第13章 社区组织管理实务(5)

民间组织作为与政府、企业并列的第三部门，近年来在激发社会活力、促进社会公平、倡导互助友爱、疏缓就业压力、反映公众诉求、推进公益事业、化解社会矛盾、解决贸易纠纷、促进科教兴国等方面发挥了很好的作用。实践证明，民间组织已经成为党和政府联系人民群众的桥梁和纽带，成为推进国家现代化建设的一支重要力量。

民间组织虽然没有政府部门对社会的管理来得直接、有力度和有影响力，但民间组织服务社会、参与社会管理的作用已越发显现。比如城市基础设施建设管理包括环境管理、建筑业管理、绿化管理等；社会经济建设管理包括工业管理、农业管理、中小企业等行业管理；涉及社会服务保障方面的管理包括计划生育管理、再就业培训与管理、社区文化建设管理、老年活动管理等；以及社会稳定方面的管理，等等。民间组织在经济建设和社会发展的进程中，发挥了积极的作用，推动了社会管理的健康发展。

党和政府历来十分重视民间组织的发展和管理工作。近年来，党中央、国务院从完善政策法规、健全管理体制、积极培育发展和加强监督管理等方面采取了一系列重要举措，各级民政部门、业务主管单位和有关部门，各司其责，通力协作，认真贯彻落实民间组织的各项政策法规，推动了民间组织的稳步发展。实践证明，重视民间组织的发展，发挥民间组织作用，提高民间组织在经济社会发展中的地位，有利于发展市场经济，有利于推进民主政治，有利于弘扬先进文化，有利于构建和谐社会。

2.社区民间组织的发展对策

社区民间组织发展存在的问题主要表现为：

第一，社区组织力量薄弱，参与面狭窄。

目前，社区组织仅限于针对一些特殊群体的特殊需求而建立，而且这些特殊群体绝大多数是社会的弱势群体，因此造成了社区民间组织力量薄弱、能使更广泛群众参与的社区组织比较少。

第二，缺少资金和阵地。

政府职能转移缓慢，在转变职能问题上，不能做到“费随事转”；缺少活动资金和活动场地也是许多社区民间组织没有生命力，甚至最后无法继续生存的重要因素。

第三，缺乏政策支持。

社区民间组织、民办非企业单位缺乏税收、房租等公用事业费的减免政策；政府购买服务无专项经费、未列入公共财政范畴。

针对社区民间组织发展存在的问题，可以从以下几方面来推动社区民间组织的健康发展。

（1）根据居民的需求，培育发展社区各类社会组织，为居民参与文明社区创建提供载体。

社区建设需要各类社会组织从中起到推动作用，但目前这类组织在数量上严重缺乏，在发育程度上比较滞后。由于法律、法规的不健全，社区民间组织，尤其是群众团队的建立带有随意性，缺乏规范性。因此，要在街道、镇层面通过建立社区民间组织服务中心，发挥好“服务、管理、协调、预警”的功能，为民间组织提供活动场地、引入活动资金等提供服务和便利。

所建立的民间组织要达到民主管理、充分发挥主观能动性的目的，不仅能为居民需求服务，更能为居民参与社区和社会服务提供载体。比如，老年协会把社区内老年人组织进来，通过形式多样、老年人喜闻乐见的活动，积极参与社区建设，承接社区公共服务。又如，拳操队、腰鼓队、老年合唱队等社区群众团队的建立，以喜闻乐见的形式，广泛开展文化艺术体育活动，激发社区居民参与的热情，多彩的文化、体育、娱乐活动极大地丰富了社区文化生活。

（2）建立街道、镇社区民间组织服务中心，为居民参与文明社区创建提供服务。

民间组织服务中心能比政府部门更贴近社区和居民群众，对辖区内社会组织的情况更清楚。民间组织服务中心更了解群众的心理、社区组织培育的空白点。目前，除了针对一批特殊群体需求建立的社区组织，还要针对社区居民的共同爱好、生活需求去相应地建立社区组织，以得到居民的认同，这样才能激发群众参与社区组织的兴趣和参与社区建设的积极性，从而形成自我管理、自我监督、民主自治的良好氛围。

（3）转变政府部门的管理方式，发挥自身优势，扩大社区居民参与机会。

社区民间组织发展快，涉及的行业多和系统面广。社会工作者要注重培育和发展符合各类需求的民间组织，形成政府、市场、社会、居民各方共同参与社区建设和社区管理的新格局。

目前，民间组织所涉及的业务主管单位多达几十家职能部门和乡镇街道地方政府，对于民间组织的管理仅限于行政审核和业务管理，在工作指导、培育发展上还有所欠缺。各职能部门、各级政府也应根据各类社会需求，利用自身的资源优势，积极、广泛地培育自身领域的社会组织，转变政府职能，给市民自愿参与到社区及社会各类组织提供更多的机会。比如，街镇的社区事务工作站，通过政府购买服务，大大降低了社区行政事务性工作成本，政府部门支持、关心、参与社区建设的意识、办事效率和服务基层的手段也进一步得到提高。

