第三章 物业项目承接查验及工作移交

《物业管理条例》的颁布实施，使物业服务行业的发展走出长期困惑，明确了物业服务企业的发展方向。该条例为物业服务行业的发展提供了根本性制度，对于物业服务企业最有利，但在以往的实践中最容易被人们遗忘的就是承接查验制度。

第一节 物业项目承接查验工作要点

通常与物业服务相关的楼宇查验有三次：第一次是工程竣工查验，第二次是承接查验，第三次是对业主交房时的交房查验。在这三次查验中，物业服务企业所扮演的角色及其重要性是不一样的。

一、物业项目承接查验服务概述

（一）竣工验收

竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。建筑工程项目的竣工是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，建设单位会同设计单位、施工单位、设备供应单位及工程质量监督部门等，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检查，取得竣工合格的资料、数据和凭证。竣工查验的主体是开发建设单位，侧重于楼宇主体、基础的检查，通常容易被物业服务企业所忽视。但其实，竣工验收应该作为物业服务企业前期介入的工作项目之一，物业服务企业应该主动参与并协助开发建设单位查验。通过竣工查验达到对项目主体、基础的建设情况的熟悉及对工程质量做到心中有数。

（二）承接查验

承接查验是指物业服务企业在接受委托物业服务时，对新建物业或原有物业按行业标准进行综合检验的过程。承接查验是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。承接查验合格，标志着可以实施正常的物业服务。物业的承接查验内容主要包括物业服务企业对新接管项目的物业公用部位、公用设施设备进行承接查验。可分为新建物业的承接查验和物业服务机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业服务至关重要。

（三）承接查验与竣工验收的区别

1.验收主体不同

竣工验收的主体是由施工单位移交给接受单位；承接查验的主体是由接受单位移交给物业服务单位。

2.验收性质不同

竣工验收是为了查验建筑工程项目是否达到规划设计文件和建筑施工安装所规定的要求；承接查验是为了主体结构安全与满足使用功能的再检验。

3.验收条件不同

承接查验的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完全能正常使用；竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备均已就位。

4.验收目的不同

竣工验收是工程项目建成后，接受单位为了使物业取得进军市场的资格，对物业进行质量验收；承接查验是物业服务企业为了分清管理责任，对即将进行管理的物业进行质量验收。

竣工验收与承接查验的主体、性质和目的虽然各不相同，但是它们的中心环节是质量验收。为了将物业在接收期中出现的问题降低到最低限度，物业服务企业尽可能地参与承接查验，又要站在业主一方，独立行使承接查验的职责。一般来说，竣工验收属于物业服务企业介入，承接查验与竣工验收可以同时进行。

二、物业项目承接查验服务的意义

承接查验是物业服务企业为维护业主和自身的利益，在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用物业的建造质量、管理资料等进行的综合性验收。物业项目承接查验服务先于业主入住之前进行，是确保物业的使用质量、奠定物业服务基础的极为重要的物业服务前期工作。物业承接查验工作是物业服务的重要环节及组成部分，承接查验的质量将直接影响今后的项目管理水平。物业项目的承接查验是依据我国有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验，是直接关系到今后物业服务工作能否正常开展的一个重要环节具有重要意义。

（一）承接查验可以明确交接双方责权利关系

在市场经济条件下，物业项目的承接查验双方是两个独立的经济主体，通过承接查验，签署一系列文件与合约，实现权利和义务的转移，从而在法律上对双方各自的义务和权利进行较为清晰的界定。《物业管理条例》规定房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业服务企业，并明示双方的权利和义务。在涉及内容比较复杂的物业服务接管查验时，为防止因物业项目开发建设的质量问题影响以后的物业服务，《物业管理条例》专门规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业公用部位、公用设施设备进行查验。在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向物业服务企业移交该物业的相关资料。

（二）确保物业正常的使用功能，充分维护业主的利益

物业的承接查验是物业服务企业从管理和运行的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾的一项重要的保证措施。此外，接管查验使物业服务企业能够对物业的每一座机站房、每一个建筑单元、每一项公共配套设施逐一检查查验，建立工程设备档案为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。同时，承接查验实际上是一项清理总结的过程，既能发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，在为以后的建设提供借鉴的同时能够弥补业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量，充分维护业主的利益。

