第二节 推高商品房价格的主要因素
房地产价格的飞速上涨，估计全国老百姓都有切身感受。举个简单的小例子。北京某郊区，1991年实行住房制度改革，当时的成本价是330元每平方米，1994年560元每平方米，1996年780元每平方米，1998年放开房价以后1200元每平方米，2000年1500元每平方米，2003年2600元每平方米，2005年3600元每平方米，2007年7600元每平方米，2008年1万元每平方米，2009年1.2万元每平方米，2010年1.3万元每平方米，2011年1.5万元每平方米，2012年1.8万元每平方米，2013年2万元每平方米，2014年2.3万元每平方米，2015年2.6万元每平方米，2017年接近4万元每平方米。这里我说的都是大数，零头给抹去了，虽然不是特别准确的数字，但我们可以看出其中的规律：从1991年到2015年24年间，房价涨了77.8倍。换句话说，2015年买1平方米房子的价格在1991年可以买1套78.8平方米的房子，这在那个时代简直就是奢侈品了。从百位数字涨到千位数字用了7年时间，从千位数字涨到万位数字用了10年，从1万到2万用了5年。这还是平均价，我们还可以从同一套房不同时期的价格来看看房价上涨这个问题。还是这个区，中心位置一套62平方米的房子，1991年的价格是1.2万元，2002年的价格是10万元，2015年是150万元，整整涨了124倍！我们的工资涨了多少呢，以该区职工平均工资计算，1991年职工年均工资为2217元，2015年增至51600元，增加了22.3倍，而低于市平均工资的劳动者估计要超过60%。也就是说60%的劳动者增加不了22.3倍。这一增幅相当于同期房价增幅的28.7%，也就是说房价增幅是平均工资增幅的3.5倍。以该地区新毕业的大学生到公务员岗位就业为例，1991年月收入为89元，2015年为4000元，增长了43.9倍，房价增幅是大学生新入职公务员工资增幅的1.8。这一数据也充分说明，这一地区其他行业职工工资增长过于缓慢，低于国家平均增长水平。以职工平均工资计算，1991年购买这套62平方米的房子需要一个职工5.41年的工资，2015年则需要一个职工29.07年的工资了，整整多出23.65年。一个人的工作年限能有几个23.65年呢？如果按2017年的房价计算，则足足上涨了120倍。1991年可以买121平方米的房子，到了2017年只能买1平方米。
今天假如在北京四环以里买一套100平方米的房子，总价已经上涨到800万至1000万，甚至更多。普通民众如果没有其他的收入，简直是痴心妄想。
对于房价收入比，国际惯例是6倍左右，房价应占到一个中产家庭年收入6倍左右较为适宜，而北京、上海等大城市早已超过了15倍之多。有问卷调查表明，在北京、上海一些大城市有90%以上的民众都认为房价过高，房地产有泡沫。分析其中的原因，笔者觉得主要有以下几个方面：
1．政府方面的因素
从政府方面说主要有以下七个方面的因素：
第一，政府放开了对商品房价格的控制。住房商品化制度改革之初，政府对待房价持相当谨慎的态度，一直对房价进行控制，甚至规定“一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。经济发展水平较高的市（县）应高于3倍”“停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上”（据1998城市房地产开发经营管理条例即国务院第248号令）。虽然这里规定的是最低价，但也起到了控制房价的作用。但是这一控制房价的政策并没有得到延续，1998年7月20日国务院常务会议通过了《城市房地产开发经营管理条例》，其中第三十条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。”这一规定明确了房子的两类不同的性质，一类是由政府指导或政府定价的经济适用房或者保障房，另一类是根据市场双方协商定价的商品房。这样一来对商品房定价撕开了口子，房子能够卖到什么价钱，只要买方能够接受，或者说不得不接受，卖到多高都可以，因为没有对商品房价格上限做出任何具体的规定。2001年3月14日建设部88号《商品房销售管理办法》，延续了“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外”的政策。
第二，土地实行招拍挂制度。回溯中国房地产市场的历史，房价开始快速上升的时间点正是2002—2003年，因为2002年国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号文），叫停了沿用多年的土地协议出让方式。招拍挂制度的出台主要是为了解决日益被很多人诟病的土地交易中的腐败问题，但没有想到另一个更让人头疼、更麻烦的问题如影随形地产生了：由于土地实行拍挂制度，信奉价高者得的理念，所以催生了一个又一个的“地王”，很多地块都已经高到了令人咋舌的地步。
就在这一制度刚刚颁布不久，2002年9月3日，青岛的芝泉路22号地块以1平方米5500元的楼面地价成交，起拍价只有1830元，创造了青岛自1999年开始国有储备土地公开拍卖以来的第一个地王纪录。2002年也成为中国土地拍卖市场“地王”频出的一年：6月18日，“沈阳地王”被上市公司银基发展以3.7亿元竞得；9月28日，“西安地王”被陕西均利国际实业公司以2.38亿元拍走；10月31日，“威海地王”被本地一开发商以8.9亿元的落槌价揽入怀中……而这些地块的价格要是今日看起来，那可真是太便宜了。
2011年6月27日，北京崇文门的“崇文菜市场（含西侧地）地块”最终以溢价率140%成交，楼面单价高达43227万元/平方米，比第二高的同类型地块朝阳CBD最高楼面价21400元/平方米高出1倍。2014年8月20日，北京金嘉房地产开发有限公司以总价74.6亿竞得位于金融街的华嘉胡同地块，折合楼面价为63377元/平方米。2015年11月25日下午，信达地产最终以72.99亿元总价竞得上海市杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）宅地，每平方米楼面价49152元。2016年1月8日，河南正商置业有限公司以每亩地价1844.11万元、总价18.9021亿元拿下郑东新区龙湖区域郑政东出[2015]12号地块，楼面地价1.11万元/平方米。2016年1月29日，上海建工和南京奥和联合以64.8亿元拿下南京的一块地，每平方米楼面价高达42561元。这一个个的“地王”，使土地的价格已经高于商品房的价格，又怎么会使房价回落呢？2015年12月中央经济会后，政府加大了对土地和房地产的调控力度，要求多建自住房、具有保障房性质的共有产权房，结果如何呢？2016年4月25日大兴瀛海镇0603地块和顺义高丽营镇0321地块，在自住房限价2.9万元/平方米的前提下，却拍出了30145元和31763元的楼面价，真不知道这29000元/平方米的自住房应该如何保证。