（4）开展民间组织进社区活动，为社会组织参与文明社区创建提供平台。

要充分利用好民间组织的人才资源、专业技术资源、信息资源，积极引导民间组织参与文明城区的创建。做好民间组织进社区工作，深入社区，开展为老、助老服务和其他公益性活动，树立民间组织的公益形象。通过社区群众团队开展形式多样的文化活动，满足居民精神文化需求，提高居民的思想道德素质和文化修养。号召民间组织为所辖社区“尽一份心、做一点事、出一点力”，为文明城区的创建献计献策，如共同开展“社团与您共建温馨家园”的大型为民服务活动，成人教育协会可为社区进行创建学习型城区提供培训，组织民间组织可开展为下岗职工再就业咨询服务活动等。

（5）加大政策扶持力度，为社区组织的发展提供保证。

当前，政府对社区组织的资金投入少，民间组织服务公益事业需要政府强有力的政策、财政、税收、资源等一系列制度作为保障。通过购买服务、资金补贴、资助等多种手段扶持和促进民间组织更广泛地动员社会力量和社会资源开展各种公益服务，促进社会的文明与进步。比如，教育系统的校舍、街镇的活动中心在闲置时可向社区居民开放，为群众团队的活动提供方便。

五、物业服务企业和业主委员会

在现代城市管理中，物业服务企业与市民的关系越来越密切。1981年3月，深圳市物业服务企业成立，成为我国第一家物业管理公司。2003年9月，《物业管理条例》正式施行，标志着我国的物业管理事业更加规范。2007年10月，修订后的物业管理条例施行，原来的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”。

1.物业服务企业

物业服务企业通常是指符合法律规定，依法向业主提供服务，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体（市场主体），包括物业服务企业及向业主提供服务的其他组织（保安、保洁等）。具体来讲，物业服务企业是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

（1）物业服务企业的特点

①物业服务企业是独立的企业法人。它拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利、承担民事责任等。物业服务企业要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。

②物业服务企业属于服务性企业。物业服务企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的维修养护、清洁卫生，以及直接为业主和租户提供服务等多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境，从而实现企业发展的工作目标。物业服务企业的“产品”就是提供服务，所以物业服务属于第三产业。

③物业服务企业在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业服务企业在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等。

④物业服务企业提供的服务是专业的物业管理服务。我国对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。物业服务企业受产权人和使用人的委托，对其物业实施管理，为产权人和使用人提供各种服务。物业服务企业与产权人、使用人的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。物业服务企业由业主大会选聘，并与业主委员会订立书面的物业服务合同，按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。为确保物业服务的良好开展，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理。

（2）物业服务企业的职能

物业服务企业按照与业主委员会约定的物业服务合同提供相应的服务。由物业服务企业提供的委托管理事项包括：

①房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体阳基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。

②房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。

③所管理物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。

④所管物业规划红线内的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点）的维修、养护和管理。

⑤公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

⑥交通、车辆行驶及停泊。

⑦协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产保险保管责任）。

⑧社区文化娱乐活动。

⑨物业及物业管理档案、资料。

⑩法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

（3）物业服务企业的权利和义务

物业服务企业在提供服务过程中享受下面的权利和履行下面的义务：

①根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主的合法权益及获取不当利益。

②遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按照物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向业主提供测算依据，严格按照物业合同规定的收费标准明码收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

③负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经与业主委员会议定后由物业服务企业组织实施；未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

④有权依照法规政策、物业服务合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。

⑤有权选聘专营公司承担物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。

⑥接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受业主委员会和业主的监督。

⑦至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账。

⑧对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在物业内改扩建完善配套项目，须报业主委员会和有关部门批准后方可实施。

⑨建立物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

⑩开展有效的社区文化活动和便民服务工作。

⑪与业主委员会的合同终止时，必须向业主委员会移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对物业的管理财务状况进行财务审计，须接受由业主委员会指定的专业审计机构审计。

⑫除有额外合同约定外，物业服务企业不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务。

物业服务企业如未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要依法承担相应的法律责任。

2.物业服务企业与居委会的关系

社区居民委员会和物业服务企业是城市建设管理的最基层单位，也是城市社区管理工作的重要组成部分。因此，理顺居民委员会和物业服务企业的关系，也是新形势下社区建设的一个重要环节。

（1）居民委员会和物业服务企业的矛盾

目前，居民委员会和物业服务企业在小区日常管理中存在不同程度的矛盾。

①有的物业服务企业与居民委员会因职责分工不明确，出现了经济利益之争、工作职责之争、服务设施之争，导致关系不够协调。有的小区还出现“有利的事抢着做，麻烦之事无人做，遇见责任‘踢皮球’”的现象，使小区的管理职责得不到有效的落实，引发各种各样的问题和矛盾。