3.4 房地产市场的调控
3.4.1 房地产市场调控基本概念
房地产市场调控是指国家为使房地产业与国民经济协调发展，在遵循房地产市场运行客观规律的基础上，通过经济、法律、行政、教育及舆论和信息引导等的手段，从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节和控制，以实现房地产市场总供给和总需求基本平衡、资源配置优化、收益分配公平的管理活动。
在市场经济条件下，国家调控房地产市场的内容有很多方面，主要包括：
（1）总量调控。房地产总需求量与总供给量基本平衡的调控。
（2）结构调控。房地产业内部各要素的调控。
（3）需求调控。刺激或限制房地产消费与投资。
（4）供给调控。土地和房屋供应量的调控。
（5）宏观调控。政府从总体上采取计划、行政、经济、法律等手段进行的房地产市场调控。
（6）微观管理。对房地产市场的某一区域、环节、市场主体及交易行为的管理等。
从调控的形式来看，房地产市场调控主要包括：直接调控，即采取行政、指令性计划的调控；间接调控，即采取经济、法律等手段的调控。
通常，为了达到某一时期或一个长期的调控目标，政府在调控过程中，不是单一的采用一项内容或一种形式，而是综合运用调控的内容、形式和手段，这样可以达到一个理想的效果。近年来，我国在房地产市场调控中，有效运用了需求调控与供给调控的双向调控，热点城市与库存压力偏大城市的区域差别化调控，不同城市的限购差异化调控，自住型、改善型与投资型等不同购房者的信贷差异化调控，以及进行保障房、普通商品房、多层次需求商品房等的结构调整与优化，逐渐形成长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
3.4.2 房地产市场调控基本方法
对于房地产市场调控，基本的方法为经济调控、法律调控、行政调控和引导调控。具体来讲，主要调控手段包括税收调控、金融调控、价格调控、政策法律法规调控、计划调控、规划调控、信息舆论调控。
1.税收调控
税收调控指国家通过税率的调整及税种的废立等措施调节房地产收益的初次分配和再分配来影响房地产的相关经济活动。税收调控在发达国家广泛采用，在我国的房地产市场调控中也发挥着重要作用。
为支持居民自住和改善性住房需求，2016年2月17日，财政部、国家税务总局与住建部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，自2016年2月22日起执行①关于契税政策：a.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90m2及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按1.5%的税率征收契税。b.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90m2及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按2%的税率征收契税。②关于营业税政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。③关于实施范围：北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）执行，上述城市以外的其他地区适用通知全部规定。
2.金融调控
金融调控指国家通过信贷限制和利率调整，控制资金在房地产市场的数量和结构来影响房地产的相关经济活动。例如，2003年国家为促进房地产健康持续发展，防范金融风险，采取金融调控措施，中国人民银行下发银发[2003]121号文件，规定“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款”。2016年，为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，央行与银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
3.价格调控
价格调控指国家通过对房地产价格调控来影响房地产的相关经济活动。由于房地产价格在直接影响房地产市场运行的同时，还对整体社会经济和投资环境产生重要影响，所以房地产价格是国家调控房地产市场的主要对象。近年来，国家进一步完善稳定房价工作责任制，认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。要求对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。同时要求继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。
另外，由于政府垄断土地使用权出让市场，所以还可以通过对土地供应的调整来调控房地产价格和房地产市场。国家通过调整土地的供应数量、价格以及相关税费，采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式，以及必要时期的行政手段，可以有效地调控地价、房地产价格和房地产市场。
4.政策法律法规调控
政策法规调控指国家通过对房地产相关的政策法规进行调整来影响房地产的相关经济活动。调控政策一般包括三个方面，一是宏观产业政策，宏观产业政策主要是通过确定国民经济各产业部门协调发展的比例、规模、方向和重点等，可以明确房地产业发展的规模、速度、重点等。二是区域政策，区域政策是根据不同地区房地产业发展的水平及市场特征，制定的鼓励或限制的一系列政策。三是产业内部政策，产业内部政策是根据房地产生产、流通、消费等各环节不同特征制定的一系列相互配套的政策措施。
调控的法律法规一般包括六个方面：