（三）为物业服务企业日后的物业服务创造条件

物业服务企业通过对物业项目的承接查验，一方面促使物业工程质量达到要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以初步摸清项目物业的性能和特点、预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各项管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。在进行接管查验后，物业服务企业可以根据运行的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免扯皮推诿事情的发生。特别是能够及时指出安装中给排水、配电、通信、暖通、防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用时就能正常运行。物业服务企业的机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，做好运行的准备。

三、物业服务企业承接查验工作的原则

物业服务企业对物业项目的承接查验可以保证竣工验收的物业具备正常的使用功能，充分维护开发商、业主和物业服务企业的利益。承接查验是一个比较复杂的过程，不仅涉及建筑工程技术，而且还牵涉许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好承接查验中的问题，把握好分寸，在这项工作中要坚持以下三个重要原则。

（一）实事求是的原则

所谓实事求是，即物业在承接查验时要坚持实事求是。一方面，对物业项目验收中查出的各种问题做好详细的记录，并按实际情况责成施工单位返工或赔偿，对返工仍没有达到要求（如卫生间和房顶防水）给予维修；另一方面，不能为了得到项目或其他利益而对物业验收中发现的问题“视而不见”，一定要实事求是。

（二）坚持立场的原则

从房地产开发商的角度看，物业项目的承接查验是产品售后服务的开始；从物业服务企业的角度看，物业承接查验是今后物业服务的基础。因此，物业服务企业对物业的承接查验工作，绝不仅仅是形式上的简单接管，而是一种责任的承担。

（三）全面细致的原则

物业服务企业对物业项目的承接查验，要充分了解和掌握物业的土地使用情况，市政公用设施和公共配套设施建设情况，楼宇的建筑结构、变配电系统、弱电系统、单体设备及隐蔽工程施工质量情况。物业工程质量对物业产生的影响巨大且持久，其质量问题可能给物业服务造成巨大的隐患。所以，物业服务企业在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。

四、物业承接查验应具备的条件和资料

（一）应具备的条件

在承接查验之前，首先必须参阅有关文件，以便掌握有关标准与要求。物业承接查验单位主要以建设部或国家行业主管部门颁布的标准、规范、法规为依据，但也可以参照当地政府颁布的有关标准、规范、法规。其次，物业在基本达到承接查验的条件下，无论原建或新建物业，必须有竣工验收的完整报告，并且设备设施运行正常、安全可靠，应检索的资料齐全、正确无误。

（二）应具备的资料

1.产权资料

（1）项目批准文件。

（2）用地批准文件。

（3）规划许可证。

（4）设备及定、附着物清册。

（5）建筑执照。

2.技术资料

（1）竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽工程管线等全套图纸。

（2）图纸会审记录。

（3）地质勘察报告。

（4）工程合同及开工、竣工报告。

（5）工程设计变更通知及技术核定单。

（6）隐蔽工程验收签证。

（7）沉降观察记录。

（8）竣工验收说明书。

（9）主要材料的质量保证书。

（10）水、电、卫生器具、电梯、压力容器、消防设施、通信、监控等设备的检验合格证书。

（11）智能化系统的测试检验报告。

（12）供水、供气、供暖的试压报告。

五、物业服务企业承接查验工作的主要内容

物业服务企业承接查验工作的主要内容包括很多方面，但主要包括以下三个方面的内容。

（一）前期准备工作

前期准备工作主要内容包括编写承接查验计划、人力资源的准备、物资的准备、标准及资料、各部门编写的承接查验方案、图纸及资料清单、绘制承接查验表格、工作程序等。例如，承接查验计划，项目负责人应了解管理服务合同内容和范围，特别是设备设施的现状，根据开发商计划的入住时间及物业服务合同中关于管理范围及服务标准的要求，组织专业人员编制承接查验工作计划，在计划中应明确工作内容、职责、工作标准及时间，绘制承接查验统筹图，使承接查验工作有条不紊地进行。

（二）物业承接查验工作的程序

（1）建设单位书面提请物业服务企业验收。

（2）物业服务企业配合质检部门按承接查验条件和房地产开发企业应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，在15日内签发验收通知，并约定验收时间。

