第四节 拆迁城镇房屋引起的房地产权属的变化

一、概述

房屋拆迁只是征收制度的一个环节，真正引起房地产权属变化的是征收，所以，确切地说，不是房屋拆迁引起房地产权属的变化，而是征收引起的房地产权属关系变化。既然如此，下文所论均为征收引起的房地产权属的变化。

拆迁城镇的房屋，准确地说是拆迁存在于国家所有土地上的房屋，那么，人们通常所说的房屋拆迁，实质上是将该房屋征收，使其成为国家所有权的客体，终止房屋的私人所有权，尔后将该房屋拆除。此时的房屋拆迁，在尚未出让建设用地使用权的情况下，按照《物权法》第142条前段的规定，是拆除国有的房屋；在已经完成建设用地使用权出让的情况下，同样按照《物权法》第142条前段的规定，是拆除开发商所有的房屋，而非国家机关基于行政权强行拆除被拆迁人的房屋，更不是开发商凭借自己的权利强行拆除被拆迁人的房屋。由此可见，房屋拆迁是房屋征收所附带的一个问题，没有独立的法律地位，不是一项独立的法律制度。

二、足额补偿

房屋所有权受法律保护，虽然因被征收而归于消灭，但必须得到补偿。补偿的限度，《中华人民共和国物权法草案》规定为“合理补偿”（第68条第2款）。许多专家学者认为，所谓“合理”，主观色彩浓厚，弹性太大，极有可能使补偿款的数额明显偏低，损害被征收人的合法权益；建议改为“充分补偿”或“完全补偿”。《物权法》采纳了“足额补偿”的表述，值得赞同。

三、房屋所有权消灭的时间点

在房屋征收的情况下，被征收房屋的私人所有权何时终止，或者说私人房屋所有权何时转变为国家所有权或开发商的所有权？《物权法》第28条规定，因人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或消灭的，自征收决定生效时发生效力。其文义明白确定，似无疑问。但实务中出现的下述问题，迫使我们不得不选定解决的方案。

应当注意到，我国现行的征收制度分为因社会公共利益所为的征收和因商业利益所为的征收两种，后者的强制性并非初始即有的，征收决定宜在被征收人同意征收及其补偿之后作出，此前宜为征收意向。由此决定，在因公共利益所为的征收场合，从法律及理论上讲，将征收决定生效之时作为征收对象的物权终止时点，可以接受。与此有别，在非因公共利益所为的征收场合，只要被征收人未同意补偿数额，就不应产生征收决定，也就谈不上征收决定生效，征收对象的物权就不终止。

实务中出现的问题之一是，在非因公共利益而为的征收场合，征收决定虽然已经公告，但征收主管部门和被征收人之间尚未就补偿款的数额达成一致。于此场合，机械地按照《物权法》第28条关于征收决定生效导致物权变动的规定处理问题，是在鼓励个别行政主管部门的违法行为，侵害了被征收人的合法权益。比较可取的方案是，可以将被征收房地产物权终止的时间点确定在征收房屋的补偿款付清之时。我国台湾地区《土地征收条例》采取了这种方案。该条例第21条第1项规定：“被征收土地或土地改良物之所有权人，对于其土地或土地改良物之权利义务，于应受之补偿费发给完竣时终止。”该方案比较有利于被征收人，内地可以借鉴。但是，在土地使用权移转登记已经办理完毕、补偿款尚未付清的情况下，房屋所有权是否仍然在补偿款付清时终止呢？笔者倾向于否定说，而赞同将办理完毕房屋所有权移转登记手续之时作为私人所有权终止的时刻，这样，可以保持对内关系和对外关系的一致性，简洁明快。至于对被征收人的保护，可以通过明文规定办理房屋所有权移转登记以付清征收补偿款为前提条件、赋予被征收人抗辩权的路径来解决。