第四章 重庆市房地产市场供需分析

第一节 供求理论

在商品经济中，供给和需求双方共同作用于经济，对价格起到一定调节作用，并通过相互变化保持市场平衡，房地产市场也不例外。供求关系的变化必然导致房地产价格变动。因此，认真分析供求理论，是理顺房地产价格和市场平衡的基础。

所谓供求关系，是指房地产市场供给与需求之间变动的总称。供给是指生产者在一定的市场和某一特定时期内，与某一价格相对应、愿意并且能够供给的商品数量。在市场经济中，一个生产部门原材料价格的变动，会决定这个部门对原材料的需求，从而决定这个部门的生产，最终影响商品的价格。如果商品价格下跌，供给就会减少；商品价格上涨，供给就会增加，供给反映了一种交换关系，因而是社会生产关系的组成部分。而需求是指消费者在特定时期内和一定市场上，按某一价格愿意并且能够购买的某种商品的数量。当影响商品需求量的其他因素不变时，商品的需求量随着商品价格的上升而减少，随着商品价格的下降而增加。

在自由竞争市场中，供给和需求的相互变动导致价格的变动，当供给与需求共同达到一个平衡点时，市场才会出现均衡价格，在该均衡点上，商品的供给量和需求量是相等的，此种状态是市场机制自我调整的结果。而一般情况下，价格表现为在均衡价格附近的上下波动。

一 经济学论述

经济学中，所谓的均衡价格，是指能够保持某种商品的需求量和供给量平衡时的价格。其实质在于供给与需求的变动关系，是供求双方为达到均衡价格而不断平衡的过程。价格使供给与需求达到均衡状态时的点被称为均衡点。在该点上，商品的供给量等于需求量，此价格变为均衡价格。正如图4-1所示，图中D曲线为商品需求曲线，为一条向右下方倾斜的曲线，而S曲线为商品供给曲线，为一条向右上方倾斜的曲线，E点为均衡点，所对应的价格Pe即为该商品的均衡价格，而Qe为商品的均衡数量。

接下来，就需要考虑图4-1中的均衡价格Pe是如何产生的。以下分两种情形进行解释：

首先，如图4-2所示，假若定价为P1，则高于均衡价格的Pe，那么此时对应的供给量要远大于需求量，在市场上就形成了供大于求的局面，大量商品卖不出去，买方市场疲软。在市场调节作用下，卖方不得不逐渐降低商品价格，从而迫使价格趋于均衡点（即从P1趋向Pe），厂商将生产规模也降低到均衡点的水平，以最终达到均衡状态。

其次，如图4-3所示，假若定价为P2，则低于均衡价格Pe，此时对应的需求量大于供给量，在市场上形成了供小于求的局面，市场规模满足不了既有的需求量，形成需求过剩。于是，市场迫使价格产生上升的推力，鼓励厂商生产，给予厂商足够的利润，促使生产厂商增加生产规模，提高供给水平，从而价格趋于均衡点（即从P2趋向Pe），最终达到平衡状态。

综上所述，商品的均衡价格是需求和供给相互作用的结果，通过供给与需求的变动使得商品的价格趋于均衡状态，实现供给量等于需求量。在该种状态下，既不存在供给过剩，也不会出现需求过剩问题，市场处于“出清”状态。市场均衡意味着市场的参与双方相互协调，是为共同利益而妥协达到最终的平衡，也只有达到均衡状态，才能满足供求双方的利益要求。

二 影响房地产市场供给的因素

近年来，房地产市场价格表现上扬趋势，分析其价格变动对于研究中国房地产市场的整体状况具有重要意义。因此，应厘清影响房地产市场价格的因素，才能进行更好的评判。影响房地产供求关系变化的因素有很多，归纳而言，主要有以下几方面：

（一）房地产开发成本

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如果计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用，财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

1．土地使用权出让金

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征收及拆迁安置补偿费

（1）土地片收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

（2）房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。

（3）前期工程费。前期工程费主要包括：

①项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

②“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

（4）建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

（5）基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

（6）公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

（7）不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1—6项之和为基数，按3%—5%计算。

（8）开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。

总体而言，开发商进行房地产开发的主要目的在于获利，对于开发成本的控制是其获取利润多寡的重要环节。房地产开发过程中，开发商需要就人力、物力、技术等方面进行投入，大量的资金投入使得生产要素的价格开始上升，特别是近几年以来，劳动力成本以及原材料的价格上涨，使得开发商的利润受到影响。如果该部分价格上涨，开发成本必然增加，那么在既定销售价格不变的前提下，开发商的利润就会受到损失，从而使得开发商的供给量降低。反之，开发商则会不断增加商品房供给，以谋求更多利润。但是，房地产开发成本的变动也并不绝对影响商品房供给总量的变化，开发商供给商品房的数量还受其他因素影响，最主要原因在于，开发商在投资房地产时获取的利润率通常是极高的，这也就催生了一批新生的富裕阶级，当开发成本增加而又不能迫使房地产利润率下降到社会平均利润率之下的时候，开发商一般不会降低商品房的供给，只要有利润可图，便不会轻易退出房地产开发市场。

