3.5 房地产公司工程招标工作的实施
在完成招标管理机构的设置、合格承包商数据库的建立等这些招标前期准备工作后，相关部门与人员就可以实施工程招标工作了。下面将从招标计划的编写、招标文件的编写、投标单位的资格初审、发标与答疑、收投标书与开标前考察、截标与开标、评标与定标、招标合同签订与招标变更八部分内容来阐述工程招标的主要实施工作。
3.5.1 招标计划的编写
1）在确定招标计划后，工程部相关人员要根据项目情况制订招标详细计划。
2）招标工作小组负责对制订的招标计划进行会审，相关会议由工程部经理组织并主持，各参与会审的专业人员可以对招标计划提出意见与建议，工程部相关人员再根据会审反馈进行计划的修改工作。
3）招标计划的编写可参考表3-3。
表3-3 招标计划
（续）
3.5.2 招标文件的编写
招标文件一般由招标工作小组来编写，这些文件都是招标时必须采用的文件，其作用是告诉投标者相关的信息。
1.招标文件的内容
不同的招标项目，其招标文件也不相同，但总体上来说主要包括以下几个方面：
1）招标邀请书。
2）招标说明书（或称为投标人须知）。
3）合同主要条款。
4）投标文件格式。
5）工程量清单（采用工程量清单招标的才需要提供）。
6）招标技术方案。
7）施工图、设计图。
8）投标报价清单。
9）材料（设备）技术质量要求。
10）材料样板。
11）投标辅助材料。
2.招标邀请书
招标邀请书是招标文件中必须包括的文件之一。它的格式有点像邀请函，其主要作用是告知并邀请相关单位来竞标。在招标邀请书里，一定要写清楚招标单位、招标的内容、联系方式和联系的时间期限等内容，具体如图3-3所示。
图3-3 招标邀请书
3.招标说明书
（1）招标说明书的内容 招标说明书也是招标文件中必须包括的文件之一。一般来说，招标说明书应包括以下内容：
1）公司的名称和地址。
2）招标项目的内容、规模、资金来源。
3）招标项目的实施地点和工期。
4）获取招标文件或资格预审文件的地点和时间。
5）对招标文件或资格预审文件收取的费用。
6）对投标人的资质等级的要求。
（2）招标说明书参考模板 下面给出一份招标说明书的模板，供读者参考借鉴。
招标说明书
1.项目概况
1）项目名称：××国际社区。
2）征集单位：××房地产开发有限公司。
3）本项目由××房地产开发有限公司投资，总投资2.2亿元。
4）建设周期：12个月。
5）建设地点及概况：××国际社区位于××市××区××地块，××区的交通主干道××湖环路以北，纵贯××路与××路之间，基地北面临近××东路，交通十分便捷，基地与××新区第一城市发展中心仅仅相隔一个街坊，基地西侧为商业用地，东北侧为小学用地，东南侧为体育用地，周边各种服务设施齐全，为小区建设与发展提供了良好的环境。
6）用地面积：基地用地面积103.78亩（合计6.918hm2），其中除去临××湖环路60m的绿化带，剩余可用地面积为76.61亩（合计5.107hm2）。
7）招标范围：总体规划；单体设计。
8）建筑高度：18m以内。
9）容积率：0.6（全部建设用地面积），误差不大于1%。建筑密度25%，绿地率35%以上。
10）建筑后退道路红线，临××湖环路为60m宽的绿化带。退西侧道路红线为10m；退北侧地界为建筑高度的1/2；退西侧地界为建筑高度的1/2。
11）建筑层数：商铺为独立2层；叠加别墅为4层，下为2层1户，上为2层1户。
12）抗震设防烈度：七度。
13）耐火等级：一级。
2.设计依据
设计依据为本竞标文件及国家和本市有关的设计规范和规定及甲方要求。
3.设计要点
（1）设计定位
1）社区定位为低密度生态商务型国际社区，主要由叠加别墅、会所和商业建筑组成。
2）产品核心：产品突出创新理念，应体现与本区域其他物业的形态差异和品质差异；具备商务服务功能及国际标准定位；国际化居住适宜标准、国际化居住建材标准等；突出景观特色，可引入地块南侧的运河水作为小区水景循环水源，故环境设计中应充分利用这一特点进行水景设计；注重环保节能设计，走可持续发展道路。
（2）规划设计
1）满足叠加别墅的功能要求，符合城市规划的原则。
2）功能分区明确，布局合理。
3）平面设计要考虑动力、各种管道、线路布置的联系等因素，使之既方便各类管道、线路的布置，又流程合理，减少能耗，节约投资。
4）考虑人车分流，保证高品质的居住环境。
5）保证具有足够的停车位（应达到每户有1.2个停车位）。其中10%为地面停车位，其余为地下停车位。
（3）单体设计
1）适应高端客户的居住生活习惯，单体设计中应全方位地满足未来业主的要求。房型设计中两房、三房以标准配置为主，四房、五房以豪华配置为主。
2）强调住宅智能化及绿色环保的设计要求。
3）注重住宅的动静分区设计；2层及以上均设有屋顶花园。保证每套别墅都有独立的花园，并且尽可能有充足的活动空间。
4）单体设计中应强调空间设计，客厅可采用大空间布局，层高不小于4m；楼层高不小于3.2m。应合理利用高差划分各功能间。
5）住宅、会所和公建面积指标。
住宅房型面积配比见表3-4。
表3-4 住宅房型面积配比 （单位：m2）
说明：以上功能间面积为套内实用面积，面积误差小于或等于±5%；以上表列中的各房型比例是指该类房型占住宅部分总建筑面积的比例（即面积比，非户数比）；公共走道、门厅等辅助功能间面积根据实际设计确定。
住宅房型功能间安排见表3-5。
表3-5 住宅房型功能间安排
会所（含物业管理用房）：1200m2左右，以运动、健身功能为主，设置游泳池、健身房、乒乓球、台球等。
商业建筑：2000m2左右，是2层的独立建筑，考虑设免税商店、餐饮店等。
（4）造型设计 造型设计要求新颖、大方、美观、现代，具有国际社区独特的气质和个性。
（5）环境设计 要求景观设计优美，为社区营造出怡人的居住空间。建设一个功能合理、设施完善、构思新颖、品位高雅的集环境、生态、休闲为一体的高级社区，布局上充分体现规划、建筑、景观的和谐统一，形成人与自然对话的完美结合，既有回归人性的休闲场所，又展高贵典雅的生活风情。具体设计上，应精心布置好私家花园的形态及网球场、亲水区等公共设施，注重道路、广场、小品等硬质景观的自然和谐，做好竖向设计及景观设计。根据总体规模充分布置水景，再配以休闲和养护为主要功能的花房，选择适合本地区的常绿树种及可供人们休闲玩耍的草坪。充分利用60m绿化带设置休闲运动配套设施，如网球场、高尔夫练习场等。小区内应有景观水道和运河相连通，形成流动的水域。
4.设计周期
此项目设计周期为21天。
（1）领取规划设计方案竞标文件、介绍项目概况
1）文件领取日期：××年××月××日前。
2）地址：（略）。
3）邮编：（略）。
4）联系人：（略）。
5）电话：（略）。
6）E-mail：（略）。
（2）报送竞标规划设计方案日期
1）规划设计方案和相关文件报送日期：××年××月××日12：00。
2）其中设计概念完成后和甲方沟通1次（包括所有的房型设计），供甲方审阅并提出初步意见。
5.设计成果
竞标设计单位应按下列要求提交设计成果：
1）主要经济技术指标及投资估算。
2）设计介绍说明的电子文件1份。
3）规划设计意图和建筑单体设计意图说明。
4）小区规划平面图（彩色）1张。
5）小区规划剖面图2张。
6）小区功能结构分析图1张。
7）小区交通分析图（人流、车流）1张。
8）小区绿化景观分析图1张。
9）小区景观局部剖面图（根据设计需要）。
10）景观设计规划图1张。
11）小区规划效果图（鸟瞰图）1张。
12）小区规划局部效果图2张或以上。
13）单体平立剖面设计图。
14）单体效果图3张或以上（可结合规划局部效果图）。
15）投标人认为有必要的，可提交方案模型。
除上述需提交的成果外，还需提供8套A3纸横向装订文本。
6.设计须知
1）设计工作内容：竞标设计单位进行本项目的规划方案设计，开发商将选定一家中标设计单位进一步优化、修改本项目规划设计方案，至经市人民政府有关部门批准为止。
2）本次规划设计方案由开发商从中选定一个规划设计方案中标。中标设计单位以开发商书面通知为准。未中标单位的标底费为××万元人民币。
3）本次规划设计方案中标的设计单位，如果其规划设计方案被批准，则该设计单位为本项目方案和扩初设计的设计单位。中标单位无标底费。
7.注意事项及有关说明
1）竞标设计单位均应自行完成规划方案设计，不得以任何形式将设计任务转包给其他单位。
