第50章 跌入谷底
蔚倩的投资房由老蔡经理管理,股票交给大卫,现在要报税了,整理去年的账目,比较今年的情况,发现情况严峻。
首先,蔚倩卖房的收入不很多,主要是被丽莲剥削走了大部分。虽然不多,税钱一分钱不能少,她没有预付税款,所以到四月十五号这天,欠的税一并补齐,现金补齐。
其次,股票交易的收入不菲,当初日进斗金时,没有存下现在要补交的税款,全部都投回股市,牢牢套住,拿不出现金。
现在补税需要钱,蔚倩要从租金里挪用出来。但是租金的状况也不容乐观。
房价下跌,倒不是最大的问题,蔚倩抱着希望,房市早晚会回来。
现在的问题是,因为每栋房子都是全款贷款,那么每个月的按揭额就高。比如一栋三十万买的房子,利息为六,全款三十年贷款,按揭为一千八,去年房价曾一度上涨到三十五万,利息降低了一些,蔚倩重新调整贷款,以五厘息贷满三十五万,五万投股票,按揭涨到一千九。
不管蔚倩怎么折腾,房租一直没有变,每月两千。剩下的一百块用来交地税保险维修,以及老蔡的工钱,刚刚好,一分钱都没有剩下。
现在利息又开始下降,蔚倩到银行申请重新调整所有七栋房子的贷款。
没想到,整个房地产房贷两大产业受到重创,大趋势下,银行拒绝全款贷款,如果蔚倩想拿到低息,就必须先付百分之二十的头款。
蔚倩的七栋房产,贷款将近三百万,百分之二十头款就是六十万,蔚倩就是赔钱把所有股票卖掉也不够。
贷款只好继续高息支付。
房地产泡沫引发金融危机,受到影响的还有就业。
湾区也不例外,失业率开始上升,老蔡终于有一天向蔚倩提出,有一家租户,男主人失业了,上个月的房租没有交,请求延期,等找到工作以后连同迟交罚款一起补上。
这个月,依然没有工作,没有租金,老蔡非常抱歉,引咎辞职,坚决辞职。
蔚倩虽然省下一点点老蔡的工钱,催款,维修,这样的事情就只能自己干。
靠房租刚刚够用,经理老蔡有两家房客交不上房租,没有房租,蔚倩没有办法付按揭。
一下断了,蔚倩的贷款不能及时付清,银行的催款信电话就追了过来。
对于不交房租的租户,房产经理说可以轰他们出门,只不过男主人失业,家里有小孩子,轰他们出门,他们就是无家可归了。
他建议给他们三十天的时间搬出去。
三十天到了,依然没有房租,轰人不成,经理带来第三家拖欠房租的消息。
银行的电话不断,蔚倩只好关上手机。
蔚倩的投资房由老蔡经理管理,股票交给大卫,现在要报税了,整理去年的账目,比较今年的情况,发现情况严峻。
首先,蔚倩卖房的收入不很多,主要是被丽莲剥削走了大部分。虽然不多,税钱一分钱不能少,她没有预付税款,所以到四月十五号这天,欠的税一并补齐,现金补齐。
其次,股票交易的收入不菲,当初日进斗金时,没有存下现在要补交的税款,全部都投回股市,牢牢套住,拿不出现金。
现在补税需要钱,蔚倩要从租金里挪用出来。但是租金的状况也不容乐观。
房价下跌,倒不是最大的问题,蔚倩抱着希望,房市早晚会回来。
现在的问题是,因为每栋房子都是全款贷款,那么每个月的按揭额就高。比如一栋三十万买的房子,利息为六,全款三十年贷款,按揭为一千八,去年房价曾一度上涨到三十五万,利息降低了一些,蔚倩重新调整贷款,以五厘息贷满三十五万,五万投股票,按揭涨到一千九。
不管蔚倩怎么折腾,房租一直没有变,每月两千。剩下的一百块用来交地税保险维修,以及老蔡的工钱,刚刚好,一分钱都没有剩下。
现在利息又开始下降,蔚倩到银行申请重新调整所有七栋房子的贷款。
没想到,整个房地产房贷两大产业受到重创,大趋势下,银行拒绝全款贷款,如果蔚倩想拿到低息,就必须先付百分之二十的头款。
蔚倩的七栋房产,贷款将近三百万,百分之二十头款就是六十万,蔚倩就是赔钱把所有股票卖掉也不够。
贷款只好继续高息支付。
捉襟见肘,现在当务之急是报税,蔚倩建议把股票卖了,秦凯不同意,确实亏得肉疼。秦凯蔚倩攒下来准备买房子的钱,全部拿出来交税。等股票回升后再考虑买房。
房地产泡沫引发金融危机,受到影响的还有就业。
湾区也不例外,失业率开始上升,老蔡终于有一天向蔚倩提出,有一家租户,男主人失业了,上个月的房租没有交,请求延期,等找到工作以后连同迟交罚款一起补上。
这个月,依然没有工作,没有租金,老蔡非常抱歉,引咎辞职,坚决辞职。