（3）物业服务企业会同建设单位等有关部门对物业的质量和使用功能进行检验。

（4）对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理。

（5）经检验符合要求，物业服务企业签署验收合格证，签发接管有关文件。

（6）在保修期间出现质量问题，房地产开发企业要积极给予保修。

（三）承接查验工作中须提交的重要资料

（1）产权资料：项目批准文件、拆迁安置资料、用地批准文件。

（2）技术资料：竣工图纸，包括剖面图、总平面图、建筑结构设备附属工程及隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；隐蔽工程验收签证；工程合同及开竣工报告；钢材水泥等主要材料的质量保证书；新材料构配件的鉴定合格证书。

（3）水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书；供水、供暖的试压报告；砂、浆、混凝土试压报告。

（四）物业承接查验工作的方式

（1）分期验收：分期验收是指分期进行的工程项目经过竣工验收并达到使用条件，且需要提前使用时所进行的验收。

（2）单项工程验收：工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，经过竣工验收，开发商可向业主发出交房通知。在这种承接查验工作中，开发商应先自行检查工程质量，然后会同物业服务企业组织验收小组共同进行承接查验。

（3）全部工程验收：全部工程验收是指整个项目已按设计要求全部建设完成，并已符合竣工验收标准，物业服务企业根据国家有关法律、法规和标准规范以及有关部门批准的规划，设计和建设方案进行全部工程的竣工验收，一般是在单位工程、单项工程竣工验收的基础上进行。

六、承接查验过程中应处理好的几个关系

物业的接管查验是直接关系到今后物业服务工作能否正常开展的重要环节。物业服务企业通过接管查验，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业服务工作能顺利开展，物业服务企业在接管查验时应注意处理好以下几个方面的关系。

第一，物业服务企业与项目开发商、物业服务企业与业主、物业服务企业与监理公司、物业服务企业与项目总承包商、物业服务企业与项目工程分包方的关系等。物业服务企业在承接查验阶段难免会与他们发生矛盾，如何妥善解决是工作中的难点。

第二，物业服务企业在承接查验工作中还要从物业的使用及维护角度进行验收，看其是否能够满足业主的需求，存在的设计缺陷如何整改。物业服务企业不能只提问题，还要拿出让发展商接受的方案，为今后减少业主在使用中的纠纷打下基础。

第三，物业服务企业的承接查验工作是在工程竣工验收以后进行的，通过政府主管部门验收后，工程已经由总承包商移交给项目的发展商了。因此，物业服务企业在承接查验工作中提出的问题如何让发展商接受，如何整改并加以解决，都会直接影响今后物业项目的日常运行。

第四，物业服务企业应该高度重视文件资料的接管工作，为今后的工作做好准备，并争取得到发展商的支持，明确物业今后的评优是发展商品牌的延续，将为发展商今后的销售起到积极的促进作用。

第五，物业服务企业应该高度重视设备设施的保修合同，建立产品生产厂家、施工单位的台账，它将直接影响到物业服务企业的管理水平及运行成本。

第六，依据《物业管理条例》第二十八、第二十九条规定，物业服务企业在对项目承接验收时，应当对物业公用部位、公用设施设备进行查验。

第二节 新建物业项目承接查验工作要点

在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业服务企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。物业服务企业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。

一、准备工作

（一）人员准备

物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业服务企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。

（二）计划准备

物业服务企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤、有计划地实施。

（1）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排。

（2）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。

（3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。

（三）资料准备

在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。

（1）工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等。

（2）承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。

（四）设备、工具准备

在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需的检验设备和工具。

二、物业查验的主要内容与方式

（一）物业查验的主要内容

1.物业资料

在办理物业承接查验手续时，物业服务企业应接收查验下列资料。

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（4）物业服务所必需的其他资料。

2.物业公用部位

按照《物业管理条例》的规定，物业服务企业在承接物业时，应对物业公用部位进行查验。主要内容如下。

（1）主体结构及外墙、屋面。

（2）公用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗。

（3）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

3.公用设施设备

物业的公用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，公用设施设备承接的主要内容有低压配电设备、柴油发电机组、电气照明、插座装置、防雷与接地、给排水、电梯、消防水系统、通信网络系统、火灾报警及消防联动系统、排烟送风系统、安全防范系统、采暖和空调等。

