第一节 房地产金融创新文献综述

在当今经济金融化、金融全球化的时代背景下，不能简单地把房地产金融创新置于金融理论或创新理论的范畴，房地产金融也不单单是金融工具或金融业务的一项内容。为增加科学性与系统性，应该从房地产金融的基本含义、房地产金融创新的意义、房地产金融创新具备的主要功能、房地产金融创新面临的问题、房地产金融创新的对策等问题进行的全面系统的研究。

一 房地产金融创新的内涵

准确把握房地产金融创新的内涵需要从房地产金融和金融创新两个维度展开。关于房地产金融的内涵，不但要厘清房地产的相关概念，也要从房地产的金融属性这一关键点出发，揭示房地产与金融的特殊关联性。

（一）房地产经济的相关概念

房地产在经济范畴内将房产和地产视为统一的整体，包括土地及土地上的建筑物、此建筑物所体现的相关属性及由此派生的经济利益和各种权利。学术界对房地产业内涵的研究十分丰富，李嘉陵（1995）依据联合国制定的《国际标准行业分类》和国家计委、国家统计局颁布的《国民经济行业分类和代码》两种统计口径，认为房地产业虽独立于建筑业，却与其联系密切，通过比较房地产业与建筑业的联系与区别，指出房地产业的内涵应有广义和狭义之分。从广义上看，“房地产业包括生产、流通、分配和消费全过程”，此时建筑业属于房地产业范畴。从狭义上看，房地产业只包括除生产之外的三个环节，建筑业不包含在内。

卢立明（2002）从理论界定、统计类别等角度分析比较中国与欧美房地产的差异，指出欧美国家的房地产概念只有房地产流通服务，而投资和开发等内容没有在房地产业统计范畴之内。按照国内理论界与官方统计的概念，房地产业是有关土地和房屋的投资、开发、经营、管理和服务的经济活动，产业关联性较高，是国民经济的支柱产业（张然，2016）。

（二）房地产经济的特殊性

房地产经济的特殊性体现在除自身拥有的自然属性外，房地产业与金融有很强的关联性。随着中国城镇化的推进和金融的不断深化，房地产业与金融业的耦合性也不断增强，二者相互促进，共同发展，房地产业已经成为金融服务的重要对象和内容，同时金融业的发展也需要房地产业为其提供广阔的发展空间与机会。房地产经济与金融的特殊关联性是房地产的自然属性和经济特性相结合的结果（李志锋，2014）。从房地产本身呈现的自然属性看，房地产具有不可移动性和固定性，兼具保值和增值的特性，因此成为银行信贷业务和融资的主要抵押物和担保资产，同时也符合银行遵循的流动性、营利性、和安全性的经营原则。从房地产的经济特性来看，房地产具有资金密集性的特点（李媛媛等，2017）, 这是由于房地产业的对象是土地和房屋，该经济活动的整个过程都对金融资金有大量的需求，从土地开发到生产建设、再到消费环节无不体现对金融的强吸纳性和高依赖性，产业的金融特征十分明显。由于地产是房地产的重要内容，土地资源的有限性与不可再生性决定了地产产品的稀缺性，这种供不应求的市场状态引起了房地产价格长期上涨的趋势，因此房地产还具有投资属性（刘金娥等，2013）。加上人口的自然增长、城镇化带来的农村人口向城市大量迁移形成的住房刚需，共同形成了消费者对房地产的投资冲动和需求。于是房地产行业对土地占有而带来的高利润成为信托、基金等非银行金融机构争相追逐的对象。从金融创新的角度来看，房地产的经济属性与金融的特殊关联性，以及对金融市场的渗透性，使房地产成为信托与资产证券化的主要载体，有利于构建完善的房地产金融体系。由此可见，只有厘清房地产的经济特性和金融属性，才能更准确地把握房地产金融的内涵。

