四、《物业管理条例》确定的七项管理制度

在物业管理活动中，不仅是物业企业和业主之间存在权利义务关系，物业企业与开发建设单位之间、业主之间，业主与开发建设单位之间，也存在着错综复杂的关系。而且这些关系都直接影响着物业管理活动，为了规范物业管理活动，维护相关当事人的合法权益，在《条例》中确定了七项管理制度。

（一）业主大会的制度

1.业主的概念

《物业管理条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或者其他组织的属性限制。

2.业主的权利与义务

《物业管理条例》规定了业主的十项权利和六项义务。

业主在物业管理活动中享有的权利包括：

（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。

（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。

（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。

（4）参加业主大会会议，行使投票权。

（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权。

（6）监督业主委员会的工作。

（7）监督物业服务企业履行物业服务合同。

（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。

（10）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（1）遵守管理规约、业主大会议事规则。

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金。

（5）按时交纳物业服务费用。

（6）法律、法规规定的其他义务。

3.业主大会

业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会的职责包括以下内容。

（1）制定和修改业主大会议事规则。

（2）制定和修改管理规约。

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。

（4）选聘和解聘物业服务企业。

（5）筹集和使用专项维修资金。

（6）改建、重建建筑物及其附属设施。

（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定以上第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定以上的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

4.业主委员会

业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。

（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。

（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

（4）监督管理规约的实施。

（5）业主大会赋予的其他职责。

（二）管理规约的制度

物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主个体利益与全体业主之间的整体利益发生冲突的时候，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关约定。因为业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》制定了“管理规约制度”。

1.管理规约的概念

由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。

2.管理规约的主要内容

（1）有关物业的使用、维护、管理。

（2）业主的共同利益。

（3）业主应当履行的义务。

（4）违反公约应当承担的责任。

（5）管理规约的法律效力。

（6）对物业使用人也发生法律效力。

（7）对物业的继受人自动产生效力。

（8）临时管理规约。

（9）建设单位在销售物业前，应当制定《临时管理规约》。

（三）前期物业管理招标、投标的制度

物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。为了扭转房地产开发建设单位自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，同时也为物业服务企业参与平等竞争创造机会，条例明确了住宅项目前期物业服务招标、投标的制度。招标、投标是最为规范、公开、透明的一种竞争方式。

《条例》二十四条明确规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招、投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”形式有两种：公开招标和邀请招标。

招标、投标程序：发布招标文件；投标；评标；中标，下发《中标通知书》。

（四）物业承接查验的制度

在行业管理工作中发现，很多物业服务方面的纠纷，反映最为强烈和最影响物业服务的纠纷，是工程质量缺陷或者配套设施不完善等原因造成的。而这些投诉和纠纷并非由物业服务本身造成，是开发建设单位在开发建设过程中的遗留问题。由于业主与物业企业接触最为紧密，所以多数业主将矛盾转嫁给了物业服务企业，引发物业管理的矛盾和纠纷。

1.物业承接查验的必要性

（1）在前期介入阶段，业主并未入住，除了政府的工程质量监督机制之外，关于物业的使用功能就只能依靠物业公司在交接过程中进行查验，督促开发企业按照规划和国家规定的质量标准完善小区的配套设施设备。

（2）在开发商和物业之间移交，在物业企业之间移交，都需要通过查验明确各方主体的权利义务关系。

（3）业主专有部分建筑物，通过质量保证书和国家保修管理办法都有规定保修期，物业企业在物业服务中主要承担着共用设施设备，无固定的法律文书明确保修责任，因此需要物业公司在交接中擦亮眼睛，为今后管理工作打好基础。

2.承接查验的内容

（1）物业资料。

（2）竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图。

（3）技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。

（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（5）物业管理所必需的其他文件。如物业的规划、建设有关资料，有关房屋产权权属。

3.现场查验

（1）物业共用部位共用设施设备验收。

（2）给排水和暖气管线打压试验，各类阀门、配件、支架完好程度，排水系统是否通畅。

（3）检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好。

（4）消防、采暖、电梯等的专业验收合格证书。

（5）空调、发电机、电梯机房、高压泵房等高噪音设备设施有环保验收合格证书。

（6）检查沟、井等附属设施是否符合规定要求。

4.物业区域环境验收资料

（1）道路、围墙是否完整，主干道是否与市政干道接通。

（2）临时设施及临时用房是否拆除清理干净，场地是否平整。

（3）绿化是否符合设计要求，草坪花卉树木长势如何，是否有病虫害。

（4）交通标志是否齐全，停车场设置是否符合交通管理部门要求。

（五）物业企业资质管理制度

1.资质申报的程序

（1）工商申报。

（2）资质申报（暂定级）。

（3）一年后定级。

2.资质等级的要求（分三级）

（1）一级、二级、三级资质企业注册资本分别为500万、300万、50万元人民币。

（2）一级、二级、三级资质企业要求拥有专业技术人员的数量分别为30人、20人、10人，中级以上职称的人员数量分别为20人、10人、5人。

（3）一级、二级、三级资质企业均要求物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

（4）一级、二级资质企业要求管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100豫：多层住宅分别为200万平方米、100万平方米；高层住宅分别为100万平方米、50万平方米；独立式住宅（别墅）分别为15万平方米、8万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业分别为50万平方米、20万平方米。

（5）一级、二级、三级资质企业均要求建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

3.资质等级与项目承接

（1）一级资质企业可以承接各种物业管理项目。

（2）二级资质企业可以承接30万平方米以下的住宅和8万平方米以下的非住宅项目。

（3）三级资质企业可以承接20万平方米以下的住宅物业和5万平方米以下的非住宅物业项目。

（六）物业从业人员职业资格制度

物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性，以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格管理制度。

物业管理从业人员，主要是指物业管理经营管理人员和技术工种人员。职业资格分为从业资格和执业资格。

1.从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准。从业资格通过学历认定或者考试可以取得。

2.执业资格是政府对某些责任较大，社会通用性强，关系公共利益的专业技术工作实行的准入控制，是专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作学识、技术和能力的必备标准。执业资格必须通过考试方法取得，考试的报名条件根据不同专业由国家业务主管部门会同国家人事部共同确定并组织考试。

3.注册物业管理师制度正在推行。由建设部和人事部共同组织考试、注册等相关管理工作。建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，组织考前培训和对取得职业资格人员进行注册管理。人事部负责审定考试科目、考试大纲、审定命题和确定合格标准，同时会同建设部组织实施考试。地方两个部门负责组织考试。

4.地方房地产（或建设）行政主管部门除了配合国家做好执业资格的考试外，也应加强对职业资格的管理工作，包括建立人才库，避免相互挂靠；建立从业人员的考试或者认证工作，保证地区全行业从业人员均纳入管理。通过对人的管理提升服务意识，提高企业服务水平，提升地区行业的整体形象。

（七）专项维修资金制度

2007年12月4日，根据《物权法》《物业管理条例》等法律、行政法规，建设部会同财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》，并于2008年2月1日起施行。该办法对加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，都起着重要的作用。