第二节 房地产开发企业会计核算的特点

与工业企业的生产经营行为不同，房地产项目的开发周期相对较长，一个开发项目从最初获取土地使用权到最终确认企业收入，这个过程短则一两年，长则四五年。因此，房地产开发企业的会计核算也难于其他行业的会计核算，在开发成本、收入、应缴税款和利息支出等方面的核算都存在一定的特殊性。

一、成本核算的特点

房地产开发企业在成本核算方面的特殊性主要表现在核算对象复杂、时间跨度长和成本核算差异性大等方面。

（一）复杂

房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，其生产成本主要指开发产品的成本，成本所涉及的内容复杂，包括土地使用权的出让金，土地征用费，拆迁安置的补偿费，工程项目设计、规划及可行性研究的费用，三通一平等土地开发的费用，工程项目建设总成本费用，基础设施费，配套公共设施费，项目开发过程中的税费以及各种不可预见性的费用等都在开发成本的范畴之内。这些成本具备不同的特性、涉及不同的专业领域，从而导致成本核算难度较大。

此外，由于房地产行业是资金密集型行业，房地产开发企业在开发项目时需要投入大量的资金，除了房地产开发企业自身投入的相当一部分自有资金外，一般情况下还要通过银行贷款等方式筹措资金，因此，借款费用在房地产开发成本中占据很大一部分，借款费用的核算对于房地产开发企业来讲非常重要。

（二）时间跨度长

房地产项目开发的周期较长，少则1～2年，多则5年以上，使房地产成本费用核算的时间跨度很长。

房地产开发企业高风险性的投资特点决定了其每一个项目工程投资决策都必须具备一定的科学性和可行性，因而在项目的投资规划阶段，相关财会人员需要对项目的成本进行初步的核算及估计；而在项目真正投入实施的过程中，相关财会人员则需要随着项目工程的推进对开发成本进行及时核算。

在投资项目完成之后，会计人员需要按照房地产开发企业特殊的会计核算流程进行成本核算，对项目开发整个过程中所发生的所有直接开发费用和间接开发费用进行全面归集，并记入相对应的账户明细中；将已经完成的开发项目的实际成本进行详细、全面的计算和结转；依照已经开发完成的项目的实际功能及去向，将开发项目实际的成本结转到相对应的账户当中，完成开发成本的核算工作。

（三）成本核算的差异性较大

不同的房地产项目受地域、项目定位、产品功能、用途、规模等各方面因素的影响，不同项目之间的差异性很大，每个项目或多或少都有自己的特点。

房地产的开发模式很多，不同的开发模式涉及的会计核算方法也存在很大差异。例如，对于一个房地产项目，是成立分公司还是成立子公司进行管理，其会计核算方法是不同的。

不同的生产建设模式，成本核算的方法也不同。房地产开发企业在进行项目开发时，可以选择自营建设，也可以采取发包方式。即使采取发包方式，对于规模较大、施工要求复杂的房地产施工工程，也需要有不同的专业施工单位进行分工合作。但为了便于管理，一般由具有资金和技术实力的施工单位总承包，然后再由总承包单位将工程分包给其他施工单位。在房地产开发企业与施工企业间的承包关系中，存在诸多的会计核算问题，承包单位的核算会对房地产开发企业的开发成本产生直接的影响。

二、收入核算的特点

房地产开发企业的收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、出租商品的租金收入等。

在收入成本结转上，房地产开发企业的会计核算与其他行业存在较大差异。由于房地产开发产品的建设周期长，并且普遍采取预售方式，建设过程中的预售收入作为预收账款处理，并在项目竣工后结转为销售收入，开发建设中的支出计入开发成本，在项目竣工后结转为销售成本。因此，从会计核算的角度看，项目开发节点对房地产开发企业会计核算结果将产生直接的影响。

此外，房地产开发企业对于开发的产品有两种处理方式：一是对外销售，二是留作自用或自营。针对这两种不同的方式，企业会计核算的方法也存在较大的差异。即使是对外销售，不同的房地产开发项目也会采取不同的方式，或自售或委托代理销售；在委托代理销售时，其方式又有收取手续费、视同买断、保底分成等，各个不同的销售模式对于销售收入的结转都是不一样的。

三、税费核算的特点

房地产开发企业的税费核算烦琐复杂，一个房地产项目从获取土地开始到最后销售完成，期间涉及的税费种类繁多，包括契税、印花税、土地增值税、增值税、所得税等，核算方式也比较复杂。

我国房地产开发企业的销售行为采用预售的方式进行，预售合同的签订与预收房款行为同时发生。而依照我国税法的规定，纳税人在转让或者销售不动产时，凡采用预收款方式进行的，纳税人收到预付款的同时其纳税义务随即产生，所以房地产开发企业应当依照预收款的数额进行税金的计算与缴纳，但是不依照这部分预收款计提税金，仅在应交账户的借方对已缴纳的税款进行反映。

一般情况下，房地产开发企业在年末时才会把部分满足收入确认条件的预收房款转为企业的收入，按照相应的配比原则计提应缴税金，然后由会计做分录。如此一来，房地产开发企业在当年所缴纳的税金通常不等于按照利润表中的收入计提的税金数额。这也使得房地产开发企业的税费核算存在一定的特殊性。