（二）房地产价格因素

房地产的定价是开发商获取最终利润的重要考虑因素，定价高获利高，投资于下一期的住房建设量就越大，但是面临风险也就越大；反之则较小。短期而言，房地产的供给价格弹性小于一般工业产品，但其长期供给富有弹性，供给会伴随房地产价格的波动和时间的变化而出现相应起伏，这也就造成了房地产市场中经常出现供给滞后性问题。房地产价格上扬，市场房屋供应量不会马上增加，往往在短期只是引起一级房地产市场上土地需求上升，一个生产周期后才显现增量房屋供应量的增加；而当房地产市场供给大于需求时，商品房空置率面积就会逐渐增加，价格也会出现短时间内的下调。

在影响房地产价格的因素中，还应考虑一个更为直接的因素——土地价格。土地价格会通过商品房开发成本来影响开发商利润的实现，各级政府也通过控制闲散土地的供给来调控本地区房地产市场的供应。

（三）相关政策影响

1998年国家取消福利分房制度之后，房地产回归市场调控，尤其是2008年以来，房地产市场逐渐受到关注，房价上涨迅速，房地产产业也逐步成为国家重要产业，其价格变动及供给引起了国家高度重视。国家开始对房地产业采取一系列调控，影响房地产市场的供给。如政府若紧缩该地区的土地供给量，势必就使得地价上升，导致房地产开发成本的增加，进而使得房地产供给量减少，抑制了房地产发展，相反则会带动房地产市场供给量的增加。

此外，国家还通过财税、金融等政策对房地产供给进行调节。如提高房地产业的上缴税率，就能在一定程度上起到抑制房地产投资的目的，减少了房地产供给量。金融方面，通过贷款规模、贷款投向、利率水平等相关政策，调控房地产开发的总体规模与速度，由于房地产业属于资金密集型行业，前期建设需要大量的资金投入，而大部分房地产商无力支付全部金额，多数情况下通过银行贷款形式，在金融市场筹集部分资金，使得房地产市场的供给与金融政策之间密不可分，如果提高房地产贷款利率，则必然使房地产商的开发成本增加，也就会降低房地产市场的供应。

（四）房地产商对未来楼市的预期

任何行业发展都有本身的发展周期，房地产市场也是如此。在经济形势良好运行前提下，开发商会找准时机进入楼市，获取预期利益，但当经济形势不好、对未来预期不明朗的时候，开发商将收缩房地产供给量。同时，宏观经济各行业与房地产市场之间存在着高度关联性，房地产开发商投资时，往往会对未来市场进行预判，来决定未来投放到市场中的供给量，做出开发项目的报建、施工和销售时间等决策。

三 影响房地产市场需求的因素

与影响房地产市场供给因素类似，也有许多因素制约着房地产市场的需求，其与房地产供给相互作用，共同使房地产市场处于变动之中。

（一）商品房销售价格

商品住房与其他生活消费品一样，其价格与总需求之间呈负相关关系。需求作为价格的函数，表现为当价格水平上涨时，需求降低，反之需求增加；而需求量对价格变动的敏感性可以用需求价格弹性指标来表示。

（二）购房者可支配收入

如果商品房销售价格使购房者有购房意愿，那么购房者可支配收入表明其是否有能力购买，只有具备购买意愿且有能力购买，才能形成真正的需求。居民的可支配收入是家庭一切消费的决定因素，作为投资较大的住宅需求，消费者需要支付数额较大的资金，这就需要其具备购买房产的能力。居民可支配收入的高低将决定购买商品房面积的大小、区位的好坏。住房需求与人均可支配收入之间呈正相关关系。

而可支配收入对需求的影响可以用收入弹性指标表示，一般而言，住房需求的收入弹性与本地区国民收入水平有密切关联，不同的经济发展水平所对应的需求收入弹性是有差异的，主要原因在于居民消费结构的变化。伴随着中国社会经济的快速发展，经济整体实力已跃居世界第二位，人民生活水平也有了很大幅度的提升，并且大部分已经基本解决了温饱问题，居民有意愿，也有能力对住房提出更高需求；同时，城镇化进程的不断加快，使得农村人口不断涌入城市，并准备安家落户，该部分群体经济收入已经有了明显改善，开始考虑购买住房；而已在城市多年的居民为了改善原有住房条件，开始由生存型住房转向享受型住房，形成了新的住房需求。因此，中国现阶段，住房需求对于收入而言是富有弹性的，这是居民可支配收入增加和消费结构、消费理念的转变共同作用的结果。

