第3章 资产评估的基本方法

3.1 复习笔记

第一节 成本法

一、成本法的概念及前提条件

（一）成本法的概念

成本法也称重置成本法，是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法。

其基本公式为：

资产评估值=被评估资产重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值

（二）成本法的前提条件

（1）被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，其内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；

（2）被评估资产应当具备可利用的历史资料。同时，现时资产与历史资料具有相同性或可比性；

（3）形成资产价值的耗费是必需的。

（三）成本法的适用范围

（1）通货膨胀造成被评估资产的现行市价比历史成本大幅度提高；

（2）社会技术进步因素导致被评估资产，尤其是生产设备等固定资产出现较大的无形损耗；

（3）因对现有资产进行技术更新或改造，使被评估资产的使用效益大幅度提高；

（4）因对被评估资产使用年限的估计偏大或偏小，而使被评估资产计提的折旧同资产的自然损耗不相吻合；

（5）被评估企业财务管理混乱，造成被评估资产的账面历史成本失实。

二、成本法的基本程序和基本参数

（一）基本程序

（1）确定待评估资产的范围，并估算重置成本；

（2）确定待评估资产已使用年限、尚可使用年限和总使用年限；

（3）确定三项贬值；

（4）计算得出初步评估结果。

（二）基本参数

1．资产的重置成本

（1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本；

（2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。

2．实体性贬值

即资产的有形损耗，由于资产使用磨损和自然损耗造成的贬值。

3．功能性贬值

由于技术相对落后而造成的资产价值贬值。

4．经济性贬值

由于外界经济环境变化而引起的资产价值贬值。

三、成本法中的具体评估方法

（一）重置成本的估算方法

1．重置核算法

重置核算法利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。

（1）重置成本是在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。

（2）资产评估旨在了解被评估资产模拟条件下的交易价格。

重置核算法将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法。购买型资产的直接成本包含资产的购买价、安装调试费、运杂费等成本项目。自建型资产的直接成本包含材料成本、人工成本、制造费用、资金成本及合理利润。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等支出项目。间接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例或单位工作量的间接成本价格等方法进行估算。计算公式为：

间接成本=人工成本总额×成本分配率

成本分配率=间接成本额÷人工成本额

间接成本=直接成本×间接成本相对于直接成本的比率

间接成本=工作量（单位为工时或工日）×单位工作量的间接成本

2．价格指数法

价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。计算公式为：

重置成本=资产的账面原值×价格指数

重置成本=资产的账面原值×（1+价格变动指数）

式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：

定基价格指数=（评估基准日价格指数÷资产购建时的价格指数）×100%

环比价格变动指数可考虑按下式求得：

X=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）×…×（1+an）×100%

式中：X——环比价格指数；

ai——第i年环比价格变动指数，i=1，2，3，…，n。

3．功能价值法

功能价值法是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。

（1）生产能力比例法。计算公式为：

这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力呈线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是呈正比例变化。

（2）规模经济效益指数法。规模经济效益指数法假定资产的生产能力与其重置成本之间呈非线性关系，其关系表示为：

即：

公式中的X被称为规模经济效益指数，通常是一个经验数据。

在采用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为简化评估业务、节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本，这种方法运用的步骤是：

①在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。

②在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用重置核算法、价格指数法、生产能力比例法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。

③依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数。计算公式为：

式中：K——资产重置成本与历史成本的调整系数；R'——某类抽样资产的重置成本；R——某类抽样资产的历史成本。

④根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：

被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K

（二）实体性贬值的测算方法

资产实体性贬值的决定因素一般有：（1）使用时间；（2）使用率；（3）资产本身的质量；（4）维修保养程度。

实体性贬值一般有如下测算方法：

（1）观察法

资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）

成新率是指一项资产新旧程度的百分比，可通过下面公式计算：

（2）使用年限法

实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。相关公式如下：

实际使用年限=名义已使用年限×资产利用率

当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率＜1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。

