1.4 中国特色小镇的发展现状

一、中国特色小镇发展的市场时机

与国外相比，我国自1978年以来，城镇化经历了快速发展阶段和加速发展阶段，2016年城市化率达到57.35%，较1978年大幅提升了39.43个百分点。与此同时，大城市人口膨胀、交通拥堵、房价飞涨的问题已不利于企业、人才发展，华为、中兴等企业已经选择搬离一线城市，而乡村则面临土地大量流失、宅地废弃、人口大规模转移等诸多问题，高速城市化导致的“大城市病”和“乡村病”日益加剧。在此背景下，发展特色小镇、统筹城乡发展已经成为国内城镇化建设的重要方向。

国家政策层面的直接推动为特色小镇提供了巨大发展契机。《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》指出，目前，中国正面临着产业的升级与转移，资本与劳动力在城市间的流动更加频繁，在经历了大城市的不断扩张后，中国城市的发展真正进入到以城市圈为主体形态的阶段。2016年2月，国务院颁发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，明确提出加快培育具有特色优势的小城镇，带动农业现代化和农民就近城镇化；当年7月《关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知》的下发，又将特色小镇建设提升到国家高度，不同层面的政策也相应出台，这些均为特色小镇的发展创造了可遇不可求的发展契机。

从国外发展经验来看，以“产业”为灵魂的特色小镇是解决大中城市发展差距过大、稳步推进城镇化建设的重要途径和有力引擎，作为人口、产业、经济的重要载体，特色小镇未来的发展机遇无可限量。

二、中国特色小镇发展的市场环境

经过过去30年的发展，中国城市化取得了巨大的成就，无论北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，还是天津、南京、杭州、武汉等二线以及诸多的三线四线城市，都以令世人惊叹的建设成就举世瞩目。当然，与这些建设成就如影随形的无疑是持续上涨的房价和在高房价面前举步维艰的实体经济，以及中国农村普遍落后的基础设施乃至不少城镇被破坏的生态环境，这就是摆在当前中国城市化面前的现实——显然，具有土地成本低廉特点的中国农村如果能够借鉴国外特色小镇的发展经验取得全国性的成就，那么面对高房价举步维艰的实体经济无疑就多了一个选项，多了一个产业带动城镇发展、全社会多赢的经济可能，当全国能够打造1万个成功特色小镇，每个小镇都会解决2万人的生活和就业，这意味着2亿人将在城市化后不是涌入大城市，而是遍布在中国乡村的特色小镇，带着产业成功实现中国城市化的完美收官，这就是当前特色小镇发展所处的大环境。

深入分析，我们可以得出以下结论：

（1）特色小镇能破解中国经济发展的瓶颈，对产业转型升级、改善人居环境、提升城镇化质量都有好处。当前，中国区域发展不平衡，资源过度集中，产业、资金、技术、人才高度集中在大城市，影响了经济均衡发展，而特色小镇既能疏解大城市的部分功能，也能构成城市周边的综合承载力，加快资源要素的集聚，从而统筹城乡，缩小城乡差距，成为提高有效供给和扩大内需的新动力。

（2）特色小镇能让公共资源配置更合理。一方面，一些大城市的“城市病”造成住房困难、交通拥挤、空气污染严重；另一方面，一些中小城市教育卫生医疗资源紧缺。解决这一问题，就要给小城市和新农村提供良好的公共资源。

此外，特色小镇作为城市与农村的连接，或者叫中间地带，可就近解决租房、交通、就医就学等问题，吸引年轻人、大学生回乡创业，就地成就事业，这样，不仅大城市的功能得到了疏解，人口迁移的成本也能降下来，这是在为小城镇“添色”，为大城市“减负”。

（3）特色小镇能为逆城市化做准备。从美国、日本等国的发展看，城市化率超过70%，就会出现逆城市化趋势，而承接大城市的人口转移，主要是卫星城和小城镇。中国城市化发展进入下半场，特色小镇将引领城市化发展。

三、中国特色小镇的现状

1．政府推动，典范传播

中国特色小镇其实早就在国内很多地方被深入实践，而且已经有不少特色小镇经营成功，名扬四方。2016年10月14日，住房城乡建设部公布了第一批中国特色小镇名单，进入这份名单的小镇共有127个，在各地推荐的基础上，经专家复核，由国家发展改革委、财政部以及住建部共同认定得出。

在住建部等三部委公布的这份名单中，浙江省的特色小镇最多，有8个；山东省、江苏省、四川省有7个；广东省6个；安徽省、福建省、湖北省、湖南省、贵州省、陕西省分别有5个；河北省、辽宁省、江西省、河南省、广西壮族自治区、重庆市有4个；北京市、上海市、山西省、内蒙古自治区、吉林省、黑龙江省、云南省、甘肃省、新疆维吾尔自治区有3个；西藏自治区、青海省、宁夏回族自治区有2个；新疆生产建设兵团1个。

