B III 金融与企业篇 Finance and Enterprises

B.4 2013年房地产投融资现状及2014年趋势分析

丁兴桥 严锦梅 徐瑞

摘要：

本文对2013年房地产投融资现状进行分析，同时对2014年房地产投融资发展趋势进行判断，并提出相应政策建议。2013年房地产投资增速显著提升，特别是住宅投资和土地投资增速提升最为突出；融资增速亦上升明显，融资结构逆势调整，融资渠道进一步拓展，房地产信托、房地产基金、境外融资等融资方式得到迅速的发展。展望2014年，房地产调控趋于常态化，行业分化发展格局愈加明显，预计房地产投资将趋于稳定化，而融资趋于多元化。

关键词：

房地产 投融资 趋势

一 2013年房地产投资特征

2013年，面对国内外复杂的经济形势，新一届政府持续推进经济结构调整，确保经济“稳中求进”。房地产市场经历了年初“国五条”及各地细则的陆续出台，调控基调继续坚持不动摇，市场却维持了强劲的复苏态势。特别是一、二线城市市场全面复苏，重点城市房价普涨、成交量持续回升，土地市场量价齐升，行业投资环境全面回暖。

（一）房地产开发投资增速显著提升

房地产调控的持续加强，使2011年、2012年城镇固定资产投资、房地产开发投资和住宅投资增速均呈现不断下降的态势，2012年达到了低谷，当年住宅投资增速创十年来新低，低于同期房地产投资增速4.8个百分点，增速较2011年大幅下降18.8个百分点。2013年，在经济企稳回升和房地产市场全面回暖的背景下，房地产行业开发投资走出了连续两年的下跌趋势，投资力度明显加大。2013年，全年房地产开发投资达86013.38亿元，同比增长19.8%，增速较2012年提高3.6个百分点，较同期城镇固定资产投资增速高0.2个百分点，占城镇固定资产投资比重为19.7%，与2012年持平。其中，住宅投资为58950.76亿元，增速为19.4%，增速同比大幅提升8个百分点（见图1）。

房地产行业的回暖，提升了行业投资的热情和信心。2013年，房地产开发投资和住宅投资各月的累计增速均维持在较高水平。2～12月各月房地产开发投资累计增速均超过19%, 2月份最高，达到22.8%；住宅投资各月累计增速最高为23.4%，最低为18.9%，各月累计增速亦较为稳定（见图2）。

（二）住宅投资实现大幅提升，中高端住宅投资力度加大

2010年房地产调控加大力度以来，大量的购房需求被积压下来，2012年下半年市场开始松动，前期积累下来的需求开始释放。2013年延续了市场复苏的趋势，需求得到集中释放，房地产市场交易量价齐升。在此背景下，住宅投资额显著增长，2013年住宅投资增长率达到了19.4%，增速较2012年提升8个百分点。其中，90平方米以下住房投资增速为15.8%，涨幅较上年回落6.1个百分点；而140平方米以上住房和别墅、高档公寓的中高端住宅的投资力度有所加大，140平方米以上住房增速为6.6%，增速较2012年上升2个百分点，别墅、高档公寓投资增速为5.5%，较上年提高4.8个百分点。可见，在市场全面回暖环境下，住宅投资信心加大，除了90平方米以下小户型的刚需型住宅投资外，140平方米以上住房和别墅、高档公寓的中高端住宅投资走出2012年的下跌态势，开始回升（见表1）。

（三）住宅投资结构更契合市场需求

刚需依然是目前房地产市场的主流需求，随着市场的全面回暖，中高端需求持续释放。研究显示，2013年的住宅投资结构更加切合市场需求结构，其中刚需型投资比重提升幅度较大，创2007年以来的新高，90平方米以下刚需型住房投资占比为33%，较上年大幅提升9.6个百分点。另外，追求品质生活的中高端住宅投资比重亦在市场复苏中得到提升，140平方米以上住房占住宅投资17.7%，较2012年上升4个百分点；别墅、高档公寓投资占比为6.2%，较上年提升1.4个百分点（见表2）。

