第3章 富力地产：文人从商，从一个小项目开始

公司背景

富力的合作模式极其特别，两个老板——张力和李思廉，没有任何文字合同，从几千万起家，至今两人身价均过十几亿，仍然靠的是个“信”字。曾有好事者问李思廉：与张力搭档11年，生意做得越来越大，两人的合作有没有出现过什么问题（矛盾）？他回答说，公司决策上的事情，“有一方坚持做，就做了；有一方坚持不做，就不做了；而一方坚持做，另一方坚持不做的事情”，他想了想说，“我印象中好像没有出现过”。

人物之一张力

张力，富力地产集团副董事长兼总经理，2003年中国内地百富榜第61位，个人财富估值约12亿元，拥有富力集团半数股权。他从一个不到10人的小型民营房地产公司开始创业，仅仅用了十年就成为广州第一。然而，他却极少在公共场合露面或接受媒体采访，被誉为“神秘大亨”。

张力1973年开始参加工作，从工人做起，后来在广州市郊区二轻局任团委副书记、生产科长。1986年乡镇企业局建成的花园村酒店开业，张力任总经理。不久又被借调去筹建白云区政府办公楼。

其间，张力发现了自己做生意的禀赋。1988年10月，张力作出了他人生中的一项重大决定：辞去衣食无忧的公务员工作，下海。

刚开始张力搞装修工程时没有资本，就从小工程做起。就这样，断断续续做了大概五年的时间，积累下了两三百万的资金。但那时的张力感觉到“装修还是很难做的，而且资金积累也比较慢。”

1992年年底，张力发现“做地产机会更多一点”，就开始考虑并最终下定决心转而投身房地产。正是这一决定，使他开始了与香港人李思廉坚持至今长达十余年的合作，并一步步地创造出了“富力地产神话”。

在广州房地产的迅猛发展时期，张力和合作伙伴李思廉承包了广州低档地区的房产项目，之后再以迅雷不及掩耳的速度将其盛装推出。如今，富力集团名下已有22个项目，开发面积已达300万平方米。统计资料显示，自1996年到2002年，富力集团销售额平均每年翻一番。

2002年富力集团正式进军北京，以32亿元天价拿地建富力城，当年拿地，当年开工，当年回款。如今的富力已位居北京地产前三名。张力也因此得到了业内人士“敢为人知不敢为”的评价。

富力第一次在北京拿地的时候在外人看来好像很惊险。

那是一块三环边上的地，147万平方米。北京的几大房地产商虎视眈眈，现代城老板潘石屹更是志在必得。

那是张力十几年来第二次来北京，对北京市场不了解。他当时拿了标书，地产界的人士也不认识，官员也不认识，完全是凭自己的感觉。当时因为商业保密，连公司的人都不知道，就投标了。

北京那些地产人说广东来了一个大傻瓜，花了那么多钱，成本是6000多万，没有钱赚，他们没有想到富力成本控制比较好，这块地买对了！

张力和搭档李思廉10年没红过脸，在商界也是绝无仅有的。他们之间没有签署过任何一份文字的东西，大家讲的都是信用。由此可知，两人关系绝非一般生意上的伙伴可比。

而李思廉对此问题的表态，则更多是从公司整体运作层面出发，“我们公司比较注重团队精神，就是说我们不把公司的成就简单看成是哪一个人或者哪一个部门的功劳。”

人物之二李思廉

李思廉，1957年出生，中国香港人，毕业于香港中文大学数学系，现任富力地产集团董事长，广州富力地产股份有限公司董事长。李思廉大学出来的第一份工作是证券金融从业员，后来慢慢做起中国贸易，最后转向房地产。李思廉于1993年进军楼市并成功掘得“第一桶金”。此后仅用了短短十余年时间，以合理的价格、完善的配套、快节奏的产销模式快速占领市场，将富力地产建成为一个全国综合实力最强的地产业之一。2008年3月18日广东省地产商会成立，李思廉出任首任会长。

