B IV 市场篇 Market

B.7 2013年住宅市场形势分析及2014年预测

刘琳 任荣荣

摘要：

2013年住宅市场运行景气总体好于2012年。商品住宅施工面积和新开工面积增幅扩大；商品住宅投资增速回升；商品住宅销售面积增加较快；居住用地价格环比涨幅逐季扩大；70个大中城市房价持续较快上涨，新建住宅价格涨幅高于二手住宅。在稳中求进的宏观经济背景下，预计2014年住宅价格涨幅回落，全年价格保持基本平稳可能性较大。

关键词：

住宅市场 价格 预测

一 宏观背景

（一）2013年我国宏观经济保持平稳增长，城镇居民收入继续增加

2013年，面对复杂严峻的国内外经济形势，党中央、国务院在延续2012年以来“稳中求进”指导方针基础上，把短期年度调控和处理不确定因素与复杂情况的中长期追求有机衔接。实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，国民经济运行呈现经济运行企稳、结构调整加快、民生继续改善的积极变化。2013年，GDP增幅保持基本平稳。初步核算，全年国内生产总值568845亿元，按可比价格计算，比2012年增长7.7%。分季度看，一季度同比增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%，四季度增长7.7%。2013年居民消费价格同比上涨2.6%，各季度CPI分别同比增长2.43%、2.4%、2.8%和2.9%，下半年物价涨幅有所增加。

2013年，全年城镇居民人均总收入29547元。其中，城镇居民人均可支配收入26955元，比2012年增长9.7%，扣除价格因素实际增长7.0%。在城镇居民人均总收入中，与2012年相比，工资性收入增长9.2%，经营净收入增长9.8%，财产性收入增长14.6%，转移性收入增长10.1%。

（二）2013年房地产调控政策保持稳定，继续加快棚户区改造

2013年，房地产市场调控以“国五条”为主基调。国务院办公厅于2013年2月26日下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕 17号，即“国五条”），其主要内容包括：完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管和预期管理，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。在房价上涨过快城市继续实施“限购”措施，并从严征收房屋出售个人所得税。6月26日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善；7月4日，国务院出台《关于加快棚户区改造工作的意见》，全面推进各类棚户区改造，包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造。

二 2013年住宅市场运行状况

（一）商品住宅施工面积小幅增加，新开工面积增幅明显回升

2003～2011年，商品住宅施工面积和新开工面积增幅总体保持较高水平，年均增幅分别为20%和16%，商品住宅竣工面积年均增加10%。2012年，商品住宅施工面积和新开工面积增幅明显下降，其中，施工面积增幅仅为10.4%，而新开工面积负增长，比2012年减少10.5%。

2013年，商品住宅施工面积和新开工面积分别为48.63亿平方米、14.58亿平方米，同比增幅分别为13.4%、11.6%，增幅分别比2012年高出2.8个百分点和22.8个百分点。受2012年商品住宅新开工面积负增长和销售面积减速的影响，2013年的商品住宅竣工面积仅为7.87亿平方米，出现负增长，比2012年减少0.4%。

从2013年各项建设指标月度变化看，住宅施工面积增幅相对平稳，全年施工面积同比增幅比一季度小幅减少1.3个百分点，比2012年小幅增加2.8个百分点。住宅新开工面积增幅明显回升，全年新开工面积同比增幅比一季度增加12.4个百分点，比2012年增加22.8个百分点。住宅竣工面积增幅低位回落，全年竣工面积同比增幅比一季度减少5.1个百分点，比2012年减少6.8个百分点。三季度以来，商品住宅新开工面积增幅较快增加，如图1所示。

