第四节 桥村征地项目：2.5产业园概况

在增加地方收入和增加升迁概率的双重激励下，地方党政官员努力提高本地区GDP和相关经济与社会指标的排名，热衷于招商引资，进行城镇建设以发展工商业。《中华人民共和国土地管理法》明确规定，任何单位和个人使用土地进行建设都必须依法申请国有土地。也就是说，如果城乡接合部想要发展的话，必须要大规模地征收土地，将集体土地性质变为国有土地。这种对GDP的追求和国家土地制度的限制直接引发了举国上下声势浩大的征地与拆迁。2008年出台的《城乡规划法》更是为地方政府的“圈地运动”提供了便利，该法规定县级以上的地方政府可以根据当地的经济社会发展情况，因地制宜地制定乡以及村的规划区域。尽管该法要求乡镇规划以及村庄规划都应该与土地利用总体规划相衔接，但是地方政府完全可以按照本地的经济社会发展情况制定总体规划，然后打擦边球，“依法”规避土地利用总体规划的限制。“规划先行”的策略是许多地方政府规避国家土地利用限制的“有力武器”。

一 东部新城规划与2.5产业园

身处发展浪潮中的江洲市政府规划了多个新城区，其中，东部新城规划响应了国家和江苏省发展生产性服务业的要求，是新城区规划中规模最大的一个，也直接引发了本次的土地整理。

根据《江洲市东部新城生产性服务业发展规划》的介绍：“东部新城（见图3-2）位于江洲市三洲镇东部，紧临238省道，海陵大桥穿园而过，是江洲与海陵两大城市圈的交通中心。新城以力图成为区域的生产服务中心为产业发展目标，在功能上力图成为城市东部生活性服务次中心，展现江洲滨江门户节点的新形象，文化上建设为新城镇发展示范区，生态方面以低碳绿色田园为主要依托，致力于发展为展现江洲先进性生产力、人民生活富足、自然生态示范区、现代时尚江洲精神的窗口。新城是一个既拥有长江岸线，又地处交通节点的生态型、精致型、科技型城区，以产业发展为先导，依托港口、大桥所带来的独厚优势，力争成为江洲发展先进生产力的重要集聚地，成为辐射周边地区的现代服务业高地。”

图3-2 东部新城生产性服务业规划区地理边界

资料来源：该图摘自《江洲市东部新城生产性服务业发展规划》。

在2012年年初，为了加快东部新城建设，江洲市政府提出了建设2.5产业园的目标。根据市政府的规划，该园区主要致力于现代物流业、信息服务业、新技术研发创意业、商务服务业、金融服务业等多种类型服务业共同发展，打造富有潜力与活力的生产性服务业产业园区。其中，在现代物流方面建立现代物流园，对接周边物流园区，将其打造成为物流信息中心和交通调配中心的现代物流中枢；商务服务业包括总部ABP基地、商务办公区，形成全方位多功能的商务服务体系；新技术研发创意产业包括产业服务区、新技术研发区，其功能构成主要为生产力服务中心、职业教育培训、行政办公、配套服务和创智天地、电子电器科技研发、电子产品孵化基地；信息服务业主要发展电子商务支持服务、信息传输服务、信息技术服务；金融服务业方面，以商业银行服务、资本市场服务、生产性保险服务为主要依托，建设功能完善的金融服务体系。除了相关产业要求之外，江洲市政府还特别提出了产城融合的定位，将产业与城市相结合，以街区的形式规划项目。由于东部新城主要在三洲街道的辖区内，所以2.5产业园的项目主要由三洲街道来负责实施，而市政府会为三洲街道提供生产要素供给上的便利，比如土地、电力、基础设施等。

二 “际华目的地”项目

由于2.5产业园是生产性服务业集聚区，所以三洲街道在引进项目的时候有诸多限制，只能引进2.5产业园项目或者是偏重三产的项目，只有符合产业园规划的项目才能在2.5产业园落户。目前，在建的2.5产业园项目有四个，其中，由北京中兴新泰科技发展有限公司投资建设的中兴通讯物联网产业园项目于2013年10月正式签约。现代物流园建筑面积19万平方米，预计投入13亿元人民币。在2014年6月，2.5产业园迎来了投资最大的项目——际华目的地项目，总投资预计35亿元。该项目的引进得益于三洲街道的地理位置。际华集团进行项目布点的要求是要邻近高速公路，而海陵大桥互通恰好在三洲街道的辖区范围内，所以该项目最终选择了在2.5产业园落户。

根据三洲街道提供的项目资料，际华目的地占地约800亩，总投资约35亿元，已作为全省六个商贸商务类项目之一入省政府2015年200个重大项目名单。该项目主要由时尚购物中心、室内外休闲运动中心、精品酒店、商务办公、体育公寓、特色餐饮等组成，总建筑面积约30万平方米。时尚购物中心由际华集团与欧洲运营商Arcoretail公司合作运行管理，目前已签约引进100多个世界一、二线品牌（均为直营店）；室内外休闲运动中心设有攀岩、冲浪、风洞跳伞、极限赛车、篮球运动中心、卡丁车赛道、温泉中心等运动项目，并建有体育公寓、总部楼宇。该项目辐射1.5小时生活圈，覆盖南京、无锡、南通等周边城市，力争建成长三角地区有影响力的旅游文化、休闲运动、商贸商务目的地中心。该项目分为两期建设，一期项目占地约500亩，主要建设时尚购物中心、体育运动中心、宾馆餐饮。项目全部建成后预计年消费人次达400万元，营业收入达80亿元至100亿元。

际华目的地项目的地点位于2.5产业园的西南侧，具体位置是三海高速与永勤河交界处向东方向。在项目地点确定后，由三洲街道全权负责征地和拆迁工作，相关费用也由三洲街道先行解决。企业在土地挂牌签约后将佣金支付给江洲市政府，市政府再将相关费用提供给三洲街道。在进行征地、拆迁之前，三洲街道首先需要解决的是资金问题。老百姓在签字之后，都希望尽快拿到征地、拆迁补偿款，资金充裕是推进征地、拆迁的前提。在街道有专门负责融资的部门，通过政府融资平台进行资金的筹措，但并不会单独为一个项目来融资，通常都是一起筹备几个项目的资金。由于筹措的资金分批到账，比如20亿元的资金会按照预先的规划分批到账，所以街道需要在征地、拆迁启动前，预估推进后不同阶段的费用，防止出现农民签字后迟迟拿不到补偿的情况。