B.3 北京土地市场 2013年回顾及2014年预测

许丽兴 卢世雄

摘要：

2013年，北京土地市场火热，成交额、成交量及成交价格同比均大幅反弹；土地市场上扬的驱动力主要在于企业销售持续向好、一线城市价值的重新认知、长期供不应求的预期及土地出让政策的助推。预计2014年土地成交量将稳中有升；土地成交价格快速上涨的态势将有所缓和，全年可能表现出先扬后抑的趋势，但出现大幅回落的可能性极小。

关键词：

北京土地市场 驱动力 预测

一 2013年北京土地市场回顾

（一）土地成交总况

2013年北京土地市场延续2012年下半年开始的土地市场回暖势头，市场火热程度接近2010年，全年土地成交表现为“量升价涨”。土地成交量的大幅回升体现在土地成交宗数、成交面积和成交额上，这主要得益于土地供应大幅增加和企业的积极参与；土地成交价格的快速上涨表现为土地溢价率高企、企业对热点地块的激烈争夺及区域楼面地价屡创新高。此外，值得关注的是2013年商业金融和多功能用地（以下统称“公建用地”）越来越受市场青睐，自住型商品住房用地的推出将对土地公开市场的竞争格局产生深远影响。

1．成交量同比大增

从成交用地宗数看，2013年，北京公开市场成交经营性用地共130宗，其中住宅用地67宗，公建用地63宗。2013年经营性用地成交宗数同比增长近1倍，且列2005年以来第二位（仅低于2010年的142宗），如图1所示。2005～2010年土地成交宗数总体保持快速、持续增长（剔除2008年因受金融危机影响，成交宗数有所回落），并在2010年达到近9年来的峰值，但从2011年开始，受房地产业本轮“深度调控”影响及“土地供应瓶颈”制约，土地成交持续回落，2013年实现反转。

从成交面积及成交金额看，2013年北京公开土地市场成交经营性用地总规划建筑面积约1818万平方米，同比增加103%；土地出让金达1746亿元，同比增加192%。土地成交面积及成交金额变化趋势与成交宗数变化规律基本一致，即2010年达到峰值，之后受调控及土地供应减少影响，土地成交面积和成交额持续下降，2013年再次大幅回升，如图2所示。

2．成交价格大幅反弹

2013年，经营性用地成交价格与成交量变化趋势一致，亦大幅上涨。全年经营性用地平均楼面地价9604元/平方米，同比上涨44%，如图2所示。

此外，溢价率的变动更能体现市场交易的活跃程度。2013年，土地成交溢价率震荡上扬，尤其是第三、第四季度上升显著。全年经营性用地平均溢价率约40%，较2012年高出22个百分点；全年住宅用地平均溢价率约31%，较2012年高出14个百分点，如图3所示。

从2013年10月开始，伴随着“京七条”及其实施细则的相继出台，原本竞争激烈的土地市场变得更加火爆。“京七条”出台后，规划有住宅用地的地块基本都通过“控制地价拐点、竞自住型商品住房面积”的竞价方式出让，这也使得地块的实际溢价率、地块规划剩余的纯商品房楼面地价被大幅推高。

3．成交结构——公建比重加大，纯商品住宅用地被自住型商品住房挤压

在纯商品住房用地被自住型商品住房用地挤压、公建用地的价值提升双重背景下，公建用地市场表现抢眼。2013年，公建用地成交量建筑面积680万平方米，占经营性用地37%，纯商品住房用地成交建筑面积640万平方米，占经营性用地35%，如图4所示；2013年自住型商品住房用地227万平方米，占宅地的20%，而纯商品住房用地占宅地的56%，如图5所示。

4．成交分布——以五环外近郊区为主，远郊提升明显

从土地成交区域看，2013年近郊区（通州、大兴、房山、顺义、昌平）仍然为土地供应主要区域，且所占比重基本持平；内城区（东城、西城）出让了东城区崇文门路口东南角1宗优质地块，所占比重下降；亦庄开发区出让了3宗地，所占比例明显下降；城区（朝阳、海淀、丰台、石景山）与远郊区（平谷、门头沟、密云、怀柔、延庆）所占比重同比均有所提升。如表1所示。

从各区县土地成交比例看，房山、通州、昌平、大兴四区2013年经营性用地成交建筑面积占比过半，其次是顺义、门头沟、石景山、朝阳、丰台、密云，成交建筑面积占比为5%～6%，如图6所示。