（四）商业地产投资热度不减，增速、占比持续提升

在房地产调控政策持续从严背景下，不少房地产企业为了获得新的生存空间，抓住新型城镇化进程中带来的新机遇，实现长期的稳定发展，纷纷进入商业地产领域，持续加大对商业地产的投资。2013年，办公楼投资增速为38.2%，同比提升6.6个百分点，较同期房地产投资增长率高出18.4个百分点；商业营业用房投资增速为28.3%，比上年提升2.9个百分点，较同期房地产投资增长率高8.5个百分点。从投资占比来看，2013年办公楼投资比重为5.4%，商业营业用房投资占比为13.9%，两者均创十年来的新高。加大商业地产投资是房地产企业在新形势下的选择，而运作商业地产对企业的资金和管理具有更高的要求。

（五）中、西部投资增速较高，东部地区依然是投资重地

2013年，东、中、西部地区房地产开发投资增长显著，增速均较2012年有显著的提升，其中市场复苏较为强劲的东部地区投资增速同比上升4.5个百分点，中部和西部地区同比分别上升1.4和2.8个百分点。是年，东、中、西部地区房地产开发投资额分别为47972亿元、19045亿元、18997亿元，同比分别增长18.3 %、20.8 %、22.6 %。从增速上来看，中、西部投资增速较高，投资增速均高于同期全国房地产开发投资增速，西部地区投资增速高于全国2.8个百分点。2011～2013年西部地区投资增速一直位列三个地区之首，中部地区的投资增速在2012年超越东部地区，紧随西部地区增速，东部地区这两年的增速较中、西部而言，相对稍低（见图3）。

从投资规模来看，东部地区依然是投资的重地，2013年，东部地区投资额为47972亿元，比中、西部两个地区投资总额高出9930亿元，投资占比达55.8%；中部和西部地区的投资占比相当，均为22.1%。2011～2013年，东部地区的投资占比一直处于下降态势，而西部地区的投资比重呈现持续上升的趋势，但是东部地区从投资规模和占比上都仍处于绝对优势地位（见图4）。东部地区各省份经济发展较快，居民购买力强劲，需求较为旺盛，未来在中、西部地区房地产开发投资比较有所上升的形势下，东部地区仍将是全国房地产开发投资的重地。

（六）全年土地购置投资持续上升

2013年以来，房地产市场的回暖使房企对未来市场预期持续看好，积极储备土地，土地市场异常火热，“地王”频出，呈现量价齐升的态势。房地产业土地购置面积和成交价款累计增长率由负转正并持续上升，全年土地购置面积38814万平方米，累计增长8.8%，较上年累计增长率大幅上扬28.3个百分点；土地成交价款9918亿元，累计增长33.9%，较上年的累计增长率更是大幅上涨了50.6个百分点。土地购置投资的上升，为未来市场上房屋的供给量奠定了一定基础，有利于未来房地产市场价格的稳定。

二 2013年房地产融资

2013年，没有放松房地产宏观调控，但受到市场回暖和货币政策微调的影响，房地产行业融资环境相对宽松，房地产企业进行了积极的融资拓展，行业融资局面出现改观。鉴于房地产行业对资金的巨大需求和货币政策调整的有限性，房地产业资金整体紧张局面依然延续。

（一）房地产融资增速上升明显，融资结构逆势调整

2013年，房地产开发企业当年资金来源122122亿元，同比增长26.5%，增速比2012年提高13.8个百分点。其中，国内贷款19673亿元，增长33.1%；利用外资534亿元，增长32.8%；自筹资金47425亿元，增长21.3%；其他资金54491亿元，增长28.9%。在其他资金中，定金及预收款34499亿元，增长29.9%；个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%（见图6）。

