第四章 不动产权利登记
第一节 一般规定
【条文主旨】
本条是关于不动产首次登记的规定。
【立法背景】
在《条例》出台之前，关于不动产权利初次设立时的登记类型有多种，如土地总登记（原《土地登记办法》第21条）、土地初始登记（原《土地登记办法》第25条）和房屋初始登记（原《房屋登记办法》第19条、第20条）、设立登记（原《房屋登记办法》第35条、第44条）等。不同的登记部门对初始登记的理解不一致，在不动产登记实务中并不统一。土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记，其一般伴随着初始地籍调查展开，由政府财政投资进行，具有基础性、普遍性、全面性和公益性。土地初始登记是土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记，其发生在土地总登记之后，具有经常性和分散性。对于房屋登记而言，类似的概念是房屋初始登记和设立登记。合法建造的房屋首次办理的登记称为初始登记，在房屋上设定抵押权、地役权等他物权则称为设立登记。为将上述登记类型进行统一，《条例》将其统一概括为首次登记，内涵上将上述登记类型都包括在内，这也是本次立法关于登记类型称谓上的重要创新。本条对首次登记的规定予以了细化。
【理解适用】
不动产的首次登记，是指不动产权利的第一次登记；也就是说，在不动产上的权利第一次产生时进行的登记，其范围包括了以往不动产登记中的初始登记、设立登记与总登记。申言之，无论是不动产所有权的第一次产生，如合法建造完成的房屋办理所有权的第一次登记，还是在不动产上设立他物权，如以国有建设用地使用权进行抵押，都应当办理的是首次登记。
依据《条例》和《细则》的规定，不动产首次登记适用于以下几种情形：
（1）集体土地所有权的首次登记，即集体土地所有权从未办理登记，权利人向不动产登记机构申请集体土地所有权的第一次登记。
（2）国有建设用地使用权的首次登记，即权利人通过出让、划拨方式取得国有建设用地使用权后，向不动产登记机构申请的国有建设用地使用权的第一次登记。《物权法》第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”因此，国有建设用地使用权的首次登记是权利人取得国有建设用地使用权的生效要件，不办理首次登记，权利人并未从法律上真正取得国有建设用地使用权。
（3）国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，这种首次登记与国有建设用地使用权的首次登记的不同之处在于，第一次登记的不动产权利除了国有建设用地使用权外，还包括其上的房屋所有权。也就是说，取得国有建设用地使用权的人并没有申请国有建设用地使用权的首次登记，而是在土地上依法建造完成房屋后，将两种权利一并申请首次登记。
（4）宅基地使用权的首次登记，是指依法取得宅基地使用权后，权利人申请的宅基地使用权第一次登记。《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”
（5）宅基地使用权及房屋所有权的首次登记，是指权利人依法利用宅基地建造住房及其附属设施后，一并向登记机构申请的宅基地使用权及房屋所有权的首次登记。
（6）集体建设用地使用权的首次登记，是指权利人依法取得集体建设用地使用权后，向不动产登记机构申请的集体建设用地使用权的第一次登记。
（7）集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权首次登记，集体建设用地使用权人取得集体建设用地使用权后，利用该土地兴办企业、建设公共设施、从事公益事业等的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。所谓地上建筑物、构筑物是指乡（镇）、村企业的厂房以及政府机关办公楼、供水设施、供电设施等服务于公益目的的建筑物。
（8）土地承包经营权首次登记，是指承包人通过订立土地承包经营权合同取得了土地承包经营权后，向不动产登记机构申请的土地承包经营权的第一次登记。《物权法》第127条第1款规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”，因此，只要土地承包经营权合同一生效，承包人就取得了土地承包经营权，土地承包经营权首次登记并非是权利人取得土地承包经营权的生效要件，而是对抗要件。
（9）地役权首次登记，是指权利人取得了地役权后，向不动产登记机构申请的地役权第一次登记。《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”因此，地役权首次登记属于地役权设立的对抗要件而非生效要件，即便不办理地役权首次登记，权利人依然可以自地役权合同生效时起取得地役权，但不得对抗善意第三人。
（10）海域使用权首次登记，是指海域使用权申请人的海域使用申请经依法批准后，向不动产登记机构申请的海域使用权第一次登记。《海域使用管理法》第19条规定：“海域使用申请人自领取海域使用权证书之日起，取得海域使用权……”由此可见，海域使用权首次登记是权利人取得海域使用权的生效要件，未经登记的，不能取得海域使用权。
（11）抵押权首次登记，是指抵押人与抵押权人签订不动产抵押合同后，向不动产登记机构申请的设立不动产抵押权的登记。根据《物权法》第187条的规定，以国有建设用地使用权、建筑物和其他土地附着物以及以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权和正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。故此，不动产抵押权的首次登记是不动产抵押权设立的生效要件。
【条文主旨】
本条是关于政府组织的首次登记的规定。
【立法背景】
