2.1.2 商业综合体的概念界定

现代商业综合体是城市综合体的一种主要类型。所谓“综合体”，《中国百科全书》将其定义为：“由各个使用功能不同的空间组合而成的建筑。一种是单体式，即只有一幢建筑；一种是组群式，有多幢建筑。”国外更多文献将类似的现代综合体建筑称为“HOPSCA”（豪布斯卡），意为Hotel（酒店）、Office（办公写字楼）、Parking（停车场）、Shopping Mall（购物中心）、Convention（会议中心）、Apartment（公寓）的组合。由此可见，综合体建筑的综合性主要表现为功能的混合，以及一体化的设计、建设、运营与管理。按照主导功能的差异，城市建筑综合体一般又可划分为交通综合体、旅游博览综合体、特色产业综合体以及商业综合体等，其中，商业综合体就是指以零售、办公等为主导功能的建筑综合体。根据国务院发展研究中心等机构对2003年以来已建成或在建的100个城市新建筑综合体的研究，从建筑综合体的复合功能或业态来看，65 %的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、零售商业四大基本功能，因此商业综合体也是城市建筑综合体中最为常见的类型（龙固新，2005）。

“商业综合体”作为一种对业态类型或商业经营模式的表述，可以被认为是商业发展历程中业态集聚和综合化的产物，一般采取高度集约化的空间利用方式，通过购物、娱乐、休闲等功能的集聚以满足城市居民的复合需求。现实应用中，商业综合体的概念往往与大型购物中心、百货大楼、商业广场等存在着许多模糊与重叠，缺乏清晰的区分。尤其是伴随着近年来的综合体开发热潮，大量商业地产项目都冠以“商业综合体”之名，进一步导致了概念使用上的混乱。综合国内外相关研究，商业综合体的概念可以界定为：有机组合了购物、办公、餐饮、文化娱乐、生活服务等多种城市商业功能的一个多功能、高效率、复杂而统一的结合体，能够提供一站式的消费体验（董贺轩和卢济威，2009；王桢栋，2010）。与一般的商业设施或商业中心相比，城市商业综合体应具有以下特征：

①功能的复合性。功能的复合性是商业综合体的核心特征，内部各类商业功能相互关联、相互助益、相互依存，并推动各项功能的具体运营和价值实现（董贺轩和卢济威，2009）。一般而言，商业综合体往往需要同时具有三种或三种以上的商业功能，其本质在于通过复合、集聚的手段提高空间效率和空间价值（马宗国，2011）。在实际开发中，除城市商业功能外，许多项目也将居住（如酒店、酒店式公寓等）、游憩（如城市阳台、观景平台等）等非商业功能也纳入商业综合体开发，进一步拓展了综合体的竞争力和城市服务功能。

②建筑形态的紧凑性和统一性。商业综合体可以是一个单体建筑，也可以由多个建筑风格协调、统一的建筑紧密排布构成，且各个建筑之间需要相互联通和影响，以实现各功能空间的连续性与共生性。

③开发及运营管理的整体性。相比于自然形成的传统商业中心街区，商业综合体是一种经过整合的商业设施，通过充分的市场分析，其规划、设计、开发以及运营管理过程都有统一的主体进行着整体性运作（江泓，2009）。统一的开发和管理，不仅促成了其建筑形态的协调，更加有助于其内部各项商业功能间的紧密联系，是城市商业综合体面向市场的内在基础。

④宏大的体量规模。城市商业综合体往往位于区域的核心位置，占地面积和建筑规模都较大，且一般都设有一定规模的停车空间。相比于普通城市商业设施，商业综合体建筑规模应达到2万平方米以上，这也是国内相关研究和报道划分商业综合体的常用标准。在现实开发中，部分大型商业综合体建筑面积甚至可以达到数十万平方米，这也促成了商业综合体的建筑地标性，区域商业设施也能够依托大型商业综合体形成具有一定辐射能力的城市商圈。