4.园林绿化工程

园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。

5.其他公共配套设施

物业的其他公共配套设施查验的主要内容有物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标志、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱。

（二）物业查验的方式

承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业公用部位、公用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公用部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，还应督促建设单位及时解决发现的问题。

查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核。物业服务企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用的，物业服务企业可以拒绝承接物业。

物业服务的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和实验查验等具体方法进行检查。

1.观感查验

观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。

2.使用查验

使用查验，是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。

3.检测查验

检测查验，通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。

4.实验查验

实验查验，通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。

三、承接查验所发现问题的处理

发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下。

（一）收集整理存在问题

（1）收集所有的《物业查验记录表》。

（2）对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现的问题登记造表。

（3）将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。

（二）处理方法

从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类。

（1）由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。

（2）由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运用管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责做出修改设计，改造或增补相应设施。

工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，以便于建设单位进行针对性整改。

（三）跟踪验证

为使物业工程质量问题得到及时、圆满的解决，物业服务企业要做好跟踪查验工作。物业服务企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。

第三节 物业服务机构更迭承接查验工作要点

物业服务机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，二者在进行承接查验的内容和重点方面都有一定区别。

一、准备工作

（一）符合承接查验条件

在物业服务机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验。

（1）物业的产权单位或业主大会与原有物业服务机构完全解除了物业服务合同。

（2）物业的产权单位或业主大会与新的物业服务企业签订了物业服务合同。

（二）成立物业承接查验小组

在签订了物业服务合同之后，新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制订承接查验方案。查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。

（三）准备资料和工具

物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。

二、物业查验的内容

为了使物业的移交能够顺利进行，接管单位必须对原物业的状况进行查验和分析，为物业移交和日后管理提供依据，对发现需要整改的内容需及时与移交单位协调处理。

物业服务机构更迭时的物业查验的基本内容有以下几个方面。

（一）物业资料情况

物业资料情况除检查涉及承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。

（二）物业公用部位、公用设施设备及管理现状

（1）建筑结构及装饰装修工程的状况。

（2）供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备。

（3）保安监控、对讲门禁设施。

（4）清洁卫生设施。

（5）绿化及设施。

（6）停车场、门岗、道闸设施。

（7）室外道路、雨污水井等排水设施。

（8）公共活动场所及娱乐设施。

（9）其他需了解查验的设施、设备。

（三）各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况

各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金额收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。

（四）其他内容

（1）物业服务用房。

（2）产权属全体业主所有的设备、工具、材料。

（3）与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。

第四节 物业服务工作移交

物业服务工作的移交既涉及国家政策法规，又涉及物业服务各方的权益，还直接影响到物业服务活动能否正常进行，因此，物业服务工作的移交是物业服务操作中一个重要环节。物业服务工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作分为三种情况：

（1）由建设单位将新建物业移交给物业服务企业。

（2）在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业服务企业。

（3）在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业服务项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。

一、物业服务工作移交概述

物业的移交工作是物业服务企业进入正式接管前的最后一个工作程序。物业的基本配置设备及智能化设备经验收合格，在签字的同时可以一并移交。物业的移交双方是业主和物业服务企业。原因是物业在经过验收之后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业服务企业来进行的，只有它才对各种情况比较清楚，包括各种岗位培训、专业化管理程序等。移交给物业服务企业的另一个原因是，即使是由发展商或代理商售出或租出的物业，当其向业主或租户移交时，移交者必须是物业服务企业，因为物业向业主或租户的移交就是物业服务企业和业主或租户相互监督的开始，在移交过程中有许多与管理有关的程序需要完成。

二、新建物业服务工作的移交

（一）移交双方

在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业服务企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时、完整地提供物业有关资料并做好移交工作；物业服务企业也必须严肃、认真地做好承接工作。

（二）移交内容

移交的物业资料包括产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料，物业保修和物业使用说明资料，业主资料。移交的对象包括物业公用部位、公用设施设备以及相关清单，如房屋建筑清单、公用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套清单等。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业服务企业提供物业服务用房。

