专题九

在双务合同中,一方以对方未履行相应义务为由不履行合同,该抗辩构成对其合同相应权利诉讼时效的中断

——厦门福康经济发展有限公司诉龙海市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案

【裁判观点】

诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。通常而言,诉讼时效的中断需要当事人一方提出明确主张,此时诉讼时效期间重新计算。在双务合同中,如果一方当事人以对方未履行相应义务为由而不履行合同相关义务,虽然其未直接主张相应权利,但通过不履行其合同义务的方式进行抗辩,实际是对其权利的消极主张,亦构成其主张权利的事实,该权利诉讼时效期间应当中断。如果该抗辩是一个持续的过程,应视为诉讼时效持续中断。

中华人民共和国最高人民法院民事判决书

案号(2017)最高法民终888号

上诉人(一审原告、反诉被告):厦门福康经济发展有限公司,住所地福建省厦门市思明区湖滨西路9号亿力大厦A座10层B单元。

法定代表人:梁林伟,该公司董事长。

委托诉讼代理人:何锐,福建天衡联合律师事务所律师。

委托诉讼代理人:吕良怡,福建天衡联合律师事务所律师。

上诉人(一审被告、反诉原告):龙海市国土资源局,住所地福建省龙海市石码镇工农路61号。

法定代表人:高力嘉,该局局长。

委托诉讼代理人:陈朝晖,福建弘信律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈翀,福建弘信律师事务所律师。

上诉人厦门福康经济发展有限公司(以下简称福康公司)与上诉人龙海市国土资源局(以下简称龙海国土局)建设用地使用权出让合同纠纷一案,均不服福建省高级人民法院(2016)闽民初110号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人福康公司委托诉讼代理人何锐、吕良怡、上诉人龙海国土局委托诉讼代理人陈朝晖、陈翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

福康公司上诉请求:一、撤销原审判决第二项,改判龙海国土局向福康公司交付2006F15、2006F16地块净地;二、撤销原判决第三项,改判龙海国土局向福康公司支付违约金(以上诉人支付的土地出让金2.14亿元为基数,自2014年1月17日起按日万分之五标准计算至实际交付地块之日止);三、维持原审判决第一项、第四项;四、本案一审、二审案件受理费全部由龙海国土局负担。事实和理由:

一、福康公司要求龙海国土局交付案涉土地净地的诉求符合我国法律规定,依法应当得到支持。龙海国土局作为经国家授权行使土地出让职能的主体,其既须依约、更须依法将案涉土地交付给福康公司。尽管在《出让须知》中规定了土地以“现状”出让,但《中华人民共和国合同法》第一百四十八条、第一百五十条对买卖合同项下的标的物的交付标准还作出了默示性的规定,即龙海国土局向福康公司交付土地时,还须承担默示担保义务,确保所交付的土地符合《出让合同》的合同目的——即土地符合开发建设之必要条件。福康公司在原审诉求中,要求龙海国土局在拆除出让土地上电线杆及供电线路、迁移坟墓后交付净地,系因该等事项只能由政府及其职权部门以其自身名义动用公权力方能得以实施,而非福康公司自身可以实现。在龙海国土局完成上述事项之前,案涉土地仍然无法符合最基本的开发建设条件,福康公司即便取得了案涉土地,亦无法实际动工开发建设,原审判决的相应判项客观上将无法实际履行。福康公司在庭审中曾多次表示,为表示尊重当初“现状交付”的约定,福康公司愿意承担龙海国土局将案涉宗地由现状整理为“净地”、并将必要的市政配套设施接引至宗地红线边界所需的全部费用。龙海国土局作为政府授权的土地出让部门,有关土地整理事项属于其行政职责,福康公司无法替代。