2）竞标规划设计方案应按本说明书、市规划部门的相关规划设计要求及国家和市相关的规划设计规范、规程和规定进行设计，内容要齐全。说明书、设计图纸一律不得注明单位、个人名称及其他标记。但报送方案时必须随交“应征公函”，介绍参与设计的人员组成。所有设计文件和图纸均应密封。
3）应征设计意向书中必须明确表明应征设计单位在被开发商选中为本项目的规划方案设计单位后将全部接受《××项目规划设计方案竞标》的有关要求，并且进一步积极配合开发商做好可能发生的规划设计方案调整、优化、修改及设计方案变更而带来的设计工作，直至本规划设计方案获得市人民政府有关主管部门的批准为止。
4）凡有下列情况之一者应征设计成果无效：
①未按本说明文件要求设计；提交的设计方案图文模糊，辨认不清；内容不全或粗制滥造；设计深度不符合方案设计深度要求。
②应征设计单位逾期送达应征设计文件（除特殊情况经开发商认可外）。
8.方案评审
（1）方案评审的要求 整个评审工作由评审小组进行评审，确保对每个竞标方案的评审做到严肃认真、客观公正、科学合理。
（2）评审要点
1）设计创意和设计概念以及总规划设计应符合“国际社区”的主题。
2）规划设计方案应符合国家和本市有关的设计规范。设计方案必须充分考虑××新区第一城市发展中心的整体规划并与其相和谐。
3）规划设计方案应符合本项目竞标书的要求。
4）规划设计应符合××地区的风水和地理气候条件。
5）规划设计应符合本市的市场要求，能达到环保和节能的绿色建筑要求。
4.招标技术方案的编写
招标技术方案是招标文件重要的组成部分。原则上，招标项目应有完整、适用的招标技术方案。技术含量低而无需技术方案的项目，必须出具书面说明，由招标工作小组确认。
（1）招标技术方案编制责任部门 招标技术方案的编制主要由工程部负责，招标工作小组对其工作进行监督、审查。
（2）招标技术方案编制原则 具体内容如下：
1）招标技术方案应科学合理、经济适用、方便评标、方便验收、方便结算，并且应根据房地产项目开发的特点，做到简单化、标准化。
科学合理是指技术方案应准确、严密，经得起推敲，引用规范标准要准确，既有一定的先进性，顺应生产发展潮流，又有一定的普遍性，适合5家以上大企业参与投标。
经济适用是指技术方案应充分考虑公司发展的成本投入与经济效益之间的关系，既不能忽视成本而单纯追求高档，也不能片面强调控制成本而忽视质量和品牌。设计选材选板时应注意限额设计要求，要考虑成本、利润与售价间的平衡。
方便评标是指技术方案应有统一明确的技术标准和标的数量，能方便地比较投标单位和投标标的物的技术差异和经济差异。
方便验收是指技术方案中应有详细具体、直观可行的验收标准和验收方法，以便现场验收人员能依据此标准和方法，结合自己的工作经验，比较方便地对进场材料进行验收，不会因验收人员不同而导致验收结果有很大的差异，不会造成很大的经济损失或争议。另外，计量单位设定应合理，方便现场验收计量。
方便结算是指报价方案简单直观，结算部门能比较容易地审核现场验收单据，对照招标结果和合同进行结算，不易出现失误而造成重大经济损失。
2）招标技术方案不得以任何不合理的条件限制或排斥潜在投标单位，应以国家规范、标准或行业规范为准，当国家规范、标准与行业规范不一致时应以要求高者为准。
3）技术方案不得以投标单位中任何一家的生产（技术）标准作为其中的技术标准，必须有此行业中5家以上大企业的技术标准能满足此方案。当国家、行业无规范标准时，投标单位的生产标准只能作为参照技术要求。
4）技术方案中不得使用尚未成熟的新技术和新产品。
5）招标技术方案应根据招标计划，最迟于计划招标开始前7天提供招标工作小组。
（3）招标技术方案的内容 招标技术方案的内容包括投标单位资格要求、招标范围与报价方案、招标技术要求、图纸资料、招标样板及承包方式、现场条件、工期要求或合作期限等。
1）投标单位资格要求。设资格要求是为了根据招标项目需要，设定适当的招标门槛，达到遴选投标单位、统一招标基准的目的。一般招标项目只有一个招标门槛，某些特殊项目（如卫生洁具、厨卫水龙头、橱柜、厨房设备等的集中招标）可根据楼盘定位设定2～3个招标门槛，从而对投标单位、产品品牌档次进行分类。高档单位可以参投低档产品，但低档单位不能参投高档产品。具体资格内容如下：
①资质等级要求。根据招标项目特点，提出投标单位必须具备的相应的生产许可证或经营资质等级，如消防产品生产许可证、装修施工资质等级等。
②注册资金要求。对投标单位的注册资金进行要求的目的，一是为了降低经营风险以防止经济损失，二是为了衡量投标单位的经济实力。注册资金额度标准一般根据招标标的总金额或分批订货总金额来设定。对于有预付款的项目必须设定且应严格执行，而且注册资金额度不得小于最小批次订货总金额；对于没有订货预付款的项目，注册资金要求可作为遴选投标单位的参考指标，可以根据参投单位的多少适当调整。
③生产规模要求。根据招标标的额总量或分批订货最大数量设定投标单位生产能力的标准，目的是确保中标单位具备必要的供货能力，满足生产需要。
④生产设备或原材料要求。部分产品的生产设备和原材料种类及产地对产品质量影响非常大，必须加以限定。
⑤质量认证要求。对技术含量、管理水平或环保要求较高的项目，招标单位可以要求投标单位必须通过某些国际质量认证（如ISO9000、ISO14000等）。
⑥权威部门检测报告。一般情况下，所有产品应有产品质量检测报告。为保证检测报告真实可靠，招标单位对关键产品可以指定检测部门（市、省、国家级）。
⑦地方或行业特殊要求。部分产品（如建材、消防产品、饮用水设备等）或工程（如煤气工程）受地方或行业限制较高，投标单位必须持有地方或行业部门许可证方可参投。
2）招标范围与报价方案。招标范围，即必须清楚、准确地说明所需标的物。报价方案，即针对招标范围的报价表，作为各投标单位统一的比价平台。
①设备材料类可以以表格形式说明，并且可以与报价表相结合，具体见表3-6。
表3-6 设备材料类的报价表
注：报价表中前5列（“序号”栏至“数量”栏）由工程部填写；后5列留空，由投标单位填报。
②标的物数量应力求准确，更应重视规格种类和数量统计，因为招标数量准确与否直接关系到招标效果：招标数量少于实际用量，降低了规模效应，造成投标单位让利不足，控制成本不到位；招标数量夸大，造成中标单位效益低，可能产生毁约或影响招标。统计招标规格和数量可参考以下步骤：
a）准确统计往年实际采购使用的材料规格和对应数量及实际发生金额。
b）了解往年所购材料应用的建筑面积，计算出单位建筑面积的材料用量和材料成本。
c）根据往年实际采购使用的规格种类确定必用的规格种类，根据材料规格系列特点确定常用规格种类，从而确保必用的规格种类不漏项，保证常用规格种类能齐备，确定不用的规格种类应剔除。
d）在进行各种规格种类的采购数量分配时，除应结合以往实际采购情况确定常用规格的采购数量外，还应注意搭配常用规格和非常用规格采购的比例，注意不要形成数量不平衡，给投标单位进行不平衡报价创造机会。
③投标报价单的子目应满足使用需要；规格、要求应与技术方案相同；项目分项、计量单位应与验收结算相适应；数量与成本有密切的联系，应相对准确，避免因此误导报价而产生弃标或不均衡报价现象。由于立项部门工作失误，造成招标数量极度不准，实际用量偏差额超过50%，或者因数量比例倒挂造成公司损失的，追究相关部门及经办人责任。
④工程类招标项目以文字、图纸、工程量清单等综合形式说明招标范围，报价方案与工程量清单结合，另加补充说明，规定好报价表以外的增加工程的计价方案。
⑤投标报价表作为招标文件的重要文件之一，由相关部门进行编制和审核，部门负责人签名确认生效。
3）招标技术要求。具体内容如下：
①编制招标技术要求的意义如下：
a）招标时，技术要求作为招标文件的一部分，使投标单位了解标的物质量标准，按质报价。
b）招标结束，技术要求是中标单位签订合同及按质供货的约束条件。
c）材料进场时，技术要求是材料采购人员、现场监理人员验收的依据。
d）发生质量纠纷时，技术要求是解决纠纷的参考依据。
②招标技术要求的内容及编制要求如下：
a）产品生产检测执行的标准，是指招标产品或其组成部分生产检验所执行的质量标准版本，如国家规范、行业标准、地方规定等，是约束生产工艺、核对检测报告、解决质量纠纷的依据。招标单位必须准确标明所参照标准的版本序号，如GB/XXXX。当国家规范、行业标准、地方规定不一致时，可以规定以高者为准；无明确标准时，企业标准可作为参照，但是不能作为强制性规定。