住房需求收入弹性的不断变化也体现出我国消费者消费偏好的改变。新中国成立之初，经济处于恢复阶段，社会初步安定，百姓主要为解决吃穿问题，对于住房的需求不高，收入弹性也就相对较低；而随着经济不断得到发展，特别是改革开放以来，百姓对于消费已经不仅仅满足于吃饱穿暖，而是有了更高的、更深入的需求，于是对于住房的需求及消费越来越大，住房需求也逐渐成为主导需求，需求的收入弹性增大。相应的，当中国未来发展逐渐摆脱中等收入水平，达到发达国家水平的时候，百姓对于住宅的需求已经达到了相对饱和状态，收入弹性反而又降低。因此，住房需求收入弹性的变化会伴随着经济发展阶段而改变，按照国际通用惯例，发展中国家房价达到家庭年收入的3—6倍时，住房需求才算正常。

（三）相关政策的影响

国家对住房需求的政策影响是最直接的，1998年之前，国家实行福利分房制度，租金相对于收入而言是很低的，而且有的单位会无偿分房，使得即使有购房能力的消费者也不会主动买房。取消该政策之后，国家相继颁布了一系列的法律法规，从财政、货币、金融等方面建立起了住房供应体系。“国五条”、“国八条”、“限购令”等措施，对于消费者的住房需求均形成了一定影响，央行降息，降低了还贷压力，对于提高商品住房的有效需求具有推动作用。

（四）消费者对未来的预期

无论是开发商的投资行为，还是购房者的消费行为，都要建立在对未来市场发展预期的判定基础上。消费者对商品住房的需求，不仅要对未来的宏观经济形势做出预判，还要对自身未来购买力做出分析，不同的预期会导致不同的住房需求。就房地产商而言，如果预期未来经济形势良好，则其对土地的需求量就会增加，并且就未来市场做出预测，以求在未来一段时间获取更多利润，而不是将手中的资金留存在手中，其会将更多的潜在需求转化为现实需求。而就消费者而言，其对未来的预期主要是近期投入的最小化，如果预期未来商品住房价格下跌，购买者往往也处于观望状态，因为他预期现在的房价仍没有达到最低价位，仍会继续持有货币。此时，就需要政府采取相应的干预政策，刺激有效需求。

四 房地产市场供求平衡

尽管商品房作为一种比较特殊的商品，但是供求规律与一般商品并无本质区别。供给和需求始终是房地产市场的两个基本范畴，并且在供给和需求的互相作用下共同发挥作用。二者作用的结果使得房价表现出或涨或跌的态势，即当商品房供给大于需求时，住房价格下跌，而当商品房供给小于需求时，住房价格出现上涨。在此消彼长过程中，房价的涨跌又反过来促使房地产供应发生变化，房价上涨时，开发商有利可图，于是加大开发力度，增加住房供给；而当房价下跌时，又使得政府刺激居民消费，用于提高商品房的需求。与一般商品不同的是，商品房的供给与需求的变化较为滞后，供求平衡的调节过程也比较缓慢，这主要是因为房地产作为消费的大部分支出，资金占用量较大，而且具有耐久性，不会随意更换。因此，比一般商品市场对供求变化的反应迟钝。

而所谓房地产市场的均衡，就是指房地产市场中需求量与市场提供的供给量相同时的出清状态。针对需求曲线而言，需求曲线上对应的每一个点都是消费者愿意并且有能力购买的房地产价格和数量的组合，而供给曲线上对应的每一个点都是开发商愿意出售并且能够提供的房地产价格和数量的组合，消费与供给曲线的互相变化，使得二者相交时，出现房地产市场的均衡价格。在该点上，无论对于消费者，还是对于开发商，都是可以接受的价格。

但是，该均衡状态并不是一直保持下去，而仅仅是一种相对状态下的静止。在市场不断运行过程中，均衡点只是理想状态，也只有在该状态下，住房的需求和供给才达到出清。当影响住房的供给和需求因素变动时，均衡点也会随之发生变化，从而不断寻求一种新的均衡状态，形成新的均衡价格，整个市场也在不断寻求该种理想状态。可以说，无论是一般商品市场，还是商品房市场，非均衡状态是绝对的，而均衡状态只是相对的。

五 实现供求平衡的意义

供求平衡是市场交换的最满意状态，其实质在于使商品供应量与市场需求量之间达到一种均衡状态，在社会主义经济条件下，如何实现商品市场的供求平衡，是国民经济综合平衡的重要任务，也是流通部门实现市场安排的重要工作。因此，实现房地产市场的供求平衡，使房地产市场供给与需求之间保持平衡关系，对于保障人民生活水平和提高地区经济发展能力具有重要作用。

实现供求平衡，可以使人力、财力、物力等资源得到有效利用，避免给社会带来更多浪费；同时，也可以保证社会再生产的顺利进行。只有达到房地产市场的供求平衡，才能使社会各方面的资源得到合理配置，发挥最大效能；也能满足地方政府、房地产开发商、消费者等各方群体的利益需求。