三、物业服务机构更迭时管理工作的移交

物业服务合同或前期物业服务合同的终止，将导致提供物业服务的主体发生变化，物业服务机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业服务的移交行为。

（一）移交双方主体

物业服务机构更迭时管理工作的移交包括原有物业服务机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业服务企业移交。前者的移交方为该物业的原物业服务机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业服务企业。

（二）移交内容

1.物业资料

（1）物业产权资料包括综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

（2）业主资料：业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。

（3）管理资料：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。

（4）财务资料：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

（5）合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。

（6）人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。

（7）其他需要移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。

2.物业公用部位及公用设施设备管理工作的交接

（1）房屋建筑工程公用部位及公用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，公用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等。

（2）公用配套设施，包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施（值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所、游泳池、各类球场等）。

（3）物业服务用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（包括设施）、仓库等。

（4）停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。

3.人、财、物的移交或交接

（1）人员。在进行物业服务移交时，有可能由原物业服务机构完成本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。

（2）财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。

（3）物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业服务软件、财务软件等。

（三）办理交接手续

同新建物业的物业服务移交一样，原物业服务企业退出后的物业服务移交也应该办理交接手续。交接手续涉及建设单位、原物业服务企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业服务企业等。

在办理交接手续时注意以下几个主要方面。

（1）对物业及公用配套设施设备的使用现状做出评价，真实、客观地反映房屋的完好程度。

（2）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业服务费）应明确收取、支付方式。

（3）确认原有物业服务企业退出或留下人员名单。

（4）提出遗留问题的处理方案。

第五节 物业项目的承接查验及工作移交标准化文案示例

以下是某物业服务企业管理物业项目的承接查验及工作移交标准化文案示例，供读者参考。

一、物业项目承接查验项目及要求

（一）验收项目

（1）项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证。

（2）物业的竣工资料，设计变更，中间验收，设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。

（3）移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对。

（4）按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括对讲系统、公共天线系统、煤气管道系统、通风空调系统、消防工程、安全防范系统、自动控制系统等。

（二）物业验收的基本要求

1.物业预验收

（1）验收组分专业系统，依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收。

（2）验收组依据《建筑安装工程质量检验评定标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置，并清点数量。

（3）在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的《验收整改报告》退回给移交单位，由移交单位或工程施工单位依据报告整改。

（4）对预验收的单体设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合的技术指标，及时提出书面意见，要求移交单位，组织设备制造厂家或施工单位进行运转调试，运转调试要基本达到规定的要求。

（5）预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。

2.物业验收

（1）在预验收的《验收整改报告》实施后，验收组进行验证并在《验收整改报告》中记录结果，整改合格后，进行正式验收。

（2）对移交单位移交的竣工图、设备出厂合格证、建筑主材合同中间验收的试验报告单、设备的调试记录等进行验收并在《验收交接记录》中记录。

（3）物业的实施验收做到三符合：一是图纸与设备规格型号数量符合，二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合，三是设备包括设备连接的整个系统的技术性能应与设计功能符合，验收结果记录在《设备、设施验收交接记录》中。特殊设备须经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效，电梯需有劳动局合格证，消防设备须有市消防局合格证。

3.对楼宇的公共配套设备的验收

将结果记录在《物业验收交接记录》中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由专业工程师和主管领导签字认可。

4.验收后的工作

（1）各专业根据验收后的情况，由各职能部门写出各《单项工程验收报告》。

（2）验收组根据单项工程验收报告，做出综合性验收评定并将验收报告交总经理。

（3）验收要填写《竣工工程资料验收记录》，填写《物业验收交接记录》。

（4）物管公司总经理代表接管单位，同物业的移交单位进行正式移交，交接手续需经发展商、施工单位、施工监理、物业服务企业签字后方可生效。

（5）验收完毕，验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档由专人保管。

二、物业项目承接查验项目及标准

为确保房屋住用的安全和正常的使用功能，明确在房屋承接查验中交接双方应遵守的事项，特制定房屋承接查验标准。该标准主要适用于一般民用建筑的承接查验。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的承接查验可参照使用。