浙江金华市横店镇就是首批入选的特色小镇。横店镇是国家可持续发展实验区、国家影视产业实验区、AAAAA级国家旅游区、浙江省高新技术实验区，先后荣获“国家卫生镇”“全国文明镇”“第一批中国特色小镇”等20多项国家级、省级荣誉称号。镇内有国家AAAAA级景区横店影视城，建有广州街、香港街、明清宫苑、秦王宫、清明上河图、华夏文化园、明清民居博览城、梦幻谷、屏岩洞府、大智禅寺等14个大型景区和影视拍摄基地。

2．政府引导，市场升温

2016年7月，住建部、发改委、财政部等三部委明确提出要在全国范围内开展特色小镇培育工作。到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居的特色小镇。住建部继2016年10月，公布了127个特色小镇名单后，2017年7月再次公布第二批276个全国特色小镇。

政策层面的高度重视无疑是引发社会各界集中关注特色小镇并逐渐形成热潮的重要原因之一。据相关研究机构统计，截至2017年1月份，全国共发布特色小镇相关政策105个，其中有21个省、自治区以及33个地级市都先后发布了特色小镇相关政策。

3．企业热捧，市场狂飙

自2016年相关部委公布特色小镇的名单和发布相关政策后，目前已有多家房企披露涉足小镇建设计划。据媒体报道，截至目前，至少有20多家房地产开发企业明确提出要进军特色小镇领域，其中有部分企业已开始动工建设。这些企业中，有些企业已经将特色小镇作为企业主营业务发展或企业发展的重要板块。

推进特色小镇发展，综合考虑了城镇化、民间资金的投资引导、文旅产业发展等因素，对于培育新产业和提升城镇居住品质有积极的意义。很多房企积极参与此类项目，既看到了此类产业的市场机遇，也为其转型提供了一个较好的平台。作为行业启动特色小镇建设最早的企业之一，碧桂园已经成功布局了5个科技小镇，华侨城将构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇，绿地控股则把特色小镇模式纳入2017年发展战略，将重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边，投资启动特色小镇大盘项目，华夏幸福基业在大厂、嘉善、香河等地打造的影视小镇、人才创业小镇、机器人小镇等已初具规模。

房地产企业加大特色小镇投资，在房企境内发债停滞、银监会收紧开发贷、严禁理财资金违规进入房地产、证监会严控私募资产管理计划等资金监管全线收紧的背景下，信贷政策对特色小镇项目的倾斜，以及地方大量资金投入和扶持政策，也是吸引房地产企业乐此不疲布局特色小镇的原因。

4．政府疏导，防范地产化

2016年10月，国家发改委发布的《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》指出，鼓励政府利用财政资金撬动社会资金，共同发起设立特色小镇建设基金；鼓励国家开发银行、农业发展银行、农业银行，以及其他金融机构加大金融支持力度；鼓励有条件的小城镇通过发行债券等多种方式拓宽融资渠道。

2017年2月8日，国家发改委联合国家开发银行发布意见指出，将发挥资本市场在脱贫攻坚中的积极作用，盘活贫困地区特色资产资源，为特色小（城）镇建设提供多元化金融支持。各级发展改革部门和开发银行各分行共同推动地方政府完善担保体系，建立风险补偿机制，改善当地金融生态环境。

因此，通过布局特色小镇可以打通政府资金、社会资本和金融机构三方融资渠道，通过吸引多元化投资主体，并让其充分发挥各自优势，来破解特色小镇建设的“融资难”问题。

由于一二线热点城市拿地成本高，房企毛利率及净利率持续下滑，再加上近年来热点城市房地产调控，让房企面临高价拍地、高价卖房的压力。而目前政府积极筹划建设的特色小镇项目，其土地出让不走招拍挂模式，而是让有品牌、有产业资源的房企通过良好的整体规划来获取廉价土地资源，并在后续运营中持续获得稳定的现金回报。

房企只有不断获取土地资源，才能维持企业规模的不断增长。面对有限的一二线城市土地资源，对于多数房企而言，布局部分优质的三四线城市成为其战略之一。一部分房企就是在通过特色小镇的模式进入三四线城市，这也成为了当前最热的一种拿地方式。

对此，住建部、发改委、财政部等三部委在《关于开展特色小镇培育工作的通知》中指出，培育特色小镇要坚持突出特色，防止千镇一面和一哄而上；坚持市场主导，政府重在搭建平台、提供服务，防止大包大揽，以产业发展为重点，依据产业发展确定建设规模，防止盲目造镇。

房企布局特色小镇，意在真转型还是讲故事有待时间检验。第二批全国特色小镇评定，住建部已明确要求不得推荐以房地产为单一产业的镇，并要求被推荐的小镇需实施并储备一批质量高、带动效应强的产业项目。在政策层面的明确要求下，特色小镇发展将会逐步理性。

