前言

同属东北亚的中国和韩国，不仅在地理上相邻，而且在文化等方面也有诸多相似甚至共同之处。韩国深受中国儒家文化影响，至今仍在诸多方面保持着儒家传统文化，中韩两国因此被许多人认为同属于儒家文化圈。两国的经济都在较短时期快速发展，韩国于1962年开始实施第一个五年经济开发计划，其后经济一直保持持续增长；中国1978年实施改革开放并建立市场经济体系后，经济也进入持续快速增长期。中国与韩国在房地产发展过程中，基本影响因素也有很多相似点。韩国房地产发展时期正处于城镇化加速阶段，1960年韩国城镇化水平为28%，1975年提高到48.4%；1990年达到74.4%；中国也正在经历快速城镇化过程。两个国家同样具有人口密度大、土地资源紧张的特点。更为重要的是，在房地产市场监管等方面，中国与韩国也有许多相似之处，其中最重要的是两国政府都干预市场。韩国房地产已经走过的路，在许多方面或许可以给我们启示。

正因为在文化特别是房地产的发展、监管等方面的诸多相似性，在进行房地产中外对比研究时，许多人希望选择韩国作为对比借鉴对象。加之韩国房地产市场发展远早于中国，也有许多人希望在前瞻中国房地产时参照韩国。但是，关于韩国房地产的中文资料或研究并不多见。几年来，我们与韩国开发研究院、韩国建国大学等学术机构的房地产研究专家、学者一直进行学术交流，希望为提供韩国房地产的研究做出一点贡献。2010年10月，我们与韩国同行商定携手开展中韩房地产研究，本书正是这一合作研究的成果。同时，为深化研究和交流，2011年8月中韩双方学者在中国社会科学院举办了中韩房地产学术研讨会。

中国社会科学院亚洲研究中心对本研究工作和中韩房地产学术研讨会给予了资助，在此表示十分感谢。

感谢中国社会科学院、中国社会科学院国际合作局、中国社会科学院亚洲研究中心、中国社会科学院科研局和中国社会科学院城市发展与环境研究所的有关领导对中韩房地产学术研讨会给予的支持。

感谢中国社会科学院研究生院当时在读的韩国留学生（博士研究生）李奇伶先生，为中文、韩文稿件互译付出的辛劳。

本研究由中国社会科学院城环所李景国主持，中国社会科学院城环所尚教蔚、李恩平、李奇伶，韩国开发研究院曹满，韩国建国大学孙在英和郑义澈，韩国延世大学的徐昇焕共同于2011年完成，由李景国对全文统稿。出版前作者对稿件做了一些修改，由李景国再次统稿。各章节执笔人分别是：第一章徐昇焕，第二章孙在英，第三章李景国（其中第四节李景国、李奇伶合作），第四章的第一、第二节曹满，第三节李恩平和李奇伶，第五章李恩平，第六章郑义澈，第七章尚教蔚。

房地产涉及社会、经济、土地资源等各种因素，又是生活的基本需求，与人们的切身利益息息相关，而人们的价值取向、知识背景、收入水平、购房意愿、购房目的等方面的差异，导致对房地产问题的认识存在差异，作者的认识也难免存在各种局限，使本书可能存在这样那样的不足，敬请指正。

李景国

2013年4月