尽管土地总登记已经包含在不动产首次登记的概念中，但从实践来看，土地总登记在未来我国不动产登记工作中还有很大的适用空间。由于土地总登记具有基础性、普遍性、全面性和公益性，目前在实践中仍广泛开展。如近年来多个中央一号文件以及2013年国土资源部出台的《关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2013〕97号），2014年国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局联合下发的《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）等文件，均要求全面加快推进农村土地确权登记发证工作，实际上就是土地总登记的具体实践。
同时，依申请登记是不动产登记的基本原则之一。除法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外，不动产登记应当依照当事人的申请进行。鉴于首次登记已涵盖了由政府主导的土地总登记类型，无须权利人自行启动登记申请，属于本细则应予明确规定的一种特别情形。为进一步贯彻落实好中央工作部署精神，加快推进集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权登记工作，《细则》在规定首次登记之外，进一步吸收了原《土地登记办法》的立法精神，特别规定了政府组织的首次登记，允许地方政府组织开展上述权利的首次登记，为当前的工作实践提供了合法依据。
【理解适用】
我国立法明确将依申请登记作为基本原则，尤其实践中以城市地区房屋为代表的绝大多数不动产的首次登记也都是依申请登记方式开展的，但考虑到我国广大农村地区的不动产登记基础非常薄弱，如果要求农民申请首次登记，将极大地增加人民群众的负担。故此，本条规定了一种特殊的首次登记，即政府组织的首次登记。依据该条，市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权首次登记。目前，全国集体土地所有权的确权登记工作已基本完成，宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作已开展多年，成效显著。土地承包经营权首次登记暂仍由农业部门组织开展，待过渡期结束后也将一并纳入不动产统一登记。考虑到农村地籍调查和登记基础较弱，首次登记所需的材料并不由农村居民掌握。同时，既然该政府组织的首次登记由政府主导，那么登记所需的权属来源、调查等登记材料，应当由人民政府提供。因此，本条规定，办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。
【条文主旨】
本条是关于不动产变更登记适用情形的规定。
【立法背景】
不动产变更登记是不动产物权发生变更时所作的登记。不动产物权的变更有狭义、广义之分。因此，变更登记也有狭义与广义之别。狭义的变更登记，是指不动产物权的主体不变，仅是物权的内容、客体等发生变化时所为的登记。广义的变更登记既包括狭义的变更登记，也包括转移登记。《物权法》并未规定转移登记，因不动产转让导致的登记行为一并包含在变更登记范围内（如《物权法》第129条、第145条、第155条、第169条），即《物权法》所称变更登记是广义的变更登记。由于物权的转移和物权的变更之间，以及转移登记与变更登记之间存在很大的区别，因此使用广义的变更登记概念，既不利于我国不动产登记类型的清晰与明确，也不利于登记机构进行相应的审查。故此，《条例》及《细则》明确区分转移登记和变更登记，前者仅适用于物权主体发生改变的情形，后者适用于物权客体或物权内容甚至法定事项的变化。
【理解适用】
《条例》第3条明确区分了变更登记与转移登记，此处变更登记是狭义的变更登记。狭义的变更登记适用于以下情形：
（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型、身份证或者或者身份证明号码发生变更的。例如，A房屋的所有权人张三改变姓名为“张四”；再如A公司变更名称为B公司。此种情形下，由于权利主体没有发生变化，应申请变更登记。
（2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的。这种变更主要是不动产自然状况的变更，与权利主体的变动无关，应当申请变更登记。例如，A房屋坐落的B街道更名为C街道；M村集体所有的土地中的一部分因地震而灭失等。
（3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的。所有权是永久存续的，是无期限物权。而存在期限的不动产权利且需要办理不动产登记的主要有：建设用地使用权、土地承包经营权以及海域使用权。
（4）同一权利人分割或者合并不动产的。由于分割和合并不动产是在同一权利人的基础上继续，不发生权利主体的变化，故此也应当办理变更登记。例如，A公司拥有某大厦一层的所有权，现A公司申请将该层分割为十套房屋并分别申请办理登记，此时应当办理的是变更登记，A公司依然是十套房屋的所有权人。
（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的。抵押人与抵押权人可以协商变更抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位等。抵押权担保的范围就是抵押权担保的具体内容，是仅限于主债权，还是包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等，当事人应当明确约定，如果没有约定，则担保的范围包括“主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用”。如《物权法》第173条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”