b）简单直观的技术参数，是指评标人员或验收人员对照的，用肉眼观察结合常用测量工具进行检查判断的质量标准（如外观、重量、尺寸偏差、设备零部件的品牌型号等），即可对投标样品或进场产品作出合格与否的初步判断的标准。
c）关键性能指标，决定产品质量，是指必须通过专门检测机构或专用检测设备才能检测到的质量指标。评标人员或验收人员需对照技术要求和产品检测报告重点核对关键性能指标，根据对比上述性能指标是否相符而作出合格与否的判断。
d）要求提供的说明或证明产品质量的技术文件，是指交货时应同时提供的合格证件、检测报告、产品说明书、原产地证明、海关报关单等。
e）对于设备类，可以对其中的关键性零部件的技术指标、材质、品牌、产地加以限制，如果这些部件在市场上能够普遍采购的，可以指定一个能普遍采购的品牌；在市场上不能普遍采购的，可以指定三个以上同档次品牌，由投标单位选择。应用表格的形式，将需要特别强调控制的关键部件和材质以及其特殊要求予以列明，并且要求投标单位按照要求进行回应。示例格式见表3-7。
表3-7 设备招标示例表
4）图纸资料。图纸资料是招标内容和技术要求的补充和表现形式，要求如下：
①图纸资料必须齐全完善。
②图纸资料必须经立项单位技术主管部门盖章确认。
③若图纸图幅大于A3纸且数量较多（多于10张），应联系设计单位按照招标所需数量予以加晒（费用由招标工作小组承担）。
5）招标样板。具体内容如下：
①招标样板是招标技术要求的补充，用以体现图纸文字不能完全表达清楚的技术要求。
②招标样板应在招标立项时与其他资料一并提供，规格数量必须齐备，并且由定板部门和立项部门签字确认。
③招标样板的形式、规格、性能指标、质量参数必须满足或不低于其他图纸、文字技术要求规定内容，图纸文字技术要求规定不详细的或由于客观原因实物样板的技术指标与文字要求有出入的，必须补充文字说明。例如，石材样板可以说明仅参照其颜色纹理，而厚度、放射性等性能指标应参照图纸和国家规定。
5.招标文件的会审
1）编写好的招标文件必须通过会审才可以使用。
2）招标工作小组应在招标文件编写好后及时组织各部门相关人员及专业人士参与会审。
3）在招标文件会审的过程中，会审人员都必须在“招标文件会签表”上签字。表3-8是“招标文件会签表”的常用格式。
表3-8 招标文件会签表
3.5.3 投标单位的资格初审
在发标之前，招标单位会从合格承包商数据库中选择合适的投标单位发出招标邀请书，同时也可能有一些单位向招标单位提出投标申请。不管是应邀的单位还是自愿申请投标的单位，都必须通过资格初审才有投标的资格。资格初审审查的内容主要包括资质条件、业绩、信誉、技术、资金等。资格审查必须审查的资料包括法人代表证明书、法人代表委托书、工商营业执照复印件、税务登记证复印件、必需的经营资质证书复印件、投标产品的检测报告及能够证明投标单位生产检测能力、管理能力、经营状况、以往业绩等的有关资料。
1.投标单位资格审查要点
审查人员应对照招标相关要求，结合项目特点，通过多种途径，认真调查了解投标单位情况，严格审查有关资质文件，审查要点如下：
1）各类证书资料必须满足的要求：
①送审资料种类必须齐全，并且满足招标相关要求。
②所有资料中主体名称应与投标单位名称一致，如有不一致，必须根据项目特点和有关规定，查验相关资料，单独予以核准。
③复印件必须清晰，无涂改伪造痕迹，必须加盖投标单位公章；营业执照、税务资质证书等必须经过年审，并且在有效期内。
④注册资金数额必须满足项目招标要求。
⑤法人证明书必须采用工商局监制的标准版本，法人代表姓名必须与营业执照中法人姓名一致。
⑥法人代表授权委托书必须有委托单位的法人代表签名，并且盖有企业公章。
⑦两家以上单位联合投标的，应出具联合投标协议（明确投标主体及各自承担的责任和义务），投标联合体应满足相应的招标要求。
⑧产品检测报告必须是经国家批准的有效检测部门提供的，必须盖有检测专用CMA章，检测的产品必须与招标内容相符。
⑨投标单位的生产能力、检测手段、管理水平、经营状况、以往业绩等必须满足项目招标要求。
⑩投标单位提供的所有资料必须是真实的，必要时可以通过核对原件、到工商局调查及走访其以往合作单位等方式审查。若发现有任何弄虚作假行为，当即取消其投标资格。
2）除了审查投标单位提供的资料外，还要通过其他途径对投标单位的资格进行审查，投标单位凡有以下情况之一的，不得参与投标：
①在经营过程中有偷税漏税、偷工减料、以次充好、恶意欺诈等不良记录的。
②在以往投标过程中有串标、中标之后悔约等不良记录的。
③在与本公司合作过程中有严重质量事故、验收不合格、长期延误工期、无故停工、售后服务差等不良记录的。
④1年以内参与过投标，但实地考察不合格，并且不合格的原因对本招标项目仍有影响的。
3）曾与本公司发生过法律诉讼的单位，不得参与投标，其当事人不得以任何外单位的名义参加投标。
4）对于设备、材料招标，原则上只接受生产厂参加投标，如生产厂委托经销商参加投标，必须提供投标委托书和质量担保书。
5）对于工程招标，原则上不接受个人或小班组参与投标；低技术含量的材料（如砂、石等）可以允许个人参投。
6）新合作单位在其第一次中标项目（产品）验收合格以前，不宜再次参与同类项目的投标。
7）投标单位资格审查结果必须经招标工作小组和相关技术部门会审通过方有效。
8）因资格审查人员把关不严，使明显不符合要求的单位参加投标并中标，给公司造成损失的，追究审查人员责任。
2.审查内容的记录
在对投标单位的资格进行审查时，审查人员应把投标单位的各方面的情况填写在“投标资格审查表”内。“投标资格审查表”的形式有两种，具体如下：
1）表格内只填写一家单位的信息，见表3-9。
表3-9 投标资格审查表一
注：1.资格审查包括企业资质是否为直销商以及以往工程质量或产品质量检测等。
2.履约审查包括近两年合同履行情况（合同约定与实际相对照）等。
3.资金审查包括企业流动资金、企业支付能力、以往合同约定付款等。
4.企业运营审查包括企业性质、企业运营机制、拟派人员等。
2）将多家投标单位的相关信息填写在一张“投标资格审查表”中，具体见表3-10。
表3-10 投标资格审查表二
3.通过审查企业名单的汇总
在对投标单位的资格审查过后，审查人员应将通过审查的企业名单汇总在一个表格上，然后由相关领导签名确认，具体见表3-11。
表3-11 通过审查的企业名单
3.5.4 发标与答疑
投标单位资格审查后，接下来就要进行发标。发标实际上就是向投标单位分发各种文件、资料和说明，并且向投标单位收取投标保证金和资料费。发标过后，招标工作小组会举办答疑会议，解决投标单位的疑问，若实际情况需要，招标工作小组还有可能组织投标单位到施工现场实地考察。
1.发标
（1）发标应具备的条件 具体条件如下：
1）招标前期工作完成后，由招标工作小组业务员向资格预审合格的投标单位发放招标文件。
2）特急（或工期较紧）的项目，为缩短招标时间，经招标工作小组技术负责人批准后，可在投标单位资格审查尚未完成时，先行向投标单位发放招标文件。
（2）发标的工作要点 具体工作要点如下：
1）原则上，发标工作应在2个工作日内完成。
2）发标时，招标业务员应在“招标文件发放登记表”上做好详细记录，包括项目名称及编号、完整的招标文件所包含的内容、投标单位名称、联系人、联系电话及传真等，并且向投标单位详细介绍项目情况和回标注意事项（如回标时间、编制和递交投标文件的要求等），同时应进一步了解投标单位的参投意向。表3-12是“招标文件发放登记表”。
表3-12 招标文件发放登记表
（续）
3）发标时，招标业务员应详细填写“投标保证金收取单”（包括项目名称及编号、投标单位名称、投标保证金和图纸资料费的金额、日期等），并且告知投标单位交费的地点。
4）特殊情况下，若投标单位不能亲临招标部门领取招标文件，招标业务员可以传真和电子邮件（注：招标说明书和拟签合同版本不得以电子邮件形式传送）的形式传送给投标单位。
5）对未领取招标文件的单位，招标业务员必须通过电话与投标单位确认，了解不参投的原因，并且做好记录；对原合作单位应尽量说服其参投。
（3）补充发标 具体内容如下：
1）发标后，若招标文件（包括合同条款、技术方案、报价表等）进行了修正或补充，招标业务员应于截标前（最迟应于公开开标前）将修正或补充部分以书面形式发给所有投标单位，并且要求所有投标单位于公开开标前以书面形式确认。
2）若参投单位的数量不能满足制度要求，招标业务员应以业务工作联系单的形式知会立项部门，并且协助立项部门补充单位。对于补充的单位，可先行发放招标文件，但必须在技术标评标前完成资格审查。