李思廉1980年就做内地的生意，经常往返广州，认识张力是在1989年，最初决定一起合作是在1992年，1993年开始第一个项目。

李思廉在香港成长，目睹香港地产商的崛起过程，像李兆基先生、郑裕彤先生、李嘉诚先生，他们80年代在香港的财富高速增长，让人看到房地产项目货如轮转时产生的财富效应。

1990年代初，李思廉手上的一两千万资金，在香港只可以炒楼，没条件做发展商，但在内地便足以投资一个项目，这是一个很难得的机遇。当时有关房地产的法律法规也没有现在这么严谨，审批的手续很简单，他们只需脚踏实地盖楼，然后卖得快一点儿，货如轮转，产生现金流再投资其它项目。

由于审批手续很简单，大部分发展商急功近利，大量地预售楼盘，拿到资金就去炒地皮，在政策一出，地皮跌价时，他们便回不了头，项目就变成了烂尾楼。

富力地产司从1993年成立到现在没炒过地，买的地都是用来盖楼的，稳打稳扎。除了房地产外没有涉足其它业务，在2001年之前从来没离开过广州，专心做好一个市场，卖点是实用一点、实惠一点。有些企业在某一时段可能发展比他们快，但他们用这个方法恰恰避过了所有的风险，金融风暴、非典、宏观调控政策，几乎对富力地产没有什么影响。

李思廉曾说，把1997年前后作为一个切入点也挺有趣。很明显的是从1997到2002年这段时间，刚好是香港地产发展的一个低迷期，一直到2003年都是，那时还有非典。在这段时间，除了内地与香港对非典的恐慌很相似外，内地的经济起飞基本上没有受到金融风暴的任何影响，而且有在香港没有的机遇。

从1995年开始，内地很多城市都鼓励搬离污染厂和解困厂，包括富力在内的地产商可以买到一些较便宜的土地，他们藉此赚到了第一桶金。

公司特色

富力地产集团一步一个脚印地实现企业从无到有、从小到大、从广州向全国各地的扩张之路。富力地产一贯坚持务实的经营作风，从而成就了今天的辉煌。

十多年来，广州共开发了包括富力广场、富力桃园、富力半岛花园、富力千禧花园、富力现代广场、富力盈隆广场、广州富力丽思卡尔顿酒店和广州富力君悦大酒店等27个商住项目。在广州市民心中富力一向以性价比高著称，是市民生活中触手可及的一个成功的地产品牌。凭借11年的建造、营销经验，富力在产品质量、园林设计、社区配套、内外园区规划及物业管理等方面都有了长足的发展，成为客户满意度极高的房地产企业。

2003年富力成立了富力美好置业有限公司，盘活现有50万平方米的商用物业。同时，富力推出了第一个大型商用物业——富力儿童世界，该项目总建达2万多平方米，以一个月内完成八成租赁的业绩震惊业界。

2004年5月该项目又以100%出租率全面开业，对广州童装市场起到不容忽视的推动作用。富力儿童世界在下半年也将重拳出击，将与省市相关的童装专业协会合作，利用儿童世界的地段、硬件及布局优势，把儿童世界打造成为南中国标志性、高素质的童装专业批发市场。

地方品牌

富力地产集团在继续保持对广州楼市投资的同时，还积极拓展北京、上海、沈阳等市场容量较大的经济中心城市，将富力品牌向全国渗透，2002年3月上旬，富力地产集团开标31.5889亿元，击败3家强劲对手，拿到北京广渠门外东五厂的48万平方米地块。这次竞投标是中国有史以来最大招标地块；也是富力地产集团创业以来最大投资项目；同时也是“粤军”北上最大幅度动作。

