3.1 房地产市场基本认识

3.1.1 房地产市场概念

1.市场概念

从不同角度，市场有多种定义，如“市场是联系商品生产者和消费者之间的桥梁”“市场是某一特定商品或服务的目标客户群”“市场是商品交易的任何场合”“市场是使商品交易双方接触并达成交易价格的任何安排”。实际上，市场是社会生产分工和商品交换的产物，通常包括两重含义：一是指买卖双方交易的场所，二是指交易活动发生的过程及系统。综合来看，市场是全社会商品交易活动及各种交换关系的总和。

市场可以是有形的，如购物商场等；市场也可以是无形的，如电子商务市场等。

作为一个市场，其框架结构通常由三方面组成：一是进行交换的对象，即市场客体；二是进行交换的个人或组织，即市场主体；三是进行交换的环境，即市场环境。

2.房地产市场概念

广义的房地产市场指房地产交易中一切经济关系的总和，狭义的房地产市场可以指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。

房地产市场的客体是进行交易的各种房地产商品，如住宅、商场、写字楼、工业厂房、土地等。房地产市场的主体是在房地产市场进行交换的个人或组织，主要是指需求主体和供给主体，需求主体是购房人，供给主体是卖房人。除了需求主体和供给主体外，市场会因不能顺畅和准确传递信息等原因导致市场失灵，这时需要协调主体，协调主体可以是政府或行业组织及其他等。房地产市场的环境指各种交换赖以进行的社会制度和各种相关政策法规、规章文件及其他环境因素，一般包括政治环境、社会环境、经济环境、金融环境、资源环境、技术环境、法律制度环境、国际环境等。

需要说明的是，作为房地产市场，还应界定时间和地域的范围。房地产市场随时间的变化而变化，而且差别很大，因此应界定时间为特定时期；房地产市场具有地区性、分散性的特点，各地区房地产市场一般各不相同，因此应界定地域为特定地区。

3.1.2 房地产市场类型

房地产市场可以从不同角度，进行多种划分。

1.按照用途划分

房地产市场按用途可以分为住宅市场、工业厂房及仓储市场、写字楼市场、商场及店铺市场、特殊用途房地产市场及土地市场等。每一类又可以进一步细分，如住宅市场可以细分为普通住宅市场、高级公寓市场、别墅市场等；工业厂房及仓储市场可以细分为标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场、工业写字楼市场、仓储用房市场等；写字楼市场可以细分为甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、丙级写字楼市场等。进行房地产开发，需要决定进入哪种用途的房地产市场，清晰的市场划分以表现其各自特征，有利于企业进行决策。

2.按照市场层次（或存量增量）划分

房地产市场按照层次可以分为：房地产一级市场，即土地使用权出让市场；房地产二级市场，即土地转让、新建商品房租售及抵押等的市场；房地产三级市场，主要指存量房地产交易市场。有时还提到房地产四级市场，主要指房地产相关的证券、保险等市场。

按照增量存量的方式，还可以将土地市场分为：土地一级市场，即土地使用权出让市场；土地二级市场，即土地使用权转让市场。

需要注意的是，住房或房屋市场的细分不应与房地产市场的细分混淆。住房或房屋市场分为：一级房屋（住房）市场，主要指增量市场或一手房市场；二级房屋（住房）市场，主要指存量市场或二手房市场。

存量市场与增量市场具有互动关系，存量市场活跃，有利于促进增量市场的发展。

3.按照交易形式划分

房地产市场按照交易形式可以分为房地产买卖市场、租赁市场、抵押市场、典当市场、保险市场等，随着房地产产业的发展及相关金融等的发展，房地产交易形式越来越多，则演化的市场类型也多种多样。