（4）投标保证金及资料费的收取 具体内容如下：
1）除特殊原因而不能收取保证金及资料费的项目外，所有项目必须按规定向投标单位收取投标保证金及资料费（不能收取的项目必须经招标工作小组审批确定）。
2）原则上，发标时应向投标单位收取投标保证金及资料费；特殊情况下，投标保证金可延迟至截标前收取，经招标部门负责人批准，可在公开开标前收取。
3）投标保证金可以现金、支票、电汇的形式缴纳。
4）投标保证金的收取：
①总金额100万元以下的招标项目，按1万元收取。
②总金额100万～500万元的招标项目，按3万元收取。
③总金额500万元以上的招标项目，按5万元收取。
5）投标保证金的退还。招标工作结束后，应即刻全额退还未中标单位投标保证金。在签订合同后或第一次供货后全额退还中标单位投标保证金。只有严重违反招标程序和纪律以及中标后悔约的单位将被没收投标保证金。
6）资料费的收取。每个招标项目收取100元资料费。凡有施工蓝图或大于A3纸的图纸资料的，将向投标人收取图纸资料费。
①5张以下（含5张）图纸，收取100元。
②10张以下（含10张）图纸，收取200元。
③20张以下（含20张）图纸，收取500元。
④50张以下（含50张）图纸，收取1000元。
⑤50张以上图纸，收取1200～1500元。
7）资料费由公司财务部收取，作为资料消耗费，不用退还投标人。招标工作小组发放标书时晒图及复印图纸所发生的费用由财务部经理审批后均在此项费用中报销。财务部不得将图纸资料费改为他用。
2.勘察现场
1）招标单位组织投标单位进行勘察现场的目的在于了解工程场地和周围环境，以获取投标单位认为有必要的信息。为便于投标单位提出问题并得到解答，勘察现场一般安排在投标预备会的前1～2天。
2）投标单位在勘察现场中如有疑问，应在投标预备会前以书面形式向招标单位提出，但应给招标单位留有解答的时间。
3）招标单位应向投标单位介绍有关现场的以下情况：
①施工现场是否达到招标文件规定的条件。
②施工现场的地理位置和地形、地貌。
③施工现场的地质、土质、地下水位、水文等情况。
④施工现场气候条件，如气温、湿度、风力、年雨量和雪量等。
⑤现场环境，如交通、饮水、污水排放、生活用电、通信等。
⑥工程在施工现场中的位置或布置。
⑦临时用地、临时设施搭建等。
3.招标答疑
1）在发标后，招标单位会举办招标答疑会（也称为招标预备会），解答投标单位的疑问。
2）招标答疑会由工程部经理组织并主持，通知所有投标单位参加，由相关专业技术人员和商务人员进行答疑。
3）招标答疑会应按以下步骤组织进行：
①在招标文件中明确招标答疑会的召开时间和地点。所有投标单位均应参加招标答疑。因未参加答疑造成对招标情况不明而影响其投标的，责任自负。如因特殊情况改变答疑会召开的时间和地点，必须书面通知所有的参投单位，并且得到确认。
②在招标答疑会召开前一天（或以上）向相关专业技术人员发出书面通知。原则上，与招标项目有关的方案编制人、设计人及了解现场情况的工程人员均应参加答疑。
③招标工作小组在招标答疑会召开前准备好答疑需要用到的资料，包括招标说明书、技术方案、拟签合同版本、投标单位提前提出的书面疑问等。
④招标答疑会召开前，参加答疑人员到场后，工程部经理应先组织答疑人员熟悉招标项目和招标资料，对投标单位可能提出的疑问进行预估，并且准备好相应的解释答案。对于需要向投标单位强调说明的问题，也需提前做好准备，并且确定一名主答疑人。
⑤投标单位到齐，签到完毕后，工程部经理宣布招标答疑会开始。
首先对投标单位支持本招标中心的工作，积极参与投标和答疑会表示欢迎和感谢。其次应向投标单位介绍参加答疑的我方人员并表示感谢，当有我方领导到场时应着重介绍。然后由主答疑人介绍项目基本概况及特殊要求。答疑正式开始，由投标单位依次进行提问，答疑人员予以解答。所有投标单位的提问及答疑人员的答复均应向所有投标单位公开。工程部经理应对投标单位的提问和答疑人员的答复逐项做好详细记录，答疑记录应由与会人员签名。
⑥答疑会上，当投标单位对招标技术方案提出质疑或修改建议时，答疑人员应认真思考，充分讨论，并且征求多数投标单位的意见。一般情况下，不宜临时对技术方案做较大调整，只能进行局部补充和完善。如确有调整的必要，也必须留到会后，经技术组和有关领导批准后，正式以书面形式调整方案，由此造成的时间延误可相应顺延。
⑦答疑会结束后，工程部经理应在1个工作日内整理好答疑纪要，主答疑人和招标工作小组负责人签名确认后由招标业务员加盖编号章后发放给所有投标单位，作为招标文件的组成部分。在招标答疑纪要（见表3-13）中，应清楚写明答疑的时间、内容等。
表3-13 招标答疑纪要
3.5.5 收投标书与开标前考察
在招标答疑会过后，投标单位就着手编制投标文件，并且在截标前上交到招标单位手中。在发标后，招标单位明确了有哪些单位参与竞标，接下来就要对竞标单位进行进一步的考察，考察工作必须在开标前完成。对于考察不通过的单位，则取消其投标资格，不再对其标书进行评标。
1.投标文件的编制与递交
（1）投标文件的编制 具体内容如下：
1）编制投标文件的准备工作包括以下内容：
①投标单位领取招标文件、图纸和有关技术资料后，应仔细阅读“投标须知”，其中包括投标单位投标时应注意和遵守的事项。
②投标单位应根据图纸核对招标单位在招标文件中提供的工程清单中的工程项目和工程量。若发现项目或数量有误时应在收到招标文件7日内以书面形式向招标单位提出。
③组织投标班子，确定参加投标文件编制的人员。为编制好投标文件和投标报价，应收集现行定额标准、取费标准及各类标准图集。收集掌握政策性调价文件，以及材料和设备价格情况。
2）编制投标文件 包括以下步骤：
①投标单位依据招标文件和工程技术规范要求，并且根据施工现场情况编制施工方案或施工组织设计。
②投标单位根据招标文件要求编制投标文件和计算投标报价，投标报价应按招标文件中规定的各种因素和依据进行计算。为保证投标报价的准确无误，相关人员应仔细核对相关因素、依据和计算结果。
③按招标文件要求投标单位提交投标保证金。
④投标文件编制完成后，相关人员应仔细整理、核对，按招标文件的规定进行密封和标志，并且提供足够份数的投标文件副本。
3）投标文件应完全按照招标文件的各项要求编制，内容包括投标书、投标书附录、投标保证金、法定代表人资格证明书、授权委托书、具有标价的工程量清单与报价表、辅助资料表、资格审查表（资格预审的不采用）、对招标文件中的合同协议条款内容的确认和响应、按招标文件规定提交的其他资料。
（2）投标文件的份数和签署 具体内容如下：
1）投标单位规定编制一份投标文件“正本”和三份“副本”，并且明确标明“投标文件正本”和“投标文件副本”。投标文件正本和副本如有不一致之处，以正本为准。
2）投标文件正本与副本均应使用不能擦去的墨水打印或书写，由投标单位法定代表人亲自签署并加盖法人单位公章和法定代表人印鉴。
3）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位的指示进行的，或者是投标单位造成的必须修改的错误。修改处应由投标文件签字人签字证明并加盖印鉴。
（3）投标文件的密封与标志 具体内容如下：
1）投标单位应将投标文件的正本和每份副本分别密封在内层包封中，然后密封在一个外层包封中，并且在内层包封上正确标明“投标文件正本”和“投标文件副本”。
2）内层和外层包封都应写明招标单位名称和地址、合同名称、工程名称、招标编号，并且注明开标时间以前不得开封。在内层包封上还应写明投标单位的名称与地址、邮政编码，以便投标出现逾期送达时能原封退回。
3）如果内层和外层包封没有按上述规定密封并加写标志，招标单位将不承担投标文件错放或提前开封的责任，由此造成的提前开封的投标文件将予以拒绝，并且退还给投标单位。
（4）投标截止期 具体内容如下：
1）投标单位应在规定的日期和时间之前将投标文件递交给招标单位。
2）招标单位可以根据特殊情况酌情延长递交投标文件的截止日期。在上述情况下，招标单位与投标单位以前在投标截止期方面的全部权力、责任和义务，将适用于延长后新的投标截止期。
3）招标单位在投标截止期以后收到的投标文件，将原封退给投标单位。
（5）投标文件的修改与撤回 具体内容如下：
1）投标单位可以在递交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，以书面形式向招标单位递交修改或撤回其投标文件的通知。在投标截止日期以后，不能更改投标文件。