蔚倩虽然省下一点点老蔡的工钱,催款,维修,这样的事情就只能自己干。
催款是最重要的事情,蔚倩给拖欠租金的租客打电话,他态度诚恳,非常非常的抱歉,他是有老婆和两个小孩子要养活的,他天天出去找工作,可是经济大萧条,工作有面试的机会,可是申请的人很多,僧多粥少,他保证找到工作一定付清房款。
蔚倩心软,特别是他把孩子推出来做借口,她给了他另一个月的时间。
雪上加霜,这边刚刚发了善心,第二家租户的租金晚了。蔚倩电话打过去询问,租户说支票已经寄出,一两天就到。
还好,支票两天后到了,蔚倩去银行存钱,第二天银行说对方银行把支票退了回来,因为账户里没有这么多钱。
蔚倩只好又给租户打电话,这回接都不接了。
按照租约,蔚倩给了他三十天时间搬出去,她亲自上门,把通知塞进门缝。
三十天到了,依然没有房租,蔚倩上门来轰人,租户威胁着要动手。
蔚倩没有选择,下一步就是到地方法庭,递交驱逐清屋申请。
下面是谷歌翻译的加州驱逐程序:非法拘留者诉讼。
非法拘留者诉讼是一种“简易”法庭程序。这意味着法院诉讼非常迅速地向前推进,并且租户在诉讼期间作出回应的时间非常短。例如,在大多数情况下,租客在获得传票和投诉副本后,只有五天时间对诉讼提出书面答复。通常情况下,法官会在租客提交答复后的20天内听取并决定案件,这称为审判。
加利福尼亚州的驱逐程序由加利福尼亚州高等法院管理,如果租客认为房东和房客在非法拘留者诉讼程序中遵守法律,则向租户保证有权进行法庭审理。加利福尼亚州驱逐法规定房东必须使用该法院法定程序驱逐租客;房东不能用自助措施强迫房客搬家。例如,房东不能以物理方式移除或锁定租户,切断水电等电力设施。房东不能拆除外面的窗户或门,或抓住(拿走)房客的财物,以执行法律所称的“自助帮助”。
如果房东使用非法方法驱逐房客,房东可能会对房客的损失承担责任,并且在房东使用非法方法的时候,每天最高罚款200美元。
在非法拘留者诉讼案中,法院进行审判,当事人可以提出证据并解释其案件。如果法院认定承租人有良好的辩护权,法院不会驱逐承租人。如果法院决定支持承租人,则承租人不必搬迁,并且可以命令房东支付法庭费用(例如,承租人的申请费)。如果租赁协议包含律师费用条款以及律师代表租户,则房东也可能需要支付租户的律师费。
加利福尼亚驱逐过程中的占有权:
如果法院在审判结束时决定支持房东,法院将发出管有令状。占有令命令治安官将租客从出租单位移走,但是在令状自愿离开之日起五天内给予租户。如果租客在第五天结束时没有离开,则占有令授权警长将房客拆除并锁定租客,并扣押(带走)租赁单元中遗留的房客。在警长移走租客并将房东重新拥有财产之后,房东无权拥有租赁单位。
如果驱逐是基于租户未能支付租金,法院也可以判给房东任何未支付的租金。法院还可以判给房东损害赔偿,法庭费用和律师费(如果租赁协议或租赁包含律师费用条款,并且房东由律师代理)。如果法院认定租客恶意不放弃租赁单位,法院也可以判处房东最高600美元作为罚款。对承租人的判决将在租户的信用报告中报告七年。
在加利福尼亚州驱逐程序的大约一半案件中,承租人不会对非法拘留者诉讼作出回应,以便房东可以对法院作出的占有进行判决。一旦法院书记员进入判决进行占有,案件就会被送到警长办公室进行停工。
警长前往酒店,并在前门发布了为期5天的通知。如果租户未能在该段时间内离开,警长将返回并实际锁定租户,并将恢复房东的占有权。更改锁,以便租户无法返回房产。
有些租户可能对非法拘留行为有合法抗辩。在这种情况下,如果房东的文书工作存在明显缺陷或房屋存在严重的居住问题,房客应该赢得对房东的诉讼。
然而,大多数租户对非法拘留案件几乎没有任何抗辩,并使用法院系统推迟驱逐程序,以便为他们购买更多时间。不幸的是,如果租户提交了答案,房东必须要求审判或简易判决才能进入下一步。
不幸的是,肆无忌惮的租户可以获得许多驱逐延迟服务,并且只收取象征性的费用;承租人可以向法院提出各种无聊的动议,暂时停止驱逐程序。很多时候,租户甚至都不愿意将答案或其他动议的副本邮寄给房东的律师,以便“淹没”他们。与参与合法伎俩和演习的租户合作是令人沮丧的,但加利福尼亚法院系统允许租户提交以下回复/动议,无论其中是否有任何优点或事实。