第三，商品房预售制度管理上的不完善。中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小。于是，内地借鉴了香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度。最先引入这一制度的是深圳，也确实解决了资金短缺的难题。之后这一做法通过1994年颁布的《城市房地产管理法》最终被确立下来。同年，建设部又根据这一法律发布了第40号令，在全国范围内开始实施《城市商品房预售管理办法》。该办法对商品房预售许可、预售条件、预售监管等方面做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订，使之成为保证中国房地产业健康发展的一个法规性举措。
应该说，中国商品房预售制度是基于开发商资金短缺而又急于解决城镇居民住房难题这一现实建立的，对促进房地产市场的发展、解决居民的住房难问题起到了促进作用。从20多年的实践看，这一制度能够加快房地产开发项目的资金流转，提高资金的使用效率，有效降低开发资金的使用成本。同时，商品房预售制度对于购房者而言，也可以享受到一定的价格优惠，应该是一举两得的善政。但是由于商品房预售制度自身存在的一些缺陷以及在实际执行中的监管不到位，这一善政最终没能修得正果，甚至成为开发商推动商品房价格上涨的利器。原因何在呢？
首先是商品房预售给开发商捂盘惜售提供了资金底气。因为在预售阶段，开发商已经收回了投资，获取了利润，他们就不用再等资金回笼，于是有了足够的实力和耐心囤积居奇，推高房价，谋取暴利。2012年京郊一个建制镇，某一楼盘刚刚开盘的时候8600元每平方米，一下子卖掉一半，据知情人士透露，此刻开发商已经赚得盆满钵满了，于是他们不再急于卖掉剩下的房子，房价涨到了9600元每平方米，又卖了一年左右，还剩大约20%的房子，他们再次提高了房价，卖到11080元每平方米，打了折以后是10800元每平方米。一年半的时间，开发商什么也不用做，房子在那里静静地躺着，平地里每平方米涨了2200元，是原房价的25.58%，也就是房价涨了1/4，一套100平方米的房子，开发商可多赚22万元。所以，开发商哪里有积极性抓紧时间卖房子，因为晚一两年卖掉，意味着更高的利润。如果开发商能够把房子留到2017年再买，每平方米已经将近4万元了，这是何等的利润驱动。如果我们的商品房预售制度对此有严格的限价规定，开发商就不会这样任性涨价了。因此，预售制度等于为开发商提供了低廉的融资功能，解决了他们的资金之困，而又让他们有足够的资金去对付消费者，使他们的房产获得更多的收益。
其次，商品房预售催生了“炒楼花”现象。也就是一部分有资金、有信息、有人脉的人，早早预订若干套商品房，等过了一段时间以后，将自己购买的预售商品房再转让。这里面不乏开发商自己炒作，他们想办法以低价买下自己开发的楼盘，然后再高价转手售出。通过“一炒”“二炒”，甚至“数炒”以后，商品房真正到了住房人的手里，价格已经涨了很多了，很多商品房在竣工前就可能已经数次易主。这在相当长一段时间内非常盛行。为了防止这种炒楼花的行为，国家加强了对预售合同和转让的管理，使这种行为有所收敛，但一些资深房虫仍然以不同形式进行着他们的“炒楼花”游戏。我国1994年制定的《城市房地产管理法》第45条虽然规定：“商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院对此问题的规定一直未出台细则，此法后来经过两次修订，但对这一条也未做任何的补充。最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。
第四，中国税收制度。目前房地产所涉及的税费比较繁杂，直接与房地产相关的税种有10个，其中包括城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、房产税、企业（个人）营业税、企业（个人）所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等。这些内容在前面已经列得很清晰了，在这里我们可以进行一下简单的归并，分析一下税收制度对房地产价格上涨的推动作用。
从环节上看，我国在房子的取得、流转、持有三个环节都有税收，目前看，前两个环节税交的多一些，持有环节目前只有企业交税，而个人住宅业就是上海和重庆刚刚试点。
在房子取得时，必然要交城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、企业营业税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等，其中契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加要交两次，土地取得时要交一次关于土地的，房子取得时还要交一次关于房子的。
在房子流转时，无论是第一次取得还是第二次、第N次取得，几种税是必须交的，这几种税是营业税、契税、所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。其中的营业税和所得税是有条件的。房子取得后5年或者2年以内再转手卖出的要交营业税，面积超过140平方米的房子不论什么时候卖出都要交营业税，房子不是家庭唯一住宅的要交所得税。房子不改换业主，就没有税收，只要改变了业主，哪怕是赠与，都必须交税。一套房子从它交付那天起，在70年的时间内流转了10次的话，那它就要交10次的契税、9次至N次的营业税，9次至N次的个人所得税，9次的城建税和教育附加税，那么，这一套房子的税钱会远远大于当初的房价总额。
二手房合同价与成交价不同，这是一种极为普遍的现象，产生这种现象的原因在于税收过高。人们为了避税不得不采取阴阳合同的方法，尽管国家三令五申禁止签订阴阳合同，但税款可以相差几万甚至十多万、二十万乃至几十万。根据现在的税法规定，第二套住房或者面积超过140平方米的第一套住房，卖房的人都要交营业税，且营业税税率高达房价或者差价的5%，第二套住房还要交20%的个人所得税，很多人卖一套房要交10万、20万甚至30万元的税，而这个税卖房的人是不愿意承受的，于是他们把这个负担转嫁到了买房的人身上。如果不交税，原房主觉得可以得到350万的住房款，他就不会只卖350万，因为5%的营业税要高达17.5万，这样原房主就会减少收入，于是他就会和买房的人说：我要350万的净收入，税钱由买方负责。如果是买方市场，卖房的人排长队恨不得一下子把房子从手里转出去，买房的人自然不会同意。但现在的情况往往相反，所以这一本意在控制炒房的举措却适得其反地推高了房子的价格。买方要比原来多花几万、十几万甚至二三十万，因为除了营业税，还有个人所得税，卖方也想办法转移到买方的身上。原本想控制房价，现在却推高了房价。
