一、养老问题的提出

随着人口老龄化、家庭空巢化问题的日益突出，独生子女政策的负面效应日趋显现，养老在今日已成为一个日渐沉重的话题。老年人该如何养老，才能幸福地度过漫长的晚年，并在有限的资源拥有和社会家庭的扶持下，尽量过得舒适幸福，是每个老人和其子女都很关心的，也应当是全社会关注的一项大工程。

（一）以房养老理念的诞生

2003年7月，我们在浙江大学召开了“以房养老”研讨会。会上，我提出了第三个老太太以房养老的新理念，将以房养老的实质归结为“死后钱财生前用”，并用“60岁前人养房，60岁后房养人”这句清晰明白的语言，形象地说明了以房养老的含义和指导思想，对以房养老推出将会带来的社会经济效应，以及将要遇到的种种风险等，作出了较为清晰的勾勒和描画。

在长期的计划经济时代里，在“低收入、低消费、广就业”的政策影响下，我国大多数的老人积蓄不多，只能靠有限的退休金艰苦生活。20世纪末，国家推行住房制度改革，大量公房对外出售，使不少老职工用较低的价格买下了价值较大的房产，再加上商品房的大量开发，房价的飞速上涨，许多老人拥有房产的价值已达到数十万元乃至百万元之多，但他们每个月可支配的养老金收入却仅为数千元，房子再好，价值再高，首先要供自己晚年住，就不可能以先行出售或出租盈利来换取所必需的各种钱财，日常生活就只能是“端着金饭碗讨饭吃”，十分拮据。

老人拥有房产的价值尽管很高，使用寿命也很长，通常可以达到四五十年之多，但自己本人的寿命仅为十多年或二三十年，去世后遗留的较多房产价值就只能是传承子女或上交社会，行同浪费。设想在不影响老人正常生活居住的情形下，通过一定的金融保险机制或非金融保险机制，将老人死亡后遗留房产的价值提前变现搞活，形成一笔稳定可靠且延续终生的现金流入，用于补贴晚年的养老生活，就是我们这里谈到的以房养老。这一理念经过数年的广泛宣传，目前已为越来越多的有识之士知晓并乐于接受，2013年9月，更被纳入国家养老保障的政策，推出相应的试点工作。

养老需要关注的两大关键话题是“钱从哪儿来，人向何处去”。单从“钱从哪儿来”而言，鉴于人口老龄化的急剧进展，老人的数量大幅增多，老人退休后存活余命的迅速延长，大家要求的养老标准及质量品位的快速提升，以及连年通货膨胀等多种要素的积累，养老资源存在巨大的缺口难以弥补。国家大力推出的社保只能解决人们的基本养老保障，而无法对每个老年人都提供很好的生活水平。即使如此，日积月累到21世纪40年代时，也有高达20多万亿元的欠账。大家希望晚年生活舒适惬意，就必须在中青年时代勤奋劳动、积累财富，供给晚年时代的养老。这笔财富不只包括货币资产，更包括大家都拥有的价值不菲的住宅资产。在货币资产有较大不足时，运用房产蕴含的价值补充养老，即这里谈到的以房养老，就受到众多的关注。

房产是大多数老人的最大一笔财富，几千年来流传的“养儿防老、房产继承”的传统观念，使他们习惯于死亡时将房产遗留给自己的子女继承。但是，一个显而易见的事实是，相当部分的老人或者没有儿女，或者儿女的经济状况颇佳，并不需要来自父母的遗产馈赠，或者儿女还有点不大孝顺，当他们死亡后把房子交付子女时，并未在生前得到儿女的精心照顾，日子过得非常辛苦。

这一怪圈应当如何打破呢？中国房地产开发集团的理事长孟晓苏教授，近几年来一直在倡导以房养老的新思想，并提出在我国积极推行倒按揭养老的建议，还专门开办了幸福人寿保险公司来研发主打倒按揭以房养老的业务。对老年人的这种“房产富人，现金穷人”现象，孟教授就风趣地解释为“一边捆着草，一边饿着牛”。为什么“饿着的牛”吃不到“捆着的草”，原因很简单。大家或许没有这方面的意识，或许意识到这一现实的不合理，却又局限于浓郁的传统观念和体制障碍，局限于相关产品和平台的缺乏无从有效排解。现在有了以房养老的新理念，再加上国家政策法规的推动，以及以倒按揭为代表的系列产品纷纷出台，“饿着的牛”就很容易吃到“捆着的草”了。