二、福康公司要求龙海国土局承担逾期交地违约责任的诉讼请求合法合理,原审判决适用法律错误,应依法予以改判。2014年1月16日,福康公司已付清全部土地出让金,在此情况下,龙海国土局应当履行交付土地义务,其不履行交付土地义务的行为已经构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,福康公司有权要求龙海国土局承担违约责任,具体的承担方式就包括了赔偿损失。在将全部土地出让金支付给龙海国土局之后,直至龙海国土局交付可供开发建设的宗地之前,福康公司的资金占用费损失客观存在,这一点无需举证证明。福康公司于原审提出的要求龙海国土局支付违约金的诉求,实际上即是要求龙海国土局按照赔偿损失的方式承担法定违约责任。原审判决仅仅以双方之间没有约定违约金、福康公司又未举证证明损失为由驳回福康公司这一请求,显属法律适用错误。至于违约金的计算标准,依据合同权利义务对等及公平原则,福康公司认为参照适用双方之间关于逾期付款违约责任的约定标准并无不当。

龙海国土局上诉请求:请求撤销原审判决第四项,改判支持龙海国土局一审的反诉请求。事实和理由:

一、逾期付款滞纳金(违约金)属于土地出让收入,应当全部上缴国库,属于未授权龙海国土局经营、管理的国家财产,龙海国土局无权处置,依法不受诉讼时效限制。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定“土地出让收入由财政部门负责征收管理,可由国土资源管理部门负责具体征收。国土资源管理部门和财政部门应当督促土地使用者严格履行土地出让合同,确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。”根据上述规定,包括逾期付款滞纳金(违约金)在内的土地出让收入必须全部缴入国库,属于国家财产。龙海国土局作为国土资源的行政管理部门,出让国有土地使用权应当经过地方人民政府的批准,龙海国土局只是负责国有土地出让收入的代为催收,国有土地出让收入并非缴入龙海国土局账户,而是缴入财政部门的账户后转入国库,该款龙海国土局无法使用,并无经营、管理权,更无处置权。因此,包括逾期付款滞纳金(违约金)在内的土地出让收入属于未授权土地资源管理部门经营、管理的国家财产。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百七十条“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的,不受诉讼时效期间的限制”的规定,土地出让收入不受诉讼时效的限制,因此,龙海国土局请求福康公司支付因逾期支付土地出让金产生的违约金17756.75万元于法有据,应当得到支持。

二、本案的逾期付款违约金不适用诉讼时效。即使适用诉讼时效制度,本案合同尚未履行完毕,诉讼时效尚未起算,因此本案逾期付款违约金也没有超出诉讼时效。本案双方的建设用地使用权合同关系已经建立,但双方尚需签订书面合同,尚需交地,福康公司尚需办理权属登记。因此,双方合同权利义务尚在履行中,不存在诉讼时效起算日的问题。

三、缴清逾期付款违约金也是福康公司获得完整土地使用权的前提条件。根据财综[2006]68号《国有土地使用权出让收支管理办法的通知》第九条规定,“市、县国土资源管理部门和财政部门应当督促国有土地使用权受让人严格履行国有土地出让合同,确保将应缴国库的土地出让收入及时足额缴入地方国库。对未按照缴款通知书规定及时足额缴纳土地出让收入,并提供有效缴款凭证的,国土资源管理部门不予核发国有土地使用证。”因此,不缴清逾期付款违约金,依法也无法核发土地使用权证给福康公司,缴清逾期付款违约金也是福康公司今后获得完整土地使用权的前提。

福康公司向一审法院起诉请求:1.判令龙海国土局立即与福康公司签订2006F15、2006F16地块国有土地使用权出让合同;2.判令龙海国土局立即向福康公司交付2006F15、2006F16地块净地;3.判令龙海国土局向福康公司支付逾期交付土地的违约金(以福康公司支付的土地出让金2.14亿元为基数,自2014年1月17日起按日万分之五标准计算至实际交付地块之日止,暂计至2016年9月22日为1.04753亿元);4.由龙海国土局承担本案诉讼费用。龙海国土局提起反诉请求:要求福康公司支付滞纳金(违约金)计1.775675亿元。

