第8章 上海静安置业：静安区走出来的大鳄
公司背景
静安置业集团成立于1996年，是一家综合性的房地产开发企业集团。集团由下属22家全资公司和78家各类企业组合而成。集团总资产达70余亿元人民币，从业员工3000余人。集团以房地产开发、物业管理、房地产经纪、建筑装饰、旅游度假作为企业主要经营业务。集团以房地产开发为依托，以物业管理为主要特色，通过各种优势的组合，实现资源的最佳最优配置。通过发挥集团规模效应，已逐步发展成为具有综合竞争力的集约化、现代化、国际化的一流企业集团，名列上海市房地产开发企业综合实力五十强前茅。
公司特色
从危棚简屋改造起步，旧区成套改造打下基础，直至新一轮旧区改造，静安置业集团的房地产开发始终以开发精品楼盘为目标，精心设计、精心施工。所开发的20多处楼盘多次获得上海市白玉兰奖、上海市“四高”优秀小区、上海市优秀住宅小区规划设计奖等荣誉称号。
在新一轮旧区改造工作进程中，集团以开发现代化、智能化、生态化住宅为目标，让浓缩了老上海文化与风情的旧城区在新时代绽放出蓬勃生机。
地王故事
上海威海路
信贷紧缩，众多房企资金链全面告急，国资房企能否独善其身？
“10年投入约200亿元～300亿元，纳入综合开发区域面积25公顷，辐射面积超过60公顷。”4月15日，上海国资房企上海市静安置业集团有限公司（以下简称“静安置业”）毫无悬念地获得了这个上海市今年市中心最大的综合开发项目。
“规划已经明确，整个项目将由政府部门主导。”在正式启动仪式上，静安置业高层人士透露，该项目将成为今后很长一段时间内公司的核心项目。这家国资房企对今后的生计显得“从容不迫”。
市中心最大综合开发项目
一个项目可以成就一个房企，也可以毁掉一个房企。对静安置业而言，手头这个25公顷土地范围的上海市中心黄金区域的改造项目，是个大机遇。
作为静安区“十一五”规划的重点内容，静安南京路地区将以“一街五区”的方式进行开发，其中威海路开发定位于文化传媒街。在这个实际纳入土地面积达到25公顷、辐射面积超过60公顷（主要为南京路一带）的综合开发项目中，静安置业将在保护改造的基本前提下，进行较大规模的新增物业开发，完善区域各项功能。
“打造威海路文化传媒街是带动区域经济文化发展，建设国际静安的重要组成部分，必将为静安提供可持续的发展后劲。”上海市静安区政府有关负责人指出。威海路文化传媒街开发建设领导小组副组长、集团副总经理时筠仑表示，威海路将改造成传媒特色的一条街，从而实现整个区域内物业升值、产业升级的目标。根据规划，初步设想是以威海路为横轴，茂名北路为竖轴，形成一街二片、多点并重格局，依托文新报业联合集团与上海文广集团，尽可能挖掘现有办公楼作为产业导入的平台。开发推进上初步形成一个主体、四种开发思路、六个开发模式。
时筠仑介绍，四种开发思路是：将专业街开发与南部保留保护性改造相结合，与地铁站口、道路等市政建设相结合，与盘活区内存量提升现有物业价值相结合，与放大和做厚南京西路商业街综合效益相结合。
而静安置业今后的开发模式则包括：结合地铁站口建设、地块开发等的拆除改造；整体收购置换，局部拆除改造；业态调整，招商引资，产业介入；业态调整，外立面包装、包租；整体推进门面置换；保留保护性里弄建筑片区整治改造。
在这种目标明确的区域改造开发中，土地运作是业内关注的焦点，对静安置业而言，这也是最能产生投资收益的核心。
“在整个综合改造过程中，不会进行大规模拆迁，主要以保护改造为主，个别必要的拆迁则是小范围的，主要集中在区域内两个地铁站所在地块。”威海路文化传媒街管委会常务副主任、静安置业集团总经理王中斌说，“涉及到土地运作、出让的，将通过公开招拍挂的方式进行。”据了解，项目改造中，还将通过置换等途径获得区域内物业或土地，交由静安置业经营或开发。
整个项目的开发周期将长达10年左右，改造的程度也将不断提高和深入，总投入高达200亿元～300亿元。时筠仑估计，未来真正需要通过房地产开发新建的区内物业将在数万平方米，与改造保护的体量相比，规模较小。
另据知情人士透露，在威海路这个上海市中心的黄金地带里，已经有不少地块及现成物业在国内外房地产大鳄手中，围绕整个改造开发规划，相关的物业收购、置换或规划协商也将是不可回避的核心工作之一。
光环背后
一位房企负责人日前表示，“谁的资金链问题最大、谁最容易率先出局，关键不是看企业大小，而是看企业所处的内外环境，这个时候，国企往往就体现其优势了。”
“国资房企自然有他的一套生存之道。”上述房企负责人坦言。公开资料显示，静安置业集团成立于1996年，是一家综合性的纯国资房地产开发企业集团，总资产达70余亿元，由下属22家全资公司和78家各类企业组合而成。静安置业独立开发的楼盘有国际丽都城等30多处楼盘，累计开发总量200万平方米。
对当前房地产业内的企业生存危机，上海市国资系统的一位人士称，对国资房企而言，“十一五”规划中涉及的大量城市功能改造、区域综合开发项目，将是他们最好的避风港。王中斌还透露，政府的投入将体现在总体规划、环境营造、基础设施配套等方面，而不是参与具体项目的投入，涉及到具体项目的资金来源将体现多样化，考虑引入多种性质的资金。
“政府部门主导、各方面全力支持”背景下的房地产业务，国资房企占据着明显的先天优势。静安置业此次获得的这个10年近300亿元的大型城市改造项目，正是静安区政府以一种类似“光荣任务交给”的方式正式启动。
静安置业将通过物业开发销售或出租、收购或置换区内物业出租、投资区内相关产业等方式获得长期的投资回报。通过这样的模式，静安置业远没有目前出现资金链紧张的房企面临的生存忧虑。
不仅在上海，国内大部分城市都有一批这样的国资房企，扮演着政策主导下的相关房地产业务的运作，生存危机似乎离他们还很远。