（三）房地产金融的概念界定

David Gamett等学者在20世纪90年代初指出，房地产金融是各类住宅的建设、购买、改善、租赁、维护以及维修的货币信贷运行制度。Terrence M. Clauretie和G. Stacy Sirmans的房地产金融研究涉及面更广，涵盖了房地产金融多个领域，认为房地产金融包含房产金融与地产金融两部分。国内关于房地产金融的早期成果主要包括住房金融和住宅金融两部分。例如，董寿昆（1992）主要研究了住宅金融的内涵，认为住宅金融是以住宅信贷为主体的住宅信用资金的交易和再交易，是以住宅基金为核心的住宅市场、住宅金融体系及机制的总称，住宅金融相关主体主要有建筑企业、普通居民、政府、金融机构。董寿昆对房地产金融所下的定义较早，因而没有真正将住宅金融与住房金融完全区分开。曾国安（2004）从狭义与广义两个角度重点研究了住房金融，认为狭义的住房金融是只与居民或消费性的非营利住房机构的住房建设、消费、管理等经济活动相关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动的总称；广义住房金融是与住房建设、消费、管理等所有的活动相关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动的总称。从上述研究来看，大部分学者研究的房地产金融是指在涉及土地和房屋建筑物开发、建造、消费等一系列环节中，资金供给方与需求方所具有的所有形式金融活动的总称。也有学者认为房地产金融应该不仅被看作金融的构成部分或者是金融的类型，它还是一个复杂的系统。李志锋（2014）基于复杂性理论的观点，指出“房地产金融不是一个被动的金融工具或封闭狭窄的概念，它是以房地产为载体，囊括金融、经济、社会和生态的一个复杂而巨大的系统。

（四）金融创新的概念界定

关于金融创新的定义，目前学术界并没有形成统一认识，研究成果大多来自熊彼特的创新理论。各学者从不同角度诠释金融创新的内涵，主要从广义的金融行为、金融创新构成要素、金融创新主体、金融制度创新和金融创新工具等视角。从广义的金融行为来看，何德旭等（2008）认为金融创新是金融领域内重新优化组合和金融资源的再次配置，包括金融产品、交易方式、金融机构、金融市场等一切金融行为的创新和改革。有学者基于金融创新构成要素的视角对此进行研究，陈岱孙和厉以宁（1991）认为，金融创新实质上是在金融领域内重新建立一个生产函数，这个新的生产函数是金融体系中各个金融要素的重组。在金融创新主体视角中，不少文献将商业银行作为研究对象。2006年，中国银监会将金融创新定义为“商业银行为适应经济发展的要求，通过引入新技术、采用新方法、开辟新市场、构建新组织，在战略决策、制度安排、机构设置、人员准备、管理模式、业务流程和金融产品等方面开展的各种新活动”。制度改革深刻地影响金融创新的进程，曹永琴（2013）从制度因素视角出发，认为制度与金融创新关系密切，金融创新应包括金融市场结构和金融制度创新。还有学者从金融工具微观角度出发，十国集团中央银行研究小组（1986）认为，金融创新是将具有不同性质的金融工具重新整合，从而创造出新金融工具的过程。

（五）房地产金融创新的概念界定

金融创新在房地产业发展过程中扮演着关键的角色，房地产业在对房地产金融和金融创新进行研究同时，金融创新在房地产金融体系中的内涵被越来越多的学者广泛关注，并形成了许多研究成果。一些学者从创新内容的不同方面对房地产金融创新的内涵进行了总结，认为房地产金融创新主要是关于房地产金融制度、业务、工具及市场的创新。还有一些学者主要从房地产创新的角度对房地产金融创新进行了界定，认为房地产金融工具创新是房地产金融创新的核心。值得一提的是，关于房地产金融工具创新，国内多数学者将研究主要集中在REITs（房地产投资信托基金）和住房抵押贷款证券化方面。张长全和罗莉（2009）则从美国次贷危机与房地产金融创新的关系出发，认为“房地产金融创新是由系统内部的金融业务创新、组织结构演变、监管制度优化、创新环境变化引起的一项系统创新”。总的来看，目前学术界对于房地产金融创新的界定还没有完全达成共识，不同的学者从不同的视角给予不同的界定。