一审法院认定事实:(一)2006年11月23日龙海国土局向龙海市人民政府出具龙国土资[2006]333号《关于城市建设储备的用地(原龙海市海门岛娱乐城有限公司用地)国有土地使用权挂牌出让方案的请示》函件,拟定对城市建设储备的用地(原龙海市海门岛娱乐城有限公司用地)商住项目A、B两地块(2006F15和2006F16两宗地)国有土地使用权实行公开挂牌出让,并提出相关出让方案。2006年11月29日龙海市人民政府向龙海国土局作出龙政综[2006]380号《关于龙海市三宗地国有土地使用权公开出让方案的通知》,同意包括2006F15和2006F16两宗地在内的三地块公开出让。

(二)2006年11月29日龙海国土局发布的《出让文件》,包括龙海国土局的龙国土资[2006]343号《国有土地使用权公开出让公告》及《出让须知》,挂牌出让地块位置示意图、挂牌出让地块宗地图,《国有土地使用权出让合同》及其补充协议、竞买申请书、竞买资格确认书、成交确认书的示范文本等文件。其中《出让须知》的主要内容为,经龙海市人民政府批准,龙海国土局决定以挂牌方式出让2006F15、2006F16两宗商住用地的国有土地使用权,分别是2006F15宗地用地面积102.46亩,2006F16宗地用地面积78.87亩,挂牌出让人为龙海国土局,具体组织实施由龙海市土地收购储备中心承办;参加竞买者应于2006年12月19日17时前支付2006F15、2006F16两宗地块竞买保证金分别500万元、400万元。《出让须知》的第四条出让条件为“(一)本次挂牌的两宗地以现状出让,地上、地下附着物(包括管线)由竞得者自行拆除、迁移,周边各种配套以现状为主。(二)挂牌地块规划区域内的市政公共设施项目由竞得者按规划要求自费配套完善。”第九条挂牌程序(六)为“竞得人应自《成交确认书》签订之日起:①3个工作日内一次性支付成交额5%佣金;②在30日内签订《国有土地使用权出让合同》;③在2007年元月30日前缴纳全部成交价款,依法办理土地登记。”第十一条注意事项(一)为“申请人须全面阅读有关挂牌文件,如有疑问可以在挂牌活动开始日以前用书面或口头方式向我局咨询。申请人可到现场踏勘挂牌出让地块。申请一经受理确认后,即视为竞买人对挂牌文件及地块现状无异议并全部接受,并对有关承诺承担法律责任。”第十二条违约责任条款为“竞得人应在约定时限内支付全部成交价款和佣金。如果竞得人不能按时全部支付,从期满次日起每日按欠缴款额的万分之五加收滞纳金,滞纳超过60天仍未全部支付的,以及竞得人不在约定的时间内签订《国有土地使用权出让合同》,均被视为违约,挂牌人有权取消竞得人的竞得,没收定金,竞得人必须赔偿出让国有土地使用权挂牌出让所支出的全部费用,并承担由此造成的相应损失。”

(三)2006年12月15日及16日福康公司先后向龙海国土局递交《竞买申请书》,分别申请参与2006F16和2006F15地块竞买,并于12月18日支付该两地块400万元和500万元计900万元竞买保证金。

(四)2007年1月5日竞得人福康公司与挂牌人龙海国土局签订《成交确认书》两份,分别记载福康公司以9800万元和1.16亿元竞得2006F15、2006F16地块国有土地使用权。两份《成交确认书》均记载,竞得人交纳的竞买保证金,自动转作受让地块的定金。竞得人应在挂牌现场与挂牌人签订《成交确认书》,并自《成交确认书》签订之日起:①3个工作日内一次性支付成交额5%佣金;②在30日内持《成交确认书》到龙海国土局签订《国有土地使用权出让合同》;③在2007年1月30日前付清全部出让金及履行建设和规划要求的保证金,依法办理土地登记。不按期支付出让金、规划建设保证金和佣金,或不按期签订出让合同,视为放弃竞得资格,并应承担相应法律责任。同年1月8日福康公司支付佣金1070万元。

