第4章 买房&投资

啃得越早，过得越好

@韭菜姑娘海星砂

首先不得不说，我就是个啃老族：2009年的时候我在北京贷款买了属于自己的小房子，但是首付的钱，全部来自老爸的援助——我当时才刚毕业，哪来的钱。

当时买房也是冲动，本想着先租房，在北京打拼几年后，用自己的存款贷款买房，不动用爹妈一分钱，那样才自豪，才骄傲。但是才租了几个月，就受到来自房东的各种欺负：天天过来巡查；她家就住在同个小区，看到瓷砖裂了，厨房脏乱，玻璃碎了都会嚷嚷半天；带着大狼狗把我来自台湾借宿一晚的朋友赶走，说是台湾的人不能留，人家是一个19岁来做交换学生的姑娘，大半夜让人拎着行李赶紧滚！我实在气不过，和她吵起来，她就打电话给她在派出所当官的老公，说要把我们拘留起来！后来还是朋友好言相劝才熄了她的火。事后我哭着给我爸打电话诉说委屈，我爹一咬牙：咱自己买，不租了，不受这个气！

于是，我第二天就去看了房子，然后，老爹把大半辈子的积蓄都给了我，一共40万元的首付钱。

3年过去了。当时花80多万元买下的房子，现在已经市值200万。老爹每每和人说起此事，都一副骄傲自豪的模样。而别人也都会很羡慕地表示我爹有眼光，继而对我说：“看你爸对你多好！”我敷衍地笑下。

然后晚上找老爹谈话：“爸，以后你别老说你给我买房子了，我都和我同学说了我不当啃老族，到时候他们该笑话我了。”

我爸嘴一咧：“有啥丢人的啊？我是你爹，你还算那么清楚。我的钱不给你花给谁花啊？再说了，你算算，2009年，40万我还拿得出来，现在要是你买房子，首付至少80万，那我就肯定拿不出来了。而且房子现在还升值了，是你给我省钱了啊闺女。要是靠你自己，你猴年马月才能买得上房子？你要是没房子，我和你妈也着急郁闷，到时候憋出个病有个好歹的，不是更不值吗？所以啊，你这房子买对了，你啃老，我们高兴，这就是孝敬我们啊。”

听我爸这么一说，我想起来我的几个同学。刚毕业在北京、上海等地打拼。刚参加工作的时候，死活不肯拿家里的钱买房，说是一定要靠自己的力量买房买车。我觉得他们很有骨气，很是钦佩。但是四五年过去了，已经到了婚龄的他们，觉得房子重要了，想买房了。可是自己的积蓄绝对不够，只能问家里要。而房价疯涨，父母无论如何也无法轻松凑够钱了。于是家庭矛盾激发，小的埋怨，老的长吁短叹。

百度百科上对“啃老族”的定义是：啃老族也叫“吃老族”或“傍老族”。他们并非找不到工作，而是主动放弃了就业的机会，赋闲在家，不仅衣食住行全靠父母，而且花消往往不菲。“啃老族”年龄都在23-30岁之间，并有谋生能力，却仍未“断奶”，得靠父母供养的年轻人。社会学家称之为“新失业群体”。

但是我觉得适当的啃老，在投资理财的领域来说，未尝不可。

就比如买房这事，就相当于我问老爸借钱了，然后抓住机会投资了一把。然后翻身了。举家欢乐。要是靠自己，我估计60岁也买不上自己的房子。

啃老要看你怎么个“啃”法：

全部依赖父母，靠父母养活，自己不上进不努力，动不动就问父母要钱，这种啃老是不可取的。

而如果是在重大投资事件上缺少资金，“啃”父母一部分（不要把父母的钱都啃光了，凡事必须要留后路），事情做起来了，你过得好了，等于你父母也过得好了，也高兴了。岂不是一件乐事？

咱们的父母大部分保守，一辈子存下的钱就放在银行里生那一点点利息，在理财盛行的今天，实在是一种浪费——还赶不上通货膨胀的速度，钱存那里，其实就是每天在贬值啊！

年轻一代的我们，有更新的理财理念，能接触到更多的理财办法和机会，但是自己又没有本金，为何不“啃”一点父母那存在银行天天贬值的钱，而拿去做能保值甚至赚钱的投资呢？当然啦，如果没有很大的把握，就不要啃啦。回头钱没了，把父母也气坏了。所以说，凡事都有两面啊。