二 房地产金融创新对经济增长的宏观意义

房地产经济在我国国民经济中占有举足轻重的地位，房地产业作为国民经济的支柱产业在促进国民经济的健康发展方面扮演着关键性的角色。房地产行业与其他行业的关联度较高，特别是金融业、建筑业等，不随时间和国别的变化而变化（刘水杏，2004）。房地产业在带动其他产业协调发展、提高人民的日常生活水平和保障社会的稳定发展方面具有重要意义。目前，学术界对于房地产金融创新的意义也进行了大量研究，相关研究从宏观层面揭示了房地产金融创新的重要意义。总的来看，已有研究主要包括三类视角：一是从房地产金融发展的角度来探讨房地产金融创新的意义，二是从房地产业发展的角度来探讨房地产金融创新的意义，三是从拉动经济增长的角度来探讨房地产金融创新的意义。

（一）对房地产金融发展的意义

房地产金融创新促使金融机构在市场中竞相推出新的金融产品与金融工具，从证券产品、股权产品到衍生产品，金融产品的种类与服务更加丰富，多元化的金融产品增加了投资者的选择机会，满足了投资者不同的投资需求，活跃了房地产金融市场，有效的补充与完善房地产金融体系和金融制度，更进一步推动房地产金融的发展。陆却非和葛丰（2011）结合房地产信托投资基金的发展阐明了房地产金融创新的意义，指出作为房地产金融创新的重要成果的REITs，可以通过提升投资效率、缓解信贷歧视、提供收益参照、增进居民福利等多重正外部效应的发挥，带动房地产金融的发展。束庆年（2008）从促进房地产业融资、提高融资效率、提高金融资产流动性、增进社会福利、促进房地产金融市场发展等角度，论证了房地产金融创新的重要作用，这些作用的充分发挥，将推动整个房地产金融业的快速发展。

（二）对房地产业发展的意义

房地产金融创新凭借其雄厚的融资实力，一方面为房地产企业拓宽了广阔的融资渠道，有效地提供了资金保障，为房地产企业的可持续发展起到强有力的支撑；另一方面也为购房者提供住房消费贷款，在刺激消费的同时也相应地促进房地产业的发展。杨巧（2005）认为，住房再生产的进行需要巨额资金，住房金融的发展可以发挥“蓄水池”作用，把游离于社会再生产之外的资本不断聚集到房地产业，促进房地产业的快速发展。卢立宇（2006）认为，房地产发展资金需求量较大，离不开房地产金融的全程支持。与其他产业相比房地产投资表现出的不同特征决定房地产金融创新在房地产发展中有着举足轻重的作用。吴霞（2005）指出，房地产金融的创新能够促进居民居住水平的提高、加快住房自有化进程、推动金融业的发展、提高居民购置住房的能力、提高居民的购房倾向、有利于城镇住房体制改革，进而带动房地产业的发展。田金信等（2007）认为，随着宏观经济条件的改善和房地产业的不断发展，房地产金融自然要进入一个不断创新的过程，并且房地产金融也会为房地产业的发展提供更为有力的支撑。因此，有人曾这样比喻，房地产金融创新为推动房地产经济的发展输送“血液”，为房地产企业供给了“营养”。

（三）对拉动经济增长的意义

Merton（1992）从经济增长和金融体系发展的关系出发，认为金融创新在促进实体经济的过程中扮演着“引擎”角色。陶恒喜（1999）指出，房地产金融作为金融体系的组成部分，其发展程度和水平即房地产业金融创新水平，必然对推动房地产业的发展进而带动整个国民经济的增长产生积极影响。何红（2010）结合中国实际认为，只有促进房地产金融创新，才能使实体经济增长获得新的动力。许建华（2013）从经济发展与城市化进程的关系的角度分析，指出城镇化是转变经济增长方式的重要内容，并以恒大地产积极探索融资渠道为例，如恒大地产通过与信托公司等非银机构的合作，有效地解决了城市“三旧改造”与保障房建设方面的资金供给问题，在一定程度上推动了城镇化的进程，为此类问题的解决提供了成功的范例，进而促进了经济增长方式的转变。

