第6章 房地产项目成本管理后评价

6.1 项目成本管理概述

房地产项目成本管理是项目管理的核心部分，反映着房地产企业的经济效益，制约着项目管理的各项活动，影响着项目管理水平和项目施工质量。有效的成本管理不仅是企业减少成本、增加利润的重要途径，更是企业在同行业的竞争中立于不败之地的重要手段。项目成本管理的好坏不仅直接影响整个项目管理的水平和结果，而且决定着房地产企业的生存能力；因此，成本管理需要科学的理论和方法进行指导。

项目成本管理主要分为总投资成本管理和各阶段成本管理。其中，总投资成本是项目的总体成本，包含了房地产项目开发过程中产生的所有成本费用项目；各阶段成本管理是在项目发展的各个阶段，通过不同的文件不断细化和深入成本构成，同时根据上阶段的成本管理情况，有针对性的进行成本目标修正的过程。

6.1.1 项目投资成本构成

工程项目投资一般是指进行某项工程建设花费的全部费用，即该工程项目有计划地进行固定资产在生产和形成相应无形资产和流动资金的一次性费用总和。

由于房地产开发项目各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，并且依项目类型不同而各有其自身的特点；因此，不同类型项目的成本费用构成有一定的差异。常规的房地产开发项目成本构成如下。

（1）土地费用

土地费用包括土地协议或招拍挂产生的土地出让金及相关税费，或通过收购在建项目或收购项目股权折算成的土地价。

（2）前期工程费

前期工程费主要包括项目的前期规划、设计、可行性研究、地质勘察等发生的费用，以及政府或行业指定的“规费”。

（3）建筑安装工程费

建安费是对建筑安装工程费的简称，是指直接用于工程建设的总成本费用，包括土建工程费、安装工程费和装饰装修工程费。

（4）城市基础设施配套费

基础设施配套费是城市基础设施配套费的简称，是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用；它按建设项目的建筑面积计征，专项用于城市基础设施和城市共用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。

（5）物业维修基金

物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施与设备维修的专门款项。

（6）财务费用（包括利息及融资手续费）

财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费，以及企业筹资发生的其他财务费用。

（7）管理费

管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失，以及其他管理费用。

（8）销售费用

销售费用是指开发项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、广告宣传费、代理费等。

（9）税金

税金指项目所负担的各种税金及其附加。

（10）不可预见费

不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致建设费用增加的部分。按照风险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费和价差预备费两种类型，基本预备费是指为设计变更、不可抗力导致的费用增加而预留的费用；价差预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。

6.1.2 项目成本管理流程

项目成本管理的一般流程如图6-1所示，主要包括项目成本估算、成本计划编制和成本管理三个重要环节。

1．确定成本目标

确定成本目标环节包括：项目资源消耗计划编制、项目费用估算和成本管理目标确定三个内容。

（1）项目资源消耗计划编制。确定完成工程项目的各项工作需要何种资源（人、材料、设备）及各种资源的数量，其主要依据有建设工程定额、工程量清单和企业定额等。

①建设工程定额，指按照国家有关的产品标准、设计规范和施工验收技术规范、质量评定标准，并参考行业、地方标准以及有代表性的工程设计、施工资料确定的工程建设过程中完成规定计量单位产品所消耗的人工、材料、机械等的标准。

②工程量清单，是指由建设工程招标人发出的，对招标工程的全部项目，按统一的工程量计算规则、项目划分和计量单位计算出的工程数量列出的表格，是建设工程招标文件的重要组成部分。

③企业定额，是工程施工企业根据本企业的技术水平和管理水平，编制的完成单位合格产品所必需的人工、材料和施工机械台班消耗量，以及其他生产经营要素消耗的数量标准。

④其他确定依据，主要有工程技术文件、要素市场价格信息和建设工程环境条件等。

（2）项目费用估算。估算完成工程项目各工作所需资源的费用。按照我国的投资建设程序，在决策阶段所做的测算叫作投资估算；在初步设计、技术设计阶段所做的测算叫作设计概算；在施工图设计阶段的，称为施工图预算；工程竣工验收后，实际的工程造价则称为竣工决算价。

①投资估算。投资估算是在对项目的建设规模、产品方案、工艺技术及设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究基本确定的基础上，估算项目所需资金总额并测算建设期分年资金使用计划。投资估算是拟建项目编制项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，是使项目决策的重要依据之一。投资估算并不是越低越好，而是需要采用科学的方法和可靠的数据资料，通过细致合理计算得出项目的投资估算成本。

在决策阶段，投资估算对成本管理具有重要的作用。首先，投资估算是项目主管部门审批项目建议书和可行性研究报告的依据之一，并对制定项目规划、控制项目规模起参考作用；其次，投资估算是项目筹资决策和投资决策的重要依据，对于确定融资方式、进行经济评价和方案优选起着重要的作用；最后，投资估算既是编制初步设计概算的依据，并对初步设计概算起控制作用，是项目投资控制目标之一。

