第7章 政府调控的是与不是 能与不能

只有充分认识上述一系列宏观经济和社会背景，才有可能清醒地看清楼市。如果不清醒地认识这些大背景、大趋势，我们就会一叶障目不见森林，无法准确地判断为什么政府要调控楼市？其调控的深度和广度底线何在？效果如何？局限性又在哪里？

中国人口聚集有一条不可逾越的自然地理线——胡焕庸线。1935年，中国人口地理学、人文地理学的扛鼎者胡焕庸提出黑河（瑷珲）—腾冲线，后来被国外称为胡焕庸线，首次揭示了中国人口分布规律。即自黑龙江瑷珲至云南腾冲画一条直线（约为45°），线东南半壁36%的土地供养了全国96%的人口；西北半壁64%的土地仅供养4%的人口。二者平均人口密度比为42.6：1.

胡焕庸线揭示了我国自宋元时期形成的南重北轻的人口分布格局。这条被称为“胡焕庸线”的人口地理分界线，同时还负载、分割着许多神奇的自然与社会的元素。有人说它只是农耕文明不可逾越的界线，但在工业文明的今天，胡焕庸线所揭示的人口分布规律依然没有被打破。

今天，我认为中国的人口聚集除了不可逾越的自然地理线胡焕庸线之外，还应该加上一条中国人口聚集的人文社会线——百万人口城市线。由于中国特殊的政治权力构架和土地、房屋产权构架，中国社会只有百万人口以上城市，才能逐渐摆脱权力和关系织成的天罗地网，减少内耗，人们才能整体上生活得更有自由和尊严。因此，百万人口以上的城市人口聚集会加快，这些城市的房价上涨也会加快。与此同时，中国城市发展的马太效应将愈演愈烈。

这是任何人、任何机构都无法改变的社会历史规律。

城市化尤其是大城市化、内外合力的中国式通胀、房产的金融投资属性，三足鼎立，牢固的三角结构是导致城市房价尤其是大城市房价不断上升的根本原因。按照国金证券首席经济学家金岩石的说法，则是：在城市化和货币化进程中，我们进入了交易经济的时代，它创造了股市与楼市两大交易市场，人们会不知不觉地进入“股价房价螺旋生产家庭财富”的循环。当这种家庭财富变成了一种生活方式的象征，变成了多数人的追求，我们就会看到，这种财富从农村流向城市，在城市化进程中，人口的流动、货币的流动几乎必然推高房价。人口不断涌入城市会使得城市土地变成稀缺资源，从而导致房价飙升，而这个趋势只有在城市化基本完成的时候才能减速。

也就是说，政府的行政调控之手，无法从根本上改变房价长期上涨的趋势。那么，其调控的目的，自然也不是为了让房价大幅度下降，同时也不是为了让想在城市和大城市买房的人都买得起房，因为即使它想这么做，面对“全国人民向往北、上、广、深”，它也没有那个能力。如果政府有那么万能的手，全社会早就该跑步进入共产主义了。

在我国，政府的调控手段很多，甚至可以在非常时期直接采用非常行政手段，比如北京2010年5月1日起实施（没有明确规定截止日期）的“每户限购一套”、外地户籍人口没有在北京的纳税、社保等证明不予贷款等政策。但是，政府调控不得不投鼠忌器，毕竟，不管人们承认不承认，当下中国，房地产业是结结实实的国民经济支柱产业，这是社会历史发展的客观必然。以2009年为例，当年全国GDP总额为33万亿元，商品房销售额就达43995亿元，占GDP总额的13.15%，况且，房地产业还直接带动了国民经济60多个产业。

另一个投鼠忌器的是银行风险。如果房价下降太多，降到购房者首付都亏掉，再降到房价的价值低于银行欠款的时候，大量弃房逃债现象就会产生，银行变成房东不说，金融危机将有可能直接导致经济和社会危机。

既然如此，那么政府为什么又要“逆历史潮流而动”、“不自量力”、甚至不惜背着“越调越涨”的黑锅进行宏观调控呢？其实它是不得已而为之。因为马克思早就在《资本论》中说过：“一旦有适当的利润，资本就胆大起来。如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行。”像2009年下半年至2010年4月17日那段时间，房价动不动在短时间内上涨50%甚至翻番，如果加上银行的5倍的杠杆效应（以首付20%为例），其利润何止300%！这样的后果，不用想都会明白。

在认清了这样的背景后，我们将必须长期接受“两只手”，一只是看不见的手——市场，另一只是看得见的手——政策。如果没有政策调控，就难以遏制房价过快上涨。只有通过这只看得见的手，才能使房价保持平稳上涨，付出较少代价完成中国的城市化。

认清了这一点，也就认清了政府宏观调控的真正目的：遏制房价“过快上涨”，而不是遏制房价上涨。在市场之手和调控之手的双重作用下，内地城市房价将长期呈波浪式上涨态势，短期内跌宕起伏，长期看波浪上升。