三 房地产金融创新在经济增长中的微观功能

在经济全球化和经济金融化的时代背景下，随着金融业的快速演进与日益成熟，房地产金融的功能性在经济活动中的地位不断提高，日益显著。特别是各类金融创新工具的大量出现，更加凸显了房地产金融创新所具备的功能在经济中的重要作用。根据学者们的研究成果，房地产金融创新的功能主要包括三个方面，分别是促进资金流通功能、增加社会福利功能、风险转移及风险分散功能，通过这三个主要功能，在微观层面对经济增长产生影响。

（一）促进资金流通功能

促进资金流通是房地产金融创新最重要的功能之一。廖勤翔（2008）指出，发展房地产金融创新有助于促进房地产金融市场的健康发展，培育和健全资本市场，进而增加资金流动性。对此，国际货币基金组织（IMF）（2010）做了更为详尽的解析。IMF将金融创新认定为是从低杠杆机制到高杠杆机制的转变。显然，房地产金融创新从金融产品与金融工具层面增加了房地产投资者的投资选择，从房地产金融体系与金融市场层面扩展了投资者的投资渠道，从房地产金融制度层面放松了对投资者的资金限制。通过以上三个层面的创新，推动着房地产金融不断从低杠杆机制到高杠杆机制转变，使房地产投资者能够以更少的资金、更低的投资成本获取更多的回报，进而提高了投资者的投资热情，促进了资金的高效流通。

（二）增加社会福利功能

增加社会福利成为房地产金融创新的另一重要功能。这一观点也得到了大量理论和实证研究的支持。如Frame和White（2004）认为，金融创新作为一种新生事物，它能为消费者提供更多的产品种类及优质服务，这为房地产金融创新增加社会福利的论断提供了理论支持。Erbas和Nothaft（2005）以中东和北非国家的住房抵押贷款市场为研究对象，得出房地产金融创新能够减轻购房者的经济压力、增强其购房能力、缓解贫困的结论。Takashi Yamashita（2007）也认为，通过住房抵押贷款证券化进行融资，能有效提高金融头寸，降低购房者的月偿付金额，减轻其家庭压力，从而带动消费、增加社会福利。Mitchell和Piggott（2004）主要研究了日本的反向抵押贷款（RMs），认为反向抵押贷款可以释放日本住房权益，是促进消费、减少公共养老金负担以及减缓日本长期护理设施需求压力的一种机制。正是这种社会福利功能的存在，许多国家与地区都十分重视房地产金融创新，尤其是21世纪以来，世界各国房地产金融创新的进程不断加快。尽管受美国次贷危机的影响，房地产金融创新短期内也受到一定影响，但长期看房地产金融创新不断推进的大趋势不会逆转。

（三）风险转移和风险分散功能

对于房地产金融创新的风险转移和风险分散功能，学者们存在着较大分歧。支持者以国际清算银行为代表，如国际清算银行（1986）认为，金融创新能使价格风险、信用风险等金融风险得以有效转移。马雪彬和李磊（2007）认为，资产证券化作为一种金融创新应用于房地产行业，将有助于降低银行系统的整体风险，提高宏观调控有效性，并且在克服其发展障碍后，资产证券化将成为摆脱房地产行业宏观调控窘境的创新手段。缪燕燕（2010）认为，房地产信托投资基金（REITs）不仅能分流房地产市场的投资性需求，还能为房地产供给提供直接融资，减少银行的信贷风险。从以上学者的观点看，适度房地产金融创新有利于降低和分散金融风险。

美国次贷危机爆发后，一些学者开始反思房地产金融创新问题。如Reinhart等（2008）认为，房地产金融创新的过度使用导致房地产信贷资产泡沫和负债的急剧增加，并增加了风险。但也有学者认为，房地产金融创新和金融风险的关系需要辩证地看待。Elmendorf（2008）指出，金融创新到底是增大经济波动还是减小经济波动是一个不好回答的问题，不能用一句简单的话来说明，金融创新放大了某些经济波动的影响，同时也抑制了其他波动的影响。在整个资金链条中，不同经济主体所处的位置不同，房地产金融创新给其带来的风险也就不同。因此，对于房地产金融创新是否导致金融风险扩大也需要辩证地理解。

