1.1 养老地产开发的基本知识
1.1.1 养老地产的概念
养老地产是以养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。
养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的，适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。
养老地产是传统地产业与养老产业在功能组合与产品形态上的渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。
养老地产这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。其以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。
1.1.2 养老地产开发与住宅地产开发的区别
养老地产开发与住宅地产开发的区别见表1-1。
表1-1 养老地产开发与住宅地产开发的区别
（续）
1.1.3 养老地产的6种常见开发模式
养老地产的常见开发模式主要有以下6种：
（1）居家式养老地产开发模式
居家式养老地产开发模式是指以家庭为核心，以社区为依托，以专业化服务为依靠，在地产大盘中加入养老主题概念；仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式。
（2）大型综合养老社区开发模式
大型综合养老社区综合性强、功能多元复合，面向健康活跃期、低度护理期以及高度护理期全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。
（3）全龄社区养老地产开发模式
全龄社区是指以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区。
将养老地产混合植入到成熟的住区规划、开发、运营和服务整个流程中，老人与其他各年龄段人共同生活在同一大型社区，各个年龄段老人都有相匹配的养老物业和服务，创造生活体验至上的社区。
（4）异地度假型养老地产开发模式
异地度假型养老地产开发模式将养老与度假旅游结合，针对健康并且有支付能力的老人，在经济较发达的沿海城市或风景优美的旅游胜地开发养老产品。
（5）康疗型养老地产开发模式
康疗型养老地产开发模式，即“社区+医院+地产”模式，是指养老地产项目嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体。
（6）学院式养老地产开发模式
学院式养老地产开发模式是指在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的双盈晚年，从而推动家庭、社会的和谐发展。
1.1.4 养老地产的4种常见运营模式
养老地产的常见运营模式主要有以下4种：
（1）全部出售型养老地产运营模式
养老地产的物业是采取销售还是持有经营的模式，通常是由被开发土地的属性决定的。
通过市场招拍挂等公开出让渠道拿到的70年产权的商品房建设用地项目，最直接、有效的开发模式是借鉴常规住宅开发的经验进行运作。只不过在前期规划和策划阶段，要将适老化社区的产品设计理念和适用于老年人群体的核心配套和相关配套考虑进去，做好公共服务空间，在销售阶段采用出售产权房的方式，在整个社区形成居家养老的氛围。
（2）部分出售+长期持有型养老地产运营模式
部分出售+长期持有型养老地产运营模式，即租售结合模式，是指养老地产项目住宅销售与老年公寓、养老配套设施等持有运营相结合的方式。
（3）长期持有型养老地产运营模式
长期持有型养老地产运营模式的养老产品只租不售，入住门槛低，入住时只需交纳押金，按月缴纳租金，且退租时押金可全额退回，入住期间还可销售各种社区服务项目，为大多数老年人所接受。
（4）会员制养老地产运营模式
如果土地性质一开始即为政府划拨用地，销售产权存在一定的障碍，则可以采用会员制养老地产运营模式，通过销售会员卡以及收取服务费的方式维持项目的长期运营。其中，会员费的收入可以投入下一期项目的开发，服务费则可以作为日常服务运营的费用。
1.1.5 养老地产开发的条件
（1）外部环境要求
1）经济背景方面。经济发展达到一定水平；社会保障体系完善；政府政策、资金大力支持。
2）社会需求方面。老年人口达到一定数量；人口老龄化加剧；传统养老观念改变。
（2）对开发商的要求
经济实力强，短期内注入大量资金，较强的资金周转能力，熟知老年人居住需求。老年社区建设对开发商资金实力要求极高，总成本投入约为一般社区建设的4～5倍，建设周期较长，短期内不能快速回现，后期运营成本极高。
1.1.6 养老地产开发的要点
（1）土地性质是影响养老地产开发的关键问题，以出让方式取得的用地开发可有效控制风险
我国目前尚无养老产业用地划分，以何种方式取得何种类型土地开发养老地产，将影响随后养老地产运营模式的选择。
（2）空气清新、有一定的自然资源、交通便利是养老地产选址的共同规律
迎合老年人回归自然、渴望宁静的心理诉求，养老住宅对周边自然生态环境要求较高，尤其是异地度假型养老地产开发模式，其对环境景观资源的要求更高。
1）老年人特征。
活动半径缩小：老年人由于生理机能退化，不适宜远距离活动，希望有良好的居住环境。
关注健康：开始关注养生保健。
2）老年人偏好。
安静：对嘈杂的环境比较反感，喜欢安静的生活环境。
生态自然：对生态自然的设施有潜在的需求。
（3）强调配套设施的多功能复合，满足老年人多方面需求
除以休闲度假功能为主的异地度假型养老地产开发模式对配套设施要求较低外，其他现有养老地产均强调功能的复合性、综合性，以满足老年人生理及精神上的多元化需求。
1）对养老地产来说，医疗条件是诸多配套中至关重要的一点，必须具备全面的、可应对紧急情况的医疗系统。
2）要拥有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施。
（4）具有复合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我价值的实现
根据马斯洛的需求理论，精神与价值的需求是人的最终的追求，尤其对于养老的客户这点尤为重要。因此开发养老地产必须注重和引导社区文化的建设，引导并组织各种业余爱好俱乐部，适时举办各类比赛。
（5）针对养老客户的产品设计
1）户外无障碍设计。实行严格的人车分流；地面设计一定要平坦，坡度需小于1/12；社区内必须要有足够多的可供休息椅子；坡道的入口或醒目地段应安装国际无障碍通用标志；地面或坡度可采用防滑的材料。
2）厨房设计。厨房的门安装透视窗，方便观察门后的情况；将餐桌与厨房操作联系起来布置，可以使就餐操作流线连贯，方便老人操作。
3）起居室。老人使用的沙发不宜过软过低，两侧的扶手最好是硬质材料，供起身时撑扶；茶几高度不宜过低，且最好体积轻小，便于搬挪。
4）楼梯照明。注意隐藏光源，不能直射人眼；照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影；最好的方式是设置地灯。
（6）养生与养老相结合
养生与养老的关系：养生和养老本身有功能上的重叠，但养生的概念所跨的年龄段要大于养老。
养生的特色功能性元素加上养老地产的完善配套将扩大目标客户群。养生逐渐成为现代人生理和心理上的健康追求。它包括饮食方式和生活习惯的调整，选择健康的食品以及健康的生活方式。
结合养生主题后，引入专业的健康咨询师，将购物、餐饮、居住、运动围绕健康主题进行配置，并打造水疗、SPA等设施，深化健康主题。
1.1.7 养老地产的发展趋势
（1）规模化
随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。
（2）郊区化
满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访。
（3）科技化
为老年人提供更细致的照顾，智能化的应用带来更方便、安全的全方位保障。
（4）建筑多样化
随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通将是未来产品的竞争焦点。
（5）功能丰富化
融养老和家庭悠闲于一体。
（6）社区服务专业化
社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。