5．建设用地供应计划完成情况——近6年来首次完成供应计划

2013年，北京市计划供应经营用地1250公顷，同比上升4.2%。其中商服用地400公顷，同比上升14.3%；商品住宅用地850公顷，同比持平。

2013年，北京市经营性用地供地总体完成率达103.4%，近6年来首次完成年度建设用地供应计划，且向住宅用地倾斜。其中，成交商服用地314公顷，完成计划供应的78.5%；成交商品住宅用地978公顷，完成计划供应的115%。供地计划的顺利完成，在于前几年因供地不足，而在2013年“促供应”背景下，政府加大供应力度，使得土地供应集中释放。预计2014年仍将延续，如图7所示。

（二）重点地块成交情况

在成交总价方面，2013年，总价“地王”为门头沟新城MC16-73等地块，被融创住总骏洋三家联合体以58.1亿元获取，总价“地王”同比上年大幅提高23.85亿元。紧随其后的是东坝南区、昌平东小口镇两宗地，分别以总价51.35亿元、47亿元成交。

在成交单价方面，2013年北京土地单价再创新高，农展馆地块以实际楼面地价约73000元/平方米创造了北京土地市场新的单价“地王”；且热点区域热点地块的成交楼面均价也多次被刷新，如房山长阳破2万元/平方米、孙河突破5万/平方米、东坝南区达5万元/平方米、亦庄新城接近6万元/平方米等。

在溢价率方面，从2013年开始，北京政府创新性地对含有住宅的用地普遍推行“限地价，竞保障房面积”的出让方式，即每宗地均设定竞价上限进行控制，但基本上每宗地都达到竞价上限。这种竞价方式尽管使土地溢价率被有效控制，但由于土地市场的激烈竞争，竞配大量保障房实际上也大幅推高了经营性商品房楼面地价。值得关注的是，随着房企对公建用地的青睐，公建用地溢价率提升明显。

（三）重点房企市场表现

在2012年以来房地产市场快速回暖和持续火热的背景下，企业乐观预期逐渐增强，加上2013年土地供应量大幅反弹，且不乏优质地块，导致全年房企对土地市场表现出积极的热情。

2013年，随着地价快速上涨，品牌开发企业联合拿地的趋势进一步加强，尤其在一些规模较大、总价高的地块这种趋势更为明显，如万科获取8宗地中有6宗、保利获取6宗地中有3宗、融创获取4宗地中有3宗、金地获取的3宗均是通过联合体取得。

（四）土地市场驱动力分析

2013年北京土地市场的火爆，原因在于销售端持续向好、对一线城市价值的重新认知、长期供不应求的预期及土地出让政策的助推。

1．商品房销售持续向好

2013年，北京市商品住宅成交面积约1194万平方米，较2012年略有回落，但仍处于2008年以来的较高位水平（2009年受调控政策利好，成交猛增），商品住宅成交价格同比上涨约15%，如图8所示。

出售持续向好，一方面使企业现金流充裕、主动投资积极性高，另一方面快速的去化也要求企业补仓。这一点，从2013年房企对北京土地公开市场的参与情况可见一斑。因此，大量房企积极参与土地市场，必然加剧土地市场竞争。

2．对一线城市价值的重新认知

经历了本轮调控后，包括北京在内的一线城市的价值被重新认知。房企逐渐意识到一线城市的潜力和三、四线城市的风险，这一点从2012年各线城市商品房销售增长速度不难发现。房企对一线城市的战略态度也随之发生变化，一是已经布局北京的品牌房企的战略中心再次向一线城市转移，加大了在北京的投资力度；二是部分尚未布局北京的企业争相入京，包括恒大在内的一线房企及一些中小开发商，北京土地市场竞争也随之变得空前激烈。

3．对土地市场长期供不应求的预期

从图8可以看出，北京自2008年以来，仅2013年完成了经营性用地的供地计划；而从图9亦可以看出，北京商品住房市场基本处于供不应求的状态。此外，受制于土地资源的稀缺性和土地开发速度的刚性，土地供应紧缺的局面将长期存在。而土地资源的短缺，更加剧了土地市场的竞争和强化了乐观的市场预期。