从以上研究看，房地产金融创新的促进资金流通和扩大社会福利等功能已经得到学者们广泛认可。但是，对于房地产金融创新与金融风险之间的关系问题，仍然存在较大分歧。但如果考虑到房地产金融创新的程度与次序问题，可以认定适度与按一定次序推进的房地产金融创新具有降低与分散金融风险的功能。

四 房地产金融创新的方向

房地产金融创新是房地产业发展和市场化的必然要求，尽管众多学者都认为房地产金融创新包括房地产金融工具、业务、市场和制度创新（蒋志宏和卜俐引，2010）。但实际上，房地产金融工具或产品创新是房地产金融创新的核心，其中房地产抵押贷款证券化与投资信托基金作为金融创新的主要内容。多数学者的研究也以房地产金融工具或产品的创新为重点，以适应房地产市场化的需要。

Carballo-Huerta等（2008）以墨西哥为样本，从金融监管体系及金融机构、筹资来源、住房金融产品三个角度介绍了抵押贷款市场的金融创新。Chomsisengphet和Murphy（2008）基于国家层面数据，分析了房地产金融创新中可调整利率贷款、混合利率贷款、仅付息贷款、非分期偿付贷款以及漂浮式贷款等不同次级贷款类型。Chambers等（2009）介绍了不同形式的抵押贷款，如固定利率或固定支付抵押贷款、仅付息贷款（本金到期一次偿还）、等额本金偿还抵押贷款。Ebrahim等（2011）建立了参与抵押贷款（PMs）的三种基本框架，包括分享增值抵押贷款（SAMs）、分享收益抵押贷款（SIMs）和分享权益抵押贷款（SEMs）。他们认为，PMs更能降低借款人偿付和收入限制，同时不会将房地产投资的风险转移至金融机构。通过建立良好的风险分担机制，PMs提供了一种加强金融体系有效性和弹性的新方式。我国的研究主要关注发展抵押贷款在我国的适用性问题，郑毅（2005）在对中国资产证券化现状和具体实践分析后，认为证券化的资产类型选择十分关键，对现金流、违约风险、抵押物、合同条款、债务人特征等条件有严格的限制，他指出住房抵押贷款证券化可以成为我国资产证券化的发展方向，达到既能满足资产条件的要求又能提供示范与经验的平衡。谢湲和郑浩（2007）总结国际上目前资产证券化的两种模式，分别是美国模式和德国模式，指出信托型的美国模式应当成为我国住房抵押贷款的设计模式，而德国的住房抵押贷款模式在我国并不适用。

Topuz和Isik（2008）对美国20世纪90年代以来信托基金的发展历史进行了客观介绍。Wang、Chan和Erickson等学者对美国相对成熟的REITs的结构、债权政策、规模、发行程序以及绩效评估等多个方面进行了深入研究。Liow和Addae-Dapaah（2010）分析了1988～2008年美国的两个REITs具体发展情况。之后Liow进一步利用翔实的数据深入研究了亚洲房地产信托基金的发展状况。这些研究成果从不同角度对不同国家发展房地产信托基金的经验进行了分析，有利于房地产金融创新的重要产品——房地产信托投资基金在其他国家的推广与发展。柏宝春（2013）认为，加快建设以房地产投资信托基金和房地产证券化为两翼的新型房地产金融市场体系，提高房地产证券市场和信托市场的资金配置效率，提高市场流动性，是当前中国房地产金融的新趋势。万容（2010）分析指出，中国发展房地产投资信托基金具有一定的可行性。陈柳钦（2004）、武岩（2006）、王孟夏（2010）结合我国投资环境，借鉴美国和德国等成熟资本市场的经验与模式，为我国发展房地产投资信托基金提出模式设计与政策建议。