对更新改造问题，一般采取加权法来确定资产的实体性损耗。也就是说，先计算加权更新成本，再计算加权平均已使用年限。

加权更新成本=已使用年限×更新成本（或购建成本）

（3）修复费用法。这是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。

（三）功能性贬值的测算方法

（1）对比被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本的差异；

（2）确定净超额运营成本；

（3）估计被评估资产的剩余寿命；

（4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值）。计算公式为：

式中：C1i——第i年被评估资产的年运营成本；

C2i——第i年新资产的年运营成本；

C1i—C2i——第i年被评估资产的超额运营成本；

T——适用的所得税税率；

r——折现率。

此外，功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同功能性贬值，计算公式为：

功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

（四）经济性贬值的测算方法

1．直接计算法

（1）计算出被评估资产由于生产能力下降而减少的年收益；

（2）扣除所得税的影响，计算减少的年收益；

（3）将每年减少的年净收益在剩余寿命期内进行折现，折现值之和则为经济性贬值额。公式如下：

经济性贬值额=资产年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A, r, n）式中，（P/A, r, n）为年金现值系数。

2．间接计算法

（1）计算经济性贬值率；

（2）经济性贬值率与被评估资产重置成本的乘积即为经济性贬值。计算公式如下：

式中，X为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6～0.7之间。

四、成本法的优缺点

（一）成本法的优点

成本法具有一定的科学性和可行性。

1．对于一些存在无形损耗或贬值不大的资产评估，操作简便；

2．对一些没有收益的单项资产及市场上很难找到交易参照性的评估对象，成本法更为适用。

（二）成本法的缺点

（1）对整体资产进行评估，运用成本法，需要将其分解为单项资产逐项评估，然后汇总，比较费时；

（2）各类贬值因素较抽象，难以准确量化；

（3）商誉等无形资产无法单独运用成本法进行评估，需要运用其他方法结合评估。

第二节 市场法

一、市场法的概念及前提条件

（一）市场法的概念

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

（二）市场法的前提条件

1．要有一个活跃的公开市场；

2．公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。

资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：

（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性；

（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性；

（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。

二、影响现行市价的基本因素

（一）资产的功能

资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。

（二）市场供求

资产的市场均衡价格是在供求变动中形成的，因而评估主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。。

（三）交易条件

交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。

（四）资产的实体特征和质量

资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号。资产的质量主要是指资产本身的功能、性能精度、建造或制造工艺水平，也包括由此资产生产的商品的品牌和市场影响力。

（五）成新率

除了上述因素之外，类比资产的现行市价、所处的时间和地域以及通货膨胀等因素也对被评估资产的现行市价有重要影响。

三、市场法的基本程序

（一）选择参照物

1．参照物的可比性，包括功能、市场条件及成交时间等；

2．参照物的数量问题。

（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素

虽然影响资产价值的基本因素大致相同，但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。因而要针对不同种类资产价值形成的特点，选择影响较大的关键因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。

（三）进行指标对比并量化差异

根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。

（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异

市场法以参照物的成交价格作为评定估算评估对象价值的基础，在这个基础上将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。

（五）综合分析确定评估结果

根据资产评估一般惯例的要求，正式的评估结果只能是一个。这就需要评估人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。如果参照物与评估对象可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，一般可考虑采用算术平均法或加权平均法确定最终结果。

四、市场法的评估方法

（一）直接比较法

直接比较法是在市场上找到与被评估资产完全相同的资产或购建时限较短的全新资产的现行市价，以其价格作为被评估资产的现行价格。其基本计算公式为：

资产评估价值=参照物合理成交价格

直接比较法简单、直观、简洁，但是难以找到完全相同的参照物。

1．市价折扣法

市价折扣法是以参照物成交价格为基础，根据评估人员的经验或有关部门的规定，同时考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