综上，啃老，我觉得可以，关键看你怎么啃，啃的时间，啃的方法，啃完之后会不会有皆大欢喜的结果。

切不可胡乱啃之。

父母给首付就能买房？没那么简单！

@幸福欣

“现在的房价这么高，年轻人谁买得起啊，不都是父母出么？”刚结婚的小妍跟同事说了买房的计划，同事问：“哪家父母出首付呢？房贷呢？”妍小姐答：“两家都出啊，谁家有钱谁多出一些呗！房贷我们自己还啊，当然要是开始不够父母先帮忙还，不然也不忍心看我们勒紧裤腰过日子啊！”

办公室的小道消息总是传得很快。原来小妍夫妻双方父母都曾是机关职工，虽算不上大富大贵，但福利好，又持家有道，小地方生活成本不高，退休金月月地拿，估计攒了不少钱，正好给他俩的房子付个首付，房贷还能用退休金帮忙还。听上去倒也合情合理。但是也有人觉得，“父母掏钱付首付”这事儿似乎没那么简单。

首先，哪家父母出首付？

有两个解决方案：一是哪家经济宽裕哪家多付，二是对半分。但其实没那么简单。

现在独生子女都是父母眼里的宝贝疙瘩，宁愿自己省吃俭用，也要为孩子多分担一些，也能堂堂正正成为房子的一半儿主子。但问题来了，如果是对半分，那么将来万一一方父母身体不好需要与儿女一起住，另一方也想过去了，那就很不好办了。绝对的平均主义并不一定行得通。

而且，中国传统意义上是男方父母对房子的承担多一些，难怪有女方父母的观点就是“没有房子不把女儿嫁过去”。那么这样的家长即便是交的一半购房款，他们也会觉得男方欠他们的。

总之小夫妻之间的事儿好商量，上了岁数的两家父母就不那么好办了，如果处理不好，还会留下种种后患，甚至影响小夫妻的感情。

买下房子了，房产证上写谁的名字合适？

不管是哪家父母出资付首付，房子买下了，但房产证上该写谁的名字呢？按理说，谁出钱买的，就写谁的名字。但按照新婚姻法的规定，父母的房子，应当归属夫妻一方所有，即便是一起还房贷了，也只能获得小部分金钱补偿。如果出资方父母写自己子女的名字，也是一样的道理。那么，写上小夫妻二人的名字就是最合适的吗？也不是。年轻人虽然现在经济拮据，保不齐将来还有买第二套房的需要，比如为了孩子上学更方便要搬家，到时候还能不能享受首套房的优惠，就成问题了。

为什么要父母出这钱？

父母给钱付首付，俨然成为时下年轻人逃避高房价，同时又能享受潇洒的一个潮流。父母在遥远的他乡省出来的钱，能用得这么心安理得吗？想过父母的晚年幸福如何保障吗？

小妍说，以后会把双方爸妈轮流接到新家来住，也方便将来照顾孩子。听上去也不错。但老人们是否能适应新家，能否适应完全陌生的新环境，其实很成问题。更不用说，老人的身体是否经得起折腾，不断往返于新旧两个家。

房子早晚要买，早买了还能升值。但俗话说，子欲养而亲不待。奉劝年轻人一句吧，透支自己的青春不要紧，但别把父母晚年的幸福也搭上。如果买了房子直接影响了父母的生活质量，还是要三思而后行。

置业第一要义——现金流

@Karin的笔记

买房是人生大事，可是大事不一定要大办。

具体的思路，看下文吧：

“买房子最重要、最核心的因素是什么”，问这个问题，一般会得到三个答案：

A.location、location、location（地段、地段、地段）！

B.未来6个月房价会涨还是会跌？未来2-3年会涨会跌？未来10年会涨会跌？

C.限不限购？能不能贷款？第一套还是第N套？

回答范围在此列的读者请往下看，因为你们的答案是错的；若在此范围之外，请直接跳至最后一段。

先说两个真实的案例：

朋友A和朋友B，均是独生女，均单身、大龄，短期内无失业、结婚、求学、转行等等可能性。换句话说，是心态稳定的大龄女青年。一个月前我见她们时，还只是吐槽聚会，这个月就交完定金准备变“房奴”了。在没有“基因突变”和“被打击”的前提下，她们迅速完成了成年人必修课。