11年来，富力的发展已与广州的城市发展、规划连为一体，作为一个民营企业，其血液已流淌在这个现代化都市的命脉中。同时富力地产还热心公益事业，各类捐赠遍及文教、卫生、治安、敬老、扶贫等多个领域，累计超过5000万元人民币。2003年，在非典疫情席卷全国之际，富力地产捐赠200万元，成为第一家向抗击“非典”医务人员捐赠的房地产企业。随后，富力地产集团又率先在“希望工程民营企业助学基金”下增设“富力地产希望工程助学基金”，捐出1500万元帮助失学学生完成学业，造福社会。资金主要用于三方面：资助希望之星；援建希望小学；帮助贫困山区改善教学条件。“富力地产希望工程助学基金”的捐赠将持续五年完成。仅在2003年，“富力地产希望工程助学基金”已捐资兴建3所希望小学，资助404名小学生及200名大学生完成学业，其中20名更是来自于贵州贫困山区的失学儿童。在五年的时间里，富力地产将继续把关爱送到每一个社会需要的角落。2004年6月5日，广州慈善会十周年庆典现场，富力地产集团又有惊人之举，现场捐出100万元后，又追加1000万元捐赠给广州市儿童福利院。截至今日，富力地产集团已向广州市慈善会累计捐赠2400万元。

2005年～2009年，是世界经济风云变化极为动荡的五年，中国经济在世界经济危机的大背景下坚挺行走，地产行业在中国经济领域扮演着重要角色。富力地产，作为中国房地产的领军企业之一，以“中国房地产业综合实力五年连续第一名”的成绩给中国经济注入信心。

2009年12月5日上午，“第八届房地产业与建筑业信息发布会”在北京人民大会堂隆重举行。国家统计局联合中国行业信息发布中心正式公布：富力地产荣获“2009中国大型房地产业与建筑业500强”综合实力第一名。

这是富力地产自2005年至今连续五年蝉联此项殊荣。这项排名从全国上万家大型房企和建筑参选企业中严格评选而出，以房地产企业的完成投资额、销售面积、竣工面积、经营总收入、总资产等硬性指标为评价标准。据国家统计局固定资产投资统计司数据显示，富力地产2008年～2009年度在以上指标上继续领跑。

近年中国国际影响力持续上升，数据显示，即使在备受金融危机困扰的2008年，中国依然为世界经济贡献了20%的增长动力。在不久前举办的G20峰会上，中国经济被作为重点议题备受瞩目；资产、汽车、房产消费等拉动内需的指标复苏也异常明显；股市、楼市的回升与年前赫然对照，表现突出。

富力地产，作为中国房地产的领军企业，在这一轮房地产行业调整中，以完美的答卷连续五年顺利通过市场的持续检验，向业界展示了一个优秀民营房企的实力和地位。

富力地产走出了一条与众不同的发展之路。它秉承“富而思进、力创新高”的品牌理念，以“规划与时俱进，紧扣城市化建设”的建设精神和城市运营商的角色，在全国十多个城市核心地段布局落子，成功运营住宅、写字楼、商场、公寓、高端酒店等各类项目80多个，担负起更多的社会责任和市场期待。

专业人士评价，2009年，富力地产在产品品质上实现了大幅度的提升。以富力地产广州地区的项目为例，珠江新城的超甲级写字楼富力盈信大厦及其在珠江新城首个豪宅项目富力·公园28，无论在产品定位、品质打造，还是资源配套标准等，都明显领先同类物业，从而带动所在区域的物业价值提升。

据了解，富力地产还将其拥有的6年商业地产开发管理经验成功运用在住宅建设上，要求住宅、写字楼等达到高端酒店、公寓的品质和服务水准。这让人们看到了富力地产通过内部完整产品链之间的优势互补，实现产品品质和服务的升级，从而满足更高端消费人群、居住人群需求方面所付出的心血和作出的努力。这一切，也体现了富力地产在房地产产业发展过程中尊重产业发展客观规律，注重行业周期走势，保持企业的均衡性、抗风险能力、前瞻性以及强大有效的执行能力。

或许，这些不足以表达富力地产在项目打造上的用心。但是可以肯定的是，在“中国大型房地产业与建筑业500强”中，上榜企业都拥有相对雄厚的资本实力，这500强在即将过去的2009年中，完成的投资额、竣工面积、销售面积、总资产都极其庞大，在中国房地产整个行业中占据举足轻重的份额。而富力地产，一个在广州成长起来的民营房企，连续五年稳居榜首，这样的行业竞争力在中国内地房企中实属罕见。