(五)2009年7月16日龙海国土局向福康公司出具《通知》函,主要内容为,2007年1月5日福康公司分别以9800万元和1.16亿元竞得2006F15、2006F16地块国有土地使用权,并当场与龙海国土局签订《成交确认书》,因福康公司不签订土地出让合同,至今不支付土地出让金,根据《出让须知》第十二条及《成交确认书》约定,已构成违约。对于福康公司违约行为,龙海国土局已多次通知要求履行,但其以种种理由再三推托,现再次通知,请在2009年7月31日前与龙海国土局签订土地出让合同,并支付拖欠的土地出让金1.55亿元及滞纳金,否则龙海国土局将采用法律手段追究违约责任。

(六)2009年7月23日福康公司向龙海国土局出具《关于龙海市国土资源局2009.7.16的复函》,福康公司在该函件中述及,讼争两宗地块上有正在使用的电线杆、以及为数不少的有主坟墓没有拆除、迁移,涉及到其他单位或个人对两宗土地提出土地权属主张的可能,引发权属纷争,导致土地权属不清晰,是未签订土地出让合同的主要原因。而且,土地上的电线杆、坟墓的拆迁难以处置,需公权力的介入。因此,在有关电线杆、坟墓权属及拆迁问题没有解决前,两宗地块不具备开发建设条件。福康公司已多次要求龙海国土局对电线杆、坟墓权属进行清理及拆迁问题,与土地出让合同签订、出让金支付及开发期间确定等事宜进行综合考虑,但至今没有得到答复。现再次要求,先行处理电线杆、坟墓权属清理及其拆迁问题,为两宗土地顺利开发奠定基础。

(七)2012年6月13日龙海国土局向福康公司出具《催缴函》两份,主要内容为,分别要求于2012年6月13日前签订2006F15、2006F16地块出让合同,以及付清尚欠出让金及滞纳金,其中2006F15地块出让金尚欠4300万元,2006F16地块出让金尚欠1.12亿元,共欠1.55亿元。同年7月2日福康公司向龙海国土局出具《关于龙海市国土资源局的复函》,确认收到两份《催缴函》及尚有1.55亿元出让金未支付,函中述及其支付部分款项后发现两宗地块仍有正在使用的电线杆及坟墓没有拆除、迁移,土地权属不清晰,不具备开发条件,因此未与龙海国土局签订土地出让合同。另述及福康公司在海门岛有两个项目,除本案两宗地块项目外,还有为政府代建的游艇码头及附属设施项目,所有费用由福康公司垫付,加上本案两宗地块项目,已投入巨额资金,由于宏观调控对项目开发影响,造成福康公司资金周转困难,请求给予一段时间筹措资金。本着对项目尽快实施开发的原则,承诺在2012年9月30日前支付土地出让金5500万元,同时与龙海国土局签订土地出让合同,并要求龙海国土局在收到5500万元后,立即协调处理如下事宜,一是负责拆迁土地上的电线杆及坟墓,完成地上物清理工作后将地块交付给福康公司。二是完善地块周边水、电、道路等,为项目开发提供基础设施配套。在龙海国土局拆迁工作完成及基础配套设施完善后,福康公司愿意在2013年6月30日前付清剩余1亿元土地出让金。

(八)福康公司向龙海国土局支付讼争两地块出让金情况为,2007年1月31日支付5000万元,通过海富达公司于2012年10月30日支付5500万元,于2013年7月5日及2014年1月16日各支付5000万元,以上四笔出让金计2.05亿元,加上2006年12月18日支付的两地块竞买保证金900万元抵作出让金,共计2.14亿元土地出让金,福康公司已付清。