2013年，东部、中部和西部地区商品住宅新开工面积均由2012年同期的负增长转为正增长，分别比2012年增加10.1%、13.9%和11.6%，增幅分别提高25个百分点、22.8个百分点和18.1个百分点。但全年仍有11个地区商品住宅新开工面积同比负增长，包括黑龙江（- 22.9%）、吉林（-22.4%）、山西（-16.7%）、陕西（-11.2%）、河北（-9.0%）、辽宁（-4.7%）、天津（-1.1%）、内蒙古（-1.0%）、青海（-0.9%）、甘肃（-0.9%）、广西（-0.3%）。

2013年，一、二、三线城市商品住宅新开工面积均由2012年同期的负增长转为正增长，分别比2012年增加19.0%、12.8%和19.5%。北京、上海、广州、深圳四个一线城市商品住宅新开工面积分别比2012年增加6.7%、5.1%、36.8%、62.0%，北京和上海住宅新开工面积增幅较低。不同城市商品住宅新开工面积同比变化差异明显，2013年全年，40个重点城市中仍有15个城市住宅新开工面积同比负增长，包括北海（- 33.3%）、哈尔滨（-17.5%）、西安（-16.5%）、石家庄（-14.3%）、兰州（-13.6%）、厦门（-12.4%）、西宁（-9.4%）、沈阳（-5.9%）、青岛（-5.0%）、海口（-4.7%）、温州（-4.6%）、长春（-3.5%）、太原（-3.2%）、济南（-1.4%）、天津（-1.1%）。

（二）商品住宅投资增速回升

2003～2011年，商品住宅投资额年均增长26.4%，除2009年增速为14.2%外，其余年份增速均在20%以上。2012年，商品住宅投资增速明显回落，全年投资增速为11.4%，创历史新低。2013年以来，商品住宅投资增速自年初小幅回落，全年商品住宅完成投资58950.8亿元，同比增长19.4%，比2012年同期增加8个百分点，如图2所示。

2013年，东部、中部和西部地区商品住宅投资分别为32696.8亿元、13264.7亿元、12989.2亿元，分别同比增长18.3%、19.9%、21.8%，增幅分别比2012年提高8.7个百分点、7.7个百分点和6.3个百分点。

2013年，一、二、三线城市商品住宅开发投资分别比2012年增长11.4%、18.1%和15.6%，其中，一线和二线城市投资增速分别增加10.7个百分点和4.6个百分点，三线城市投资增速减小7.8个百分点。一、二线城市商品住宅投资增速高于2012年，三线城市投资增速回落。2013年，40个重点城市中，有2个城市商品住宅投资负增长，分别是北海（-7.3%）、长春（-11.7%）。北京、上海、广州、深圳四个一线城市商品住宅投资分别比2012年增加5.9%、11.3%、14.9%、24.4%，北京、上海商品住宅投资增速处于较低水平。

从商品住宅投资结构看，2013年，90平方米以下住房、别墅高档公寓在商品住宅投资中所占比重分别为33.0%、6.2%，分别比2012年下降1个百分点和0.8个百分点。90平方米以下住房、别墅高档公寓投资额分别同比增加15.8%和5.5%，其中，90平方米以下住房投资增速比2012年下降6.1个百分点，别墅高档公寓投资增速比2012年增加4.8个百分点。

（三）商品住宅销售面积增长较快

2006～2009年，商品住宅销售面积年均增长15.8%，其中，2008年受全球金融危机的影响，商品住宅销售面积比2012年减少15.5%。2010～2012年，商品住宅销售面积增长幅度分别为8.3%、3.9%、1.5%，增幅持续回落，且连续三年均为个位数。

2013年，商品住宅销售面积较快增长，全年商品住宅销售面积为115722.7万平方米，同比增加17.5%，增幅比2012年同期增加15.5个百分点。其中，现房销售面积为25789万平方米，同比增加16.7%，增幅比2012年同期增加15.6个百分点；期房销售面积为89934万平方米，同比增加17.7%，增幅比2012年同期增加15.4个百分点。从月度变化来看，2013年商品住宅销售面积同比增幅高位回落，由一季度的41.2%降至全年的17.5%，但该增幅仍处于近年来较高水平，如图3所示。

