第一节 商业地产13大基本业态

新时期商业地产的多元化发展主要体现在业态种类的增加，及各种不同业态的组合策略。以下是各种常见的业态。

1.购物中心

购物中心是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或城乡结合地带，由专业经营团队系统地有计划开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在10万平方米以上，空间呈纵向规划。

国内著名的购物中心：浦东正大广场、深圳海岸城等。

2.百货商场

百货商场是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业商铺向顾客提供多种类、多品种的商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。

国内知名的百货商场：北京燕莎百货商城、上海恒隆广场等。

3.综合超市

综合超市以经营生鲜熟食、民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销及平价销售的综合形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本会有连锁发展战略。

各城市著名的综合超市：上海农工商、北京华联、新一佳、北京物美等。

4.社区超市

以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要销售食品饮品、日用品等民生必需品，均采用开架式陈列，统一出口收银。营业面积300～2000平方米不等，一般开在住宅社区较密集的区域。

国内著名社区超市：上海联华超市、上海城市超市等。

5.仓储超市

仓储商场（warehouse store）又称货仓式商场，1968年起源于荷兰，最具代表性的是“麦德龙”（makro）,大多选址于郊区交界处，是一种集商品销售与商品储存于一个空间的零售形式。

这种商场规模大、成本低、价格实惠，场内极少豪华装饰，一切以简洁自然为特色。商品采取开架式陈列，由顾客自选购物，商品品种多、场内工作人员少，既适宜零售购买，又适合批发销售。

国内知名仓储超市：锦江麦德龙、临汾万佳福等。

6.专业市场

专业市场是以经营某一大类商品为主，并且有丰富专业知识的销售人员和相匹配的售后服务满足消费者对某大类商品的选择需求的一种零售型业态，比如家居市场、电脑商城、通讯商场等。

著名专业市场：广州南天商贸城、广州天州家居城、广州维家思广场等。

7.精品广场

精品广场经营国际一线、二线服装及箱包、皮具、饰品、鞋帽、手表等类物品，重视产品质量及品牌，又称“质贩”卖场；所经营的多为高单价国际知名品牌，选址地点多在一级城市市中心黄金地段，对物业品质及购物环境要求极高，锁定处于金字塔顶端的客群。

著名专业市场：广州万福精品广场、万菱国内玩具精品广场等。

8.名品折扣店

名品折扣店又称奥特莱斯（outlets）,专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心，因此也称为直销购物中心。

著名名品折扣店：燕莎奥特莱斯、青浦奥特莱斯等。

9.批发市场

批发市场是指面向再销售者、产业用户和事业用户而销售商品及服务的商业业态。

所谓再销售者是指二次及其以下的批发商和零售商；所谓产业用户是指从事生产和提供服务的营利性组织；所谓事业用户是指不以再销售为目的，而是为了业务或事业需要购买设备和材料的非营利性组织。随着市场的不断细分，许多批发市场实际上就是专业市场。

著名批发市场：广州流花服装批发市场、义乌小商品批发城、武汉汉正街批发市场等。

10.文化主题业态

文化主题业态指商业项目充分挖掘其所处城市的地理优势和人文资源优势，依托城市历史文化的深厚底蕴，结合现代文化商圈全新理念基础以及先进技术，以城市文化概念为主题，集多业态多功能于一体的主题商业区。

著名文化主题业态：南京1912、秦汉唐、上海新天地等。

11.旅游商业业态

旅游商业业态是指在旅游风景区或者与旅游景点配套的满足旅游者“吃、住、行、游、购、娱”的商业业态。

著名旅游商业业态：广西阳朔西街、浙江杭州清河坊、江苏周庄等。

12.商业街

商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心及其影响的地域范围），商业街地处城市中心，各类商品群集，顾客在此既能买到所需商品又能品尝其风味食品、享受综合服务。

著名商业街：西安西大街、青岛台东商业步行街、上海南京路等。

13.住宅区底层商业

住宅区底层商业就是在高层住宅的第一、二层以商铺形式对外出售出租的业态，既解决了小区的商业配套，又提升了产品的商业价值，是伴随住宅较多的一种商业形态。

著名住宅区底层商业：成都龙湖时代天街、郑州威尼斯水城商业街等。

14.创新业态

商业地产的产品形态在业态功能定位、业态配比等方面也会跳出固有思路，在原有基础上创造更新的亮点，以适合市场的需要，在业态创新定位中往往伴随着富有个性的空间规划定位。

著名创新业态：北京秀水街、上海8号桥等。