(九)福康公司还提交经厦门市鹭江公证处《公证书》,内容记载福康公司申请对讼争两地块现场保全证据,2016年8月18日厦门市鹭江公证处派员赴现场,在福康公司委托代理人引导下,对两地块周边环境、地块上建筑、树木、墓碑、电线杆等现状进行察看,并拍摄照片59张,打印其中48张,并使用摄像机拍摄视频,对照片和视频分别刻录了光盘。照片及视频中有关讼争地块现状,龙海国土局无异议。

一审法院认为:龙海国土局经政府同意组织挂牌出让讼争2006F15、2006F16两宗地块国有土地使用权,发布两地块《出让文件》,明确地块的《出让须知》、位置示意图及有关出让合同示范文本等文件,是对出让人与未来受让人就竞标后所要签订的国有土地使用权出让合同的内容说明,属于要约邀请;福康公司参加竞买及支付竞买保证金,系提出订立国有土地使用权出让合同的要约;龙海国土局接受福康公司竞得系承诺,双方于2007年1月5日签订《成交确认书》时承诺生效。虽双方尚未签订土地使用权出让的文本合同,因福康公司已经支付了全部土地出让价款,诉讼中双方对出让合同已成立的事实亦无异议,故可以认定本案国有土地使用权出让合同关系已经成立生效。

关于福康公司的本诉诉求问题。由于本案出让合同关系已经成立生效,现双方尚未签订出让合同,双方应当根据《出让须知》等出让文件及《成交确认书》的约定履行义务。国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。本案讼争地块挂牌出让经政府同意,当事人通过要约承诺自愿建立土地使用权出让合同关系,意思表示明确具体,内容亦无违反法律、行政法规禁止性规定。因此,订立出让合同是双方应有的权利和义务。诉讼中,双方对此亦无异议,福康公司请求龙海国土局签订本案出让合同的请求,依法有据,应予支持。

《出让须知》第四条约定出让条件为:(一)本次挂牌的两宗地以现状出让,地上、地下附着物(包括管线)由竞得者自行拆除、迁移,周边各种配套以现状为主;(二)挂牌地块规划区域内的市政公共设施项目由竞得者按规划要求自费配套完善。从该约定内容看,两地块系现状出让,竞得者福康公司负有自行拆除、迁移地上物义务,并按规划要求完成市政公共配套设施。福康公司请求龙海国土局拆除出让地上电线杆及供电线路、迁移坟墓后交付净地,缺乏事实依据,不予支持。鉴于诉讼中双方均未提出解除合同诉求,福康公司已付清全部出让金,本案合同可以继续履行,为减少当事人讼累,再行要求当事人对出让地现状交付另行解决亦无必要,故本案判决龙海国土局应当向福康公司按现状交付本案出让两地块。

本案《出让须知》及《成交确认书》约定,福康公司应于2007年1月30日前付清全部出让金等款项,但未约定龙海国土局交付土地的具体期限,后双方也未通过签订出让合同对交付土地期限进行约定,故无法认定福康公司支付出让金与龙海国土局交付土地存在先后之分,龙海国土局主张福康公司履行义务在先,依据不足。本案出让合同系双务合同,福康公司支付出让金,龙海国土局交付土地,双方互负债务。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”2014年1月16日福康公司已付清全部土地出让金,在此情况下,龙海国土局应当履行交付土地义务,但其以福康公司未付清逾期支付出让金的违约金为由不履行交付土地义务,构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,该法第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”从以上规定看,合同违约一方应当向对方承担因违约造成的损失赔偿责任,合同当事人对违约损失赔偿可通过约定违约金或损失赔偿额确定,无约定的按违约造成的损失确定。本案中,《出让须知》仅约定竞得人未在约定期限内支付全部土地出让金和佣金,应从期满次日起每日按欠缴款额的万分之五支付违约金,未对龙海国土局逾期交付土地的违约金或损失计算标准作出约定,依法应当按照违约造成的损失确定。福康公司请求龙海国土局参照《出让文件》有关逾期支付出让金的违约金标准日万分之五计算逾期交付土地的违约金,缺乏事实依据,不予采纳。诉讼中,双方无法就逾期交付土地造成的损失协商一致,福康公司对此亦未能举证加以证明,依法应承担举证不能的法律后果,故对福康公司请求龙海国土局承担逾期交付土地的违约金,不予支持。