（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的。最高额抵押权担保的债权范围与一般抵押权担保的债权范围相同，都是指抵押权担保的具体范围。最高债权额是指抵押权人基于最高额抵押权所能够优先受清偿的债权的最高限度数额。存在最高债权额是最高额抵押权不同于一般抵押权之处。在申请最高额抵押权首次登记时，登记簿上必须记载最高债权额，如果未记载，则最高额抵押权并未产生。债权确定期间，也称“决算期”，它是使得最高额抵押权所担保的不特定债权得以特定的日期。债权确定期间并非最高额抵押合同的必备条款，它可由当事人自行约定；如果没有约定或约定不明，则为了避免抵押人因最高额抵押权的持续存在而负担过重，法律上应作相应的限制。
（7）地役权的利用目的、方法等发生变化的。地役权是指，不动产所有人或者使用人为了便利地使用自己的不动产，而通过法律行为设定的或者依法取得的对他人所有或使用的不动产加以使用的权利。在地役权法律关系当中，需要其他不动产提供便利的不动产土地被称为“需役地”，而提供此种便利的不动产称为“供役地”。《物权法》第160条规定：“地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。”所谓合同约定的“利用目的”，是指地役权所满足的需役地的效益。而合同约定的“利用方法”，是指地役权人能够从供役地上的哪一部分，以何种方式行使地役权。
（8）共有性质发生变更的。共有的性质变更是指共有的类型发生改变。在我国法上共有分为两类：按份共有与共同共有。按份共有，是指数人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共同共有，是指数人依据法律规定或者当事人的约定而形成某一共同关系，基于该共同关系共同享有所有权。个别地方实践中，对于共同共有变为按份共有的情况，办理变更登记；而对于按份共有变为共同共有者，办理转移登记。细则立法过程中，对此问题进行了统一明确规定，即无论是按份共有转变为共同共有，还是共同共有变为按份共有，当事人都应当申请变更登记。
（9）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。这是兜底条款的规定。
【条文主旨】
本条是关于不动产转移登记的规定。
【立法背景】
转移登记，是不动产物权在不同的主体之间进行转移时，不动产登记机构依据当事人的申请或有关机关的嘱托而进行的登记。转移登记实际上包含在广义的变更登记中，《物权法》并未规定转移登记，因不动产转让导致的登记行为一并包含在变更登记范围内。但在《条例》及《细则》制定过程中，考虑到两者之间的巨大差异，将转移登记从变更登记中区分出来，更有利于我国不动产登记类型的清晰与明确，也有利于登记机构的进行相应的审查。所以，本条与《细则》第26条单列，分别规定了不动产变更登记和转移登记的情形。
【理解适用】
导致不动产物权转移的法律事实既有法律行为如买卖、互易、赠与、出资等，也有非法律行为如继承、生效的法律文书、政府的征收决定等。本条列举了导致不动产权利转移时，由当事人申请转移登记的十种情形：
（1）买卖、互换、赠与不动产的。买卖合同、互易合同以及赠与合同是最为常见的导致不动产权利转移的三类法律行为，由此导致不动产权利转移时，当事人可以申请转移登记。《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从我国《物权法》的规定来看，以下几类不动产权利的单独转移不以登记为生效要件：其一，土地承包经营权的互换、转让；其二，地役权的转让等情形。
（2）以不动产作价出资（入股）的。依据《公司法》等法律的规定，股东可以以现金、实物和其他财产权利出资、入股。如果股东（自然人或法人）以其拥有房屋、国有建设用地使用权等不动产或不动产权利作价出资（入股）的，则应当办理不动产权利的转移登记。因为以不动产作价出资（入股）就意味着该不动产或不动产权利成为公司的资产，公司的全部资产归属于公司法人所有，如《公司法》第3条第1款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”股东因出资而失去对出资财产的权利，但由此取得的股权。
（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的。法人包括企业法人、机关法人、事业单位法人、社会团体法人。法人或其他组织的合并分为吸收合并与新设合并。以公司法人这一典型的法人组织为例，吸收合并是指一个公司吸收其他公司，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。无论是吸收合并还是新设合并，只有在导致不动产权利发生转移时才需要办理转移登记。公司的分立是指一个公司分成两个以上公司，或者公司因分立而与一个或数个现存公司进行合并的法律行为。单纯的公司分立分为存续分立与解散分立。存续分立是指一个公司分立成为两个以上公司，原公司继续存在。解散分立是指，一个公司分立成两个以上的公司，原公司同时解散。在公司分立中，涉及不动产权利转让的，需要办理不动产转移登记。
（4）不动产分割、合并导致权利发生转移的。同一权利人的不动产分割、合并的，只是不动产自然状况的变化，需要办理的是变更登记。而如果不动产分割、合并涉及权利转移，则需要办理转移登记。同理，在不动产合并涉及权利转移时，也需要办理转移登记。
（5）继承、受遗赠导致权利发生转移的。《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”同时，《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”因此，因继承、受遗赠而取得不动产物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，即便继承人或受遗赠人不办理转移登记，也能取得不动产物权。但是，如果取得不动产物权之人不办理转移登记，则其再次处分该不动产物权时，将因连续登记原则而受到阻碍。