②设计概算。设计概算是在初步设计或扩大初步设计阶段，由设计单位按照设计要求概略计算拟建工程从立项开始到交付使用为止全过程所发生的建设费用的文件，是设计文件的重要组成部分。在报请审批初步设计或扩大初步设计时，作为完整的技术文件必须附有相应的设计概算。

设计概算分为单位工程概算、单项工程概算、建设工程总概算三级，其编制内容及相互关系如图6-2所示。

设计概算是设计人员进行设计方案技术经济分析、由多方案评价并优选方案的基础。同时，设计概算给下阶段施工图设计确定了投资控制目标，是建设单位进行项目核算、考核项目工程成本和投资经济效果的重要依据。

③施工图预算。施工图预算是根据批准的施工图设计、预算定额和单位计价表、施工组织设计文件以及各种费用定额等有关资料进行计算和编制的单位工程预算造价的文件。施工图预算是拟建工程设计概算的具体化文件，也是单项工程综合预算的基础文件。施工图预算的编制对象为单位工程，因此也称为单位工程预算。

施工图预算通常分为建筑工程预算和设备安装工程预算两大类。一般设计院完成施工图时，应同步交付由设计院编制本工程施工图的预算。根据单位工程和设备的性质、用途的不同，建筑工程预算又可分为一般土建工程预算、卫生工程预算、工业管道工程预算、特殊构筑物工程预算和电气照明工程预算；设备安装工程预算又可以分为机械设备安装工程预算、电气设备安装工程预算，如图6-3所示。

④标底价格、投标报价和中标价。标底是指招标人根据实际招标项目的具体情况，编制的完成招标项目所需的全部费用，是依据国家规定的计价依据和计价办法计算出来的工程造价；是招标人对建设工程的期望价格。标底由成本、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算及投资包干限额内。

投标报价是投标人按照招标文件中规定的各种因素和要求，根据本企业的实际水平和能力、各种环境条件等，对承建投标工程所需的成本、拟获利润、相应的风险费用等进行计算后提出的报价。在招投标阶段，通过了解和熟悉投标人工程投标报价的形成和计算方法，项目负责人能够更主动的开展工作，有利于工程建设招投标阶段的投资控制工作。

中标价是经过评审的、最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的，不低于成本的最低报价。中标价即签订合同的价格依据，是招投标双方都可接受的价格，可以在合同中予以确定，使得其变为合同价，同时具有法律效力。

⑤竣工决算。竣工决算是建设工程经济效益的全面反映，是项目法人核定各类新增资产价值、办理其交付使用的依据。通过竣工决算，一方面能够正确反映建设工程的实际造价和投资结果；另一方面可以通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作效果，总结经验教训，积累技术经济方面的基础资料，提高未来建设工程的投资效益。

（3）成本管理目标确定。根据费用估算的结果估算整个项目所需要的成本。

2．编制成本计划

编制成本计划就是将总费用根据工作分解结构（work breakdown structure, WBS）分配到各个工作单元上去。成本计划是建立施工项目成本管理责任制、开展成本管理和合算的基础，是项目降低成本的指导性文件，是设立目标成本的依据。

成本计划的编制依据主要有成本目标、WBS和项目进度计划。其中，成本目标是编制成本计划的基础；WBS是编制成本计划的重要依据；项目进度计划是项目成本计划中付款时间确定的重要依据。编制成本计划过程中最重要的方法就是项目成本目标分解，根据成本管理目标和要求的不同，成本目标的分解可以分为按费用构成分解、按项目分解以及按时间分解三种类型。这三种编制成本计划的方法并不是相互独立的，在实践中，经常要是将这几种方法结合起来使用，从而达到扬长避短的效果。

成本计划的编制成果是项目成本计划文件，成本计划的主要表达方式有：按子项目分解得到的成本计划表；时间—费用累计曲线、综合分解成本计划表。

3．执行成本管理

成本管理就是在工程项目进展过程中，不断进行费用计划值与实际值的比较，发现偏差、分析偏差产生的原因，并及时采取纠偏措施。成本管理是房地产项目管理的核心部分，不仅是对项目建设全过程中发生费用的监控和对大量费用数据的收集；而且，更重要的是对各类费用数据进行正确分析并及时采取有效措施，从而达到将项目实际发生的费用控制在目标范围之内的目的。