在房地产资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金占资金小计的比重分别为16.1%、0.4%、38.8%、44.6%，其中定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为28.3%、11.5%；而2012年的占比分别为15.3%、0.4%、40.5%、43.8%，其中定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为27.5%、10.9%（见表3）。受到房地产市场回暖的影响，银行对房地产业的贷款投放力度加大，国内贷款在房地产融资总额中的占比得到了逆势提升；另外，随着房地产市场成交量的提升，其他资金来源部分的定金及预收款、个人按揭贷款占比也有所提升；而利用外资占比与2012年持平，自筹资金占比略有下降。2013年的房地产融资结构变化说明，房企自身筹集资金的渠道仍然有限，对商业银行贷款过分依赖的现象依然没有得到根本性的改善。

从月份数据看，2013年房地产开发资金总体保持增长，但是增长率出现逐渐下降的态势，1～2月份增长率为33.7%, 1～12月份增长率下降到26.5%。在房地产开发资金中，资金的变化趋势又各有特点：包括定金及预收款、个人按揭贷款在内的其他贷款的增长率保持了资金总体同样的趋势；而国内贷款增长率却从年初的26.4%增加到了年末的33.1%；利用外资也在1～3月份扭转了2012年来持续递减的趋势，并且增资率保持了上涨态势；自筹资金增长率则保持了全年的波动状态（见表4）。

（二）地区间差异缩小趋势扭转，东部地区优势凸显

2013年东、中、西部地区房地产资金分别为73755亿元、23930亿元、24436亿元，占资金来源的比重分别是60.4%、19.6%、20.0%。东、中、西部地区房地产资金同比增长27.7%、24.6%、24.9%，全国房地产资金同比增长26.5%，东部地区超过全国增速，中、西部地区低于全国增速，东部地区优势凸显，扭转地区间差异缩小的趋势（见表5）。房地产资金占全国比重排在前十位的省份分别是江苏（10.4%）、广东（8.6%）、浙江（7.3%）、辽宁（6.1%）、山东（6.0%）、北京（6.0%）、福建（4.7%）、四川（4.4%）、上海（4.2%）、安徽（4.2%），东部地区占了8个、中部地区占了1个、西部地区占了1个。

（三）房地产贷款增长较快，凸显“差别化”特点

2013年房地产市场一片向好，房地产企业业绩表现良好，银行对房地产行业的信心逐渐增长，银行信贷对房地产支持力度有所提升。2013年，全国全部金融机构人民币各项贷款余额71.9万亿元，同比增长14.1%，全年增加8.89万亿元，同比多增6879亿元。房地产贷款余额14.61万亿元，占全部贷款余额的20.31%，同比增长19.1%，比2012年末高6.3个百分点；全年增加2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%，比2012年增量占比高10.7个百分点。其中地产开发贷款余额1.07万亿元，同比增长9.8%，增速比2012年末低2.6个百分点；房产开发贷款余额3.52万亿元，同比增长16.3%，比2012年末高5.6个百分点；个人购房贷款余额9.8万亿元，同比增长21%，增速比2012年末低7.5个百分点。2013年，保障性住房开发贷款余额7260亿元，同比增长26.7%，增速比2012年末低20个百分点；全年增加1530亿元，占同期房产开发贷款增量的31%，比2012年增量占比低35.5个百分点。

2013年，银行贷款进一步凸显“差别化”特点，贷款投向重点向大型房企和潜力型房企倾斜。随着房地产市场逐渐调整，房企内部开始分化，“马太效应”日趋明显，大型房企领先优势进一步显现，大型房企在获取银行贷款时具有明显的优势。大型房企相对容易获取较低利率的贷款，而小型房企在获取银行贷款难度较大的情况下，贷款利率还需保持在较高水平。另外，一些具有自身独特发展模式的潜力型房企也较容易获得银行贷款的支持，例如契合国家城镇化战略、致力于产业地产、养老地产的企业，近几年发展较为迅速，其发展潜力得到了银行的认可，银行对其支持力度加大。

