第二节 开发项目选择
房地产企业经过项目的市场调研后，下一步工作就是项目选择与可行性研究。房地产开发项目选择，主要包括如图2-9所示的内容。
图2-9 房地产开发项目选择的内容
一、开发城市选择
选择房地产开发城市时，要考虑该城市的经济水平、当地政策、文化状况、自然环境、市场供求及购买力等因素，具体的分析及选择因素见表2-2。
表2-2 影响开发城市选择的因素
策划指南
调研人员在撰写调查报告时，应综合考虑上述六个因素，综合取舍，根据本企业的经济实力、发展规划等，选择合适的城市进行项目开发。
二、开发地段选择
对于房地产企业来讲，何谓好地段？地段应是一个综合指数的表现。地段包括较完善的交通、教育、医疗配套，此外，地段亦包括商业历史积累、业态发展、经营水平、建筑形态、历史文化、消费习惯、人流集聚等。
1. 地段选择因素
影响房地产地段选择的因素见表2-3。
表2-3 影响房地产地段选择的因素
2. 开发地段选择的原则
在选择房地产开发地段时，应注意把握城市发展和扩张的趋势，以便进行地块投资决策，具体原则如图2-10所示。
图2-10 开发地段选择原则
三、开发管理模式选择
1. 常见的开发管理模式
房地产常见的开发管理模式，具体内容见表2-4。
表2-4 开发管理模式
策划指南
在选择房地产开发管理模式时，应结合具体的项目扬长避短，选择最合适的管理模式，具体选择时，应考虑项目的复杂程度、实施战略、合同方式和对项目目标的要求。
2. 开发管理模式的选择策略
在考虑项目的复杂程度、业主技术和管理水平高低这两项因素的情况下，房地产开发管理模式的选择策略见图2-11。
图2-11 房地产开发管理模式选择示意
业主对项目目标的不同要求会对相关管理方式的选择产生很大的影响。业主对项目目标的要求主要包括项目质量、项目成本、项目进度、纠纷和索赔等。不同的开发管理模式对项目目标的影响见表2-5。
表2-5 不同的开发管理模式对项目目标的影响
3. 开发管理模式的选择技巧
经过分析可以发现，各种开发管理模式各有利弊，企业应根据项目的侧重点及目标来选择合适的项目管理模式，具体选择技巧可参照表2-6。
表2-6 项目开发管理模式选择技巧
四、开发项目产品模式选择
1. 选择产品模式应考虑的定位
选择房地产开发项目产品模式时，需要考虑四个方面的定位，具体如图2-12所示。
图2-12 产品模式定位
2. 影响产品模式选择的因素
房地产项目在选择产品模式定位时，需要充分考虑影响产品模式选择的因素，具体如图2-13所示。
图2-13 影响产品模式选择的因素
五、开发项目融资方案选择
一般情况下，房地产开发过程中，可运用银行贷款筹资、合作开发筹资、预售房屋筹资和发行股票筹资等方式进行融资。融资决策人员需分析、计算和比较各种融资方式的利弊，选择其中一种或几种进行组合，制定适合地产项目开发需要的融资方案，具体融资方式见表2-7。
表2-7 传统融资方式