关于龙海国土局的反诉诉求问题。《出让须知》及《成交确认书》均约定,福康公司应于2007年1月30日前付清全部出让金2.14亿元。福康公司于2006年12月18日支付两地块竞买保证金计900万元可抵作出让金,该部分出让金支付时间未超过约定期限,除此之外,其余出让金的支付时间与金额为,其于2007年1月31日支付5000万元,通过海富达公司2012年10月30日支付5500万元,2013年7月5日及2014年1月16日各支付5000万元,以上四笔出让金计2.05亿元均未在约定的2007年1月30日前支付,构成逾期付款的违约行为,依《出让须知》有关“从期满次日起每日按欠缴款额的万分之五加收滞纳金”的约定,应按逾期款项的日万分之五向龙海国土局支付逾期付款的违约金。龙海国土局依约负有按现状交付出让土地的义务,福康公司以地块存在电线杆、坟墓等未拆除迁移,龙海国土局未能交付净地为由,抗辩有权拒绝、暂缓支付出让金,不予采纳。对于福康公司承担逾期支付出让金的违约金应否适用诉讼时效问题,《最高人民法院关于适用若干问题的意见(试行)》第一百七十条规定:“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的,不受诉讼时效期间的限制”,该规定系对公民、法人无权管理和处分的国家财产保护不适用诉讼时效。本案中,龙海国土局依政府授权组织出让讼争地块,成为土地出让合同一方当事人,其请求出让合同相对方福康公司按约承担逾期支付出让金的违约金,与上述法律规定的国家财产保护情形不一,应当适用诉讼时效相关法律规定进行审查。其诉讼时效期间依《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定为二年,自福康公司逾期支付四笔出让金的次日起算,相应诉讼时效期间的届满时间为,2007年1月31日支付的5000万元为2009年1月31日,通过海富达公司2012年10月30日支付的5500万元为2014年10月30日,2013年7月5日及2014年1月16日各支付的5000万元为2015年7月5日及2016年1月16日。龙海国土局于2016年12月5日提起本案反诉,请求福康公司支付该四笔逾期付款的违约金,均已超过法定诉讼时效期间,因诉讼中福康公司对此提出了抗辩,故对龙海国土局的逾期付款违约金诉讼请求,不予支持。

综上,本案建设用地使用权出让合同成立并生效,福康公司请求龙海国土局签订书面土地出让合同,应予支持;龙海国土局可按现状及时交付出让地块;福康公司请求龙海国土局支付逾期交地违约金缺乏事实依据,应予驳回;龙海国土局请求福康公司支付逾期付款违约金因超过诉讼时效,也应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条之规定,判决:一、龙海市国土资源局应于本判决生效之日起十日内与厦门福康经济发展有限公司签订本案国有土地使用权出让文本合同;二、龙海市国土资源局应于本判决生效之日起三十日内向厦门福康经济发展有限公司按现状交付2006F15、2006F16地块;三、驳回厦门福康经济发展有限公司的其他诉讼请求;四、驳回龙海市国土资源局的反诉请求。本案本诉案件受理费1635565元,减半收取为817782.5元,由厦门福康经济发展有限公司负担;反诉受理费929637.5元,减半收取为464819元,由龙海市国土资源局负担。

