2.4 房地产投资风险与风险管理

2.4.1 房地产投资的风险

1.风险的定义

人们在生活、学习和工作中，虽然建立了一定规范与秩序，但错综复杂的变化总是带来很多不确定性因素，使实际的情况与我们的设想不同，导致风险的存在。在瞬息万变的世界，风险无处不在、无时不有。

从不同角度出发，风险有多种定义，如“风险是损害发生的可能性”“风险是客观的不确定性”“风险是在一定条件下，一定时期内可能产生结果的变动”，以及“风险是可测度的客观概率的大小”等。

通常，广义的风险指未来结果的不确定性，大的方面可分为三类：一是收益风险，它是指只产生收益而不导致损失的可能性，如接受教育的风险；二是纯粹风险，是指只带来损失而不会带来收益的可能性，如洪水风险；三是投机风险或投资风险，它是指既可能带来损失又可能带来收益的可能性，如房地产投资风险、证券投资风险等。这里，我们主要讨论第三类风险。

在经济学上，风险可以定义为：风险是指特定条件下与特定时期内，某一事件的实际结果偏离预期结果的程度。当实际情况与预期的情况不一致，就意味着风险的产生，并且这种不一致的可能性有多大，可以用概率等表示。

2.房地产投资风险的定义

根据风险的含义，房地产投资风险可以定义为房地产投资效果的实际值偏离期望值的程度。由于房地产投资数量巨大、周期长、不确定性因素多，其风险也多样而复杂。房地产投资风险（一般指不利的风险）一旦发生，其所导致的后果是相当严重的。对于房地产投资者，应当将风险意识的建立、风险的判断分析及处理放到重要地位。

3.房地产投资风险的种类

房地产投资风险按不同角度有多种分类方式，但不论如何划分，均是分析预期结果偏离实际结果的影响因素。

1）按投资者对风险的可控性，可将风险分为：

①系统风险：房地产投资的系统风险是指对房地产投资市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的风险。只要投资者进入房地产投资市场，就存在这样的风险。对此，投资者只能加强调研，及早识别，采取规避等措施，予以防范。

系统风险主要包括：政治风险、政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险、或然损失风险及其他等。

政治风险指由于政变、战争、经济制裁、外来侵略等政治因素条件发生变化带来的投资风险。政治风险是房地产投资中最危险的一种风险，一旦发生，投资的安全性荡然无存，一方面直接损害房地产实物本身，另一方面引发其他风险进一步造成危害。

政策风险是指政府关于房地产的土地供给政策、金融政策、税费政策、住房政策、环保政策、价格政策等发生变化带来的投资风险。为了规避此类风险，应当投资政府鼓励、有政策优惠的项目。

利率风险是指由于利率变化而带来的投资风险。利率风险可以划归到政策风险范畴，因为其对房地产投资影响较大，故单独列出。一般情况下，利率上调，投资者的贷款利息会增加，并且一定程度抑制房地产市场的需求数量，同时导致房地产实际价值减损（采用估价原理分析），以及还会带来其他市场负面影响。2004年10月29日起中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间。许多开发商因融资压力要转让项目，一些中小开发商不得不退出市场。

通货膨胀风险是指房地产投资收回的资金与开始投入的资金比较，由于购买力降低或货币贬值而带来的投资风险。由于房地产投资具有保值增值性，分析通货膨胀风险应当综合考虑。

市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系发生变化而带来的投资风险。这种风险可以分两个方面来理解，一是在不断变化的市场，当供不应求转变为供大于求，如果市场机制完善，房地产价格会下浮，从而导致投资的实际收益偏离预期收益，即产生风险。二是市场产生过剩，通常表现为结构性过剩（某地区某类型房地产的供给大于需求），当达到一定程度时，投资者面临房地产产品积压与空置，无法收回投资，偿还贷款本息，使投资的实际结果偏离预期结果，严重时导致投资者破产。为了防范此类风险，投资者应当以市场为导向，认真做好市场调查，开发适应市场的房地产商品。

