第6章 第6问：如果加息，房价暴跌可能比暴涨时更惨烈

刚刚过去的春节，楼市似乎进入了休眠状态，成交量惨淡。但亲朋好友聚餐聊天时，都免不了说房价二字。大家最关心的还是，今年的房价趋势如何，到底该不该买？

小巴先列几条给大家看看：

△2017年房屋销售面积下降几乎是定局。最悲观的是中投证券，预计跌18%，最乐观的方正证券也预测要跌6%。

△上半年全国热点城市房地产调控整体趋严，三四线城市依然以去库存为主，第四季度可能会出现政策上的松动。

△2017年，我们可能会看到更多房企并购案例。

除了机构的预测，小巴还采访了几位业内资深人士，来看看他们对2017年楼市趋势的判断，以及给买房者给出的相关建议。

丁建刚——浙报传媒地产研究院院长

“2017年的房产走势，存在极大的不确定性”

今年楼市主要的影响因素，现阶段主要是调控政策。而除了政策以外，2017年的国际政治、国内经济、金融货币、债务风险等等因素都极为复杂。所以现阶段的市场，是在政策强力干预下的动态平衡。

但限购、限贷、限价，这种平衡能够持续多久，要打一个极大的问号。由于存在着极大的不确定性，2017年楼市的走势也非常难判断。

当然，如果如官方所愿的话，那只有一个字——稳。但有形之手，是否能够如此如愿控制住市场，很难说。我们甚至不能完全排除极端情况的可能性，这一点比较令人担心，比如再次出现暴涨。那么官方，一定会用更极端的手段来控制市场。

但政府的有形之手，在紧急情况下很难避免犯错误。当年日本的崩盘，就是他们的央行连续五次加息，刺破泡沫。

当然，各城市间的分化仍会存在。除个别受一线城市溢出效应以外，绝大多数三四线城市不存在暴涨的可能。一二线城市就很难说，只能走一步看一步。

至于2017年是否为买房的好时机，对每一个人来说，是完全不同的结论。比如，以旧换新，以劣换优，永远是好时机。

但对于刚性需求购房者来说，特别是购房能力较弱的刚性需求购房者，我很难说现在是好时机了，因为选择实在太难了。对于投资型需求购房者而言，也很难说，原因基于以上的判断。

张大伟——中原地产首席分析师

“影响2017年楼市走势，最关键的因素是资金价格的变化”

春节期间，大部分城市网签系统暂停，从市场恢复看，预期要到正月十五前后，才能回到1月上半月的网签水平。相比2016年春节的政策刺激，2017年春节前后，市场处于政策重压下的平稳期。

影响2017年楼市走势最关键的因素是资金价格的变化，目前看，加息或者变相加息的可能性已经出现。

△信贷是绝对短期房价的最最重要因素。判断2017年北京或者全国房价走势可以说主要看资金价格和是否认房又认贷，这个政策是否会出现影响非常大。如果认房又认贷，可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间，而房价的跌幅甚至会接近2014年。

△是否会加息？资本流出的压力以及国际收支问题会使得央行考虑加息。人民币贬值的趋势是否会延续也会影响未来房地产市场的走势。

国内近期PPI连创新高，市场对于PPI连续上涨导致通胀上行的预期不断加强，如果由PPI推升CPI接近3%，央行采取加息应对通胀就成了一种被迫之举。

从国际收支视角来看，美联储去年12月份加息并给予3次加息预期，会给资本流出巨大压力，采取加息的策略可以有效遏制资本流出。

当然，如果一旦加息（或者资金价格上涨过速），代表了金融政策的取向出现变化，房价的跌幅将有失控的可能性。但目前看，资金价格的确在逐渐上行，这对于房地产来说影响非常大。

△两会窗口期的政策预期。从目前市场走势看，包括经济工作会议的内容，两会将是一系列房地产长效机制可能出现的窗口期。当然，我们不认为房地产税中大家认为的存量征收会短期落地执行，但如果两会期间出现时间表，对市场的负面影响将会非常大。