成本管理的主要依据有成本计划、进度报告和工程变更。其中，成本计划是成本管理的基础；进度报告提供了工程实际完成量、工程费用实际支付情况等信息，是采取成本措施的主要依据；工程变更包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更、技术规范与标准变更和施工顺序变更等，是成本管理的主要对象。成本管理的主要步骤为：比较—分析—预测—纠偏—检查。成本管理的主要方法为赢得值法（earned value management, EVM），目前，国际上先进的工程公司已普遍采用该方法进行工程项目的费用、进度综合分析控制。用赢得值法进行费用控制，基本参数有三项，即已完成工作预算费用、计划工作预算费用和已完成工作实际费用。通过计算费用偏差（cost variance）和费用绩效指数（CPI）对进度管理进行评价。

成本管理的主要工作成果包括：修改费用估算、采取纠偏措施、按照完成情况估计完成项目所需的总费用、整理纠偏资料和吸取教训。

6.1.3 成本管理制度与措施

成本管理的主要措施有组织措施、技术措施、经济措施和合同措施。

1．组织措施

组织措施是从成本管理的组织方面采取的措施。成本管理是全员的活动，如实行项目经理责任制，落实成本管理的组织机构和人员，明确各级施工成本管理人员的任务和职能分工、权利和责任。成本管理不仅是专业成本管理人员的工作，各级项目管理人员都负有成本管理的责任。

组织措施的另一方面是编制成本管理工作计划、确定合理详细的工作流程。例如，要做好采购规划，通过生产要素的优化配置、合理使用及动态管理有效控制实际成本；加强定额管理和任务单管理，控制人工劳动和物化劳动的消耗；加强施工调度，避免因施工计划不周和盲目调度造成窝工损失、机械利用率降低、物料积压等而使成本增加。成本管理只有建立在科学管理的基础之上，具备合理的管理体制、完善的规章制度、稳定的作业程序、完整准确的信息传递，才能取得成效。组织措施是其他各类措施的前提和保证，运用得当可以收到良好的效果。

成本管理制度也是组织措施的重要组成内容，成本管理制度主要由以下部分组成：成本管理责任制及监控程序；计划管理制度（包括指标、定额、考核管理办法）；招、投标管理制度；合同管理制度；工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交）管理制度；预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付）管理制度；费用控制制度；材料设备管理制度。

2．技术措施

技术措施不仅对解决成本管理过程中的技术问题是不可或缺的，而且对纠正成本管理目标偏差也有相当重要的作用。运用技术纠偏措施的关键，一个是要能提出多个不同的技术方案；另一个是要对不同的技术方案进行技术经济分析。

在施工过程中，降低成本的技术措施主要有技术经济分析，确定最佳的施工方案两种方法。结合施工方法进行材料使用的比选，并在满足质量与安全要求的前提下，通过迭代、改变配合比、使用添加剂等方法降低材料消耗的费用；确定最合适的施工机械、设备的使用方案；结合项目的施工组织设计及自然地理条件，降低材料的库存成本和运输成本。房地产项目管理的最终目的是实现低成本、高质量，只有采取合理的、先进的技术措施，才能做到低投入、高产出，创造出优质产品。

3．经济措施

经济措施是最易为人们所接受和采取的措施。管理人员应编制资金使用计划，确定、分解施工成本管理目标；对施工成本管理目标进行风险分析，并制定防范性对策；对各项支出，应认真做好资金的使用计划，并在实施的过程中严格控制各项开支，及时准确地记录、收集、整理、核算实际发生的成本；对各种变更，及时做好增减账，及时结算工资款。此外，通过偏差分析和未完成工程预测，可以进一步发现一些潜在问题将引起未完工程施工成本的增加，对这些问题应以主动控制为出发点，及时采取预防措施。

经济措施的运用不仅是财务人员的事情，还需要全体项目参与人员共同努力，认真做好成本预测和成本计划；在施工的过程中进行成本动态控制；及时发现偏差，分析产生偏差的原因，采取纠偏措施；在项目发展过程中进行跟踪管理，严格控制各项开支。

4．合同措施

建筑合同分为三个部分，即协议书、通用条款以及专用条款。每个不同的项目，其专用条款部分都不同。根据工程特点，双方协商确定的符合该工程实际情况的特殊条款，具有很强的针对性，是合同的重要组成部分。

采取合同措施控制施工成本，应贯穿整个合同周期，包括从合同谈判开始到合同终止的全过程。首先，选用合适的合同结构，对各种合同结果模式进行分析、比较，在合同谈判中要争取选用适合于工程规模、性质和特点的合同结构模式。其次，在合同条款中应仔细考虑一切影响成本和效益的因素，特别是潜在的风险因素；并通过对引起成本变动的风险因素的识别和分析，采取必要的风险对策。例如，通过合理的方式，增加承担风险的个体数量，降低损失发生的比例，并最终使这些策略反映在合同的具体条款中。此外，在合同执行期间，合同管理的措施既要密切关注对方的合同执行情况，寻求合同索赔的机会，也要密切关注自己合同履行的情况，以避免被对方索赔。