前言

购物中心一词译自英文Shopping Mall或Shopping Center，20世纪20年代发源于美国，经历了近百年的历史。20世纪90年代，我国的香港、台湾地区和东南亚各国的购物中心步入蓬勃发展的阶段，购物中心的数量增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。中国国际贸易中心国贸商城、上海港汇广场、上海恒隆广场、广州天河城广场等率先导入购物中心的开发运营理念，标志着作为新型的房地产投资形式的购物中心开始在中国内地出现。进入21世纪，中国内地经济社会进一步发展，城市建设脚步加快，购物中心的商业价值和市场价值逐渐显现，其高额利润的回报使得以华润、中信为代表的投资商和以万达地产、富力地产、龙湖地产为代表的主要从事住宅开发的大型地产开发商纷纷进入购物中心领域，同时，大量外资企业也投资到中国的购物中心市场中来。这一阶段，购物中心不仅仅局限在上海、广州、北京等城市，不少二线甚至三线城市也开始进行购物中心的开发。购物中心的类型呈现出多样化特征，市区、郊区、新区域型以及各种各样主体化购物中心出现。

随着一线城市购物中心数量趋于饱和、市场竞争日益激烈、投资成本逐年加大等因素的影响，越来越多的开发商、零售商把目光放到了二线和三线城市，甚至四线城市，为二三线城市购物中心的发展带来机遇的同时也使其面临着挑战。由于开发时间较晚、消费潜力巨大，二三线城市购物中心具有巨大的发展空间，但同时也面临着巨大的风险。二三线城市购物中心开发在市场规模的判定、消费需求的确定、政府关系的建立、当地文化的融合等方面存在巨大的挑战，开发商需要进行理性的判断和谨慎的选择。

在经济发展阶段、人口数量、消费文化等方面二三线城市与一线城市存在众多的差异，本书从购物中心开发的基本环节和流程出发，结合二三线城市的特点，深入浅出地阐述二三线城市购物中心开发经营各环节的内在规律和实操要诀，力图给予商业地产实操人员一定的启发和借鉴。

全书分为八章。第一章阐述了购物中心的概念、分类及其演变的过程，并且分析了二三线城市发展购物中心的机遇和挑战，为全书作了前瞻性的论述；第二～七章分别从定位、投资、建筑设计、业态组合、招商和运营管理各阶段详细介绍了购物中心的相关理论知识和二三线城市实操购物中心项目的要点和难点；第八章阐述了购物中心未来发展的趋势，为二三线城市购物中心的开发和经营提供了新的思路。最后附有两个经典的实操案例，具体诠释了购物中心策划流程。本书具有专业性、实操性，且语言通俗易懂，便于购物中心项目开发和经营的相关从业人员全面了解和掌握购物中心的开发流程及其要诀，并且更好地运用于实践中。

本书的作者长期从事地产理论研究和实操工作，拥有深厚的理论基础和丰富的实操经验，深谙商业地产运营的内在规律。为更好地传播商业地产的理念，引领中国商业地产理性发展，特撰此书。

衷心感谢深圳市华睿行商业地产顾问有限公司为本书的编写提供了大量的实操案例和宝贵的支持和帮助。

此外，杨茜、牛晟云、钟普平和李敏分别参与了本书第一章第一节和第三章第二节、第二章第一节和第五章第三节、第四章第二节和第七章第三节的撰写；谢火强、方小义、黄周地、詹超、周玮、陈琛、高静参与了本书的调研、资料收集与校对工作，在此表示衷心感谢。

限于作者水平及时间，书中不妥之处，恳请广大同行和读者批评指正。

作者

2015年6月