前言

将老年人身故后仍然遗留房产的巨大价值，通过一定的金融保险机制和手段，促使其在老年人生前予以提前变现套现，形成一笔笔持续稳定可靠并延续至终生的现金流入，以补充养老金的不足，加固脆弱的养老保障，即以房养老，是笔者多年来大力倡导，并得到社会公众积极评价和认同的观点。这一模式对“房产富人，现金穷人”尤为适用，对加固日益短缺的养老资源，弱化日益严重的老龄化危机，提出一条新的解决途径。

当我们于21世纪初开始涉猎以房养老和反向抵押贷款的研讨时，这一领域还冷冷清清，鲜有光顾，时至今日，已有大量论著文献出台，成为社会的热门话题。本课题的深入探讨和本书的写作，得到众多的理解和支持。本书的基本思想在笔者举办的各层次人员的授课、讲座中，组织了较深入的讨论，大家对这一思路均给予很高的评价，并提出很好的意见。2003年7月，我们在浙江大学组织召开了以房养老研讨会，在各类报刊、电视台、广播电台、网站等新闻媒体作了大量的宣传工作，取得极大的关注和好评。2006年的全国“两会”上，笔者撰写并委托全国政协委员赖明提交的以房养老提案，得到社会的极大关注，近千家新闻媒体纷纷转载、评论或组织相关的调查，各类专家权威、社会公众争相就此发表意见，一举成为当年最红的提案。2007年，我们以《以房养老模式研究》为题，申请到了国家社会科学基金项目的资助，标志着学术界对以房养老和反向抵押贷款的研究，终于给予了应有的正视和认同。2008年7月，我们在浙江大学出版社出版了《以房养老研究系列丛书》，共收录了笔者和相关研究人员的以房养老研究的系列论文180篇，计230万字，将以房养老研究推进到一个新的高度。

2013年8月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，标志着以房养老事项正式纳入国家政策的视野。2014年6月23日，中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径，标志着以倒按揭为形式的以房养老在我国的正式推出。

2016年3月21日，人民银行、民政部、银监会、证监会、保监会联合印发《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》。提出要“加快保险产品和服务方式创新，继续推进老年人住房反向抵押养老保险试点”。“鼓励银行业金融机构探索住房反向抵押贷款业务。鼓励金融机构积极探索代际养老、预防式养老、第三方付费养老等养老模式和产品，提高居民养老财富储备和养老服务支付能力”。目标是“到2025年，基本建成覆盖广泛、种类齐全、功能完备、服务高效、安全稳健，与我国人口老龄化进程相适应，符合小康社会要求的金融服务体系”。

以房养老理论与建立在其上的反向抵押贷款的研究，前者是一种理念，一种横跨房地产、金融保险、养老保障三大领域，并波及各个相关学科的新的思想体系；后者则是建筑在这一理念基础之上的一种具体操作工具。这些内容已经在我们2008年出版的《以房养老研究系列丛书》，在我们随后出版的《以房养老漫谈》、《以房养老释疑》、《未来靠啥养老》等通俗读物和《反向抵押贷款》、《反向抵押贷款产品定价机理暨方法体系研究》专著中做了详细介绍，大家可参考阅读。

以房养老是一个有关国计民生的宏大课题，又是前人尚未给予很好开拓的全新理念，在我国尚处于开拓性阶段。有关我国老年人群收入状况、房产状况及对以房养老理念的详细调查统计数据尚十分缺乏。作为一项大的事业开办，真正走向千家万户的养老生活中，尚任重道远，需要我们为之付出毕生的精力。能够为未来的以房养老研究与反向抵押贷款的实践运行提供一定借鉴的话，我们的撰写目的就初步得以实现了。

在对本课题的深入而又系统全面的研究中，我们得到了来自各个方面的大力支持和关注，翻译了来自美国同行对反向抵押贷款研究达百余万字的资料文献，使得我们大开眼界，增长了不少知识。

限于研究水平和能力，限于人力资源和财力资源的极度匮乏，独自驾驭这一宏大课题的研究，自感力不从心。我们对此的研究，还有种种的缺陷需要大家认真评判与校正。现将这一成果奉献给大家，为的是“抛砖引玉”，希冀能有更多的学术界人士和一切关注这一话题的有识之士，贡献自己的聪明才智，积极投入这一宏伟事业之中，共同参与这一事项的研究，早日为社会，为亿万老年人的养老保障大业造福。

可以预想的是，以房养老理念的深入人心，反向抵押贷款及相关的养老基地等宏大事业的运作，一定能在我们的神州大地生根、开花，并结出丰硕的果实，最终成长为一棵参天大树。对该理论加固我国本已脆弱的养老保障体系，丰富短缺的养老资源中发挥巨大效应，将是笔者非常欣慰的。

柴效武

2016年4月

于浙江大学求是园