（二）以房养老引起全社会的关注

在2006年的全国“两会”上，由笔者撰写并由全国政协委员、国家建设部科技司赖明司长提交的“以房养老”提案，一经出台，就以“60岁前人养房，60岁后房养人”的超前理念，“第三个老太太以房养老”的话题形式引起极大的社会轰动，中央电视台“东方时空”节目对此给以专门报道，全国上千家新闻媒体、网站对此提案纷纷转载或发布评论，还搞了规模大小不等的相关调查，各种访谈、对话节目也大量出现，忙得不亦乐乎，直至成为当年度最为轰动的提案。众多的经济学家、政府官员、金融保险业界人士对此发表评论，大有“洛阳纸贵”之势，相比较数年前“中国老太太和美国老太太天堂对话”引起的轰动效应而言，可谓不相上下。

21世纪伊始，笔者开始对以房养老产生兴趣，近几年来一直致力于研究这一大课题。当时，大家对以房养老、倒按揭都还是相当陌生，记得最早在Google、百度上搜索“以房养老”四个字时，相关信息仅数十条，且大多同笔者相关。今日再搜索这一字眼时，相关新闻报道竟达200万条之多。可见这一理念的传播之广，涉猎话题之多，研究层面之深。2006年春，仅仅在网站上搜集网民对以房养老发表的各式评论，就高达上万条，摘录字数达十数万字之多，涉猎以房养老的各个领域与层面。2013年，国务院关于倒按揭养老试点工作的政策宣布后，网站媒体上又掀起了一轮新的炒作热潮，网民就此纷纷发表意见，总量竟然达到180万条之多。当然，这还只是一个不完全统计。

据北京、杭州、重庆、上海、南京、西安、广州等地的各家报纸、网站所做的规模大小不等的各式不完全调查，尽管社会公众对以房养老理念有众多误解和质疑、反对，但持支持和认同态度者，已达到30%以上，表示乐于参与其间者也有10%之多。以房养老模式的推出与宣传伊始，就能得到如此之好的结果，是我们预料不到的。当时设想能有20%的人员支持以房养老，有5%的人员实际参与，就是很了不起的成就。

众多的评论中，既有较多的叫好、赞扬声，认为这一理念内容好、思路新，值得大力推崇，也有相当的怀疑和质问，好评和差评针锋相对，不相上下。在众多持不同意见者中间，有人认为诸多平台尚未建立难以实施，相关技术过于复杂难以操作，涉及层面太广难以有效协调，传统习俗观念根深蒂固，大家一时难以接受等，并非要从根本上否定这一事项。对以房养老持坚决反对意见，或公开抵触谩骂者，只是极少数。

在提交这份以房养老提案之前，我们曾设想该提案会得到公众的广泛关注，以房养老理念会产生巨大的社会意义、商业价值和学术效应。但社会公众对这一理念呈现如此的高度关注，舆论评判达到如此强烈之效果，提出的赞扬与肯定如此之多，问题与疑问如此之鲜明，涉及领域与层面如此之广，还是我们万万没有想到的。笔者感到十分荣幸之时，也深刻地感受到巨大的社会压力和责任，这都促使我们将这一造福于亿万民众的宏大课题，作为值得终生为之拼搏的大事业，用毕生的精力持续不断地做下去，做大做好，做出实效，以对得起大家的厚望，直到这一模式最终在我国扎根、开花，并结出丰硕的果实，真正为我国的养老保障与服务事业贡献出自己的绵薄之力。

以房养老的众多模式是提出了，“60岁前人养房，60岁后房养人”的观点已深入人心，“第三个老太太以房养老”也以其独特的做法，引起众多关注。作为以房养老核心内容的反向抵押贷款即倒按揭的金融产品，正从国外引入并加以本土化改造，其他各种以房养老的模式，我们归结了30种，已为大家纷纷采纳并相继投入试验。