4．土地出让政策的助推

2013年北京土地出让政策有两个显著的变化，一是大量地块需竞配自住型商品住房，二是成交地块规模以中小地块为主。自住型商品住房政策的出台，虽然在很大程度上制约了企业单块土地的利润、隐蔽地推高了楼面地价，但由于自住房部分的销售额基本提前锁定并能快速回款，企业风险仅来自地块中纯商品房部分，整体市场风险大大降低。因此，在风险与利润权衡下，加上对未来市场的乐观预期，企业竞价激进也不难理解。此外，政府通过控制出让地块规模有效地控制了单宗土地总价，但同时也降低了竞争门槛，使更多中小企业能够参与竞价。充分的竞争必然带来激烈竞争的市场。因此，当前的土地出让政策，无论是对单个企业的投资积极性，还是对完全竞争市场的构建，都起了助推作用。

二 2014年北京市土地市场预测

（一）政策环境——政策基本见顶，但从严的政策基调不变

自2011年的本轮调控以来，政策密集出台，经过三年的深度调控，调控政策基本见顶，未来主要是通过市场作用、建立长效调控机制来引导市场持续健康发展。

但是，从2012年以来，房价再次持续快速上涨，成交量依旧在高位，而新建商品住房库存依旧不足，房价上行压力不减。因此，严格执行现有调控政策是2014年调控的主基调。

（二）市场供应——总量稳中有升，结构调整深化，节奏更平稳

从供应总量看，预计2014年土地供应仍会保持在高位，且较2013年整体表现为稳中有升的态势。首先，随着调控思路由“抑需求”向“促供应”的转变，政府主观上将有确保土地的有效供应的动力；其次，经过前几年土地一级开发的大量投入，土地出让市场逐渐进入收获期，具备大量供地的客观基础；最后，目前企业拿地积极性高，土地市场火热，更有利于土地价值的实现。

从土地供应用途看，宅地比重将有所提高。2014年，北京市要实现5万套自住型商品住房的供地（2013年为2万套），在供应总量总体稳定的前提下，土地供应将继续向自住房倾斜，纯商品房的供地将被进一步挤占。从供应区域看，自2010年以来，土地供应郊区化（五环以外）趋势逐年加强，2013年，超五成的土地供应集中在房山、通州、昌平、大兴四个区域，预计2014年这种趋势将延续，且远郊区县的供应将提升。此外，热点区域热点板块阶段性集中供地仍是2014年土地供应的一大特点，包括朝阳孙河组团、朝阳东坝、朝阳金盏园区、丰台亚林西、亦庄经济开发区、运河商务核心区等。

从供应节奏看，2013年，各季度经营性用地供应分别为36宗、20宗、29宗和45宗，总体比较均衡。预计2014年全年土地供应节奏将更平稳，以避免地价的大起大落。

（三）市场成交——量升价稳

成交量方面，在土地供应有保障、房地产企业对2014年北京房地产市场预期向好、自住型商品住房用地刚性需求等因素作用下，预计2014年土地成交量依旧保持稳定增长态势。

成交价格方面，由于近年来土地开发整理中一级开发成本持续攀升，政府收益也参考周边土地交易价格、房地产交易价格，而2012年、2013年北京市地价、房价均快速大幅上涨，土地价格相应较高，加上土地市场的激烈竞争，预计2014年土地价格很难回落。

溢价率方面，由于2014年将加大“限地价、竞自住型商品住房面积”土地出让方式的力度，以确保自住房供地任务完成，预计2014年土地溢价率将有所下降。

（四）企业表现——谨慎乐观，防范风险

2013年土地成交虽有反弹，但多数企业仍面临土地储备不足的局面；而2014年，商品住房用地的比重将进一步降低，因此，多家企业激烈竞价同一宗用地的局面仍将存在。同时应该注意到，目前房价、地价已经在新的高位运行，要继续保持2012年、2013年的快速增长略显乏力，市场存在高位盘整、进入一个新的调整周期的可能。因此，房企在取地上虽然会保持进取态度，但也会更注意风险的防范。

参考文献

北京市土地整理储备中心网站，www.bjtd.com。

王洪辉、傅淼：《2009年北京土地市场形势分析与2010年前景预测》，载牛凤瑞主编《中国房地产发展报告No.6》，社会科学文献出版社，2010。

卢世雄、马建华：《2012年北京土地市场形势分析与2013年前景预测》，载牛凤瑞主编《中国房地产发展报告No.10》，社会科学文献出版社，2012。