（一）引用标准

（1）GBJ—7建筑地基基础设计规范。

（2）GBJ—10钢筋混凝土结构设计规范。

（3）GBJ—11建筑抗震设计规范。

（4）GBJ—14室外排水设计规范。

（5）GBJ—16建筑设计防火规范。

（6）GBJ—45高层民用建筑设计防火规范。

（7）GBJ—206木结构工程施工及验收规范。

（8）GBJ—207屋面工程施工及验收规范。

（9）GBJ—232电气装置安装工程施工及验收规范。

（10）GBJ—242采暖与卫生工程施工及验收规范。

（11）CJB—13危险房屋鉴定标准。

国家规范一览表，详见表3-1。

（二）新建房屋的承接查验

新建房屋的承接查验，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容，对的质量与使用功能的检验。

1.主体结构

（1）地基基础的沉降不得超过GBJ—7的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ—10的规定值。

（3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

（4）木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材，必须符合GBJ—206中有关规定。

（5）凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ—11的有关规定。

2.屋面

（1）各类屋面必须符合GBJ—207的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

（2）平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

（3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

3.楼地面

（1）面层与基层必须黏结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。

（2）卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水、不允许倒泛水和渗漏。

（3）木楼地面应平整牢固，接缝密合。

4.装修

（1）钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

（3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

（4）门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

（5）抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。

（6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

（7）油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

5.电气

（1）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。

（2）应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

（3）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

（4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ—232的要求。

（5）电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和振动声不得超过GBJ—232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

（6）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视公用天线。

（7）除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

6.水、卫生、消防

（1）管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ—242的要求。应按套安装水表或预留表位。

（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

（3）卫生间、厨房间的排污管应分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。

（5）水泵安装应平稳，运行时无较大振动。

（6）消防设施必须符合GBJ—16、GBJ—45的要求，并且有消防部门检验合格签证。

7.采暖

（1）采暖工程验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。

（2）锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。

（3）炉排必须进行12小时以上的试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，并且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，运转应自如。

（4）各种仪器、仪表应齐精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制门应开关灵活。

（5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、挡风板应安装平正、启闭灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

（6）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。

（7）管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ—242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

（8）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ—242的规定。

（9）锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减振设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

（10）经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

8.冷冻机组/热泵机组

（1）冷冻机/热泵应安装平正、配件齐全，由原厂或授权单位检验合格。

（2）与冷冻机/热泵运行相关的冷却塔，风机、水泵等安装应平正、无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。

（3）各管道、管件安装符合要求，保温、避雷支架等设置安装合理。

（4）各类现场仪器、仪表齐全准确，自动控制调节系统灵活可靠。

（5）机器运行平稳，无异常撞击声及杂音，无剧烈振动，显示屏显示正常，各类指标均在运行范围内。

（6）各辅助设备运行正常，无杂音。冷却塔效果良好，无严重飘水，水泵运行平稳，扬程、流量符合要求。

（7）经过一段时间连续运行，冷冻机/热泵和附属设备的热工性能、机械性能及空调区室温符合设计要求。

（8）新风机、定/变风量机组、风机盘管、温控器调节阀等工作正常，无异声。

（9）冷凝水管道畅通无渗水，集水盘排水情况良好，无倒泛水，连续运行无滴水，保温良好。

9.附属工程及其他

（1）室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ—14的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

（2）化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5厘米。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

（3）明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

（4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

（5）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

（6）挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

（7）单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

（8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

（三）原有房屋的承接查验

1.质量与使用功能的检验

（1）以CJ—13和国家有关规定作为检验依据。

（2）从外观检查建筑物整体的变异状态。

（3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。

（4）查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。

2.危险和损坏问题的处理

（1）属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。

（2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。

（3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。

3.交接双方的责任

（1）为尽快发挥投资效益，建设单位应提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出承接查验申请。接管单位应在15日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。

（2）承接查验时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。

（3）房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因，应由建设单位负责处理；如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。