在房子持有时，目前我国没有针对个人住宅的税收法律，只是在重庆和上海进行试点，从试点的情况看，因为只是单单增加了一个持有环节的房产税，没有从税制上进行综合考虑，效果也并不理想。
从以上赘述中不难看出，在商品房建设的各个环节，从土地转让，到房屋建设、出售、转让等，消费者都要交税，而且还常常重复交税。面对这样大面积、大额度地征收商品房税，实在让老百姓感觉有些吃不消。
相比而言，香港的房地产税只有5种，包括利得税（所得税）、物业税（房产税）、印花税、遗产税和差饷（土地税），且覆盖房地产取得、流转、持有的各个环节，自成一体，关系简单，范围界定清晰明了，税负也比内地要轻得多，可以借鉴。
第五，商品房出售对象的扩大和房屋的供给结构执行上的偏差。房改之初，商品房的出售对象是城镇职工，是为了解决城镇职工住房难问题才开启的住房制度改革，这一政策一直到1998年7月3日出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）中都得到了延续。该文件中明确表示深化城镇住房制度改革的目的是为了“不断满足城镇居民日益增长的住房需求”，并且提出了“房改的目标是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房，向最低收入者提供廉租住房这三个层次。根据该文件，城市80%以上的家庭应该是由政府向他们提供经济适用房，而不是由开发商提供商品房。但是，这一政策并没有得到良好的贯彻执行，先是高收入者的商品房突破了城镇职工的限制，使一些非城镇职工甚至没有该城市户口的人都可以买到商品房，从而挤占了城镇人员买房的份额。其次，这一政策被后来的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发[2003]18号颠覆，该文件以“多数家庭购买或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供应”，替代了国发[1998]23号文提出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，使80%的人需要通过商品房市场才能解决住房问题。这样一来，商品房的需求激增，使之很快成为卖方市场，为房地产商提高房价提供了坚实的购买后备军团。再加上政策上的不完善，“炒房团”的出现，使原本供给城镇居民居住的房屋，变成了全国有钱人逐利的市场。房屋一下子从单纯的生活资料演变成为一部分人手中的生产资料或者投资工具，房价岂能不涨？
第六，政策上的一刀切和调控的过于频繁。总的说来，就房地产的调控措施和手段上来讲，地方政府总体上与国家保持一致。不论是金融政策、税收政策，乃至一些严厉的行政手段，地方一般没有自行创新的权力，通常是国家制定、地方执行。这种体制背景容易造成住房和房地产政策全国“一刀切”的情况，并使得房地产调控失去针对性、有效性，甚至产生对经济发展、市场发展，乃至居民合理住房消费的“误伤”。
从房地产政策的调控频率上看，似乎也过于频繁，诸如人们所耳熟能详的“国八条”“新国八条”“国五条”“新国五条”“国十一条”“新国十一条”等等。仅二手房营业税和个人所得税的缴纳方法，从2005年5月到2015年12月至少做了6次调整，一共出台了7种政策。营业税的免征年限自2005年6月1日起定为个人购买普通住房2年，非普通住房按其销售收入与购房的差额征收营业税；一年后也就是2006年6月1日起，将这一年限调整为5年，并于8月1日起加征20%的个人所得税；两年半后自2009年1月1日起，这一免征年限又由5年调为2年；一年后自2010年1月1日起，再次由2年调为5年；2015年3月31日起，又再次由5年恢复至2年。政策的调调改改，明显缺乏稳定性，在这个过程中，不但房价在震荡，而且税收也相差甚远，有很多居民多交了很多的税，国家也没有退税的补偿措施。
第七，土地使用权抵押转让制度。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，“土地使用出让”是“指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”。国有土地使用权的取得一般是通过拍卖、招标和协议方式得以实现，其本质上相当于欧美日本等国的不动产租赁，只不过租金是一次性缴纳的。在美、法、德、日等国，租赁权不是物权，而是债权，因此，土地的承租人即使用权人大多数是没有转租转让权和抵押权的，因为租赁者如果有了转租、转让和抵押权，不动产所有者的“所有权”就要被削弱。而在我国的国有土地使用权出让中，“土地使用权”可以转让、出租、抵押，这就使土地的“使用权”变成了事实上的“所有权”——“有期限的所有权”，土地就可以通过“使用权”的交易而增值。
我国法律规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用对土地使用权的转让权——而实际操作中根本不用完成25%的开发投资，只要将正在从事开发的项目公司转让，来炒卖不动产，短时期内就可以积累大量的财富。如果这个项目被转让了多次，那么土地使用权也同时被转让多次，每一次的转让都是土地使用权人获益，不利于土地所有权人和最终的消费者。1995年10月1日起施行的《中华人民共和国担保法》规定，“依法有权处分的国有土地使用权”“依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”可以作为抵押物，这就使土地具有了资本的功能，成为被资本化运作的资产。资金实力不足的开发商可以通过土地使用权抵押的方式从银行贷款，用于后期的建设。当楼盘封顶以后又可以预售，这样用预售的回款抵消银行贷款，使一些资质不足但有关系拿地和贷款的皮包公司得以存活发展，赚足老百姓的钱。
2007年全国人大通过的《物权法》第一百四十三条这样规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”这是要以物权法形式将这种权利固化，将使用权变成所有权。
使用权人拥有处分权，这在西方民法制度中几乎是没有先例的。公元6世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”；法国《民法典》第六百三十一条规定“使用权人不得出租或出让其权利于他人”；德国《民法典》第一千零八十条规定“用益权不得转让”“用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权”。用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，既然用益权不得转让抵押，使用权当然包括在内不得转让抵押了。在日本土地使用权如果转让必须得到土地所有者的同意，而且还要租赁者交付转租承诺费，转租承诺费要按所得的转租转让利益分成给土地所有者。在美国光不动产租赁方式就分为7种，并将不动产使用权分为不能继承的使用权、限定使用目的的使用权、不能续约的使用权、不准抵押典当的使用权、可随时停止租赁的使用权等等，为的就是限制投机者利用“处分权”来牟取非法利益。