A买房的理由是：爸妈总让她做选择题“结婚还是买房”，她低调看了半年房，见没太多选择空间就定了，正好本月初她达标“五年”（北京住宅政策，要有五年纳税记录或者社保记录才可购房）；

B的理由是：她们合租多年，A搬走她也没有合租者了，于是决定买一套跟A做邻居，凑凑钱刚好够首付。房价约150万，两人均是第一套房，均选择用公积金贷款。

表面看起来一样的事，其实对于A、B两友来说，差异巨大。

A首付75万，贷款25年，每月还款约4200元左右；B首付45万，贷款25年，每月还款约6000元——表面看起来B还贷多，但其实A的压力更大。

为什么？

A的月薪只有7，000元，年终有双薪，但是买房子的钱主要来自于家庭赞助；B的月薪20，000元，首付款有大约40%是找朋友们借的，需要一年内还清并附加同期银行贷款利息。

以个体论，A有房无债、25年借75万、还125万，B有房有债18万、25年借105万、还175万，一样的房子B多花了20多万。

但以家庭来论，A家一个月内支出75万，B家只出了27万。这多出来的48万用来投资，就算每年只有3%的收益，25年也能赚36万，远远大于贷款多的20万。

而且，这是没有考虑复利和更高回报的资产组合的最保守投资。

第二个故事来自一个做财富管理的朋友，其实就是职业投资人，或者叫基金经理。这位专业人士的挚友实业成功，早年置下多处房产，其中一套借与胞弟一家居住多年。弟弟是普通公务员，多年未升迁，薪水平平，分房亦无望。哥哥遂想将房转至弟弟名下，以免年长而无产的凄凉。

我的朋友却劝哥哥将房产以市价300万一分不少地卖给弟弟——这样做第一不合时宜（弟弟没钱买房）；第二有负兄弟情（哥哥有钱却不帮忙）。但从财富管理角度看，却实在是妙举。

其实，弟弟一家肯定买不起这套房，但可以借助购房贷款把此房抵押向银行借款200余万，20年期，利息6.55%。首付哥哥不要，那就把这200万交给我的朋友去做投资管理，以他的专业能力，每年10%是可以保障的。这样，弟弟一家人，不但有了房，而且还完贷款一年还平白多了6万-7万块的收入。而对于哥哥而言，也实现了把房子过户给弟弟的美好心愿。是双赢。

这两个例子，还均未考虑货币贬值和房产增值带来的收益。正常状态下，今天的100万元，一定比10年之后的100万元更值钱，这个道理大家都懂。所以，长期借款只要能追平利息，甚至略亏，借钱都是划算的。何况，如今的CPI那么高，购买力本来就是节节败退的。

第一个例子里B的选择之所以强过A，就是因为她勇于背负更多的“债务”，让钱发挥了更大的杠杆——以27万撬动150万。而且对她而言，这些债都可算是良性债：一个年薪24万的人借18万或者105万，朋友或者金融机构也都乐见其成吧。

另一隐性因素虽不能对朋友讲，却能写出来分享：大龄单身的“独一代”在今天并不受社会鄙视，但父母老去已是不争事实，若倾全家现金供一套首都的房产，一旦突发病痛，要怎么办？对于“一子两老”的家庭而言，留足一定的现金或者是保持现金流稳定才是靠谱之举。

所以，买房最需要考虑的、最关键的不是location（位置），而是cash flow（现金流）。中国房地产10年盛宴已经过去，重现亦不太可能，所以，“买套房子以后卖了还有赚”的想法，不应该成为买房的第一理由。

——补一句后话：经过了两年的时间，那两个朋友的房子已经升值了70万，也就是说B选择中的杠杆优势更明显了。笔者不得不说，即使是这么大的涨幅，若考虑到交易税、贷款利息等因素，她们的房子还是“不赚钱”的，出租的话，租金每月也只有3500左右，不足还贷。所以，别把房产当投资。