（1）宪法。由全国人民代表大会制定，是国家的根本大法，具有最高的法律效力。《中华人民共和国宪法》规定：“城市的土地属于国家所有。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”等。
（2）法律。由全国人民代表大会及其常务委员会制定，如《城市房地产管理法》《土地管理法》《城乡规划法》等。
（3）行政法规。由国务院制定，如《土地管理法实施条例》《城市房地产开发经营管理条例》《住房公积金管理条例》等。
（4）地方性法规。由省自治区直辖市、较大的市（指省、自治区人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市）、自治州自治县的人民代表大会及其常务委员会根据宪法、地方组织法或民族区域自治法的授权，制定包括房地产问题在内的地方性法规或自治条例、单行条例，其效力不超出本行政区域范围。经济特区所在地的省、市人民代表大会及其常务委员会，依照全国人民代表大会授权，可以制定包括房地产问题在内的法规，在经济特区内实施。
（5）行政规章。分为两类：一是部门规章，由国务院有关部、委等制定，如《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部令第88号发布）、《房地产经纪管理办法》（2011年发布，经修改2016年4月1日起施行）。二是政府规章，或称地方政府规章，是由省、自治区、直辖市和较大的市等的人民政府制定的有关规章。
（6）司法文件。最高人民法院做出了许多司法解释，作为立法的补充和执法的依据，例如《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》（自2016年3月1日起施行）。
5.计划调控
计划调控指国家通过计划制定、实施和调整来影响房地产的相关经济活动。例如，我国的经济适用住房计划。在经济适用住房计划整个实施过程中，加快了我国住房建设，促进了住宅产业发展，满足了大量中低收入家庭住房需求，对市场起到了重要的调控。
一般情况下，调控的计划可分为中长期计划和年度计划。长期计划主要提出房地产发展的战略目标、战略重点、战略步骤、增长速度及内部重要比例关系等；中期计划主要对计划期内发展目标与实现目标的条件进行预测，并提出重要政策措施；年度计划主要根据中长期计划，对第二年度主要目标的实现进行安排设计。
在宏观经济的计划指导和市场运行调控中，土地供应计划的调控具有重要作用。国家在执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。在居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，并且着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。实行有效的土地供应计划的调控，政府需要拥有足够的土地储备（通过土地开发和旧城区改造），并且合理减少用地单位的土地存量。
“限购”在一定程度上可以归于计划调控，其是对各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，制定和执行的限定购买商品住房套数的措施，有利于遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。
发展市场经济，并不排斥计划的指导和调控，科学地运用计划手段有利于市场的良性发展，这在发达国家也是如此，而且发达国家一般都十分重视计划的制定、实施与控制。
6.规划调控
规划调控指国家通过对规划的制定、实施和调整来影响房地产的相关经济活动。调控的规划一般分为四个层次，即国土规划、区域规划、土地利用总体规划和城市规划，随着市场的发展，还包括城乡规划层次。城市规划调控对房地产市场具有直接而具体的影响，表现在用地使用控制（用地性质、用地面积、位置、边界范围等）、建筑控制（建筑容积率、建筑密度、建筑类型、建筑高度等）、环境容量控制（人口密度、绿地率等）、设施配套控制（文化、教育、体育、公共卫生等设施配套要求；道路、停车场配套要求；基础设施配套要求）、形体景观控制（建筑风格、色彩等的限制）等。
2005年，国家为控制房价采取了规划调控手段，并结合了政策调控等手段。国家要求各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。2015年，国家进行房地产市场分类调控、因地施策。要求房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。
7.信息舆论调控
信息舆论调控指国家通过信息引导和舆论导向等来影响房地产的相关经济活动。在现代市场环境下，信息对开发企业进行决策起着至关重要的作用。政府通过定期公告基准地价、房地产交易价格、土地供应计划及相关政策等，可以对房地产市场产生重大影响。我国当前正在建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测，加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，以便能够科学判断房价变动趋势。同时，国家建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。在这个基础上，国家要求各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息，发挥信息调控的作用。
另一方面，舆论对房地产市场也具有相当影响作用。如果舆论导向不当，对房地产市场将产生很大的副作用。我国房地产市场正处在发展的重要时期，应该加强舆论正确引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。
为了使房地产市场健康稳定持续发展，国家在进行各种调控的同时，还在积极采取措施整顿、监管和规范市场，例如健全市场准入制度、推动行业诚信体系建设、规范交易程序及加强产权管理等。