相比之下，我国的国有土地却让使用者得到了所有者的全部权利，而使真正的所有者利益受损。这一规定使得商品房的价格上涨，或许不在该制度的设计者的初衷之列。
2．开发商方面的因素
从开发商角度看，最重要的就是获得更多利益的需求和花样翻新的房地产营销手段。商品房作为一种商品出现以后，在国家将其议价权交给市场后，就放弃了它作为特殊商品的属性，而自然赋予了一般商品的属性。所有的房地产商都是以经营一种商品的姿态来经营房地产的，所以从这个角度讲有的开发商说“商品房是给有钱人盖的，穷人就不该买商品房”也没有什么大逆不道，只不过说出了实情而已。但这些开发商并非无情，他们也认为“穷人住房问题应该由政府来解决”。
既然国家层面对商品房的价格没什么限制，也没有规定其特殊商品的属性，所以开发商们凭着商人的本性，在开发建设与营销上做足了文章，赚得盆满钵满以致引起众怒也就不足为怪了。一位房地产营销专家曾经在给北大学子讲课时公开坦言：2014年以前的中国房地产就是一个字“涨”，消费者就是一个字“买”，我们这些做房地产销售的给中国房地产的飙升做出了巨大的贡献。可以肯定地说，房地产的价格中更多的是房地产商的利润和销售人员的奖金提成。
内蒙古包头市一名房地产开发商告诉记者，房地产行业近年来吸引了大量社会资本进入，与房地产项目暴利有很大关系。通过囤积土地、哄抬房价、漏税避税，房地产业利润远远高于其他行业，可谓独一无二。这位房地产开发商说：“2002年以前我从事物流行业，一年赚三四百万就不错了，利润只有7%左右。后来转行加工业，利润达到20%。现在搞房地产，3年前一个项目投了2亿元，3年后除去成本净挣2个亿。搞了房地产，就不想再搞其他行业了。”这位开发商说的一定是实情，这也就道出了我国房地产开发企业为什么能在35年的时间里从1980年的1800家发展到2015年的40万家左右。2015年全国五百强企业中，房地产业就有57名，占了1/10强。这充分体现了这些年我国房地产业的飞速发展和行业的高利润支撑。
那么除了住房市场需求量的空前增长以外，房地产开发商们究竟使用了哪些招数让自己赚足了钞票，掏空了购房者的腰包呢？
招数一：囤积土地
土地应该是近些年升值最快的“商品”了。虽然《中华人民共和国土地管理法》明确规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”但同时该法律也规定“土地使用权可以依法转让”，这就等于默许了国有土地一定时限内的承租人所有制，从这个意义上说土地的使用权也变成了商品，所以才可以转让、抵押、拍卖。随着房地产业的飞速发展，地价连同房价，基本上是只涨不跌，且涨幅巨大，所以明智的开发商都想办法多拿地，越早拿地挣得就越多，越早拿地就可以低进高出，赚取更多的利润。
招数二：捂盘惜售
房价的逐年甚至逐月、逐周上涨的趋势，使开发商认识到一个颠扑不破的真理，房子越早卖赚得越少，越晚卖赚得越多。以2009年北京为例，1月至5月房价涨幅累计达9.4%，五月份房价涨幅更是突破了两位数大关，达到10.3%，而这还只是平均涨幅，同时房贷利率则在5.5%左右。这样一来，开发商延后销售赚取的利润远远高于其间支出的成本，他们会毫不犹豫地承担这种风险。因此，开发商们并不急于把他们盖好的房子卖掉，而是想办法拖延开盘时间，拉长销售时间，把手中较好的房子留着不卖，这样他们就可以跟上后一波房价上涨的步伐，赚取更多的利润。据介绍，以前很多地方的楼盘全是这么操作的。
2006年9月20日，央视新闻频道曝光了开发商捂盘惜售内幕。在北京国贸展厅举办的2006年秋季房地产展示交易会上，记者了解到，某公司最近刚开了代号为C1的楼盘，这也是这家公司在展会上全力向买家推荐的一栋楼。而当记者问到与C1号楼相邻的C2号楼时，销售代表明确告诉记者，C2号楼已经售完。然而，记者在北京市房地产交易管理网上看到，这个项目的C2号楼在网上仍然有30多套房子显示为绿色，也就是说，给买房人直观的感觉是，这个楼盘仍有将近40套房子可供选择。但开发商并不想一下子卖出去。
政府治理开发商捂盘惜售的行为之后，开发商们利用他们的“聪明智慧”，将这一行为处理得更隐蔽，更合法。他们通常的做法是大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，借此变相拉长销售周期。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。而周边的楼盘在这种高价位的对比下也似乎“涨之有理”了。在大中城市的黄金地段往往会出现这样的情况。另外，他们还常常采用晚领证、分批拿的办法达到囤积房屋、捂盘惜售的目的。具体做法是开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批拿，这样一来销售周期自然而然就拉长了，它不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。除了上述两种常见的方法外，开发商还会采取后续房源转售为租的办法，达到囤积房源的目的。具体做法是开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。这便是典型的上有政策，下有对策。开发商为了多赚钱，也是蛮拼的了。
招数三：虚假销售
所谓虚假销售就是假卖，即把房子卖给一个并不知情的人，然后再到银行搞“假按揭”，从银行骗取贷款，或者缓解自身资金的不足，或者进行新的项目的投资。2007年6月20日《第一财经日报》报道，北京宣武区两广路南侧有座著名的楼盘——东华金座出现假按揭的情况：一位居民在办理银行信用卡时被告知自己名下竟有一幢240.64平方米的“豪宅”，并且借了建行朝阳支行358万元按揭贷款，还有325万元没还，所以信用卡申请不下来。更为奇怪的是，这位居民查看了“自己”豪宅的售楼资料，竟没有发现这个房间。待到与建行朝阳支行负责人一谈后，才知道这是以自己名义做的一起“假按揭”。“假按揭”当然不是真买房，通常是开发商请人冒充客户购房，通过虚假销售方式以套取银行贷款。有地产人士分析说：“如果开发商做‘假按揭’，虽然售价略高于当时的地区均价，但价高可以多贷出款来，且资金回笼迅速。开发商用‘假按揭’也抬高了地区房价，新跟进的楼盘可能追平或再略抬高价格，结果原来用‘假按揭’方式卖房的楼盘价格不显高了，卖得也不慢，短期内就可能从‘假按揭’变成真有人买的真按揭。结果，真正买房者不得不承担高涨的房价。”