2）投标单位的修改或撤回通知，应按规定编制、密封、标志和递交（在内层包封标明“修改”或“撤回”字样）。
3）在投标截止时间与招标文件中规定的投标有效期终止日之间的这段时间内，投标单位不能撤回投标文件，否则其投标保证金将被没收。
2.开标前对投标单位考察
发标后，工程部经理应参照以下细则组织专业技术人员对领取标书的投标单位进行考察：
（1）实地考察 原则上，实地考察应在技术标开标前组织完成。
（2）考察流程 图3-4为考察流程。
（3）投标单位免于考察的条件 对符合以下条件的投标单位可免于考察：
1）评标人员评定认可，并且经主管工程副总经理审批同意的国内外著名企业。
2）以往中标单位（中标内容与本次招标内容相似）合作良好，经营资格满足本次招标条件，并且查验以往考察报告内容无误的投标单位。
3）2年以内参加过同类项目投标，并且已考察合格的。
（4）需酌情处理的情况 当存在以下情况时，应酌情处理：
1）待考察单位在8家以上时，可通过一轮技术评审（技术答辩或样板评审），筛选至8家以下再进行考察。
2）对于招标标的额在500万元以下的项目，可先进行经济标评标，若价格最低，再进行重点考察（公开开标前向投标单位说明：先开经济标后考察是因为有特殊原因，并不意味着我方默认技术标合格）。
3）对于特急项目，在技术标前来不及安排考察的，经主管工程副总经理批准，可以安排标后考察。
（5）考察要点 考察由工程部经理组织，要点如下：
1）应预先联系并安排好考察行程（落实好各个被考察对象公司、工厂及工程实例的详细地址和行车路线）、考察用车、考察联系人，提前一天以上书面通知考察人员。考察人数原则上不少于3人，必须搭乘飞机到外地考察的，考察人数可以为2人。
2）应从考察人员中委托一名素质高、组织能力强、责任心强的人员作为考察带队人，并且在考察出发前对考察带队人进行培训，交代考察带队人的职责。
图3-4 对投标单位考察的流程
3）考察带队人负责带领其他考察人员完成考察任务，包括与被考察对象联系、向被考察对象介绍考察内容与目的、公司概况，记录考察情况，整理考察报告等。考察带队人还要负责整个考察过程符合应有的社交礼节，不得有损公司形象。
4）必要时，工程部经理可亲自带队考察。
（6）考察前准备 考察人员在考察前应详细了解招标内容和考察内容，确定考察重点，或者进行适当分工，考察时应抓住重点、抓住实质，达到考察目的。
（7）考察内容 考察一般包括以下内容：
1）察看并核实投标单位的工商营业执照、经营资质证书、检测报告、合作合同原件。
2）察看并核实投标单位的生产销售报表、财务状况报表。
3）察看并核实主要技术管理人员职称证书、工资表、社会保险缴纳表原件。
4）实地考察投标单位的生产规模、设备状况、生产管理手段、质量控制手段、技术研发力量、原材料和成品储备情况。
5）对于工程类（特别是装修类）招标，由于社会挂靠现象很多，因此在考察队伍时，主要考察拟用于该项目的项目负责人（挂靠人）的业绩（如施工合同、竣工资料、工程实例等）及其公司状况、能力。
（8）填写“考察情况记录表” 考察过程中应及时填写“考察情况记录表”，考察结束前应由被考察单位接洽人或负责人对“考察情况记录表”的内容进行确认。
（9）考察后总结 全部单位考察完毕后，全体考察人员集中对各单位考察记录进行综合对比讨论，逐一作出考察结论，填写“考察结果审批表”并签名确认。考察结论应表达清楚、内容确凿，不允许出现模棱两可的现象。表3-14、表3-15、表3-16为三种“考察结果审批表”的模板。
表3-14 考察结果审批表一
表3-15 考察结果审批表二
（续）
表3-16 考察结果审批表三
注：“一级”为已考察未合作的单位、“二级”为已合作、履约评估为合格的单位，“三级”为已合作、履约评估为
优选的单位。
（10）考察人员职责 考察人员必须对考察结论负责，由于考察人员的工作偏差造成考察结论不实的，由考察人员承担责任；对于超出常人判断能力所造成的工作偏差，可酌情免除部分责任。
（11）考察结论的审批 “考察情况记录表”和“考察结果审批表”必须经招标工作小组审批。若审批人认为考察记录内容不能支持考察结论，可以要求考察人员调整。若考察人员不肯调整而审批人认为自己理由充分的，有权对考察结论进行调整，并且对调整结果负责。
（12）考察纪律 具体内容如下：
1）严禁将“考察情况记录表”交由被考察单位自行填写。
2）考查人员不得接受被考察单位的宴请，不得索取和收受财物。
3）在技术标评标结果审批完成前，不得擅自向被考察单位透露考察结论。
（13）其他事项 具体内容如下：
1）考察时发现资格审查资料弄虚作假的，考察结果为不合格。
2）考察费用原则上由招标工作小组承担。
3）考察不合格单位的技术标书不予评审。
3.5.6 截标与开标
一般在招标文件中都有写明项目的截标时间，当截标时间一到，招标单位将不再接收投标文件。在截标后，招标单位会根据工作的安排确定开标的时间。
1.截标
1）所有投标文件均应在截标时间前送达。原则上，若未经招标人允许，在截标时间后送达的投标文件均为废标，该单位的投标保证金不予退还。
2）投标文件原则上应由投标单位委派专人送达，如因特殊情况不能专人送达的，在事前征得招标人同意后，可在招标人规定时间内以特快专递的邮寄形式回标，同时提供邮寄凭证，邮寄时间（以邮戳为准）不得迟于截标时间。
3）投标文件由“技术标”“经济标”“回应标”三部分组成，某些项目包括投标样板。投标单位应将“技术标”“经济标”“回应标”分别密封，并且分别注明“技术标”“经济标”“回应标”的字样及投标单位名称、地址和投标项目名称，在封口处加盖投标单位公章。有投标样板的，投标单位应在样板上贴上标签，注明投标单位、投标项目名称、产品规格型号等，并且附上样板清单。
4）截标时，投标单位仅需递交回应标、技术标，经济标由其在公开开标现场提交。
5）截标的工作要点包括以下内容：
①截标时间前一天，招标业务员应与各投标单位进行电话沟通，再次明确截标时间、投标单位的回标方式及注意事项等，并且提醒未交投标保证金的单位在回标时补交。
②投标文件送达时，招标业务员应检查投标文件是否齐全并按回标要求独立包装、密封，封口处是否加盖单位印章，标书上是否有投标单位名称、地址和投标项目名称，投标保证金和资料费是否已交等，并且在“招标文件发放登记表”上做好截标登记。若投标文件未满足要求，招标业务员应要求投标单位在规定时间内进行修正补齐，特殊情况下对来不及加盖公章的，可骑缝签名确认（但必须复印送标人的身份证以作凭证）。
③对于有样板的招标项目，招标业务员应配合工程部经理进行样板的接收，工程部经理必须根据招标技术要求对投标样板进行初审，初审合格的样板交样板管理员入库；初审不合格的，要求投标单位在规定时间内整改后重新送样。
④截标后，招标业务员应与未回标单位进行沟通，了解其未回标原因，并在“招标文件发放登记表”上注明。
⑤招标业务员应妥善保管投标文件，评标前不得开启、遗失、损坏，同时知会工程部经理，合理安排技术标评标时间，并且进行回应标的开标、评标。
6）截标时存在以下特殊情况：
①对于有特殊情况而需摸底的项目，经济标的标书在截标时递交。
②截标后，若参投单位的数量不能满足招标规定（集中招标6家，单项招标3家），招标业务员应以各种渠道补充单位，同时以书面形式要求招标工作小组协助补充单位，并且根据工作需要合理调整招标时间。
③对于补充发标的单位，招标业务员应要求其在规定时间内回标。
④若补充后投标单位仍不足，招标业务员应以书面形式向招标工作小组报告招标进展，并且申请开标。根据领导的审批意见，进行后续工作。
7）在截标时，相关工作人员应在“截标记录表”上登记所收到的投标书，并且由投标人签字确认。表3-17是常用的“截标记录表”。
表3-17 截标记录表
2.开标
在开标时，招标单位一般会组织开标会议，邀请投标单位的法定代表参加，并且邀请公证部门到开标现场进行公证。
（1）开标规定 具体内容如下：
1）在投标截止后，按规定时间、地点，在投标单位法定代表人或授权代理人在场的情况下举行开标会议，开标会议由招标单位组织并主持。参加开标会议的投标单位代表应签名报到，以证明其出席了开标会议。表3-18是常用的“开标会议签到表”。
表3-18 开标会议签到表
2）开标会议在招标工作小组监督下进行。开标会议可以邀请公证部门对开标全过程进行公证。