（4）对接管的房屋质量有争议而又不能协商解决时，双方均可请房屋所在地的质检部门进行复验裁决。

三、物业项目承接查验成品保护方案

（一）总则

（1）建立巡查制度，对已经验收的区域、机房和单元要做好巡查记录。

（2）建立应急预案（包括火警、停电、管道爆裂等），及时处置突发事故。

（3）对已经接收的区域机房和单元要尽可能封闭，钥匙由专人保管。

（4）建立专门的清洁制度，专人负责已接收区域的清洁工作，发现问题及时报告。

（5）严禁在已经验收区域和机房内吸烟。

（6）严禁擅自动用已经验收的卫生洁具（特许使用的除外）。

（7）不得在验收后的区域内用餐。

（8）准备必要的运输工具（四边有橡胶保护的塑胶轮小车、塑料搬运箱等）及保护用品（阻水沙袋、旧地毯、塑料保护膜、垃圾袋、鞋套等）。

（9）建立消防安全制度，遇有动火整改维修必须办理相关手续，按要求规范配置灭火器具。

（二）实施细则

1.石料地坪保护

（1）在清洁结束后的石料地坪表面打上封底蜡及多层致密的保护蜡。

（2）禁止在地坪上拖曳杂物，防止表面受损。

（3）经常保持表面清洁以减少磨损。

（4）在必经的通道上铺上木板加强保护。

2.木地板保护

（1）进入地板区域建议穿上鞋套。

（2）保持木地板区域的通风良好且避免阳光直射。

（3）遇有整改维修工作时，不得将工具随意放置在地板上。

（4）严防水管破裂和下水道堵塞导致地板浸水。

3.墙面、墙角及天花保护

（1）搬运大件物品时，必须有专人看护其行进路线。

（2）开启检修孔时，操作人员必须戴上清洁的手套。

（3）在经常有搬运物品进出的墙角用木板做直角保护。

（4）在墙边进行整改维修时，必须在墙上贴有保护胶纸。

4.地毯保护

（1）进入地毯现场必须穿鞋套。

（2）在地毯区域内有整改维修时，必须铺设保护胶纸。

（3）发现有抽丝起皮、起皱现象，必须及时修补。

5.管道保护

（1）所有装修必须按照要求进行，不得擅自更改管线走向。

（2）所有打洞敲钉安装必须确保不损坏暗埋的管线。

（3）管道的保温层不得损坏。

（4）做好地漏的巡查保护，防止堵塞。

（5）消防水喉必须有专人管理巡查，严禁挪作他用。

6.电梯保护

（1）不得随意撕去轿厢内饰的保护贴膜。

（2）在轿厢内壁设置保护板。

（3）禁止装运散装的建筑材料及湿货。

（4）准备阻水沙袋，严防电梯井道进水。

四、楼宇资料移交审核规定

（一）目的

为承接查验审核提供作业指导。

（二）范围

适用于公司的承接查验工作。

（三）楼宇资料审核

1.产权资料审核

（1）项目批准文件。

（2）用地批准文件。

（3）建筑执照。

2.政府验收合格资料审核

（1）建设工程竣工验收合格证书。

（2）用电许可证。

（3）供电协议书。

（4）消防验收合格证。

（5）楼宇配套综合验收合格证。

（6）电话、供水、供暖、供气、有线电视由市有关公司负责维修保养及验收。

3.工程技术资料审核

（1）竣工图：包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

（2）地质勘探报告。

（3）工程合同及开、竣工报告。

（4）工程预决算分项清单。

（5）图纸会审记录。

（6）工程设计变更通知（含质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证。

（7）沉降观察记录。

（8）竣工验收说明书。

（9）钢材、水泥等主材的质量保证书。

（10）新材料、构配件的鉴定合格证书。

（11）水、暖、电、卫生器及设备的检验合格证书。

（12）砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖的试压报告。

4.需移交物业服务企业的复印件资料

（1）供用电协议书。

（2）用电许可证。

（3）用水申请审批表及月供水计划执行表。

（4）建设工程竣工验收证书。

（5）消防验收合格证书。

（6）建筑、电气、给排水、供气、供暖系统等施工图。

（7）机电设备单台说明书、调试、订购合同。

5.资料的存放

上述的全部资料存放按照程序文件的规定保存。

6.相关记录表格

楼宇接管资料移交清单，详见表3-2。