市场周期风险是指由于房地产市场的周期波动而带来的投资风险。房地产市场周期与宏观经济周期密切相关，通常分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。一些研究表明，各个国家和地区房地产市场周期波动的频率和幅度是不一样的，频率越小，幅度越小，市场就越稳定越成熟。例如，仅从房地产市场周期来看，美国大约为18～20年，香港为7～8年，日本约为7年。房地产市场周期的变化，常常使投资者实际的收益偏离预期收益。当房地产市场进入衰退和萧条阶段时，房地产价格下跌，交易量减少，投资者会因此产生较大损失。

变现风险，或称作迅速变现风险，它是指房地产投资者急于将房地产兑换为现金时由于折价而产生资金损失所带来的投资风险。这种风险实际上是房地产投资的流动性差和市场性差综合作用的结果。

或然损失风险是指由于火灾、地震、洪水等其他偶然发生的自然灾害引起房地产投资损失而产生的投资风险。

②个别风险：房地产投资的个别风险是指对房地产投资市场内个别投资项目产生影响，投资者可以控制的风险。对此，投资者应采取措施，进行控制与防范。个别风险主要包括：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险等。

收益现金流风险指房地产投资的实际收益现金流未达到预期目标要求而带来的投资风险；未来经营费用风险指投资者所投资的物业的实际经营管理费用超出预期经营费用而带来的风险；资本价值风险指由于预期物业资本价值和现实物业资本价值之间的差异所带来的投资风险；比较风险指由于投资者投资某种房地产而失去其他投资机会和相应可能收益所产生的风险；时间风险指由于房地产投资的时间和时机等的选择所带来的投资风险；持有期风险指由于房地产投资者持有物业的不同期限所带来的投资风险。

另外，还有一些其他的个别风险，如选址风险、按时完工风险、工程质量风险等。

2）按投资实施的阶段，可将风险分为：

①投资前期风险：投资前期风险指在投资前的项目筹划、市场调查、策划、研究和决策阶段存在的风险。具体包括选址风险、项目定位风险、项目决策风险等。这一阶段是房地产投资的关键阶段，有的称作可行性研究阶段，其潜在风险发生后，危害巨大。

②开发建设风险：开发建设风险指从项目正式开工一直到交付使用阶段所产生的风险。具体包括成本控制风险、工期控制风险、工程质量风险、安全生产风险等。

③经营风险：经营风险指项目在经营阶段所产生的风险。具体包括市场营销风险、经营成本风险、经营资源风险等。

④管理风险：管理风险指项目竣工交付使用，业主入伙后的物业管理阶段所存在的风险。具体包括各种权利、利益及义务的纠纷风险等。

3）其他划分方式的风险：按投资风险的来源，房地产投资风险可分为国家风险、市场风险、自然风险、公司风险（公司由于经营决策失误及经营管理不善带来的风险）等；按投资风险的实质内容不同，房地产投资风险可分为政治风险、金融风险、市场风险、信用风险、财务风险（项目融资、资金运用等财务管理方面带来的风险，如过度举债风险）、经营风险、环保风险等。

2.4.2 房地产投资风险的管理

1.房地产投资风险管理的概念

房地产投资风险管理是指对房地产投资风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。房地产投资风险是客观存在的，其发生的后果是严重的，如何发挥主观能动性，对风险进行有效的管理和防范，把风险降低到最低程度，是风险管理研究的问题，也是投资者尤其关心的问题。

2.房地产投资风险的识别

（1）风险意识。房地产投资风险识别首先要解决的问题是建立风险意识。如果一个投资者没有风险意识，认为房地产开发具有高额利润，一开就发，那么投资失败的可能性很大。这是因为客观存在的对应高收益的高风险没有经过规避和防范，没有减小或减弱，一旦发生，发生后也没有任何预案来应对，这势必对企业和投资者带来致命打击。所以，当投资房地产时，投资者一定要清醒地认识到风险，并引起充分重视。只有明确风险的存在，才能处理风险。