四、中国特色小镇的商业机会

当前，不少企业热追特色小镇投资发展，从商业角度评估，的确符合投资规律，甚至是良好的商业机会。特色小镇在中国面对的机会甚至超越国外，原因很简单，中国人口众多，土地资源价值毋庸置疑，尤其在当前农村集体土地处在改革前夕，伴随农村集体土地制度的创新发展，特色小镇肯定是土地资源金矿。

中国特色小镇的商业机会，或者收益主要包括6个方面，下面简要解析。

（一）特色小镇六大收益

进行特色小镇投资开发，需要对特色小镇的六大收益模式足够清楚，即：工程收益、土地收益、房产收益、旅游收益、特色产业收益和资本收益。这是特色小镇开发投资的核心模式设计。

1．工程收益

就特色小镇来说，工程投资巨大。特色小镇的开发商，还应该是建造商，这样才可以拿到工程收益。特色小镇项目，最好设计为PPP项目，基础设施、土地开发、公共设施开发、产业基础开发等应该由政府埋单，或以政府补缺的内容纳入PPP构架，才可能形成区域发展的合理架构。一个特色小镇，投资50亿～100亿元，其中基础部分占40%～60%。这是一个建造产业的大蛋糕，不应由建造商专享，应该由开发商分享。

2．土地收益

土地升值，是任何区域开发、城镇开发的基础和核心。特色小镇经过专业化开发，土地价值从每亩几十万元升值到几百万元，这是正常的规律，这意味着土地升值收益可观。未来伴随农村集体土地市场化，土地升值收益可能远超当前预期。

3．房产收益

房地产是产城一体化中不可或缺的组成部分。特别是休闲商业地产、短租型住宿地产、度假地产、养老地产、乡村庄园地产等。对于有些市政建设由特色小镇开发商先期垫资、后期土地置换的项目来说，房产收益往往是解决项目现金流的重要选项，甚至会成为项目可行的基础条件。

4．旅游收益

成功的旅游产业，往往意味着巨大的现金流，这是项目持续运营能力的体现。旅游做得好的特色小镇，旅游收益相当可观。

5．特色产业收益

特色产业，无论是农业、工业还是其他，依靠产业竞争力，往往能发展成为现金流聚集的产业。

6．资本收益

对于特色小镇这样的综合性投资项目来说，资产投资、产业投资都对资本具有吸引力，在项目发展过程中，股权转让、资产证券化等，将为特色小镇的投资方兑现资本收益，从而实现资本退出。

（二）特色小镇六大收益实现的路径

1．搭建可持续运行的投资、融资架构

理解了特色小镇六大收益，在进行特色小镇资金计划、筹措的时候，就必须对投资、融资架构进行科学搭建：先投资基础设施、土地开发、公共设施开发等，也要落实PPP，落实长期开发相关金融支持贷款等。作为特色小镇投资与融资的启动架构，将直接影响项目最终的成功。

2．特色产业/旅游落地及持续建设是成败关键

需要指出的是，启动之后，若不能有效形成商气/人气，不能快速落实产业/旅游项目，落实大规模聚集商气的街区架构，那么，土地升值就不可能实现。因此，投资的第二个重点，必然是产业项目或旅游项目，使产业和人气快速聚集。在产业和人气聚集的同时，必须落实休闲业态聚集，要让来的人留下来消费，要让人夜间消费。只有这样，才能形成商气，形成小镇价值，形成商业地产价值，形成土地价值，形成消费聚集下的消费产业聚集。

基于以上聚集逻辑，我们需要进一步投资旅游目的地的配套、街区配套、产业链配套等。在此基础上，才能够形成城镇的聚集，并通过投资城镇服务设施，提升城镇架构与居住结构。

总之，运营能力极为关键。旅游运营、商业街区运营、消费产业运营、特色产业运营的良性运转，才能够保证产业的持续发展，并形成就业基础。

3．收益实现

一是工程收益的实现；二是土地升值下资产转让或资产融资的实现；三是房地产销售下的快速资金回笼；四是产业现金流回报；五是股权的转让、上市等退出机制，最终实现资本收益。

当然，不同类型的特色小镇，其盈利模式略有差异。比如旅游小镇和产业小镇的出发点并不相同：旅游的核心是消费，尽可能地吸引消费者来流动消费；产业的核心是生产，尽可能吸引高技术人才创业就业，长期定居。二者发展路径也截然不同，赖以发展的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。旅游特色小镇对于交通和区位因素的要求较低，但是对天然的特色旅游资源要求颇高，建设成本主要集中在景区的开发，并通过旅游运营获取盈利，这和一般景区并无二致。产业特色小镇对交通区位以及产业配套要求较高，需要税收、政策补贴、管理收费等支持，实现产业聚集并赢利。

综合上述内容，可以看出特色小镇的商业价值巨大，这样的商业价值对于城市化率已经超过57%的中国来说，相比传统领域的商业机会，特色小镇肯定是难得的金矿。