第一节 经济增长与房地产政策：理论概念

本章特引入下述两大概念，梳理韩国房地产市场在四十余年经济增长与城市化过程中所面临的问题与相关政策。城市经济学家提出的“单中心城市模型”有助于理解城市空间结构的决定因素和租借费、价格的空间分布。以未来现金流动为出发点的“资产价格决定模型”便于说明价格的时间性变动。根据上述两大概念模型，我们可以概述此期间韩国房地产政策所面临的诸多挑战。

一 单中心城市模型

本模型19世纪初由von Thunnen最早用于解释欧洲农村地区的土地使用形态问题，此后W. Isard、W. Alonso、R. Muth、E. Mills等学者更加系统地归纳整理了“单中心城市模型”，使其广泛应用于分析各种城市问题。根据模型使用目的，虽可选择各种简单化假设，但所有单中心城市模型中的土地、住房的异质性均以空间位置上的差别而表现。

根据本文研究目的，我们选择最单纯形态的模型，用来表达城市空间结构。在图2-1中，假定土地仅有农业用地及城市用地两种形态，是否接近中心地带（Central Business District，以下简称“CBD”）对农业用地没有带来任何优惠。相反假设城市地区居民需支付交通费前往CBD工作，那么居住于城市中心，虽然可节省交通费支出，但却需承担较高的单位居住费用，而且居住空间也相对狭小。若远离城市中心，虽交通费支出较高，但单位居住费用却相对较低，而且居住面积也相应变大。根据这种损益权衡关系（Trade-off），爱好与收入相同的消费者认为无论居住何处都一样时，便可认为是一种用地平衡状态。图2-1分别为农业用地与城市用地的平衡租借费曲线AA与UU。正如下面所述，若房地产价格与租借费具有一定比例时，平衡租借费曲线还可理解为平衡地价曲线。

图中L1为离城市更近的地区，其城市土地租借费高于农业用地，因此土地用于城市建设，其周边土地则用于农业建设。因此L1便是城市与农村的分界线，城区占地面积则是以L1为中心圆的面积。城市用地平衡租借费曲线UU越陡，城市中心至郊区住房租赁费落差则越大，而且城市的面积也就越小。相反UU曲线越缓，市中心至郊区住房租赁费落差越小，城市面积也就越大。因此，UU倾斜度可视为决定城市空间结构、住房租赁费及土地价格的因素。

影响UU曲线倾斜度的最重要因素是交通费，单位距离间交通费越高，UU曲线的倾斜度则越大；相反，单位距离间交通费越低，UU曲线的倾斜度则越小。这里所说的交通费包括利用货币所支付的交通费、运送费以及所需时间、所耗精力等无形的费用。上述费用随着马车、电车被汽车、火车等交通工具的取代，以及新型技术的发展大幅下降。因此像芝加哥这样早期开发的城市与洛杉矶等较晚开发的城市，在空间利用格局上呈现出明显的区别。其次，公路、铁路等基础设施的数量及质量也是影响交通费用的重要因素，无论汽车普及率多高，公路扩充速度若不能跟上汽车数量的增加，仍将无法降低交通费用。

经济增长势必会带来城市化进程。若图2-1所示城市的人口增多、收入增加，城市用地的平衡租借费曲线则会从UU上移至U′U′。其结果会造成城市住房租赁费与土地价格上升，城市面积扩张。住房租赁费与土地价格的上升又将引发城市中心土地使用密度增大、建筑物增高以及人口密度增大等结果。

图2-2中U′U′所示的变化需要以城市郊区的农业用地自然向城市用地转型，城市外围由L1扩大至L2，城市发展所需交通、上下水道、电、通信设施顺利建设为前提。但现实却时常存在限制城市外围土地供给的各种法律、政策及其他限制，或者出现城市建设所需的基础设施无法顺利落成等问题。

正因为上述问题的存在，若利用图2-2中的L∗表示城市面积无法继续扩大的界线，那么城市面积则比问题不存在时小。若在大城市，土地供给问题将会更加助长住房租赁费上升，最终有可能到达U″U″曲线。此时原有城市地区住房租赁费及土地价格将以更大幅度上升，可以使用的城市建设用地与城市正式增长时相比，其价格会更高，使用也将更加细密，居民所享受的各种福利也随之减少。