住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系是很难调整，但如果两会期间出现政策加码的预期，对2017年上半年的房价影响将会较大。

整体看，2017年北京及其他主要一二线城市的房价调整预期越来越明显，特别是在加息等可能性增加的情况下，这种趋势和幅度会加大。

齐俊杰——投资人、财经专栏作家

“房地产走出了暴涨行情，暴跌一定来得比暴涨更加惨烈”

这段时间我正在重新研读索罗斯的自反理论，他总结了一个暴涨暴跌模型，一般分为八个步骤：

△1.并不会有明显趋势产生；

△2.加速区，大家注意趋势变化，并产生流行偏见来增强趋势；

△3.考验期，价格开始回调，如果偏见和趋势顺利度过这个时期，还能继续向上，价格将远远偏离均衡状态；

△4.一般基本面分析无法解释价格现象，需要找出很多新的特殊性理由解释价格；

△5.真实回归期，开始真实的价格下跌；

△6.朦胧期，大家还在参与其中，并觉得这里就是价格的右肩位置，并默默念诵口诀，千金难买牛回头，大量进场准备抄底；

△7.临界点，趋势开始掉头向下。偏见看似呈现翻转，预期180度变化，原来的侠之大者为国接盘，变成了暴跌股灾的心惊胆战；

△8.崩盘，也是下跌的加速期。

把房子套在这里面，是不是非常吻合？

第一阶段：2005年之前大家不知道趋势。

第二阶段：2005年—2007年房价上涨，第一波，大家开始关注了房价要上涨，且喊出高房价的社会问题，比如当时的小说《蜗居》。

第三阶段：2008年全国受金融危机影响房价下跌，深圳出现了断供。但很快四万亿拉起了房价，房价度过考验期进入自反阶段。

第四阶段：各种调控，各种看多，北上深永远涨已深入人心，无论用什么估值方法来比较，房价都贵得离谱，但大家仍愿相信，中国土地制度的特殊性是房价的背后推动力。这个特殊性不解决，房价不会跌。

大家仍愿相信土地制度在推动房价。

第五阶段：2014年出现过一次，杭州、温州的房价开始下跌，后来政策救市让房地产的8个阶段循环从第五阶段退回到了第三阶段。

房地产经过多重考验期，在2016年度过了最危险的加速期，2017年会不会是第五阶段？目前还并不清楚，但按照索罗斯模型唯一肯定的是，既然房地产走出了暴涨行情，那么暴跌一定来得比暴涨更加惨烈。这种偏见形成的市场价格，最终的结局必然是大多数人赔钱，进而形成财富的再分配。

至于房价的调控也就是宏观经济的管理，在索罗斯的理论中也有自反阶段，即房价调控通常的意图是防止房价暴涨暴跌，但政策滞后于价格的暴涨，当政策进行调整时，往往市场就已进入自反阶段，而价格的不断强劲，反而刺激着政策不断加码，最后政策的层层施压反而刺破了泡沫形成了暴涨之后的暴跌。

Yevon_ou——资深地产投资人

“建议购房者放弃幻想、直面现实、立即买房”

2017年影响房价的因素中，最重要的是货币政策、宏观经济、美国大选、国内利率？以上全错。影响房价最重要的，就是去年的房价。

去年如果涨得高，今年就涨得少。去年如果硬憋着不涨，今年就涨得多。2016年房价涨得很多，2017以消化涨幅、横盘待涨为主。

2016年房价几乎翻倍的行情，摧毁了很多人的心理预期。随着2017年十二个月的消化，购房者会逐渐熟悉并接受现有的价格体系，并在下一轮大浪潮口入场。

因为人口的加成作用，一二三四线城市房价会分化调整如下（M代表大盘指数）：

△一线城市：M+5%

△二线省会：M

△三线城市：M-5%

△四线城市：M-10%

因此，我对2017年购买房者的建议是放弃幻想、直面现实、立即买房。