3）开标会议宣布开始后，应首先请各投标单位代表确认其投标文件的密封完整性，并且签字予以确认。当众宣读评标原则、评标办法。由招标单位依据招标文件的要求，核查投标单位提交的证件和资料，并且审查投标文件的完整性、文件的签署、投标担保等，但提交合格的“撤回通知”和逾期送达的投标文件不予启封。
4）唱标顺序应按各投标单位报送投标文件时间先后的逆顺序进行。当众宣读有效标函的投标单位名称、投标报价、工期、质量、主要材料用量、修改或撤回通知、投标保证金、优惠条件，以及招标单位认为有必要的内容。
5）唱标时应做好记录，并且请投标单位法定代表人或授权代理人签字确认。
6）整个开标会议应做好记录，并且填写“开标记录表”（见表3-19）。
表3-19 开标记录表
注：1.按开标顺序填写。
2.投标价即开标时原始唱标价。
7）开标会议程序：主持人宣布开标会议开始；读招标单位法定代表人资格证明书及授权委托书；宣布参加开标会议的单位和人员名单；宣布公证、唱标、记录人员名单；宣布评标原则、评标办法；由招标单位检验投标单位提交的投标文件和资料，并且宣读核查结果；宣读投标单位的投标报价、工期、质量、主要材料用量、投标保证金、优惠条件等；宣读评标期间的有关事项；宣布休会，进入评标阶段；宣布复会；由招标工作小组当众宣布审定后的工程标底价格；公布评标结果；会议结束。
（2）回应标的开标 具体内容如下：
1）回应标的开标由招标业务员负责，包括对回应标的开标、回应情况的记录、与有异议单位的初步协商及“回应情况一览表”“回应情况汇总表”的填写等。回应标的开标应于截标后1个工作日内完成。工作要点包括：
①对所有回应标进行开启并检查其内容是否齐全、明确、有效。检查内容包括：
a）招标文件及拟签合同版本是否有盖投标单位的公章及骑缝章。
b）拟签合同版本中需投标单位承诺的条款是否已予以承诺。
c）若投标单位接受招标文件及拟签合同版本，则检查投标承诺书是否签字盖章。
d）若投标单位对招标文件及拟签合同版本条款以书面形式提出异议，应初步分析其异议是否已表达明确；在资料上直接修改的，修改处是否有盖公章。
②若发现以上内容不齐全、不明确或未盖章确认，应立即要求投标单位以书面形式予以补齐或明确。
③将所有回应情况详细填写在“回应情况一览表”中，同时与所有有异议的单位进行初步沟通、协商。工作要点包括：
a）了解投标单位对有异议部分的条款的修改意愿或疑问等。
b）属于简单的可直接答复的招标文件、合同条款（如调整系数的确定、标底价公布时间等），可直接予以解释、答复。
c）属于投标单位修改意见坚决、需交由立项部门确认的条款（如验收流程、付款方式、违约责任的修改等），应将协商结果逐一详细记录。
④根据“回应情况一览表”填写“回应情况汇总表”。填写时注意：
a）将各有异议的条款按其属性分类。例如，承包范围、验收流程、保质期或技术方案等属于技术问题；结算、付款方式等属于财务问题；违约责任等属于法律问题。
b）应注意准确表达投标单位的异议，必要时应附上投标单位回应标中的书面异议依据及原招标文件、拟签合同版本相关条款等，方便后续工作。
⑤根据条款的分类情况，分送对应的相关部门确认。技术问题由工程部确认；成本经济问题由成本管理部确认；财务及结算问题由财务部确认；法律问题由法律室确认。
⑥对于重大或特殊项目，招标业务员可根据“回应情况汇总表”组织相关部门以会议形式进行会签。
⑦各部门确认的最终结果由立项部门负责人签字同意后以书面形式回复招标部门。
⑧回应标的异议确认工作应于2个工作日内完成；否则，由此造成工作延误的，责任由延误部门承担，招标完成时间顺延。
2）招标业务员将经各部门确认的修改意见分别以书面形式通知有异议的投标单位，要求回函确认其接受的底线，并且做好记录。该工作最迟应于公开开标前完成。
3）经济标开标前，成本管理部经理需要求有异议的投标单位在《投标承诺书》上最终确认接受的底线，并且就最终结果分别作出处理：
①投标单位虽有异议但我方仍可接受，并且与其他投标单位存在差异的，可在经济标开标前由评标成员共同确定调整系数。调整系数应视存在异议的条款对工期及价格的影响程度确定（如涉及付款，可参照银行同期贷款利率确定）。
②我方不可接受的异议，宣布为废标。
4）招标业务员应将投标单位的回应情况、协商的过程及最终结果做好记录、整理、备案。若对合同有异议的投标单位中标，需将对合同条款的修改连同中标结果一同报批。
图3-5为常用的《投标承诺书》，供读者参考。
图3-5 投标承诺书
（3）经济标的开标 具体内容如下：
1）经济标开标的形式包括公开开标、公开竞标和议标三种。
为体现招标的公平、公正、公开的原则，招标项目的经济标开标一般均采用公开开标的形式进行。
对一些技术标准明确、产品规格清楚、投标单位较多且档次相差不大，通过竞投可以达到最佳的成本控制目标的设备、材料类招标项目，宜采用竞标方式。
对于非标准的项目，由于各种原因经济标无法或不便进行公开开标，经审批后经济标可采取议标的形式进行（除有特殊规定外，议标项目的资格审查、考察、招标结果审批等，皆按公开开标的相应程序执行）。
重大的、为建立长期合作伙伴关系的议标谈判项目，可作为招标的一种补充方式，其经济标开标可采取不公开和议标谈判的形式进行。
2）经济标开标的形式在制订招标实施方案时确定，在招标实施过程中也可根据需要进行优化调整。
3）公开开标的操作细则包括以下内容：
①前期准备工作包括以下内容：
a）原则上，在技术标审批完成、合同回应意见会签完毕、标底价审批完成等条件均具备的前提下，由成本管理部经理组织进行公开开标。
b）招标业务员应于公开开标前一个工作日，电话通知具备经济标参投资格的投标单位参加开标。公开开标需投标单位法人代表或法人授权委托人亲自参与；因特殊情况不能到场的，应书面声明并确认最终报价作为有效标书参与公开开标。同时，招标业务员还应书面邀请经济标评标人员。重大项目必须上报招标工作小组。
c）成本管理部经理公开开标前，编写《公开开标、评标、定标原则》送招标工作小组审查。
d）招标业务员应于开标前准备好“公开开标报价比较表”、“公开开标会议签到表”和《公开开标、评标、定标原则》及各投标单位的经济标书。
e）对于报价子项较多的项目，招标业务员可于公开开标前1～2天向各投标单位发放经审批的标底价，以便各投标单位有充裕的时间进行报价调整。
②开标前，相关人员必须确认各投标单位经济标书的密封性、合法性，并且各投标单位应对评标与定标原则进行确认。
③公开开标工作要点为：
a）开标前5～15min，成本管理部经理组织全体评标人员召开标前预备会，介绍项目概况、评标与定标原则及评标重点，预测开标过程中可能出现的问题，提出相应的解决方案。
b）招标业务员引领与会人员进入会场并签到，发放《公开开标、评标、定标原则》。
c）开标正式开始后，成本管理部经理介绍与会人员，并且对《公开开标、评标、定标原则》的要点进行强调说明，包括标底价、技术标调整系数、付款方式调整系数、最终报价的调整确认方法、评标报价的计算、不均衡报价问题的处理、投标报价有误时的调整和评判原则、经济标报价表与技术标中设备或工程量清单的内容应一致等。
d）投标单位针对《公开开标、评标、定标原则》签名确认。若投标单位提出质疑，成本管理部经理根据评标、定标原则进行解释说明。
e）法律室顾问对经济标书的密封性、合法性进行确认后，发还给各投标单位。
f）各投标单位确认经济标书的密封性后自行拆封，根据标底价、评标与定标原则及调整系数等，对各自的投标报价进行调整确认（调整处需由投标单位法人代表或法人授权委托人签名、注明日期；不做调整的也需在投标总价处签名、确定日期）。
g）所有投标单位对价格进行最终确认后，由招标业务员统一收取。原则上，价格在公开开标最终确认报价后不得再做变更。
h）评标人员检查标书的完整性及准确性，包括签名及签注的日期是否有错漏，投标总价大小写是否齐全、一致，投标产品与技术标是否一致、各分项数量是否正确、报价是否有漏项等。如有错漏，需要求投标单位当场修正并签名确认。
i）招标业务员根据确认后的标书情况填写“公开开标报价比较表”，并且计算、填写评标报价，由商务主管、审核部负责人进行复核。
j）评标人员应对各投标单位的报价（小计、总价等）进行逐项核对。若有误差则按最低价计算。如投标单位不接受，评标人员有权判其为废标，并且没收其投标保证金。若报价存在明显错误或不满足招标文件要求的，评标人员有权判其为废标。
k）原则上，经济标开标进行报价统计时，评标人员不得擅自离开开标现场。特殊情况下，评标人员需请示领导或进行讨论的，向与会人员说明情况后可离场，但会场至少保留一名评标人员。