根据富力地产近期公布的数据，截至2009年11月30日，富力地产协议销售总额约人民币226.21亿元，同比增长58%，占全年协议销售额目标约98.4%，这也是富力地产连续第4年销售额保持30%的增长；销售面积共约220.5万平方米，同比增54%。现在看来，富力地产顺利完成2009年230亿元的销售目标，已没有悬念。

富力地产有充足的土地储备和产品持续供应能力。据悉，截至2009年7月31日，富力地产土地总储备建筑面积为2322万平方米，分别布局在中心城市和发展潜力巨大的非中心城市，够三至五年开发使用。接近年底，更是富力地产扩充土地储备的高峰，单11月份公司新增土地建筑面积就达66.3万平方米。

未来，富力地产将继续优化产品线，提高精品率和工程检测标准，争取为整个行业树立一个更高水准的产品检验标准。

地王故事

10.22亿！北京富力夺得2009年北京地王——广渠门外10号地！但在北京富力总经理张辉的脸上，却看不到多少轻松和喜悦。虽然商品房销售良好，项目资本金比例下调，融资环境大有好转，但市场不会忘记高价“地王”给开发商带来的痛苦，开发商拿地需保持应有的冷静。

张辉向媒体表示，富力其实并不愿意拿“地王”，真心希望同行们在竞争时多一点理性，在政府供地谨慎的背景下，避免付出过高代价，减少土地在成本中的比例。富力希望政府能尽快适度加大土地供应量，让大家都能有所收获，为未来房地产市场健康发展提供重要的先决条件。

张辉的一席话并不是作秀。拍卖现场的许多业内人士都表示，超过1.5万元/平米的楼面地价确实很贵，周围的二手房价格普遍没有超过2万元/平米。虽说拿地价格较高，但广渠门外10号地毕竟是两年来北京出让的首宗三环内住宅用地，有相当的稀缺性，富力城周边的酒店、会所、商业乃至学校等配套设施很完善，只要严格控制成本，盈利还是没问题的。

高价拿地这事儿如果放到上市公司身上，可能还容易理解。今年以来，资本市场对地产公司的偏好发生改变，净负债率低、财务非常安全的公司涨幅偏低，而净负债率高、积极拿地的公司涨幅却远远跑赢同行。如果资本市场对高价拿地重新认可，那上市公司又何乐而不为？毕竟，拿地之后还能高价融资，最终埋单的还是投资者。

光环背后

2007年9月，东平新城一宗用地面积达64万平方米的地块被富力地产和深圳鼎力以47.05亿元竞得，成为总价仅次于祖庙东华里地块的地王。拿地还不到2年，这一地块却因没能在规定时间内缴清土地款，于2009年7月份被佛山市国土部门收回，2.4亿元的竞买保证金也被罚没。国土部门透露，数十亿出让金只“交了一点点”。

东平新城，该地块的挂牌底价为23.21亿元，曾吸引多家发展商竞买，最终被富力地产和深圳鼎力于2007年9月19日以超底价1倍的价格竞得。按当时的土地出让合同，买受人于签订出让合同之日起十天内缴纳成交价30%的首期地价款，三个月内再支付20%、六个月内再支付20%、九个月内再支付15%、十二个月内再支付15%，等于一年内缴清。据此，富力地产应该到2008年9月底付完地款。佛山市国土局一相关负责人表示，富力地产和深圳鼎力没有按照合同规定的期限付完地款，因此他们依法在2009年7月份将这块地收回，并没收其2.4亿元保证金。

拿地近两年，富力地产和深圳鼎力具体付了多少钱？市国土局另一负责人没作具体回答，只称“交了一点点。”这块地何时会再次举行公开招拍挂？该负责人说，因为地是东平新城的地，东平新城管委会正在筹划此事，“具体什么时候举行招拍挂，由东平新城管委会那边确定。”有媒体曾就此事向东平新城管委会相关人士求证，对方表示目前关于这一地块的一些信息“暂时无法披露”。

