3.1.4 墨菲和万斯的CBD理论

伯吉斯的同心圆理论最早提出了中心商务区（CBD）的概念，依托便利的交通条件，CBD被认为是城市吸引力和服务范围最大的区域。一般来说，CBD内社会经济活动以金融、贸易、零售、展览、会议、商务办公、文化娱乐等为主，商业设施和人流高度密集，往往成为城市经济发展以及对外辐射的中枢。早期研究中，由于研究资料的缺失以及重视程度的不足，学者们对CBD的定义仍较为模糊，至1954年美国学者墨菲（Murphy）和万斯（Vance）才根据人口密度、车流量、地价等因素对CBD进行了明确的界定，由此推动了对于城市CBD的系统性研究。

墨菲和万斯认为，地价峰值区（The peak land value intersection）是CBD最为显著的特征，那些白天人口密度最大、就业人数最多、地价最高、车流和人流量最大的地区即为CBD，在此区域的用地被称为中心商务用地（许学强等，2009）。在对美国9个城市土地利用展开细致调查的基础上，墨菲和万斯进一步提出了界定CBD的定量化指标，即中心商务高度指数（Central business height index, CBHI）和中心商务强度指数（Central business intensity index, CBII），计算公式如下：

根据计算结果，两位学者将CBHI＞1, CBII＞50%的区域界定为城市CBD。戴维斯（Davis）在墨菲和万斯研究的基础上对CBD展开了细分，提出了“硬核（Hardcore）”的概念，即CBHI ＞4, CBII ＞80%的区域，其余区域则为“核缘（Corefringe）”。该学者试图通过提高划分标准，将电影院、旅店、出版业以及政府机关等用地排除在硬核之外，从而识别真正的核心地区。

1955年，墨菲、万斯与爱泼斯坦（Epstein）合作，进一步探讨了CBD内部空间结构以及商业活动布局。研究认为，CBD内部由于交通等条件的不同，同样也存在地价的差异，这是造成区域内商业活动分化的根本原因。基于对多个城市CBD商业活动布局的调查分析，墨菲等将CBD进行了圈层式的划分：第一圈层为零售业集中区，以大型百货商场和高档购物商店为主，它们将围绕着地价峰值区分布；第二圈层式零售服务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集中区；第三圈层以办公机构为主，旅馆也多见；第四圈层以商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、超级商场等需要大面积土地的商业活动（许学强等，2009）。当然，圈层式的布局是一种概念化的空间结构，有助于我们理解CBD内部商业活动的区位偏好，但对于城市空间异质性仍然考虑不足，现实分析除地价峰值区外，还需要考虑到交通线路、绿化、地形等要素的影响。