4.按照影响范围（区域范围）划分

房地产市场按影响范围可以分为国际性房地产市场、全国性房地产市场、区域性房地产市场、地方性房地产市场等。通常，不同类型房地产影响范围是有差别的，房地产档次越高，影响的市场空间范围就越大。例如，香港的高档房地产市场，其需求具有国际性；国内一些大城市高档房地产市场，其需求具有全国性；有的城市房地产市场影响涉及周边几个省，有的仅作用在本城市。从这一点来看，进行房地产开发，对不同地区不同档次不同类型的房地产的市场范围要认识清楚，以便进行宣传推广。

房地产市场还可以按区域范围进行划分。常见的是按不同城市划分，如北京房地产市场、上海房地产市场、西安房地产市场等；在一个大城市里，其内部各区域（或片区）房地产市场差别也较大，因此可按具体区域（或片区）划分，如西安房地产市场可以分为城东、城南、城西、城北、城中、高新区、长安区等市场。除了按城市划分外，还可按省或自治区划分，如广东省房地产市场、山东省房地产市场、浙江省房地产市场等。另外，在更广的区域层次上可以有中国房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。值得说明的是，房地产市场具有地区性，一般研究分析一个城市或其片区的房地产市场对投资开发更具有针对性。

5.按照购买者目的划分

房地产市场按购买者目的可以划分为房地产自用市场和投资市场。这种划分对于策划、开发和推广房地产具有重要意义，因为这两种市场的操作侧重是不同的。对于自用市场的购买者，其购买影响大的因素是自身价格承受能力、生活或生产需要、偏好等，而对于投资市场的购买者，其购买影响大的因素是房地产投资收益水平、使用者需求特点等。所以，投资开发需要针对不同购买者特点制定不同的方案。需要说明的是，房地产购买者目的有时是自用和投资混合的，而有的房地产项目既有自用型购买者，又有投资型购买者，在这种情况下，应制定综合方案。

6.其他划分方式

房地产市场还可以有其他方式的划分。例如，按照交易场所不同可以分为房地产有形市场（固定交易场所）、房地产无形市场；按照供货方式不同可以分为房地产现房市场、房地产期房市场；按照发育程度不同可以分为房地产初级市场、房地产中级市场、房地产高级市场等；按照物质形态不同可以分为房产市场、地产市场、劳务市场、资金市场、信息市场；按照供求行情不同可以分为卖方市场、买方市场、中介市场等。

3.1.3 房地产市场主要指标

房地产市场指标是反映和描述房地产市场基本状况和特征的指标集合，主要包括三大类，即供给指标、需求指标和市场交易指标。

1.供给指标

房地产市场供给指标主要包括：

1）存量：指报告期期末已占用和空置的物业空间总量。

2）新竣工量。

3）灭失量。

4）空置量：指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。

5）空置率。

6）可供租售量。

7）房屋施工面积：指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。

8）房屋新开工面积。指报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

9）房屋竣工面积：指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

10）竣工房屋价值：指报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备，如电梯、通风设备等的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

11）平均建设周期等指标：另外，房地产市场供给指标还可以包括相关土地市场指标，如各类用地出让转让量、楼面地价、单位地面价等。

2.需求指标

房地产市场需求指标主要包括：

1）国内生产总值。

2）经济增长率。

3）通货膨胀率。

4）人口数。

5）城市家庭人口。

6）就业人员数量。

7）就业分布。

8）失业率。

9）城市家庭可支配收入。

10）城市家庭总支出。

11）房屋空间使用数量。

12）商品零售价格指数。

13）城市居民消费价格指数。

14）公司数量、规模等指标。

3.交易指标

房地产市场交易指标主要包括：

1）销售量。

2）出租量。

3）吸纳量。是指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

4）吸纳率。指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。

5）吸纳周期。是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量全部被市场吸纳所需要的时间。

6）预售面积。

7）房地产价格指数。

8）房地产价格。

9）房地产租金等指标。

由于房地产市场的复杂性，其市场指标除供给指标、需求指标和交易指标以外，还可以用其他市场的相关指标用来辅助描述房地产市场基本状况态势，如金融市场的利率指标等。