招数四：自买自卖
为了实现赚取更多利润的目的，开发商也并不都玩假购假售的游戏，他们有时候也玩真的。具体的做法就是开发商自己掏腰包购买自己新售的楼盘，等到房价涨上来以后，再转手卖掉，而且还可以作为一手房出卖，这样经过开发商倒过一手，至少可以多赚10%以上的利润。
招数五：虚假宣传
开发商释放虚假消息造成购房者的恐涨心理，宣称临近的某某地产涨价了，或者说过几天房价还要上涨，已经上报建委了，现在还没有批下来，过几天就会批下来，就要执行新的价格了，以促使购房者早下决心。
招数六：先涨后折
先涨后折是很多商家惯用的手段，即先告诉你要销售大酬宾，所有商品88折，或者打6折，结果到商店一看，所有商品都比以前价位高了不少，打完折一看，并没有比原来卖得便宜，有的反而更贵了。这对平时不怎么逛商场、对商品价格缺乏概念的消费者很管用，以为享受了商家多大的优惠，其实一分钱也没省。这一招用在卖房上同样受用，开发商会事先将房价提高，再告诉购房者什么折上折的优惠，其实并没有真的便宜。2013年9月，在武昌生活的李老先生就碰上了这样的事。为了在光谷给儿子买套婚房，李老先生听信了售楼员的宣传，一套商品房总价73.2万元，享受“三千抵三万、开盘九七折、按时签约九八折”等优惠，实际成交价为670173元。但后来李老先生无意中得知，该套房在物价部门的申报备案价只有672175元。“本以为得了六万多元的优惠，哪知只便宜了两千多元。”李老先生直呼上当。信息不对称，使消费者难以防范，除非你先去住房建设管理部门去查看实价，可是老百姓有多少人知道呢！
招数七：靓丽工程
明朝刘基在其著名的《卖柑者言》中讲述了杭州一个卖柑桔的人的故事，其卖的柑桔“出之烨然，玉质而金色。置于市，贾十倍，人争鬻之”。然而打开一看，则“如有烟扑口鼻，视其中，干若败絮”，于是成就了“金玉其外，败絮其中”的经典成语故事。把这个故事用在众多的开发商身上，那是再合适也不过了。或许有例外，但为数肯定不多。开发商为了让自己的楼盘好卖，大卖，卖出高价钱，在精心包装上使出了浑身解数。他们非常重视小区的环境、建筑物的外立面包装、门厅等可以给人第一感官刺激的地方，尽可能把这些地方做得漂亮、高档，给人一种“高档社区”的感觉，这样就可以顺理成章地把房子的价格提上去。但是羊毛出在羊身上，你不要以为开发商会为此提高房子的建安费用，他们的建安费用是提前预算好了的，不会平白无故增加成本，那么，这些“面子工程”花的钱怎么办呢？当然是在购房者看不到的内在上下工夫，或者以次充好，或者偷工减料，然后把这些“败絮”被金灿灿的“外衣”包裹起来，购房者就会花双倍的钱兴高采烈地买下这些隐藏无数隐患的房子，等到住进去以后，只要不是特别严重的质量问题，就只能自认倒霉。
招数八：炒作概念
为了把自己盖的楼盘卖出去，特别是卖个好价钱，开发商们常常让自己的楼盘披上“文化”的外衣。他们不单单是打优惠牌、环境牌，有时候也要打概念牌和文化牌。某著名职业经理人在他的《一个文人的地产江湖》中就详尽地介绍了他操盘的珠江骏景从无人问津到涨价热卖的经过。为了给这块当时地处偏僻不被看好的木樨园项目找到合适的定位，该职业经理人亲自执刀于2000年在北京展开了一场“城市中间人群”的大讨论，除了抛出《解析城市中间人群》一文对城市中间人群进行详细分析外，还组织了学术性的大讨论，邀请专家、企业界人士进行理论层面的探讨，并将这些探讨的结果汇集成文在《北京青年报》上进行专题报道，很快引起了关注，引发了有一定收入、渴望在北京生根发芽有个温暖的家的“新北京人”的共鸣，于是乎以这些“新北京人”为购买主体，珠江骏景大卖成功。这是典型的打造概念文化营销的案例。之后的学区房、富人区、单身公寓、江景房、海景房、地铁房、双轨房、稀缺复式房、类独栋别墅避税房、金融概念房、田园独栋等等都是开发商们玩出的新手段，目的就是通过炒作概念提高房价。
招数九：虚价欺骗
这是一种非常简单的欺诈营销手法，开发商们在售楼处将已经卖出的楼房虚高标价，将其已卖房的售价均标示出高于实际成交价的价格，以便用虚假夸大的价格信息误导消费者，使消费者误以为房价是他们标示的价格，从而坚定购买的决心。
招数十：装修提价
开发商为了卖出更高一些的房价，将出售的房屋进行装修，这样他们不但可以赚卖房的钱，而且可以赚装修的钱，也就是赚双份的利润。当然，如果真的装修了，开发商再赚一些也是合情合理的，但事实上，开发商们根本就不是赚合情合理的钱，而是在装修上采取暴利政策，动不动就每平方米1000元、2000元的装修费。以100平方米的房子为例，装修费要10万元到20万元，而如果请专业的装修公司，100平方米的房子8万元也就能装修下来了，而且用的建材都还是不错的。南京焦点家居曾就精装修进行了一次网络调查，调查结果显示，网友们一边倒地不爱精装修，原因是大多数的精装修水分太多，以次充好，精装修成了开发商提高利润的一个手段。
招数十一：追涨提价
这种情况分为两种类型，一种是实力相当的两个或者多个开发商，在相邻地块进行房地产开发，开发商们将自己的工程分成数期，通常是三期、四期或者五期，甲开发商第一期开盘后不急于进行二期的开盘，而是等待乙开发商第一期开盘，乙开发商的第一期要略高于甲开发商的第一期，然后甲开发商的第二期再略高于乙开发商的第一期，如此往复循环，达到梯级涨价的目的。另一种情况是小开发商的追涨战略，他们在定价时一般瞄准周边的大盘，只是在价格上稍稍比大盘略低一些，凭借“大树”哄抬房价，占足便宜，获取最大的利润。
招数十二：转嫁成本
房地产开发是个资金密集型的行业，如果开发商没有足够资金的话，他们就不能完成上边所说的诸如囤地、囤房、虚假销售等等营销手段，因为这样做风险很大，容易资金链断裂。但是，聪明的开发商自然会找到合适的方法以化解资金短缺的难题。除了商品房预售制度、假按揭等办法外，开发商还往往通过“合作建房”、工程发包等手段来转嫁成本，以解决资金不足的难题。
所谓合作建房，就是一个房地产公司拿下地块以后，再请另一家公司与自己联合开发，或者干脆转给另一家房地产公司进行开发，这样两家的资金压力都会降低。所谓工程发包，就是房地产公司拿到地进行项目开发以后，通过招标的形式由另一家建筑公司进行建设，而房地产公司并不将所有的建设费用打到建筑公司的账号，往往要求建筑公司垫一部分资，这样他们的资金压力也就减轻了。正是有了这样的成本转嫁手段，才使得开发商有实力与购房者打持久战，从而获取更多的利润。
招数十三：广告效应
一般开发商都会在开盘前期进行大规模的广告宣传以吸引购买者，购买人数越多对开发商就越有利，所以他们往往肯花大价钱进行声势浩大的宣传，以扩大楼盘的影响力。当然，这一部分的花费最终也是由购房者来买单的。
目前房地产市场下，开发商给楼盘定价几乎没有直接采用成本定价法来定价的，基本上都是市场定价法，基本原则就是高定价，然后再进行产品升级或区域升级，从而为客户提供台阶式的升值空间，也使自己赚更多的利润。