（2）风险识别的内容。进行风险的识别，主要包含两方面内容，一方面是对房地产投资系统进行全面的考察来发现风险，因为风险具有不确定性的特点，很难用孤立的方法来考量，必须同时采用多种方法综合考虑；另一方面，识别风险还应对风险发生的损失程度进行初步估计。只有这样，才能对风险建立基本的认识。

（3）风险识别的原则。

1）全面的原则：全面原则要求全面了解和认识各种风险的存在、可能发生的概率及其造成损失的严重程度，识别风险因素以及由于风险发生而导致的其他问题。只有坚持全面原则，才能有效地识别和防范风险。

2）综合的原则：综合原则要求进行风险识别时，把房地产投资风险当作一个复杂的系统，来考虑其中的不同类型、不同性质、不同损失程度的各种风险，而不能用孤立的方法来对待。

3）量力而行原则：量力而行原则要求在识别风险时，识别的成本应控制在一定的范围内。这就是要根据企业或投资者的实际情况，选择效果较好、费用较少的识别方法。显然，风险识别的成本大于或接近风险产生所造成的损失是得不偿失的。

4）其他原则：其他原则如系统化、制度化、经常化的原则，这些原则都有利于将风险的识别纳入一个规范管理的轨道。

3.房地产投资风险的衡量与分析

房地产投资风险的衡量主要研究两个方面：即确定投资风险的风险程度和风险概率。

风险程度表示风险造成损失的大小，又可以称为投资风险损失强度，是从风险可能给投资者带来的最大损失的角度来衡量风险。在最大风险情况下，投资者可能损失全部投资，也可能损失部分投资。

风险程度（投资风险损失强度）可以定量地表示为在房地产投资市场上，由于风险存在使投资者可能遭受的最大损失在直接投资总额中所占的比例。

风险概率表示投资风险发生的可能性高低，一般可以用随机事件的概率分布评价指标（标准偏差）来相对表示。房地产投资风险的发生是一种随机事件，无法确定风险何时何地发生，只能依据统计结果的分布状态来衡量其发生可能性的大小。

房地产投资的风险分析主要包括敏感性分析和概率分析，本书在第5章中详细介绍。

4.房地产投资风险的处置

房地产投资风险的处置主要包括房地产投资风险的回避、转移及控制等。

（1）房地产投资风险的回避。房地产投资风险回避是指投资者经过调查分析后，对风险较大的项目做出放弃投资的决定，从而完全避开投资风险。这种防范风险的方法是对付风险损失最彻底的一种策略，但在有效防止投资者可能遭受损失的同时，也失去了获利的可能，是一种消极防范风险的措施。

（2）房地产投资风险的转移。房地产投资风险转移是指投资者采用一定策略措施将各种风险因素转移出去。风险转移不能彻底防范风险，但能降低风险。一般情况下，风险转移策略有三种形式。

1）保险转移：保险转移是指投资者以合同形式把自然灾害、意外事故等可能造成的各种风险损失转移给保险公司。保险本身具有分散风险、组织经济补偿的基本职能和融通资金、防灾防损、分派等的派生职能。

2）契约合同转移：契约合同转移，属于风险控制措施的风险转移，它是指投资者通过契约或合同将风险对象的资产或活动及风险可能产生损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人。例如，开发公司与建筑公司签订的工程承包总价合同，就是将项目施工阶段的工程造价增加的风险转移给建筑公司。

3）财务责任转移：财务责任转移也是一种非保险形式的风险转移，它是指投资者通过寻求外部资金将部分投资收益、财务责任、风险损失等转移给他人。例如发行房地产投资公司股票、寻求合作开发伙伴等。

（3）房地产投资风险的控制。房地产投资风险的控制是指投资者通过采取一定措施和方法减少风险发生的概率及降低因风险发生可能造成的损失等，来处理投资者不愿意或不能回避与转移的风险。对于投资者来说，风险控制的目的在于改善风险本身的特性，使其能够接受。