富力地产：年报仍将地块列为土地储备

2007年完成招拍挂程序后，A、B地块一直没有开工建设。针对近日地块被政府收回，富力地产并未对此事作出正式回应。

在2009年3月份，富力地产相关人士曾表示，受到种种因素困扰，佛山东平新城项目的确进展较为缓慢。在2009年3月17日富力地产发布的2008年度业绩公告的“土地储备”部分，仍然将佛山地区近251.7万平方米的建筑面积，列为公司在珠三角地区仅次于广州市最大的一笔土地储备。

但在富力地产网站主页的公司简介部分，“公司的业务已扩展至北京、上海、天津、重庆、成都、海南、西安、江苏、沈阳、太原、惠州等十多个城市和地区，基本上已实现全国性的布局策略”的表述中，佛山的名字并未在其中出现。

这一地块遭遇回收的消息，在佛山一些房地产发展商中不胫而走。一家不愿意透露姓名的房地产发展商也证实，富力地产东平新城地块确实已经被“政府收回”。这位发展商表示，这一地块被收回之后，应该会在一段时间之后出现在土地市场上，由于地块本身的条件不错，他们都“比较感兴趣”。

业界分析：楼市寒流加重发展商负担

富力地产和深圳鼎力在2007年拿下的这一地块，是当时佛山中心城区推出的最大一宗商住地块。业界分析称，这一地块出让之后，全国的房地产市场遭遇“9·27”新政之后的调整期，加上这一地块开发条件较为严格，可能加重发展商负担。

2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“9·27新政”，对第二套房贷首付款等进行了政策收紧，房地产市场进入下行通道。业内人士透露，包括富力地产在内的多个房地产巨头，在新政出台后直到2009年之前，资金链普遍都比较紧张。

而根据相关的《挂牌出让文件》，这一地块在2011年底前须在A地块上开发30万平方米以上商业金融部分，其中不低于80层的标志性建筑必须竣工并投入使用，白金五星级酒店必须建成并投入运营。同时规定，作为居住用途的B地块的开发时序与A地块同步同比例进行且分两期实施。

地块踏访

没有80层高楼，只有荒草连天

富力地产和深圳鼎力拿下的东平新城地块共分A、B两大地块。其中A地块位于东平新城裕和路以北、天虹路以南、文华南路以西、岭南大道以东。A地块总用地面积442823平方米，净用地面积313505平方米，该地块用途为，商业金融用地，兼容办公用地。

B地块位于东平新城裕和路以北、文华南路以东，总用地面积200301平方米，净用地面积159217平方米，该地块为居住用地。

放眼望去，周围已经长满了草，中间夹杂一些小树，没有任何建筑物。在东平大桥向东侧眺望，地块紧临岭南大道和东平大桥，附近就是世纪莲体育中心、佛山新闻中心和佛山公园，交通配套完善，临近规划中的东平新城综合交通枢纽。

在离该地块西侧不到1公里处，2007年初拿地的招商·依云水岸，作为目前东平新城唯一一个进入市场的房地产项目，据称在今年销售得非常出色。3月10日，楼盘推出首批高层洋房，三天内就售出490多套货量中的9成，成为当时佛山中心区域单盘销售套数最高的项目之一。

A、B两地块，是富力地产自1994年于广州成立以来在佛山拿下的首个项目。在拿到这一地块之后，富力地产表示，东平新城项目是富力除天津梅江湾项目之外最大数额的土地购买，将会规划发展为公司的一个大型综合项目，其中包括中高档住宅楼群以及相应的配套。值得一提的是，这一地块的商业用地部分未来将建设80层以上的地标性商业大厦，住宅部分要求套型建筑面积90平方米以下的需达到住宅总建筑面积的70%以上。

宏图犹在耳边，不知未来完成它的将是谁。

业界观点

对新城房地产开发是好事

世联地产佛山公司总经理刘世恩：这一因为种种原因没能及时开发的地块被政府回收是个好事。该地块整体条件非常优越，今年东平新城的建设也在不断提速中，相信比较有实力的发展商对这一地块有购买意向。这一地块是否又将创下高价还很难判断，但以其较大的规模和不错的位置来看，会以一个合适的价位成交。