用数学式表达为：

资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）

运用市价折扣法时应当注意：

（1）参照资产必须是与被评估资产完全相同的资产；

（2）如果市场分割使参照资产有几个不同的价格，则必须根据资产市场供求状况和资产取得时的市场实际价格；

（3）要分析被评估资产有无非正常损耗并根据非正常损耗情况酌情扣减。

2．功能价值法

功能价值法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常采用生产能力比例法，其计算公式为：

（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，则采用规模经济效益指数法，其计算公式为：

3．价格指数法

价格指数法是以参照物成交价为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整参照物成交价，进而估算评估值的方法。其计算公式为：

资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数）

此方法仅适用于评估对象与参照物之间只在时间因素方面存在差异的情况。

4．成新率价格法

成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象仅存在新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：

5．市盈率乘数法

市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估值的方法。其计算公式为：

资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率

此方法主要适用于企业整体价值评估和长期投资（主要是股票投资）评估。

（二）类比调整法

类比调整法指一项被评估资产在公开市场上找不到与之完全相同的参照物资产，但在市场上能找到相类似的资产，以此作为参照物，依其成交价做必要的调整后，确定被评估资产的价格。

参照物的主要差异调整因素有：（1）时间因素；（2）地区因素；（3）功能因素。

1．市场售价类比法

市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法，其基本数学表达式为：

资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值

资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数

2．成本市价法

成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。评估公式为：

资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）

使用成本市价法的前提条件：

（1）利用参照物进行评估，且参照物与评估对象具有可比性；

（2）参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长。

五、市场法的优缺点

（一）市场法的优点

1．市场法是国际公认的资产评估三大基本方法之一，适用面广；

2．市场法充分考虑了现时市场变化因素，符合实际情况；

3．评估方法直观简单，又比较准确地反映被评估资产的现行价值，评估结果容易被交易双方接受。

（二）市场法的缺点

1．运用市场法评估资产价值必须具备一个公平、活跃的交易市场，这使得该方法的运用受到一定的局限；

2．不适用于专用设备、机器、大部分无形资产以及受到地区、环境等因素严格限制的一些资产的评估；

3．确定比较项目的差异难度较大，从而影响评估结果的准确性。

第三节 收益法

一、收益法的概念及前提条件

（一）收益法的概念

收益法是以被评估资产在未来剩余经济寿命期限内所能获取的收益，按评估基准日的折现值转换为评估资产价值的一种资产评估方法。

（二）收益法的前提条件

1．被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

2．资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可用货币衡量；

3．被评估资产预期获利年限可以预测。

二、收益法的基本程序和基本参数

（一）收益法的基本程序

1．搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料；

2．分析测算被评估对象未来到期收益；

3．确定折现率或资本化率；

4．用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；

5．分析确定评估结果。

（二）收益法的基本参数

1．收益额

收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的所有权人的所得额。收益额有两个特点：

（1）收益额是资产未来预期收益额；

（2）收益额通常是资产的客观收益。

2．折现率

折现率是指在投资风险一定的情况下，投资者对投资所期望的最低报酬。确定折现率的方法有如下三种：

（1）市场比较法

市场比较法可以通过市场上相似资产投资收益的调查和比较得到被评估资产的折现率。

（2）资本资产定价模型法

资本资产定价模型法是通过一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率来衡量该投资的风险补偿。公式如下：