五 中国房地产金融创新面临的问题

目前中国房地产业发展迅速，势头正猛，房地产金融也相应蓬勃发展，但是中国的房地产金融只经历了30多年的发展时间，其创新进程并非一帆风顺，在具有中国特色的金融体系和房地产改革的经济背景下，我国房地产金融展现了独具特色的金融特征，探索出特殊的发展轨迹。但是在探索房地产金融创新的道路中仍会在宏观经济层面和自身层面等方面受到限制，面临各式各样的问题。房地产金融在我国发展时间虽然不长，但发展特征与变迁历程仍为许多学者提供了珍贵的研究资料与研究依据。不少学者纷纷关注房地产金融创新存在的问题并形成了大量有价值的研究成果。

（一）宏观层面存在的问题

宏观层面主要面临金融市场体系不完善、中介市场发育不足、相关政策和法规缺位、金融监管缺位、创新人才不足等问题。我国房地产金融体系虽然基本完成，但仍然存在两级市场发展不平衡的状况，与国外相比仍有较大差距。我国房地产金融体系分为一级和二级两个市场，一级市场的主体是商业银行，二级市场主要是专业性的非银行金融机构，如信托投资机构、抵押贷款机构等。目前存在的主要问题是一级市场发展较快，二级市场发展不充分。李宛聪（2016）指出我国房地产金融二级市场发展不充分，市场空间狭小，发展程度较低，无法满足房地产市场中庞大的投资与消费需求，严重阻碍了房地产金融创新的进程。崔满红和李志锋（2014）将房地产金融创新与国家经济命脉紧紧相连，认为发展房地产金融是一种战略性选择，对中国的金融稳定和经济可持续发展十分关键。他们认为房地产金融创新与宏观调控体系的协调发展还需完善。有学者还关注中介组织机构缺失问题，如李健飞和王晶（2005）指出，由于专业信用合作中介机构的缺失，影响了房地产金融创新的推进。曲世军（2008）指出，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系是中国房地产金融创新面临的重要问题。有的学者从政策、法规及监管角度对此进行了研究，田金信（2007）认为，中国房地产金融创新过程中促进房地产金融创新和市场化改革的政策、法规缺位；政府监管缺失，这些都是房地产金融创新面临的重要问题。王娟等（2007）认为法律法规体系的不完善之处主要表现为：一是现有的法律法规部分规定不适应房地产金融创新的发展要求，需要补充和修改；二是现有的法律法规限制了政府在房地产金融应该承担的责任与职能的发挥；三是缺乏相关专业性的法律法规，如关于资产证券化、房地产证券化等，在操作等方面无迹可寻，使金融创新难以有效开展。金融监管在中国房地产金融创新的进程中是十分必要的。鲁丹（2013）指出与之相关的监管制度建设落后，关于执行的配套法规缺位，对房地产金融的监管难以做到有法可依。尽管《金融监督管理法》《中国人民银行法》都授予各级监管权力机构的监管权，但对权力如何执行的规范尚不明确，十分笼统，严重影响了监管的有效开展。关于创新人才方面的问题，王晓霞（2017）指出房地产金融创新缺乏高素质人才，缺少专业化和强力度的人才培养机制。

（二）微观层面存在的问题

微观层面存在的问题主要是直接融资渠道狭窄且过分依赖间接融资、信贷形式单一、房地产金融创新性不足等问题。李健飞（2005）指出，中国房地产金融市场化运行程度还不够高，由银行房地产信贷构成的房地产金融是阻碍房地产金融创新的主要问题，业务形式单一。曾龙（2010）认为，中国住房金融创新面临的主要问题表现为：住房金融的市场工具种类严重不足；住房金融的融资渠道单一；房地产信贷资金过多依赖于银行贷款。盛增雄（2017）认为直接融资规模过小，我国房地产金融企业在狭窄的直接融资渠道中举步维艰；中小型企业对股权式的融资标准高不可攀，而债券融资相对较低的利率水平对投资者的吸引力不够，建立和运作投资基金的形式又缺乏专业的法律法规和正确的行业引导，使直接融资渠道的作用大打折扣。而在间接融资方面又几乎完全依赖银行信贷，使银行的不良贷款风险度提高。王娟和王进（2007）指出，商住房贷款作为主要的住房信贷，形式单一，条件限制较为严格，降低了购房者选择住房贷款的自由性与灵活性。房地产金融创新不足主要体现在创新工具和产品发展滞后、种类不足、创新能力低等。务孟站认为中国房地产金融创新产品数量虽多，但具有独特性和创新性的产品乏善可陈，多数产品的设计并不科学，用途小。王丽卓（2016）指出房地产金融领域的创新主动性不强，创而不新的情况时常发生。田金信、胡乃鹏和杨英杰（2007）指出，目前中国的房地产金融创新以创新的数量增长为主，创新的质量不高，房地产金融中银行信贷和民间非正规金融比重较大，而股票、信托、债券等金融工具的作用不足。