通常的房地产投资风险控制措施有以下几种：

1）决策控制：决策控制是指投资者通过决策方法选定风险较小或可接受风险的房地产投资。房地产投资项目多种多样，风险程度均不相同，投资者选择风险较小的项目，可降低结果的不确定性。但是，在正常投资市场，投资风险与投资收益具有正相关关系，选择风险较小项目意味着获得更高收益的机会失去。因此，投资者一般需要根据决策理论选择自身可接受的风险的投资项目，换个角度来说，投资者需要根据不同种类房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平。

2）市场导向控制：市场导向控制是指投资者以市场导向的指导思想来投资开发房地产项目，降低选址风险、项目定位风险、项目营销风险等风险。以市场为导向就是要充分地了解市场，进行认真的市场调查研究。细致到位的市场调研，可以了解消费者需求、市场竞争状况及宏观环境状况等，从而进行准确的市场定位，有效地降低投资风险。

3）投资组合控制：投资组合是从证券投资风险分散原理发展起来的理论。通俗地理解，就是“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里”。投资组合理论认为，在相同的宏观环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反应，如果把适当的投资项目组合起来，就可以达到一个较为理想的长远投资策略。

投资组合对于减小风险、分散风险的作用可以作如下理解：

第一，组合投资的风险量值（标准差）在大多数情况下会比个别项目投资的风险量值小，显示了其减小风险、分散风险的作用。

第二，组合投资的收益率期望值一定小于单项投资的收益率的最大值，显示了分散风险的代价是降低了风险收益。

对于房地产投资组合，从广义上来看，是指房地产投资与证券投资的投资组合；从狭义上来看，是指不同种类的房地产投资所构成的投资组合。

狭义的房地产投资组合形式主要包括：项目类型分布组合、时间分布组合、地区分布组合及其他组合。

项目类型分布组合是指投资者把不同类型房地产项目的投资组合起来实施。所组合的不同类型的房地产项目可以是住宅、购物中心、写字楼、工业厂房等，也可以是中低档住宅、高档住宅、豪宅等。

时间分布组合是指投资者把不同时点或时间的房地产项目投资组合起来实施。这种组合要求投资者把握各种房地产投资的不同时点与时间，既要考虑宏观环境，又要考虑微观环境，同时要分析企业或投资者自身条件与经营目标等。

地区分布组合是指投资者把不同地区的房地产项目投资组合起来实施。所组合的不同地区的房地产项目可以是不同城市、国家、地区的项目，也可以是同一城市不同区域、片区、区位的项目。

5.房地产投资风险管理的实施

房地产投资风险管理的实施应注意以下几点：

（1）风险管理的计划、组织、控制。应制定风险管理计划，安排合理的人力物力执行，进行效果检查，发现偏差，及时采取措施纠正，以保证总体目标的实现。这是规范化管理风险的科学方法。

（2）风险管理的态度。风险是客观存在的，是随时随地存在的，既不能一味躲避，也不能忽视。对待风险要有正确的态度，不能过于保守，要合理承担风险；不能冒进，要正确衡量风险的发生概率及造成的后果，应用风险与收益对等原则。只有正确的态度，才能有平静的心态。在这样的基础上，才能正确管理风险。

（3）风险管理的感性与理性结合。进行风险管理，通常需要根据相关理论进行判断、分析、推理，进而决定采取什么措施，这属于风险管理的理性部分。但房地产投资市场涉及面极广，非常复杂，有时仅根据理性认识是不够的，因为市场存在未被认识和发现的规律。建立在长期经验和丰富阅历基础上的感性认识在正确引导下对风险管理有积极的作用。风险管理应当采取理性与感性相结合，以理性为主，以感性为辅。

（4）风险管理的分类与把握。进行房地产投资风险管理，应当根据当时当地状况，针对特定房地产投资将风险分类，以便把握。例如，根据前面提到的风险基本分类，对于特定项目，哪些是致命风险，哪些是重要风险，哪些是一般风险，辨别投资者对其的可控性，然后决定采取回避、转移及控制措施。风险的重要程度一般与时间、地点及具体投资类型有关，例如，当宏观经济环境变化较大时，政策风险、利率风险等成为密切关注的风险；反之，若宏观经济环境稳定，政策风险、利率风险等就成为一般风险。