4.2 项目规划设计及管理后评价概述

4.2.1 后评价内涵

规划设计及管理后评价就是在房地产项目开发完成后，对主要的设计方案以及全过程的设计管理进行评价。当前，已有一些学者就项目规划设计的评价指标及评价方法进行了探讨，苏炜、汪菁从使用功能、技术性能、经济指标等方面构建建筑设计方案的评价指标；贾仁甫、张炯等在建立项目过程评价指标体系时，设置了包括方案设计优化、超前性等6个设计指标；还有一些学者就评价方法的选择进行了探析，包括灰色关联法、模糊评价法等。总体来看，现有研究已有不少有益成果，但主要是针对前期设计方案选优的评价，而很少直接关注项目规划设计后评价，尚缺关于规划设计实施过程及其实施效果的针对性评价。

对此，本书将基于现有的理论研究、规范准则及实践经验，对具有经营性特点的房地产项目的规划设计及管理后评价体系进行构建，其目标主要有以下三点：

①评价项目总平面设计、建筑设计、景观设计和室内设计的市场竞争力以及附加值；

②评价施工图设计的经济性以及审图变更情况；

③评价设计管理制度完备性以及合理性。

项目规划设计及管理后评价，有助于剖析被评价项目在规划设计及设计管理方面的已有经验与不足之处，为后续同类项目作参考，为优化与提升企业规划设计水平以及对接市场需求提供借鉴，为优化企业设计管理制度以及全面实施项目后评价的制度提供依据。

4.2.2 后评价对象与准则

1．后评价对象

规划设计后评价不仅关注设计成果评价，还将对设计过程中的管理进行评价。具体来说，后评价对象包括两方面：设计方案与设计管理（如图4-6所示）。

（1）设计方案后评价。依照规划设计流程，房地产项目的规划设计主要包括方案设计、初步设计以及施工图设计几个主要阶段；设计内容主要包括项目规划、建筑平面与立面设计、结构设计、给排水、暖通等专业设计、景观设计、室内设计，以及施工图设计等。因此，不妨对主要的设计成果进行后评价，具体可包括：项目总平面设计、建筑设计（平面与立面设计、结构设计、专业设计等）、景观设计、室内设计以及施工图设计等。

（2）设计管理后评价。在项目开发过程中，从选址、可行性研究，到设计准备、方案设计、初步设计、施工图设计以及施工，再到项目的竣工验收和投入使用，设计管理一直贯穿始终。规划设计管理工作主要包括：设计进度计划表的制订与控制、资金计划的制订、各设计阶段的成本估算与资金流量修正、各设计阶段的成果审查与审批、处理设计单位与其他组织间的沟通协调问题等。因此，设计管理后评价对象可主要包括设计进度管理、设计成本管理、设计变更管理以及设计协调管理四大块。

2．后评价准则

基于评价对象特征差异，可设置不同的后评价准则，具体如图4-6所示。

（1）建筑设计方案后评价准则为“竞争力”和“附加值”。竞争力是产品商业价值的源泉，企业可通过规划设计创造产品的差异性与竞争优势，带动一系列价格的产生。同时，设计创造的附加值对产品来说也至关重要，随着人们生活水平的不断提高，客户对地产的需求已不仅是对其基本功能的需求，而更加追求地产的审美、情感和品牌价值等附加值。设计是创造附加值的主要手段，通过设计改良与创新、创造产品的附加值，可以大幅提升产品的综合价值。因此，对建筑设计方案的后评价可主要评价其竞争力与附加值。

（2）施工图设计后评价准则为“经济性”和“审图变更情况”。施工图设计中材料的安排、设备的订购和非标准设备的制作是项目成本管理最重要的部分，因此，对其经济性评价十分必要。当然，这里所说的经济性并非成本越少越好，而是对性价比与产品定位符合度的综合考察。此外，由于施工图是指导施工的直接依据，因此，也是工程质量控制的重点。当前，我国主要采取施工图设计审查、施工图技术交底和图纸会审、施工图审批等环节的规范化管理，控制施工图设计的质量。而在这一系列审图过程中，施工图的设计变更是其核心内容。一般来说，设计变更的原因有很多，如设计错误引起的变更、施工方为方便施工要求的变更以及市场环境变化导致设计方案修改而采取的相应变更等。因此，通过考察施工图审图结果所反映的变更情况主要是变更原因和变更程序情况，这样可以有效评价施工图设计单位的设计水平以及应变能力。因此，对施工图设计的后评价可主要评价其经济性与审图变更情况。

（3）设计管理后评价准则为“制度完备性”和“合理性”。完备的制度建设是保证管理有效实施的基础，而管理对项目本身效益的提升能力是管理成效的主要表现。因此，对设计后评价可主要评价其制度完备性以及对整体效益的提升力是十分重要的

4.2.3 后评价依据

1．规划设计依据

工程项目设计不同阶段的依据也不尽相同，通常前一阶段的成果构成下一阶段设计的依据。一般情况下，设计依据主要有如下几个方面。

①经批准的设计任务书或可行性研究报告及有关文件。

②设计所需的各种基础资料和技术文件，包括项目所在地区的气象、水文、地理、地震、大气环境等资料；建设场地的工程地质资料；各种资源及原材料、燃料等资料；工艺、技术和设备资料；供电、供水、通信、交通运输等条件等。

③国家或地方颁发的工程建设标准和设计规范，包括建筑设计规范、消防技术标准规范、电气标准规范、通信工程设计施工规范、各类结构设计规范及节约设计规范行业设计规范等。

2．后评价所需资料

● 项目规划设计方案

● 项目初步设计方案

● 项目景观设计方案

● 项目室内设计方案（如果涉及全装修房）

● 施工图设计变更记录（施工图审查意见书、审查意见回复单、图纸会审记录、设计变更通知单等）

● 设计投标文件（中标单位）

● 设计管理制度（设计进度管理、设计成本管理、设计变更管理、设计协调管理）

● 项目设计及管理总结