前言

后评价起始于20世纪30年代，在60年代美国“向贫困宣战”的规划中使用了巨额国家预算资金投入建设，使项目后评价得到了进一步的发展。到了70年代中期，后评价才被许多国家和世界银行等双边和多边援助组织在其资助活动中广泛使用。我国的项目后评价工作开始于20世纪80年代中后期，任淮秀、汪昌编著的《建设项目后评价理论与方法（第一版）》是我国第一部有关项目后评价的理论著作。随后众多学者进行了广泛研究，出版了众多专著，如张三力编著的《项目后评价》，许晓峰、肖翔编著的《建设项目后评价》，金立群编著的《公共投资项目后评价》，熊兆翔、朱飞雄、李敏新编写的《贷款项目后评价实用手册》等。

在实践中，已经有极少几家重视科学管理的企业出于自身发展需要开始了房地产项目后评价的探索。例如，中海地产集团有限公司2007年之前开始组建项目后评价小组，对北京、成都、长春等地的部分项目开展了后评价工作；万科企业股份有限公司则尝试对后评价工作进行标准化，编制了《万科集团房地产项目后评估管理流程》及编制指引；其他一些房地产企业，也零星进行了商业项目后评价、项目案例交流总结、产品缺陷批评手册等后评价的尝试。但是，各企业目前所编制的后评价流程、报告等缺乏系统性和规范性，多为总结性资料。因此，进行房地产项目后评价理论与方法的研究已经成为房地产行业发展及其面临的时代需求和机遇。

一直以来，笔者虽然在很多场合一直致力宣传和推行房地产项目后评价工作，但直至接受某房地产集团为其构建房地产项目后评价体系的咨询课题时，才真正对此工作有了更深的理解和认知，也更加深刻认识房地产项目后评估的理论缺失和实践需要，以及尽快研究撰写出版《房地产项目后评价理论与实务》专著的价值与意义。

本书针对具有经营性特征的房地产项目建立系统、全面、适用的项目后评价理论体系和方法，挖掘房地产项目成败的原因，总结经验教训，建立后评价流程和反馈机制，既是丰富后评价理论的需要，亦是提高房地产企业管理水平、房地产项目经营管理水平、房地产行业管理水平和适应房地产市场发展的实践需要。

本书研究团队耗费了2年半的时间，针对房地产项目投资决策、规划、开发、建设、营销、管理和服务等全寿命周期的各环节核心内容和特点，分别就项目后评价理论体系进行了深入、多视角和多层面的分析研究，并结合多个案例进行了实践检验和优化完善。本书所构建的房地产项目后评价内容体系主要侧重于住宅类项目；并以此为基础，经过有针对性的更新与修正，也适用于办公类项目的后评价。对于商业房地产类项目，由于其商业经营特点显著，在商业定位及其运营后评价方面尚需要进一步的研究。

本书分为理论篇和实务篇。理论篇中，由何芳、沈佳音完成第1、2、4、8、9、12章；何芳、杨艳雪完成3、10、13章；何芳、王鹏翔完成第5、6章；何芳、胡文瑛完成第7、11章。傅旗康对本篇提出修改意见和建议，实务篇则由何芳、傅旗康、马蓉蓉、吴伟、沈佳音、杨艳雪、王鹏翔、胡文瑛等共同完成。

鉴于作者的学术水平和实践能力的限制，书中错误、遗漏和不足之处在所难免，敬请专家、学者、同行和读者给予批评指正。