2013年，东部、中部和西部地区商品住宅销售面积分别为55667.4万平方米、31572.7万平方米、28482.5万平方米，分别同比增长19.3%、17.3%、14.4%，增幅分别增加12.9个百分点、15.2个百分点、19.9个百分点。

2013年，一、二、三线城市商品住宅销售面积分别比2012年增加13.0%、12.7%、29.7%，一线城市商品住宅销售面积增幅减小3.7个百分点，二线和三线城市增幅分别增加5.4个百分点和19.2个百分点。从月度变化看，下半年以来，三线城市商品住宅销售面积增幅基本稳定，而一线和二线城市销售面积增幅继续呈回落态势。2013年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市商品住宅销售面积分别同比增加 -8.1%、26.6%、23.9%、7.9%，北京和深圳销售面积增幅较低，其中，北京商品住宅销售面积负增长。40个重点城市中有5个城市商品住宅销售面积同比负增长，分别是呼和浩特（-17.9%）、沈阳（-8.4%）、北京（-8.1%）、长春（-1.6%）和无锡（-0.6%）。

（四）70个大中城市房价持续较快上涨，新建住宅价格涨幅高于二手住宅

以2010年为基期，2013年12月，70个大中城市新建住宅价格平均上涨14%，其中，新建商品住宅价格平均上涨14.6%。从结构上看，2013年12月，90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上新建商品住宅价格分别上涨16.2%、14.8%、12.45%, 90平方米及以下住宅价格涨幅最高。

从价格月度环比变化看，70个大中城市新建住宅价格环比平均涨幅高位回落，由2月份的1%回落至12月份的0.4%，但各月份环比涨幅均高于历史均值。从结构上看，前8个月，90平方米及以下与90～144平方米住宅价格涨幅较高，9月份以来，144平方米以上住宅价格涨幅超过小户型住宅。1～12月，90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上新建商品住宅价格分别环比累计上涨9.4%、9.5%、8.8%，如图4所示。

从价格的月度同比变化来看，70个大中城市新建住宅价格同比平均涨幅逐月上升，由1月份的0.9%上升到12月份的9.3%。12月份，90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上新建商品住宅价格分别同比上涨9.7%、9.7%、8.9%，如图5所示。

2013年各月份，一、二、三线城市新建住宅价格环比涨幅均呈现高位回落态势，其中，一线城市3月份房价环比涨幅最高达到2.5%, 12月份降至0.6%；二线城市房价环比涨幅由2月份的1.1%回落至12月份的0.3%；三线城市房价环比涨幅由2月份的0.8%回落至12月份的0.4%，涨幅相对平稳。1～12月，一、二、三线城市新建住宅价格环比累计涨幅分别为18.6%、9.6%、7.9%，一线城市房价涨幅明显高于二、三线城市。一线城市中，北京和广州2月份新建住宅价格环比涨幅最高，分别为2.4%和3.1%，其中，新建商品住宅价格环比涨幅均为3.1%；上海和深圳3月份新建住宅价格环比涨幅最高，均为2.7%，其中新建商品住宅价格环比涨幅分别为3.2%和2.8%。12月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建住宅价格分别环比上涨0.5%、0.6%、0.7%、0.5%，其中，新建商品住宅价格分别环比上涨0.6%、0.6%、0.7%、0.5%，同比涨幅连续四个月超过20%，如图6所示。

