第四章 房价变动与土地城镇化

第一节 引言

不断上涨的城市房地产价格成为社会各界关注的焦点，也成为影响我国未来城镇化质量提升的关键问题。由于商品房价格过高、上涨过快，提高了城镇化成本，已经开始阻碍人口城镇化进程。中国社会科学院发布的2010年“经济蓝皮书”显示，城镇居民的房价收入比达到8.31，农村居民的房价收入比高达29.44，在城镇有85%以上家庭没有能力购买当前房价下的住房，那么农村人口进入城市后想要买房就更加困难。在人口城镇化受到高房价阻碍的同时，土地城镇化却呈现加速的状态。2000～2010年的土地城镇化速率是人口城镇化速率的1.85倍，城镇用地增长弹性系数大大超过了合理值。因而，我国《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（全文）》明确指出：“……提高建成区人口密度，调整优化建设用地结构，防止特大城市面积过度扩张。”

中国目前的土地城镇化主要由地方政府主导。地方政府具有强烈的土地城镇化冲动，缘于地方政府的财政激励需求，尤其是土地财政需求（中国经济增长前沿课题组，2011），土地财政的实现需要有不断上涨的房价支撑和保障（宫汝凯，2012）。房价波动不仅会影响隶属于预算外的土地出让金变动，而且还会带来预算内的直接税收效应和间接税收效应（王先柱、赵奉军，2012）。因而，地方政府为实现增加自身财政收入总量的目标，推动房价上涨成为一种有效途径。已有的研究证实：1994年分税制后，中国省级行政区政府在预算内收入上存在利己的策略性行为（王守坤、任保平，2008），当财政资源不足时，政府有激励过度使用更多的资源来扩大自己的税收收入的意愿（Larson, 2002），并没有意愿去制定法规来限制当地居民过度开采和使用资源（Kaimowitz et al, 1998），更没有意愿去阻碍能增加自身财政收入的土地城镇化进程。因而房价上涨可能是现阶段土地城镇化加快的影响因素之一，而且我国2004～2010年的商品房价格涨幅与土地城镇化增幅呈现一致的变化趋势（图4-1）。

图4-1 2004～2010年中国商品房价格涨幅与土地城镇化增幅变化趋势

资料来源：《中国统计年鉴》（2005～2011年）

由此引发的思考是：房地产价格上涨是否会导致土地城镇化进程加快？如果是，其内在机制是怎样的？假设房地产价格变动对土地城镇化存在影响，其影响是否存在地区差异？不同类型房价对土地城镇化的影响是否存在差异？能否通过房地产价格调控缓解土地城镇化和人口城镇化的不协调呢？这些都是本章要解决的主要问题。基于此，本章将以房地产价格为切入点，以地方政府、房地产开发企业和居民行为为分析重点，建立房地产价格变动对土地城镇化影响的综合分析框架，揭示我国房地产价格变动对土地城镇化影响的传导机制，并利用2000～2011年的省级行政区面板数据进行实证分析为理论推理提供经验支持。