（6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的。在按份共有或共同共有人增加或减少时，涉及不动产权利主体发生了变化，故此需要办理转移登记。而在按份共有中，如果共有人的不动产份额发生了变化，也应当办理转移登记。
（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的。因人民法院、仲裁委员会和生效的法律文书如判决书、裁决书而直接导致不动产物权变化的，该法律文书生效时，不动产物权变动效力就发生，此种不动产物权变动属于非基于法律行为的不动产物权变动，不以登记为生效要件。但是，依据《物权法》第31条以及《条例》和《细则》对连续登记原则的规定，如果取得不动产物权之人不办理转移登记，则其再次处分该不动产物权将受到阻碍。
（8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的。抵押权以担保债权的实现为目的，从属于被担保的主债权，具有从属性。《物权法》第192条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《担保法》第50条也规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保”；其第52条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”抵押权的从属性分为成立上的从属性、内容上的从属性、处分上的从属性以及消灭上的从属性。抵押权在处分上的从属性是指，抵押权需附随于其所担保的债权，才能转让或者成为其他债权的担保，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。因此，单独的不动产抵押权是不能转让的，只能随同其所担保的主债权而一并转让。
（9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的。地役权也具有从属性。地役权的从属性，是指地役权不得与需役地相分离而单独为转让，也不得单独成为其他权利的标的。通常，用益物权如国有建设用地使用权、土地承包经营权等是独立的权利，不从属于其他权利。而地役权作为一种为了需役地的便利而产生的用益物权，与需役地的关系极为密切，由此发生了主从权利的关系，即地役权从属于需役地的所有权或者使用权。当需役地的所有权或者使用权发生转让时，地役权也应随之发生转让。这一点上，地役权与抵押权、质权等担保物权具有某种相似性。《物权法》第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”
（10）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。这是兜底性的规定。
【条文主旨】
本条是关于不动产注销登记的规定。
【立法背景】
《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是不动产注销登记的最直接依据。第150条规定：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”第169条规定：“已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”以上分别规定了建设用地使用权、宅基地使用权、地役权注销登记的情形。应当注意的是，依申请登记是不动产登记的基本原则之一，但注销登记是因不动产物权归于消灭而进行的登记，不动产物权既已消灭，无须再通过登记来保障物权，当事人申请注销登记的积极性大为降低。因此，在满足注销登记的几种情形中，只有权利人放弃不动产权利的，在实务中方可依申请进行，但此种情形很少见。考虑到上述情况，不动产注销登记主要规定的是依嘱托注销登记的情形，如依法收回国有土地、依法征收不动产的，因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭的，等等。个别情况，可能还存在依职权注销登记的情形，《细则》未单独规定依职权注销登记办理的相关规定，但可以参照依职权更正登记相关规定，在依职权注销登记实务办理中必须严格按照法定程序进行，如通知当事人及时办理或者依法公告等。
【理解适用】
注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产灭失时所为的登记。例如，前述《物权法》第150条与第155条的规定。
依据《物权法》《条例》以及《细则》的规定，当出现以下情形之一时，应当办理不动产的注销登记：（1）不动产灭失的；（2）权利人放弃不动产权利的；（3）不动产被依法没收、征收或者收回的；（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（5）法律、行政法规规定的其他情形。
需要注意的是，对于因权利人放弃权利申请注销登记的，涉及主权利和从权利的问题，如果从权利不同意注销，则主权利不能随意注销。例如，房屋所有权之上设立有抵押权，房屋所有权人如果放弃权利，申请办理房屋所有权注销登记，那么可能导致抵押权人的利益受损。此时，未经抵押权人同意，登记机构不应为房屋所有权人办理注销登记。因此，本条规定，如果不动产上已经设立了抵押权、地役权或者已经办理了预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面证明，为抵押权人、地役权人、预告登记权利人等提供保障。