1.3 研究内容与方法

面对地方政府以及大众对商业综合体不合理布局、存在过度开发风险的担忧，本研究的切入点在于从时空分布的视角出发，探索两个关键性问题：首先，商业综合体的空间布局存在什么问题，如何来识别过剩风险；其次，如何对现有布局问题进行调整，提出优化的对策与建议。因此，本研究首先从宏观角度，对案例城市商业的发展进程及现状进行分析，在全面调查收集商业综合体开发状况的基础上，将分别针对综合体的商业设施部分（即包含购物、餐饮、文化娱乐、生活服务等在内的狭义商业部分，以下简称商业设施）和商务写字楼展开专题研究，重点从比较视角探讨现有综合体布局与城市规划、商业规划以及人口分布的匹配程度，指出目前在空间布局上存在的主要问题，并提出规划的思路与对策。具体研究内容包括以下四方面：

（1）商业设施布局理论与分析模型的梳理

在明确界定商业综合体概念、类型的基础上，从商业地理学、城市经济学、区域规划等视角对传统商业设施布局相关理论和模型展开梳理，厘清不同理论和模型的发展历程，明确应用方向和需求，为后续研究奠定基础。

（2）模型应用实证评价研究

基于研究方法的梳理，本书将进一步给出相关模型的评价实例，并探索了新型大数据在传统模型中应用。其中，商业设施部分将展开商圈划分实证研究，对研究区范围内商业综合体的辐射域进行划分，并根据各商业综合体的辐射能力（或服务能力）和规模分布状况，识别案例区商业综合体布局潜在饱和区；对商务写字楼部分将展开市场规模合理性评价，利用相关模型评估量与实际调研状况的比较，分析评价各商务板块写字楼规模布局合理性。

（3）商业综合体布局问题诊断

本书将从时序结构、空间结构、业态结构、匹配分析四个角度诊断布局问题，并分别针对商业设施和商务写字楼展开专题研究：①时序结构，分析商业综合体开发建设时序安排的合理性，包括数量和体量的时序安排；②空间结构，利用GIS手段，基于综合体规模、位置等信息对案例城市商业综合体空间分布格局进行系统分析，主要从空间密度、规模等级分布、中心性等方面出发，科学揭示商业综合体的空间布局特征，在识别开发高密度区域的基础上对局部供求关系展开分析；③业态结构，结合调研成果，重点对密集区的业态同质化状况和竞争态势展开分析；④匹配分析，重点分析商业综合体布局与人口、交通、公共服务等各类社会经济要素和城市规划的匹配状况，识别综合体布局的过饱和区和发展不足区。具体包括：人口匹配状况，结合不同尺度上的人口预测形成对综合体供需匹配状况的基本判断；交通匹配状况，通过识别综合体密集分布区，分析密集区综合体规模与交通等配套的空间匹配状况，尤其是综合体分布与地铁站点、大型公交站点等主要交通结点的匹配分析；规划匹配状况，综合体布局与城市规划的匹配分析主要表现为综合体分布与的城市空间格局、城市公共服务中心体系规划等的匹配程度。

（4）商业综合体布局优化的思路和对策

基于商业综合体布局现存问题，以市场主导、政府协调、分类指导、协调发展为基本原则，综合运用规划导向、交通导向和服务导向等布局模式，根据存量完善配套，增量加强引导的总体思路，分别针对大中型商业设施和商务写字楼现存布局问题提出优化思路和策略，实现布局优化目标。

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