《第一财经日报》的记者蔡臻欣在采访笔者后，认为以房养老是对传统的养儿防老和目前盛行的货币养老的有益补充，是对个人家庭拥有住宅资源和养老资源的高度融合，特别是对房产资源价值的淋漓尽致的发挥和运用，并用“以房养老，天堂里的老太再无遗憾”为题，对此以高度评价。还有专家则高度赞扬了以房养老的功用，认为房子养老完全可以和票子养老、儿子养老并驾齐驱，中国有必要建立票子、房子和儿子“三子鼎立”的养老保障新体系。

（三）以房养老需要认真思考的内容

以房养老的思路和方法颇为新颖、超前，不过在习惯将房产留给子女的传统思想影响下，有多少老人能真正接受这一新观念？父母的房产留作自己养老而非遗产传承下一代，子女的心态又如何平衡？这一养老方式的推出，会否导致子女逃避赡养义务的事件发生？大家对此非常关心，各种疑问纷纷而来。有关以房养老的纷纷扬扬、轰轰烈烈的宣传或“炒作”的背后，确实需要来点冷思考，认真研究这一养老行为的实质，及与此连带的众多相关内容。比如以下方面。

（1）什么是以房养老，怎样界定以房养老行为，才能做到用房子蕴含的巨大价值养老？

（2）目前，我国老年人拥有住房的数量、质量、价值的具体状况如何，能否担当起养老的重任？

（3）以房养老是否只能是倒按揭，有无其他更合适的多样化做法，以满足众多老年人的差异化需要？

（4）我国的老年人和子女是否乐于参与以房养老，这种参与需要具备哪些资格和条件？

（5）房子养老、票子养老和儿子养老，三者的关系如何，各自的利弊如何评价，儿子、票子和房子“三子养老”的养老保障新体系如何建立？

（6）以房养老模式的实施，会给整个社会、家庭和老年人带来哪些好处，产生何种积极效应？同时还会出现哪些负面效应？

（7）以房养老这一理念的推出能否得到大众的积极认同并参与，将会遇到哪些阻力，大家对此还有哪些疑问和障碍，怎样消除这些疑问和障碍？

（8）以房养老这种全新的养老事项应当怎样操作，具体操作模式、运营机制应如何建立，将涉猎到哪些层面？

（9）以房养老的具体实施将会遇到哪些风险，这些风险如何规避和防范？

（10）以房养老的模式运作，是对养儿防老、遗产继承传统的大调整，人们的观念对此能否接受，还有哪些习俗障碍需要消除？

（11）以房养老在整个养老体系中的地位为何，只是一种辅助和补充，还是可承担主力军的重要功用？

（12）倒按揭的产品运作机制与体制应当如何设定，制度要素如何设计？

（13）以房养老的运作机构需要具备哪些资质和条件，相互间应如何配合，共同完成这一大业？

（14）老年人将住房反向抵押给金融保险机构，每期从机构得到的养老款项是多少，这一数值如何给付，才能做到机构与个人双赢的局面？

（15）倒按揭业务开办中，对长寿、利率波动、房价变动等引致的风险，以及由此对产品定价带来的影响，应如何消除？

（16）以房养老这一庞大工程的施工中，需要哪些机构和部门的大力参与，在以房养老行为的实施中，各应担负何种角色，承担哪些职责和义务？

（17）以房养老模式的实施中，相关制度法规将如何构建，阻碍以房养老模式实施的制度法规又应如何修订与完善？

（18）政府应否对以房养老以相应的政策支持，这些支持和优惠应如何体现？

以上提出了18个问题，事实上如仔细思考，还可以再增添上百个问题之多。大众对以房养老是见仁见智，提出了种种的设想与思考，还有众多的疑问、焦虑和关切，需要我们给予全面深入地探讨与科学认真地回答。

我们对大家提出的各种意见和疑问，经过细致搜集并精心整理后，借用本书出版之际作出自己的解答。在回答问题中，我们将尽可能地把目前正在研究的种种理论与新的思想观点，尽量用较为通俗的语言加以描述，以回报大家对此的热切关心。