l）对于评标报价最低的单位，评标人员还需检查其报价是否存在不均衡。对于个别单价偏高、可能存在不均衡的，根据其程度判定标书的有效性。
m）以上各项工作完成后，成本管理部经理当场公布最低评标报价单位及其投标报价、评标报价。
n）若投标单位对公布的结果有异议，评标人员需对标书进行复核。
3.5.7 评标与定标
评标、定标应按照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证（可采取综合评议或其他方式）。
1.评标
招标项目的评标工作由成本管理部经理主持，招标工作小组全体人员参与，工程部评审技术标，成本管理部评审经济标。
（1）技术标的评审 技术标的评审主要针对投标单位所报的施工方案或施工组织设计、施工进度计划、施工人员和施工机械设备的配备、施工技术能力、以往履行合同情况、临时设施的布置和临时用地情况等进行评审，主要由工程部相关人员负责。
（2）经济标的评审 招标工作小组将对确定为实质上响应招标文件要求的投标进行投标报价评审，在评审投标报价时应对报价进行校核，看其是否有计算上或累计上的算术错误。修改错误原则如下：
1）如果用数字表示的数额与用文字表示的数额不一致时，以文字数额为准。
2）当分项单价与工程量乘积之和与合价不一致时，以分项单价与工程量乘积之和为准。除非评标机构认为有明显的小数点错位，此时应以标出的合价为准，并且修改单价。
3）按上述修改错误的方法，调整投标书中的投标报价。经投标单位确认同意后，调整后的报价对投标单位起约束作用。如果投标单位不接受修正后的投标报价，则其投标将被拒绝，其投标保证金将被没收。
（3）综合评价与比较 具体内容如下：
1）评标人员应依据评标原则、评标办法，对投标单位的报价、工期、质量、主要材料用量、施工方案或组织设计、以往业绩、社会信誉、优惠条件等方面进行综合评定。公正合理，择优选定中标单位。
2）对于投标价格采用价格调整的，在评标时不考虑招标文件中规定的价格变化因素和允许调整的规定。
（4）投标文件澄清 在必要时，为有助于投标文件的审查、评价和比较，招标工作小组有权个别要求投标单位澄清其投标文件。投标文件的澄清一般召开澄清会，在澄清会上分别对投标单位进行质询，先以口头形式询问并解答，随后在规定的时间内投标单位以书面形式予以确认并作出正式答复。澄清和确认的问题必须经法定代表人或授权代理人签字，澄清问题的答复应作为投标文件的组成部分。但澄清的问题不允许更改投标价格或投标文件的实质性内容。
（5）当日定标项目 对于当日定标的工程项目，可复会宣布中标单位名称、中标标价、工期、质量、主要材料用量、优惠条件（有优惠条件时）等。
（6）当日不能定标项目 对于当日不能定标的工程项目，自开标之日起至定标期限，结构不复杂的中小型工程不超过7天，结构复杂的大型工程不超过14天。特殊情况下，经招标工作小组同意可适当延长。
（7）投标文件的评价 招标工作小组应根据招标文件中的各项指标要求，制订评标办法，并且结合项目目标成本指导书，客观、公正地对所有投标文件进行评价。评标人员对投标文件有疑问时，可向投标单位问询并要求其作出书面解释，但该解释不得对投标文件进行实质性修改。
（8）优先中标的条件 评标过程中，如果不同投标单位的综合评价结果相同或很相近，其中与甲方在类似工程中有过良好合作关系的投标单位可考虑其在企业实力（信誉、项目经理资质、施工经验）方面的综合评标权重，填报“工程评标、定标评审表”（见表3-20），在同等条件下，优先中标。
表3-20 工程评标、定标评审表
（9）评标报告 具体内容如下：
1）招标单位根据评标人员评审情况编写评标报告，评标报告编写完成后报招标工作小组审查。
2）评标报告应包括以下内容：
①招标情况，具体包括工程说明和招标过程。工程说明，即工程概况及招标范围等。招标过程，包括资金来源及性质、招标方式；招标文件报招标工作小组时间及招标工作小组的批准时间；刊登招标通告的时间；发放招标文件情况（有几家投标单位）、现场勘察和答疑会情况（投标单位参加情况）；到投标截止时间递交投标文件情况（有几家投标单位）。
②开标情况，即开标时间及地点，参加开标会议的单位及人员情况，以及唱标情况。
③评标情况，具体包括：
a）评标人员名单。
b）评标工作的依据。
c）评标内容，包括：投标文件的符合性鉴定；投标单位的资格审查（未资格预审的采用）；审核报价；投标文件问题的澄清（有问题时）；投标文件分析论证内容及评审意见。
④推荐意见。
⑤附件，包括：评标人员名单；投标单位资格审查情况表；投标文件符合性鉴定表；投标报价评比评价表；投标文件质询澄清的问题。
（10）招标失败的宣布条件 当下述情况之一发生时，经招标工作小组同意可以拒绝所有投标，宣布招标失败。
1）最低投标报价高于或低于一定幅度时。
2）所有投标单位的投标文件均实质上不符合招标文件要求。
（11）招标失败的处理 若发生招标失败，招标单位应认真审查招标文件及工程标底，作出合理修改后经招标工作小组同意方可重新办理招标或转变议标。
（12）技术标的评标 在评标过程中，对技术标的评标是最为复杂的，下面将针对技术标的评标进行更加详细的介绍。
1）技术标评标的前期准备具体包括以下内容：
①技术标评标由工程部经理组织。
②工程部经理必须了解该项目专业特点、当前实际进展情况（如发标情况）、对投标单位的考察情况、合作情况。据此，重新审定该项目招标方案中的技术标评定原则，如需改变，应及时报技术负责人批准。
③工程部经理根据该项目计划和截标情况，安排技术标评标时间，提前1～2天书面通知所有评标人员，并且电话确认。评标人员应准时参加技术标评标，不得无故缺席；如因特殊情况不能出席，需经总经理或主管工程副总经理签名认可后，书面向招标工作小组请假。
④截标后，招标业务员将所有技术标标书交工程部经理，工程部经理会同成本管理部经理先行查阅投标文件是否齐全（如有无价格的报价清单、资质证明等），如不全，应及时通知投标单位补齐。对于技术标评标重点为技术方案（设计方案、施工方案）的项目，若提前开标可能造成泄密而影响公正性，则将此类项目仍留到评标时现场开标。
⑤评标前，工程部经理应准备好评分表格、所有参投单位技术标标书和投标样板及资格审批表、考察报告及考察结果审批表、招标文件、招标样板等相关资料。
2）技术标评标的过程及内容如下：
①工程部经理引领评标人员进入评标会场，人员到齐并签到完毕后，技术标评标正式开始。工程部经理向评标人员简要介绍项目概况、评标重点及各参投单位的基本情况（包括考察情况和与本公司合作情况等）。
②评标人员应根据“投标单位资格审批表”“考察结果审批表”的结论审核技术标书的有效性（资格审查或考察不合格单位不予评定技术标）。
③评标人员应认真研读招标技术方案，掌握招标项目的技术要点，讨论确定评标标准及主要评标依据；根据招标项目特点，调整或编制评分表，设置科学、合理、实际的合格门槛，统一意见后签名确认。对于预先已确定不设技术调整系数的项目尤应认真讨论确认合格标准。
④标书开启后，评标人员参照如下指引，研读标书，并且进行充分交流。
a）评标人员应首先掌握标书中的常规内容（各类资质证明、生产实力等情况）。
b）针对不同招标项目类别，应重点掌握以下内容：
材料类项目：重点查看材料的检测报告，有投标样品的要综合样品评审情况。
设备类项目：重点查看设备检测报告、设备及元器件清单，核对产地、品牌、性能指标等是否符合招标要求。
工程类项目：重点查看工程业绩，考察与本公司招标项目类似的工程实例，以主材清单报价的要查看工程量清单中每一小项产品的品牌、材质等技术参数是否符合要求。另外，对于装饰工程类项目，要重点评审材料样板；对雕塑类项目，要重点评审小样；对于某些设计施工一体招标的、技术含量较高的工程类项目如地基处理、玻璃幕墙等，技术方案（计算书）的评审尤为重要。
⑤评标人员根据各投标单位的技术标书内容、实地考察情况、现场演示情况（必要时进行）、过往业绩及投标样板等情况，对照招标要求和“技术标评分表”，独立对“技术标评分表”中的每一个分项进行公平、公正地评分和填写，评分完毕后签名确认。评分注意以下事项：
a）若标书雷同或有依据证明为串标，或者投标资料弄虚作假的，经评标人员集体同意后，判为废标，在相关表格上注明。
b）关键技术指标不符合招标要求的，经评标人员集体同意后，可直接判定为不合格，并且在相关表格上注明。