城市增长所需用地是否能够得以保障，只要比较城市与农村的界线上，城市用地与农业用地价格差即可。如图2-1中L1或图2-2中的L2所示，在城市用地供给得以保障的城市农村分界线上，农业用地与城市用地价格相同。然而现实生活中，农业用地转型时需要投入工程建设费及基础设施费，城市用地价格会更高。若与城市用地供给限制较大的L∗处于相同状态，农业用地与城市用地之间的价格将会大大超过转型工程费或基础设施投入费。

二 现价值模型

“现价值模型”认为，正如本息收入变化趋势决定债券价值、分红收入变化趋势决定股票价值一样，租赁费变化趋势可决定房地产资产价值。此模型是阐述决定房地产价值因素的重要理论，此模型中由当期租赁费R、租赁费增加率g、折扣率i而决定的房地产价值，是未来各期租赁费现值之和。

若房地产租赁费增加率小于折扣率（g＜i时）, V0则为有限数值。

房地产价值随着租赁费升高、折扣率降低、租赁费上升率增高而增加，房地产价值直接反映租赁费增加率的变化。租赁费上升率g由空间需求、供给相互作用而决定，因为房地产供给突变可能性较小，主要需求增加速度则会起到重大影响。空间需求的增加由需要确保产业的发展而决定，这与整体经济成长率息息相关。总之，国家经济增长速度加快，房地产租赁费将会增高，房地产价格也会增长。

图2-3说明，若经济增长突然加速或产业结构变化等，导致租赁费上升率增大，房地产价格将会大幅攀升。未来的良好前景直接反映现价值，因此房地产会出现不连续上升现象。租赁费上升率增加造成资产价格猛增的现象可用于说明18世纪末美国、20世纪80年代韩国、当今中国、越南等多数国家的情况。相反因为某种原因导致对未来前景的不透明的判断，则会造成房地产价格的不连续猛跌。

三 面临飞速增长的经济，政府亟须解决的课题

利用上述两种概念大致可以说明从20世纪60年代以来，像韩国这样飞速增长的经济体中所发生的房地产问题的核心。随着经济的增长，其产业结构由农业转向制造业、服务业发展，导致城市地区急速出现人口密集现象。经济增长-产业结构变化-城市化相互关联、相互作用。

为保证产业发展及城市化所需空间，农业用地、林业用地应当转型或开发为用于城市经济活动的城市用地。但是产业结构变化会发生在意识及制度变化之前，因此有可能出现限制农业用地转型的法律、社会法规等的限制。例如，在韩国农用地转型为城市用地，会因为粮食安全、农业保护、农村文化保存等各种理由而受到限制。部分国家尚未建立土地所有权制度，土地开发困难较多。不解决这些难点，产业发展及城市增长所需城市建设用地则无法充分确保，土地不足会影响整体经济增长以及居住条件的改善。

即使国家批准土地转型，要开发建设优质城市用地，仍然需要合理的土地利用计划、修建配套基础设施。为此需要积累相关专业能力、强劲的执行能力、建设基础设施所需资金等。土地利用计划的制订与执行、基础设施建设费用的筹集与投入、实际土地开发与建设等过程中，需要中央政府、地方政府、其他公共法人、民营企业、最终需求方等共同参与，因此合理分配个体职责、调节个体关系是政府所面临的重大课题之一。

无论政府颁布何种有效应对措施，受到各种限制因素的制约，城市增长所需的土地供给可能会出现供不应求。此时将农业用地转型为城市用地，会创造大量利益。特别是限制土地开发状态下，若放开对土地开发的限制，如图2-2中L∗所示将会产生大量的利益，这种利益被称为“开发利益”，开发利益会引发诸多社会问题。

此外，在没有任何土地供给限制而正常发展的城市中，原城市房地产所有人不费吹灰之力便可获取资本利益。另一方面因房地产价格上升，低收入群体则会深受基本居住之苦，相反房地产所有人、开发商、政治人物或公务员则会通过房地产获取大量财富，对此抱怨之声将会不断升高。因此如何合理地管理开发利益及资本所得，在不影响社会整合的情况下，实现经济增长及城市化，也是政府面临的重大课题之一。