多数学者认为中国的房地产金融创新与发达国家的房地产金融创新程度相比还有很大差距，中国目前尚未建立协调有效的房地产两级市场联动体系，尚未形成符合国际惯例的、多层次的房地产金融市场体系，尚未形成独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，尚未形成一整套科学的房地产金融制度法规体系，尚未形成制度化和细致化的金融监管体系，尚未形成完备的金融创新人才培养体系，尚未形成完善的房地产金融产品创新体系，尚未形成可供贷款需求者选择的住房金融产品链，尚未形成完善的房地产金融业务创新体系，尚未形成房产金融和土地金融相融合的房地产金融体系，尚未形成保障房、公共租赁房的金融服务支持体系，尚未真正形成满足不同客户需求的流程管理模式。

六 房地产金融创新的对策

对于房地产金融创新的研究，学者们不仅仅分析其面临的问题，还针对这些问题进行了大量的对策性研究，为推动房地产金融创新提供了有价值的对策建议。

（一）建立完善的房地产金融市场与创新体系

王洪卫（2001）认为，只有解决两个基本问题才能确保住房地产金融创新的健康发展：一是良好的资金筹措机制，二是健全的风险防范机制。郑印霞和邵四华（2011）认为，推进房地产金融创新的重点是建立一个有效的房地产金融体系，通过种类繁多的房地产金融产品的提供，来满足借款者和消费者多样化、差别化需求。Liow等（2008）研究了房地产证券融资和股票融资的相关性。他们的研究成果显示，房地金融的发展与创新同房地产企业的发展、资本市场的完善之间有一定的正相关性。因此，推进房地产金融的发展，首先要加快房地产企业与资本市场的发展与完善。

（二）建立有效的房地产金融监管体系

王明国和王春梅（2009）认为，中国只有在金融发展理论不断完善与指引下，积极推进金融产权制度的深入改革、不断完善金融监管体系、开发与创新房地产金融产品，才能有效促进房地产金融、房地产业以及宏观经济的发展。刘扬（2011）认为，中国应该借鉴国际上发展房地产金融的经验，保证房地产金融监管的手段和措施不断完善。同时监管机构也应有明晰的监管标准和方法，明确监管职责，加强对房地产金融的多方位实时管理。

（三）建立多元化的房地产金融产品创新体系

刘哲婧（2007）从产品创新的视角提出了房地产金融创新的对策，认为中国房地产金融产品的创新要以房地产信托产品创新、房地产抵押贷款证券化、完善房地产投资基金三个方面重点展开。霍夏芳（2012）指出，推进中国房地产金融的创新，需要拓宽直接融资渠道，实现资金来源多元化。

（四）建立专业化的金融人才培养体系

王傲（2015）指出，只有拥有好的金融创新人才队伍，房地产金融创新才能有效开展。对于队伍的建设，他强调人才的集聚与合理的分配，专业知识的培养，金融研究所的组建，先进、科学的管理方法的采用等，都为金融人才的培养与房地产金融创新的发展奠定了坚实的基础。刘明康（2008）作为银监会的主席，关注对投资者的教育问题，与专业投资者相比，普通的投资者在金融市场中的风险意识较弱，容易盲从。因此建立完善的投资者教育体系十分必要，有助于减少非理性投资，增强自我保护能力，对大众投资者的教育是中国银监会的主要任务之一。