c）一般情况下，评分满分为100分，60分为合格。如有评分低于60分的，评标人员应在相关表格上说明评判依据。
d）评标人员应以严肃、认真、负责的态度参与招标工作，对每次提出的评分或意见负责，如果出现干扰、操纵评标或有明显偏袒行为的，招标工作小组将报有关部门进行严肃处理，追究其责任。
⑥样板评审。对投标样板的评审，是技术标评定的一部分，必须符合以下操作细则：
a）评标人员进行样板评审时，必须认真对照招标技术要求和招标样板，对投标样板的外观效果、尺寸和内在质量等方面进行公平、公正的评审。
对于按招标样板进行招标的项目，尤其是装饰类项目，应注意以下事项：
对于技术要求明确、需要满足的技术参数，如可明显判断的材质要求、外观要求、规格尺寸、允许偏差等，必须满足。
通过常规评审手段无法判断的内在质量以检测报告为主。
对于花色、图案的评审，必须将投标样板与招标样板仔细核对，根据材料生产和工程应用的实际情况，恰当地把握合格标准，不必苛求与招标样板一模一样。
对于仿板项目，应充分理解设计选板的意图，同时结合成本控制指标，准确把握样板评审尺度，不必苛求与招标样板一模一样。
对于无招标样板但需通过样板评定对其产品做更全面了解的通用材料，应注意以下事项：
首先应对照招标要求和技术标书，判断样板的型号、种类是否符合要求并与技术标书是否一致。
通过目测、简单的检测工具检测等手段，对材质要求、外观、规格尺寸、允许偏差等进行评判。
核查专业检测部门的有效检测报告，对其他内在质量指标如吸水率（烧结类）、材质（木地板）、屈伸度（管材）等进行评判。
b）必要时，对需由专门检测机构检测产品质量的项目，由招标工作小组组织至少2名技术人员将样板送专门检测机构进行检测或通过邮寄方式送检。
c）评标人员通过集体讨论，取得对样板的统一评判意见后，填写“样板评审表”并签名确认，对不合格样板要注明原因，对合格的样板要当场封板。
d）原则上，第一次样板评审不合格的，可以按照评审意见补送样板一次；二次样板评审不合格的，视为技术标不合格。
e）对于不需评定技术标书而只需评定样板的项目，必须在招标实施方案上注明，由工程部经理审批。
⑦技术标和样板评审结束后，根据项目特点，按以下方式处理：
a）对于所有材料类和低技术含量的其他类项目，合格单位进入经济标，不设技术标调整系数。
b）对于由工程部提出需设技术标调整系数的高技术含量项目，根据工程部的要求，评标人员就投标单位的合作信誉、品牌差异填写“技术标调整系数表”并且签名确认。
⑧评标结束后，工程部经理对各评标人员的技术标评分进行平均计算，作为投标单位的最终得分。对偏离平均分15%以上的个人评分可判为无效评分，应调整或剔除后重新计算平均分。需要设技术标调整系数的，根据技术标平均分和评标人员所确定的系数调整幅度换算出技术标得分调整系数，乘以合作信誉、品牌调整系数值，作为该投标单位的最终技术标调整系数。
⑨评标结束后，工程部经理填写“技术标评标结果审批表”及相关评定依据，由主管副总经理确认后，报总经理审批，审批后生效。
⑩审批过程中，参评人员对评标结果有异议时，由工程部经理与评标人员协商调整，不能达成一致意见时，由主管领导定夺。
（13）招标文件评审表 “招标文件评审表”见表3-21。
表3-21 招标文件评审表
（14）技术标综合评分表 “技术标综合评分表”见表3-22。
表3-22 技术标综合评分表
（15）招标投标履行表 “招标投标履行表”见表3-23。
表3-23 招标投标履行表
注：如有其他内容，请以附件形式补充。
（16）评标意见表 “评标意见表”见表3-24。
表3-24 评标意见表
2.定标
经过评标，接下来就要进行定标。中标单位应满足招标文件的实质性要求，并且投标价格是合理低价。对于技术简单、规模不大、工期要求不高的施工招标，应按最低报价确定中标单位。
1）定标时首先废除最高报价标，然后按如下方法执行：
①A类：最低价投标单位中标。
②B类：按最低价另择技术实力与配合情况良好的投标方中标。
③C类：选择技术实力与配合情况良好的单位在不超过最低价5%的范围内中标。
2）各类适用范围如下：
①A类适用范围：技术要求一般的工程，或者技术要求较高但所有投标方的技术实力和配合态度相当。只要最低投标价不是明显低于成本，则应由其中标。
②B类适用范围：技术要求较高，投标方的技术实力和配合情况相差较大。满足以上两个条件时，可选择综合评比最高的单位进行谈判，要求对方调整报价到最低标或最低标以下。
③C类实用范围：技术要求较高，技术实力与配合态度相差极为悬殊，综合评比最高的单位不同意调整至最低标价，或者招标方认为不宜再行谈判，可以在不超过最低价5%的范围内选择综合评比最高的单位中标。
3）若某项招标可能采用B、C类定标方法，工程部应在技术标评比阶段向公司说明；在评定标审批文件中应写出专题说明，纳入招标存档资料。
4）对于C类定标方法，中介服务（如监理和造价咨询）、样板房装修中标单位的定标价，不限于5%，可适当上浮。
5）技术实力评定因素包括投标方资质、技术实力、工期及质量承诺。
6）定标工作会议由招标工作小组副组长（主管工程副总经理）主持，小组集体表决定标。
7）中标单位应满足招标文件的实质性要求，对合同条件的细节问题在双方同意的情况下可以修改。在最终确认后的3日内，招标人向中标单位发出中标通知书，并且将中标结果以书面形式通知其他投标单位。
8）上述过程中与投标方的所有谈判均必须有两人以上在场，并且填写“工程约谈记录”（见表3-25）。
表3-25 工程约谈记录
9）除了“工程约谈记录”外，在定标时还会用到“工程定标表”（见表3-26）。
表3-26 工程定标表
注：本表适用于所有工程的评定标，10万元以下的零星议标工程定标时需附约谈记录同时上报审批。
3.5.8 招标合同签订与招标变更
当招标结果审核通过后，接下来就可以与中标单位签订合同。在签订合同后，若乙方达不到甲方的要求，甲方有权变更中标单位。
1.招标合同的签订
1）招标单位与中标单位在规定的期限内签订合同。
2）成本管理部负责按招标文件中的合同条件和中标单位的相关承诺与中标单位签订承包合同。
3）中标单位拒绝在规定的时间内提交履约担保和签订合同的，招标单位报请招标工作小组批准同意后取消其中标资格，并且按规定没收其投标保证金，考虑与另一参加投标的投标单位签订合同。
4）招标单位与中标单位签订合同后，招标单位及时通知其他投标单位其投标未被接受，按要求退回招标文件、图纸和有关技术资料，同时退回投标保证金（无息）。因违反规定被没收的投标保证金不予退回。
2.中标单位的变更
（1）中标单位变更的前提 具体内容如下：
1）原中标单位的供货或施工能力达不到要求（即供货量或施工能力不满足几个楼盘同时开工的要求）。
2）原中标单位的产品质量、服务质量下降，满足不了要求。
3）原中标单位的同类产品市场价格已下降，中标单位不按“遇升不升，遇降则降”的原则下浮，甲方有权终止合同，另选合作单位。
（2）中标单位变更的程序 具体内容如下：
1）在合同履行遇到（1）中1）、2）两种情况时，由项目公司根据实际情况向主管部门（即相关技术组）提出书面意见，由主管部门核准后报副总裁、技术主任审批，审批确认后书面通知招标工作小组变更中标单位。
2）招标工作小组接到有关技术部门要求变更中标单位的通知后，马上组织开展变更中标单位的工作。
①对于因供货或施工能力达不到要求的中标单位，招标工作小组与中标单位协商，将中标单位不能承担的部分项目，选择原招标的次低报价的单位按中标价承接该部分工程，如次低报价的单位不能接受中标价，可选择包括次低报价的单位在内的三家以上单位，视工期情况进行紧急议标或重新招标，议标及招标程序与其他招标项目相同。
②对于因产品质量、服务质量下降而满足不了要求的中标单位，招标工作小组将通知原中标单位终止合同，并且书面通知法律室解决有关中止合同后所产生的法律事项，同时招标工作小组安排包括次低报价的单位在内的三家以上单位，视工期情况进行紧急议标或重新招标，议标及招标程序与其他招标项目相同。
③对于因同类产品市场价格下降而不能按“遇升不升，遇降则降”原则下浮的中标单位，招标工作小组将选择包括中标单位和原投标的次低报价的单位在内的三家以上单位，视工期情况进行紧急议标或重新招标，议标及招标程序与其他招标项目相同。
（3）终止合同的注意事项 更换中标单位前，原则上房地产公司必须与对方确认违反合同的事实并签订补充协议，终止合同。若情况紧急，房地产公司应掌握和提供对方违约的证据，有依有据，方可降低合同风险。