（四）新兴融资渠道进一步拓展，直接融资渠道更加多元化

2013年，在房地产企业融资结构中，房地产信托扮演着极为重要的角色，房地产信托发行规模增长显著。数据显示，2013年房地产信托发行量为997款，规模总计3161亿元，与2012年规模相比上涨73.20%；平均年化收益率为9.52%，较2012年降低了0.61个百分点，三年来首次跌破10%。另外，房地产信托一般时限较短，2013年房地产信托平均时限为1.90年，易受市场波动的影响，兑付风险较大（见表6）。2013年，随着前两年房地产项目的陆续到期，房地产信托业迎来了大规模的兑付高潮，受到限购、限价、限贷等调控措施的影响，部分房企现金流受到一定的影响，地产信托出现了一定的兑付风险，但受到房地产市场整体回暖的影响，风险仍在可控范围之内。

2013年，房地产企业通过境外IPO方式融资行为活跃，共有7家房地产企业先后在香港上市，融资规模达到83.91亿港元（见表7）。受到下半年房地产企业再融资开闸预期的影响，一批上市房企纷纷发布再融资方案，如果这些融资方案获得证监会审批，房企的融资成本将大大降低，部分房企的资金压力将进一步缓解。

随着房地产业对资金需求的不断增长以及传统融资手段的受阻，房地产企业对新兴融资手段进行了拓展和摸索，私募基金对房地产支持力度逐渐加大。房地产私募基金不断发展，规模持续扩大，投资方向也逐渐由住宅地产向商业地产、旅游地产和养老地产等多种业态延伸。

另外，随着房地产业逐渐走向“低利润时代”，一些房地产企业开始探索地产与金融相融合的全新发展模式（例如万科入股徽商银行）。通过与金融行业相结合，逐步打通与金融行业的边界，一方面寻求多元化发展路径，另一方面为将来低成本筹集资金奠定基础。

三 2014年趋势分析

2014年，全球经济复苏加快，深化改革成为国内经济发展的主基调，改革红利将会逐步释放。延续以往的调控主基调，房地产市场长效机制将逐步建立，市场因素将代替行政因素开始成为主导，房地产市场会逐渐走向“理性”发展。

1．政策——长期化、制度化、供给化、差别化

2013年初的“国五条”、“国六条”及其细则把近十年的房地产调控推向了高潮，随后房地产调控逐渐向长期化、制度化政策转变。一方面，保障房建设和房地产税改革等长期化、制度化政策开始被重视，以往的短期性、行政化措施逐渐淡出，政府对房地产市场调控的思路开始变成“市场化交市场，保障性归政府”，政府和市场的边界日渐清晰，同时房地产调控措施也开始由原来的“供给需求双压”向“增供给压需求”转变；另一方面，房地产调控“一刀切”局面开始改善，中央政府不再过多出台全国性的调控措施，房地产调控的权力开始逐渐下放到地方政府，地方政府开始逐渐承担起房地产调控的主要责任，这样有利于各地更加有针对性地对房地产市场进行调控。

2．产业——企业分化、城市分化

在中国经济进行改革和转型的关键时期，房地产业会继续保持支柱产业的地位。随着中国城镇化的不断推进，房地产业规模将会继续扩大。但是，随着房地产市场的逐渐理性化、市场化，以及2013年房地产市场的逆势增温，房地产市场将逐渐呈现企业和城市两方面的分化。一方面，大企业优势进一步明显，中小企业劣势逐渐显现，这不仅表现在投资量、开发量方面，还表现在销售面积、销售金额、市场占有率等方面，尤其是融资拓展能力方面；另一方面，大城市房地产市场与中小城市房地产市场也将呈现不同的特点，大城市房地产市场发展的动力依然强劲，中小城市房地产市场将面临一定的衰退风险，企业的投资也将更加偏向于一线大城市。

3．投资——平稳化、延伸化

2014年，随着房地产业整体进入平稳运行期，对调控政策预期也将趋于稳定，房企投资意愿增强，同时受到房企对2013年拿地的影响，房地产投资将在2014年继续延续增长态势；但是鉴于长期以来房地产调控的影响以及房地产调控长效机制的出台，房地产开发投资也将趋于稳定。随着房地产调控的逐渐深入和房地产市场的不断成熟，房地产业利润受到压缩，部分房企开始涉足多种地产业态，例如商业地产、养老地产和旅游地产，还有些实力较强的房企也进行了跨业经营和跨国地产经营，例如房企涉足银行、国内房企到国外开发项目等。