3．通货膨胀的影响
“通货膨胀”对于生活在当今的中国老百姓，是一个不用任何经济学常识、不用任何计算也能感受到的事实。我们常常感觉到物价在上涨，比如2015年夏季的黄瓜还能买到2元钱左右1斤的，2016年都已经四五元一斤了。小时候请客两三元钱就非常丰盛，年轻时要10多元钱，再后来有100元钱也就行了，现在没有1000元钱，您还好意思请客吗？以建筑为例，1980年1平方米建安费50元足够了，2002年这一价格涨到了2057元，增长了40倍。
最明显的一个例证，20世纪80年代的万元户，现在值多少钱呢？根据北京师范大学教授钟伟的一篇权威学术研究报告，答案是255万元，而当初您要是把这笔钱存在银行，按5年定期循环不断地存的话，现在也就10万元，10万元比255万元，这期间的差距有多大显而易见。即便按那一套固定的房子计算，1.2万元比150万元，差距也是天壤之别。老百姓看到自己的钱越来越不值钱，所以他们必须买硬通货，这些年最硬的“硬通货”就是房子。所以有了一点积蓄的人，就赶紧再买房子，这样也就无意中又推高了房价。
近些年来有一种观点非常流行，这就是经济增长必然带来物价的上涨，有的人甚至用CPI的上涨速度衡量经济运行是否正常，言之凿凿地说CPI在2%的时候经济是最好的。其实这样的观点是站不住脚的。请问：当CPI上涨的时候，工资收入有没有上涨呢？如果工资收入没有上涨，人民的收入水平下降，又怎么能用消费促进经济的发展呢？其实经济增长并不代表物价就一定增长，房价就一定增长。如果物价、房价跟着经济增长的速度和工资收入速度一起增长，就等于人民的生活水平原地踏步，没有提高；如果物价、房价的增长速度超过了经济增长和工资收入的增长速度，那么，人民的生活水平实际就处于下降的境地。
4．投资与投机推波助澜
投资与投机者的推波助澜也促进了房价的进一步上涨。前几年网上流传一个美国人玩遍中国白赚钱的故事，很好地诠释了投资商品房的好处。故事说的是一个美国人不远万里来到中国，为的是游览中国的大好河山，他用身上的20万美元换成了134万元人民币，花其中的100万元人民币买了一个单身公寓，用其余的34万元吃喝玩乐一年。第二年，这个美国人要回国了，他惊喜地发现中国的房子涨了，居然卖了200万元人民币，恰好赶上人民币兑美元升值到1比5,200万元人民币换回40万美元。美国人在中国白玩一年，还倒挣20万美元，高高兴兴地回家了！中国政府和统计局也很高兴，因为GDP也增长了。虽然从故事的数据看，这个故事编撰的成分比较大，但这种事在中国绝不是虚谈，完全可以成为现实。
与之相反的是中国北京一个悲催的励志青年的故事。说的是一个北京人，1984年为了圆出国梦，卖了鼓楼大街一个四合院的房子，凑了30万元，背井离乡到意大利淘金。在意大利，他风餐露宿，大雪天送外卖，夜半学外语，在贫民区被抢7次被打3次……辛苦节俭，如今已两鬓苍苍，30年了，终于攒下100万欧元（人民币768万元）打算回国养老享受荣华。一回北京却发现，当年卖掉的四合院现中介挂牌8000万元，他刹那间崩溃了。估计到现在，没有1.5个亿元是拿不下这个四合院了。
这便是中国的房价……
中国近20年商品房超乎寻常地疯狂上涨，使股票、实体经济等投资方式都显得瞬间弱化，特别是没有投资经验和时间或者手头闲钱过多的人，他们纷纷把目光投向了房地产市场，无论是住宅还是商业地产，都异常活跃。
有这样一个真实的故事，我的一位研究生同学在部队服役时，她同班的一个姑娘遇到了一个大大的难题，因为家庭住址一栏她不知道应该如何填写，在中国各地她有很多的家。她问班长应该怎么办，班长说那就填北京的家吧，这位姑娘依然面露难色，还是觉得没法填。因为她的“煤老板”爸爸一口气买了整整两个单元，让她的女儿非常为难。最后，班长很不耐烦地说了一句，随便填一个就行。这便是富人炒房的一个小小的缩影。
还有一个类似的故事，一位山西的煤老板到京郊买别墅，他前呼后拥地在小区里转了一圈，看中哪个就让售楼员记下门牌号，一圈转下来一共记下24栋，一起算账之后，同来的哥们打开汽车后备箱，8个保险箱被搬到售楼处，全部现金支付。乐得售楼员赶紧买了两个点钞机一起点钞。仅仅这一天，售楼员便挣了一辆汽车的钱。
类似的事情很多，除了山西的煤老板，还有浙江的“炒房团”，他们走到哪里就把哪里的房子分光“吃”净。
不属于财大气粗的煤老板和温州商人之列的普通人，也都嗅到了房地产市场里钱的味道，凡是手头有点积蓄的，就想办法凑齐首付，用银行贷款购买二套房、三套房……以至于N套房。他们用以房养房的形式，迅速积累起了财富，我的一位同学就是以这样的方式购买了6套商品房。我马上帮他算了一笔账，除去自住的一套是早些年获得的房外，其余5套房价都是在每平方米2000元左右时候买的。以一套80平方米计算，一共400平方米，5套房一共花了80万元，首付要16万元，其余都是银行贷款，然后以房租抵贷款，一套房16万元左右，首付3.2万元，现在5套房最少已经价值850万元，涨了整整10倍多。帮他算完账，我立刻检讨自己为什么只有一套商品房，而没有想办法再买一套。2000年的时候，能不能凑齐3.2万元交一个首付？我大体算一下，要是从1990年就开始存钱，才可能在2000年的时候凑够首付，再买一套房子，那就真的没有任何教育之类的花销了。看来自己不光是意识太差，而且实力也真的是不允许。所以直到现在还只有一套房子。
而最悲催的就是那些中低收入还没有一套房子的人，如果他们没有其他额外收入的话，靠辛辛苦苦“土里刨食”，按当下的房价真不知什么时候才能买到一套房子。而那些仅仅能买一套房子供自己居住的人，再高的房价对于他们来说也只是个数字，因为他们不可能卖了唯一的房子，除非他们要移民，或者彻底想开了，而完全放弃了自住房的要求。比如我自己，要想改善居住条件，就必须把原来的房子卖掉，交够首付后，再量力贷款，一个月还3000元就已经不少了，再多肯定影响生活质量。所以，没钱不但炒不起房，而且换一套房都是一件了不起的大事，要动用30%至40%的收入。
而对于有钱人就完全不同了，他们手上集聚了大量的资金，在银行存着也挣不了几个钱，加上通货膨胀的不断加剧，必须给自己的余钱找到出路，最简单的办法就是找到一个保值品，投进去不用劳神费力还绝对升值，在中国只有房地产可以实现这一目的。于是大量的闲钱投入到房地产市场，再加上银行信贷的杠杆效应的推波助澜，炒房之风必然不断兴起，并造就诸多的“房叔”“房婶”和“房姐”们。而且，炒房暴富的示范效应一方面导致了房价的持续飙升和失去理性的再投资冲动，另一方面也使得中国房地产演化成了有钱人的储钱罐。这种畸形的财富储存模式在世界上都绝无仅有，由此导致的住房空置不仅是巨大的资源浪费，更让本已紧张的住房供需矛盾雪上加霜。