2013年1～12月，70个大中城市中，除温州外，其余69个城市新建住宅和二手住宅价格均表现为环比累计上涨。新建住宅价格涨幅前十位的城市分别是广州（20.2%）、深圳（19.9%）、上海（18.4%）、厦门（16.4%）、北京（15.9%）、沈阳（13.3%）、福州（13.3%）、长沙（12.2%）、桂林（11.9%）、太原（11.8%）；涨幅最低的十个城市分别是温州（-2.9%）、唐山（1.5%）、海口（2.3%）、蚌埠（4.6%）、无锡（5.0%）、三亚（5.2%）、大理（5.4%）、安庆（5.4%）、韶关（5.8%）、昆明（5.8%）。二手住宅价格涨幅前十位的城市分别是北京（19.7%）、深圳（14.8%）、上海（13.8%）、广州（12.1%）、贵阳（10.0%）、常德（9.1%）、福州（9.8%）、宜昌（9.3%）、襄樊（8.9%）、银川（8.3%）；涨幅最低的十个城市分别是温州（- 7.4%）、海口（0.3%）、牡丹江（1.7%）、徐州（2.0%）、吉林（2.1%）、三亚（2.2%）、安庆（2.2%）、秦皇岛（2.3%）、大连（2.3%）、赣州（2.4%）。

（五）居住用地价格环比涨幅逐季扩大

2013年一至四季度，全国105个城市居住用地监测价格环比分别上涨1.77%、2.06%、2.31%、2.64%，涨幅连续7个季度逐季增加；同比分别上涨4.1%、6.1%、7.6%、8.95%，如图7所示。

三 2014年住宅市场发展趋势

2014年商品住宅市场发展趋势主要受宏观经济环境和住房市场自身供求关系的影响。

（一）经济增长存在放缓压力

2013年以来，我国经济仍处于复苏轨道，各季度GDP增速分别为7.7%、7.5%、7.8%、7.7%，全年GDP增长7.7%，与2012年持平。世界银行、亚洲开发银行、国际货币基金组织对2014年中国经济增长的预测分别为7.7%、7.4%、7.3%，经济增长速度放缓的可能性较大。根据经济周期与房地产周期的关系，经济增速的放缓意味着房地产市场运行景气将呈现下行趋势。

（二）货币环境中性偏紧

中央经济工作会议定调，2014年必须继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要保持货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷结构，提高直接融资比重，推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，增强金融运行效率和服务实体经济能力。无论是合理信贷规模增长的控制，还是利率市场化的推进，对房地产市场而言都意味着资金成本的提高。此外，美联储宣布削减QE规模，意味着包括中国在内的新兴市场国家面临资本流出压力。总体而言，2014年货币环境中性偏紧，这将增加房价下行压力。

（三）房地产调控政策更加注重区域差别化

全国住房城乡建设工作会议强调，“2014年继续抓好房地产市场调控和监管工作。保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量。继续强化市场监管。鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房”。分化的调控政策取向有利于促进市场平稳发展。

（四）市场潜在供应量增加

在本轮从紧的房地产调控政策作用下，2011年第四季度以来，商品住宅新开工面积持续负增长，导致从2012年第三季度开始，市场潜在供给量出现负增长。2013年第一季度，市场潜在供给量负增长幅度最大。2013年二季度以来住宅新开工面积同比变化由负转正，市场潜在供给量同比减幅逐步缩小。根据模型预测，2013年第四季度，市场潜在供给量将停止负增长，2014年潜在供给量将逐步增加。2013年土地购置面积的增加也为未来市场潜在供应量的增加提供了基础。

（五）住宅销售面积增幅回落

根据我国人口年龄结构统计数据，2010年，全国人口抚养比达到最低（34.2%），之后出现上升，人口抚养比已经出现由降转升的拐点。2012年我国劳动年龄人口已出现绝对量的下降。从人口年龄结构和城镇化进程的角度分析，根据预测模型结果，我国“十二五”期间住房需求仍将保持较大规模，但需求增幅将减小。在2013年商品住宅销售面积超过10亿平方米、增幅超过20%的高水平下，预计2014年商品住宅销售面积增幅将出现明显回落。

综合以上因素，在稳中求进的宏观经济背景下，预计2014年住宅价格涨幅回落，全年价格保持基本平稳的可能性较大。