4．融资——多元化、创新化

随着美国量化宽松的缩减、国内流动性趋紧、信贷政策进一步差别化执行，外资、热钱会逐渐撤离，国内银行贷款继续紧缩，“钱荒”会频频出现，资金需求巨大的房地产企业资金紧张的局面将会持续。在此背景下，房地产企业会进一步拓展融资渠道，“多收并举”依然是2014年房地产行业融资的基本特点，新兴融资渠道会进一步出现，房地产企业金融创新会进一步突破。

四 政策建议

1．建立长效机制，稳定市场预期

长期以来，为了抑制房价增长过快等问题，政府出台了一系列措施对房地产市场进行调控，包括紧地根、缩银根、限需求等措施，但是历次调控收效十分有限，究其原因在于调控政策的短期性。在历次短期房地产调控之下，市场也逐渐产生了“免疫力”，调控效果在减弱。另外，短期政策需随着市场波动而调整，不能长期运行，因此房地产调控亟须升级为“长效机制”。未来房地产调控要在加强落实现有短期政策力度前提下，着重进行中长期政策制定，建立房地产调控长效机制。房产税试点运行、个人住房信息系统全国联网、不动产统一登记、保障房建设等长期机制的逐渐出台，将进一步明确政府与市场的边界，促使政府的调控逐渐向着“引导”方向转变，从而避免了政府对市场的过分干预，稳定市场预期。只有在稳定的政策之下，房地产市场才能有稳定的环境，辅之以较为完善的整套政策，房地产市场才能实现更加健康理性的发展。

2．支持住房供给，构建完整住房体系

我国房价居高不下的最主要原因在于房屋的供不应求。在城镇化进程不断推进的今天，需求旺盛是我国长期无法回避的事实，房地产市场供不应求态势短期内无法改变。限制需求和增加供给是抑制房价的两个主要手段，过去的房地产调控中较多使用的是限制需求，而增加供给很少被使用。而且，以往的限制需求没有对自住型刚性需求与投机型需求进行有效区分，这就在一定程度上打击了自住型的合理需求。同时，限制需求的政策一定程度上只是把需求往后延了，而非消灭需求，无法从根本上解决房地产市场供不应求的基本面。鉴于此种情况，在不打击合理需求的同时改变房地产市场供不应求的局面、增加供给变得十分有必要。一个完整且合理的住房体系，应该是保障房和商品房并重的住房供给体系，所以对房地产供给的增加应该分为商品房和保障性住房的同时增加。

3．降低对银行的过分依赖，拓展房地产融资新渠道

当前，中国房地产开发的资金来源主要为银行贷款、自筹资金、定金及预收款。其中自筹资金主要由销售收入转变而来，而销售收入也主要由购房者用银行按揭来支付；定金及预收款部分也有部分来自银行。银行贷款贯穿于土地开发、房屋建设、房屋销售整个过程，支撑了房地产开发的整个经营周期。房地产业对银行的依赖较为严重，超过了银行贷款占房地产投资40%的国际标准，加大了银行的金融风险，影响了国家的金融安全。为此，国家多次出台措施，紧缩银根，以降低房地产业对银行系统的过分依赖。这一方面降低银行系统的风险，另一方面加重了房地产开发企业的资金压力。资金对于房地产开发企业至关重要，在这种背景下，房地产开发企业也尝试拓展融资新渠道。在过去的几年，房地产信托、房地产基金、上市IPO、海外融资等各种间接融资渠道被逐渐打开，但是受国家相关法律和政策的限制，其发展还有一定的局限。为了减轻房地产业对银行的过分依赖，同时不影响房地产业的健康发展，政府有必要对房地产企业拓展新兴融资渠道进行鼓励和支持。