据不完全统计，中国资产超过5000万元的家庭至少超过2000万家，相当于一个澳大利亚，而资产1000万元以上的家庭则更多，这些高收入者收入增长快，住房投机愿望也更加强烈。在这种情况下，具有资金优势的高收入者蜂拥入市，“以少占多”地获取住房资源，并使得住房需求不断叠加放大，导致住房价格不断上涨和扭曲，并使得有限的住房资源更加稀缺，进一步推动价格上涨。特别是北京这样具有鲜明政治色彩和标志性的城市，全国的富豪恨不得都要在这里拥有自己的豪宅，他们对于房价的上涨根本没什么概念，只要能买到房子就可以。一位做房地产的朋友说，他们2014年新开发的一个楼盘，原计划卖4.5万每平方米，结果2015年开盘的时候周边的楼盘都涨了，于是他们以5.6万元每平方米的价格出售，没想到购者云集，很多人都打电话要求留一套房子，弄得他应接不暇。这样的购买盛况，让这位在房地产界打拼了20多年的资深从业人员瞠目结舌，惊叹“中国的有钱人真多”！
哪个行业的利润高，必然会吸引更多的资金流入，这便是投资洼地现象。房地产的高利润吸引来更多的投资者和投机者，在这些人合力作用下使房价不断地攀升。
从现实情况看，政府在这个问题上并没有专题的思考，只是在遇到问题时推出一些临时的举措。
国家在开始实行商品房制度后，对商品房投资或者投机这个问题没有加以限制，所以便出现了“炒房团”“房叔”“房婶”“房姐”等现象，一下子推高了房价。于是国家赶紧实施限制措施，一些大的一线城市甚至不允许买第二套商品房，在限制了炒房的同时也给改善住房需求的居民带来了困扰和不必要的麻烦。2015年中央经济分析会提出了房地产“去库存”的主张，允许企业、个人购买空置房用于出租。这部分地解除了对商品房的限购，但这种解除仅限于房屋空置率比较高的地区，而那些房源紧张的一线城市是不会取消限购令的。因此，这仍然是一种临时性的举措，目的是“去库存”，如果“库存”不存在了，那么，是不是还可以继续购买商品房用于出租呢？而且，资本总是流向可以带来利益的地方，并不是政府想让它流到哪里它就一定流到哪里，如果空置的商品房位置离城区比较远，当地的人口少或者不容易出租，是不是有人愿意花钱去买那些空置的商品房呢？很难说，因为它不一定能带来相应的收益。因此，允许不允许购买商品房进行投资还是一个需要做出明确答案的问题。
如果允许购买商品房用于投资或者出租，那么势必像前几年那样，大量的资金流入市场前景好的地区，使得这些地区的商品房价格进一步上升，而空置的商品房在它没达到盈利条件时，是少有资本流入的；如果不允许购买商品房用于投资或者出租，那么大量的空置房又一时解决不了；如果部分地区允许购买商品房用于投资或者出租，部分地区不允许，那么根据资本的选择性特征，恐怕一大部分空置商品房依然无人问津。这样的循环似乎在宣告此题无解。但问题终归要给出答案，无论好坏，这便是生活。
控制房价也好，“去库存”也罢，说起来都是政府良好的愿望，这个良好愿望的实现，一定有它自身内在的基础。我觉得不是靠简单的措施可以实现的。如何实现这样的目标，我想等到后边一起讨论。
商品房原本的功能应该是居住，但在当今的中国它却衍生了一种新的功能——投资，这实际上就是把商品房给虚拟化或者资产化了。湘潭大学商学院教授、博士生导师鞠方在她的《房地产泡沫研究——基于实体经济和虚拟经济的二次结构分析框架》一书中对这一现象进行了专门的研究。她认为：“房地产的虚拟化或者资产化主要表现在房地产产品性质和功能的变化，房地产由单纯的耐用消费品变成了投资品和资本品。房地产的资本性质或者资本属性越来越明显和突出，房地产越来越具有金融资产的一般特征，和金融市场的联系越来越紧密，我们认为：房地产的资产化是房地产泡沫滋生的根源。现代的地价是地租的资本化和虚拟化形式，土地功能的演变和异化，现代土地价格已经大大超出了传统地租理论和实体经济的解释能力，土地的资产属性和社会属性越来越突出。更多关注土地的虚拟性和社会性，而不是一味强调土地的自然性和物质性。”这种观点很值得关注，以防止房地产泡沫的产生。
5．租房市场的影响
如果问中国的居民为什么一定要买房，恐怕可以有几个理由。比如说中国人喜欢有个稳定的家，“金窝银窝不如自己的土窝”，有一个自己的房子就会有一种踏实感，如果没有自己的房子就好像是失去了根的浮萍，有一种漂泊无着的感觉。中国租房子的人大多租住的是私人的住房，说不定什么时候房东就要收回房子，自己想买点什么东西，想装修一下都是非常的不便，一句话：住着不爽。另外一个更重要的原因就是租房不经济，一个人总不能一辈子都租别人的房子。以一对年轻小夫妻为例，假如这对小夫妻25岁，以活到80岁计算，还有55年。如果他们租55年的房子，假如在北京三环租60平方米左右的房子，以2016年的价格一个月要6000元，一年要7.2万元，55年租金是396万元。如果以年均递增5%的租金计算，55年的租金是1963万元，到第55年的时候年租金可达100万的天文数字。倘若以8万每平方米计算房子的价格，60平方米480万元，如果小两口借100万元交首付，然后还贷款，不到55年就可以全部还清贷款，最后自己还落下一套房。如果按年均5%递增房租，到最后房屋的租金也是个天文数字。因此是买房合算还是租房合算呢？这个结论不言而喻。
在房改之初，为了刺激人们买房的积极性，国家特意出台了一个政策，就是提高租房价格，使人们觉得买房比租房更划算。1994年7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），规定“要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。到2000年住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%”。而从目前情况看，根据北京市职工平均工资标准和房租价格比，北京住房租金已经占到双职工平均工资的40%左右，租不起房的人们只好把目光投向自己能拥有一套住房，何况租别人的房子总是有诸多的不便：不能随心所欲地装修布置，不能随意添置自己想要的家具，不知道什么时候房东会收回住房……所有这些因素叠加在一起，都指向了一个词“买房”，这在中国是绝对的刚需和相对比较经济的手段。
对此有专家提出了异议，他们认为“租赁方式是一种非常好的住房解决方式，从而在国外广为流行，以租赁方式解决住房问题的比率多为40%至50%左右”。我们说这个专家只是看到了国外的数据，而根本没有给国内和国外的民众算一笔账，买房和租房之间的差距有多大，哪一种形式更经济实惠。以目前这样高的租金，租房哪里有买房合算，对于中国现在的房市来说，特别是在北京这样的大城市，当然是早买比晚买合算了，除非北京市政府可以解决房价继续上涨的问题或者能给更多的人提供廉租房，比如60平方米的住房每月租金在1500元左右，且愿意住多久就住多久，估计就会有很多人放弃买房，乐于租房了。