资产期望报酬率=无风险利率+（资产平均回报率-无风险报酬率）×β

其中，资产期望报酬率即我们所要求的折现率。

（3）加权平均资本成本法

加权平均资本成本=权益成本×权益比例+债务成本×（1-所得税税率）×债务百分比

3．收益期限

收益期限是指资产获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。

三、收益法中常用的计算公式

收益法中的具体方法可以分为若干类：

（1）根据预期期限划分，分为有限期和无限期的评估方法；

（2）根据预期收益额划分，分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。

1．资产未来收益期有限且每期收益不等，具体计算公式为：

式中：P——被评估资产的评估值；Ri——未来第i个收益期资产的预期收益；r——折现率；n——预期收益期数。

2．资产未来收益期有限且每期收益相等，具体计算公式为：

式中：R——未来n期每期资产的预期收益；（P/A, r, n）——年金现值系数。

3．资产未来收益期无限且各年收益额相等

年金化法的计算公式可由资产未来收益期有限且每期收益相等的公式推导获得。

式中：A——等额年金；r——资本化率（又称为本金化率）。

稳定化收益并非要求资产预期收益完全相等，而是指资产未来收益波动较小。因此采用年金化法首先就需要估算年金。其计算公式为：

4．未来收益在若干年后保持不变且收益期有限

当资产未来收益预期不稳定，但估计经过一段时期后将逐步稳定时，可采用分段法评估模型。其计算公式为：

式中：R——前期各年的预期收益额；A——后期固定的年金收益额；r——折现率（资本化率）；t——前期的年限；n——预期收益期数。

5．未来收益在若干年后保持不变且收益期无限

式中：R——前期各年的预期收益额；A——后期固定的年金收益额；r——折现率（资本化率）；t——前期的年限。

6．已知未来若干年后资产价格且各期收益不等

式中：R——各年的预期收益额；Pn——n年后的资产价格；r——折现率（资本化率）；n——预期收益期数。

7．已知未来若干年后资产价格且各期收益相等

式中：A——年金收益额；Pn——n年后的资产价格；r——折现率（资本化率）；n——预期收益期数。

8．收益期为无限，纯收益以等差级数变化

纯收益等差递增或递减的成立条件是：（1）纯收益逐年递增额为B；（2）收益期有限为n；（3）r大于零。

9．收益期为无限，纯收益以等比级数变化

（1）纯收益按等比级数递增。

成立条件是：①纯收益逐年递增比率为a；②收益年期无限；③r大于零；④r＞s＞0。

（2）纯收益按等比级数递减。

成立条件是：①纯收益逐年递减比率为s；②收益年期无限；③r大于零；④r＞s＞0。

四、收益法的优缺点

（一）收益法的优点

1．比较真实和准确地反映企业本金化的价格；

2．与投资决策紧密结合；

3．此法评估的资产价格易为买卖双方所接受；

4．从资产经营的根本目的出发，紧扣被评估资产的收益进行评估，真正体现了资产商品化在交易市场上的实际价值。

（二）收益法的缺点

1．预期收益预测的难度较大；

2．评估方法一般只适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估，局限性大；

3．折现率和资本化率比较难以确定。

第四节 评估方法的比较与选择

一、资产业务与资产评估的价格匹配原则

不同资产业务在评估中适用不同的价格标准。特定资产业务的目的不同，在评估其现行价格时具体条件也有所不同，因而评估时依据的价格标准和评估的基本方法也不同。同时，不同的评估目的和不同的评估条件也必须选择相应的价格标准和评估方法。这就是不同资产业务在评估中适用的价格匹配原则。

二、各种评估方法的比较与选择

（一）与评估对象相适应

1．成本法适合评估劳动创造的可复制的资产、专用资产和单项资产；

2．收益法适合评估资源性资产、无形资产和企业整体资产；

3．市场法适合评估具有一定通用性、能够在公开市场上出售的资产。

（二）受可搜集到的数据和信息资料的制约

每一种评估方法都需要有相应的数据和资料，但是由于市场缺陷的存在和资产本身的问题，某些数据和资料往往无法获得，从而也就限制了相关评估方法的运用。

（三）方法选择的统筹考虑

在选择评估方法时，一方面要充分考虑资产评估工作的效率，选择简便易行的方法；另一方面要充分考虑资产评估人员的工作能力，统筹考虑后再作决定。

三、各种资产评估方法的程序比较

1．成本法从被评估资产的历史数据出发，通过财务清点和资产成新率的确定，评定估算出被评估资产按照成本价格标准计价的评估值。

2．市场法从相关资产的市场数据出发，通过对一些影响因素的分析和修正，评定估算出被评估资产按照现行市价标准计价的评估值。

3．收益法则从被评估资产的历史数据出发，通过对被评估资产收益的预测和折现，结合被评估资产成新率的确定，评定估算出按照收益现值标准计价的评估值。