1955年12月16日中共中央批转中央书记处第二办公室的一篇《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》的调研报告，该报告指出：“各个城市的房租一般占职工家庭收入的8%至10%左右，有的占10%以上，与目前工资水平比较，有些城市应予调低。”也就是说按当时的理解家庭收入的8%、10%用来交房租是高房租，一般应控制在5%左右。以现在的收入水平看，一对25岁的年轻夫妇，月薪到1万元就不错了，5%是500元，1500元占家庭收入的15%，已经高过建国初期的私人租房的上限了，而6000元则占到了家庭收入的60%，这绝对是太高的租金水平了。所以，这样的租金水平只能让大家选择买房。
6．民众的保值和恐慌心理
先讲个真实的案例：
2014年2月19日晚，杭州某楼盘宣布降价，均价直接从1.72万元/平方米降到了1.38万元/平方米，每平方米直降3400元，这降价的幅度似乎有些太狠，为此也深深刺痛了那些在高价位买房者的心。于是乎该楼盘老业主在2月21日下午齐聚售楼处，跟售楼处的人员进行理论，质疑为什么这么短的时间就降了这么多钱，是不是原来买的房也按降价以后的价格重新计算。对于开发商来说，吃到嘴里的肥肉怎么能够吐出来呢，那肯定是不答应，给出的理由当然是这是一种市场行为了，于是这些业主怒不可遏，将该楼盘沙盘给砸了。怎么看待这件事情呢？这些老业主的愤怒是可以理解的，先买的房子比后买的每平方米差3400元，100平方米就差34万元，34万元这要工薪阶层多少年的薪水呀！杭州这样的城市，平均工资估计在5000元左右，34万元就是一个人5.5年的工资，这可不是一个小数目。有些人对这些行为过激的业主很不以为然，他们的理论是：商品房买卖是一种市场行为，市场有涨有降，作为消费者都应该能够接受，如果房价涨了3400元，是不是要退还给开发商呢？这话初听起来有些道理，但禁不住仔细推敲。我想说这话的专家应该是有一把年纪了，肯定也有了自己的住房，保守地说，其房龄起码超过10年了，那么现在的房价和当初刚刚买的时候比，以北京的房价为例，恐怕已经涨了几倍了，那么您是不是把涨了的房价还给开发商了呢？肯定没还。这就是说，如果房子涨价了，没有任何人会还开发商的差价的，因为，对于一个购房者来说，该给开发商的都已经在房产成交转移的时候给了，之后因为区位、土地升值而得到的收益自然归房屋持有人所有，与开发商没有半毛钱的关系了。所以，专家的假如房价涨了要不要给开发商补差价的问题本身就是一个伪命题，是不应该有此假设的。那么，我们现在就来讨论讨论降价的问题，开发商是不是可以随便降价？首先我们要问开发商几个问题：首先您在定房价的时候依据是什么，是根据成本收益法吗？1.72万元/平方米里边的利润率有多高？有没有涉嫌暴利营销？1.38万元/平方米的依据是什么？是低于成本价的倾销还是存在利润的营销还是成本价的回笼资金之举？卖房子是不是和卖青菜萝卜一样呢？是不是和卖一件衣服一样呢？那肯定是不一样吧。1斤萝卜别人卖1元，您卖2元，1斤菜多1元钱，我愿意吃就买，不愿意吃就不买，里外就1元钱的事，估计没有几个人会计较。1件衣服就算2000元，多卖50%，也就是3000元而已，多花1000元也犯不上拼命。可房子是高价耐用消费品，它除了遮风挡雨的功能之外，在当今社会还有一个重要的保值功能。如果不是用来投资，只是用来居住，将来自己要是换套更好的房子，是不是全都指望着这套房子能卖上价钱以支付下一套的房款啊。您今天1.72万元/平方米，明天1.38万元/平方米，购房者的房子要缩水多少？这个损失是因为开发商随意降价造成的，不找你要损失找谁要损失？换句话说，如果开发商不降价，那么其他业主的房子就不会降价，这种商品的价格具有很强的关联性，所以开发商应该做到同一小区同一价格，否则就是对其他业主的不公平，其他业主当然可以维护自己的权利。所以简单地说，房子升值是各种社会综合因素造成的，房子降价导致的房产贬值是开发商造成的，所以开发商不能这样任性，业主维权也并没有错。换句话说，如果该小区的房产降价不是开发商行为造成的，那么业主就无需再找开发商维权了，因为这是开发商所不能左右的。
此类事件不是单独事件，上海、深圳、成都等全国很多城市都有过类似的事情发生，更有的业主因为同一楼盘的房子降价而拒绝还房贷。这一现象也凸显了一个社会现象，就是商品房能不能降价，如果降价了会引发什么样的社会后果？
我们不妨一起想一想，中国需要什么样的房价？全社会什么样的人群愿意房子降价，什么样的人群不愿意降价，什么样的人群害怕房子降价。可以肯定地说，现在手里没有一套房子而正准备买房子的人愿意房子降价，可以少花点钱，但这部分人群在社会总人群中应该不占多数，估计20%至30%的比例就不错了。家里只有一套房子的人可能会保持无所谓的轻松态度，因为房价涨也好、降也罢，和他们的关系并不大，因为房子对于他们来说不是什么财产，而是生活必需品。只有当他们换房时他们才会考虑可能多花一点还是少花一点。而家庭不止一套房子的，和那些靠商品房投资的人肯定不愿意房价降低，因为这意味着他们可能要赚得少一些。所以，同样是民众，因为所持有的房产不一样，心态也是不一样的。如果突然有一天中国的房价也像日本一样，泡沫崩盘了会如何呢？恐怕只有手里一套房都没有的人才会高兴，而其他社会各阶层，只要有房的都会不淡定了，特别是房子多的人。所以，有些民众会采取极端手段，已买房的民众甚至还会“霸道”地要求开发商不许降价，动辄用游行、示威，要求赔偿，杭州发生的业主砸售楼处事件，就是一个很好的例子。
不但恐降，而且恐涨。这种心态主要体现在买房的时候。购房者手里凑够了首付，准备买房的时候，总是期盼着房价可以再降一点，总是担心不知道什么时候会涨上去，因此，如果购房者得到房价会继续上涨的判断后，就毫不犹豫地签约购房。这种恐涨的心理被开发商捏拿得准准的，因此他们就会利用民众这种恐涨心理，不断地涨一点点，促使购房者赶紧掏腰包，这就是所谓的“买涨不买降”。因此，房价上涨也有一种非理性因素在作怪。
7．大城市的虹吸效应
虹吸效应在区域经济学上的解释是，一个发达经济体（如北京），会负面影响周边经济体（如河北）。就大城市而言，以其先进的医疗、教育、文化水平，以及便捷的交通、繁荣的商业、多彩的生活等等优势条件，在城乡之间尚有不小差距的时候，自然对居民具有虹吸效应。很多人会渴望大城市的生活，渴望大城市的繁华，渴望大城市给自己带来的就业机会，渴望大城市给自己带来更宽阔的视野，更广博的人脉，更多的机会，更大的发展空间，更好的教育条件，更高的医疗水平，更浓的文化氛围。所以，你就可以理解有那么多的“北漂”“海漂”。周迅、郭德纲、王小丫、孙楠、王宝强、朱军、邓婕、谢娜等都做过北漂，并且都取得了巨大的成功。除了这些知名的演员、主持人之外，更有数不清的外地人通过自己的打拼，在北京成为各个行业的骨干，拥有了一席之地，成家立业落地生根，成了新的北京人。
因此，“北上广深”这样的大城市天然就具有吸引力，会吸引更多的人口，因此，就会有更多的住房需求，在住房供应量有限的情况下，大城市的房价上涨似乎也存在合理的经济成分。