二审中,当事人没有提交新证据。二审庭审中,龙海国土局对原审法院查明事实中福康公司付款的时间提出异议,对此本院认定如下:福康公司于2007年1月31日支付5000万元,通过海富达公司于2012年9月17日支付5500万元,于2013年5月13日及2014年1月16日各支付5000万元,以上四笔出让金计2.05亿元,加上2006年12月18日支付的两地块竞买保证金900万元抵作出让金,共计2.14亿元土地出让金。另,福康公司在二审庭审中同意龙海国土局按现状交付诉争土地。

本院认为,本案争议的主要问题是:一、龙海国土局应当按净地还是按现状将案涉土地交付给福康公司;二、龙海国土局是否应当支付迟延交付案涉土地的违约金;三、福康公司是否应当支付逾期付款滞纳金。具体分述如下:

一、关于龙海国土局应当按净地还是按现状将案涉土地交付给福康公司的问题

2006年11月29日,龙海国土局发布《出让文件》《出让须知》及其他相应文件,挂牌出让2006F15、2006F16诉争两宗商住用地,符合国有土地使用权出让的法律规定。福康公司于2007年1月5日竞拍得到上述案涉土地,并与龙海国土局签订《成交确认书》两份,双方虽然未签订国有土地使用权出让合同,但福康公司竞拍案涉土地符合法律规定,《成交确认书》对案涉土地国有土地使用权的出让基本内容进行了确认,系双方真实意思表示,原审判决认定本案国有土地使用权出让合同关系成立生效正确。福康公司通过竞拍取得案涉土地使用权,并认可《出让文件》及《出让须知》等文件,应当按照文件中规定的内容履行合同,龙海国土局按文件规定系按现状交付案涉土地,福康公司无权要求龙海国土局按净地交付。《出让须知》第四条规定:“出让条件:(一)本次挂牌的两宗地以现状出让,地上、地下附着物(包括管线)由竞得者自行拆除、迁移,周边各种配套以现状为主。(二)挂牌地块规划区域内的市政公共设施项目由竞得者按规划要求自费配套完善。”由此可见,本案案涉土地系以现状交付,由竞得者自行拆除、迁移地上、地下附着物,福康公司竞得土地后,应当自行拆除、迁移地上、地下附着物。福康公司作为竞拍人,应当提前查看案涉土地的现状并评估其风险,在竞得土地后应自行承担相应责任。另,福康公司亦当庭确认龙海国土局可按现状交付诉争土地。因此,根据龙海国土局公布的相应文件内容、福康公司对此确认以及同意现状交付的事实,原审法院直接判决龙海国土局按现状交付案涉土地,符合双方约定,亦为节约司法资源之所需,本院予以确认。

二、关于龙海国土局是否应当支付迟延交付案涉土地违约金的问题

本院认为,龙海国土局未向福康公司交付案涉土地并不构成违约,不需向福康公司支付迟延交付违约金。理由如下:

(一)按照龙海国土局与福康公司的约定,双方并未确定龙海国土局交付案涉土地的时间,故龙海国土局并没有违反双方约定。福康公司与龙海国土局签订《成交确认书》后,并未及时签订国有土地使用权出让合同,双方对于龙海国土局交付案涉土地的时间并没有约定,龙海国土局未交付案涉土地并不直接违反双方约定。因此,龙海国土局并未明确交付案涉土地的期限,福康公司主张龙海国土局因未及时交付案涉土地构成违约并无合同依据。

(二)福康公司未按双方约定及时支付土地出让款,龙海国土局有权不交付案涉土地。根据《出让须知》及《成交确认书》约定,福康公司应于2007年1月30日前付清全部出让金等款项,但对于龙海国土局交付地块的时间并未约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”本案国有土地使用权出让合同系双务合同,在福康公司没有按约定履行其付款义务时,龙海国土局有权不交付案涉土地,故在福康公司交付全部款项前,龙海国土局未交付土地并不构成违约。

(三)福康公司交付全部土地出让款项后,龙海国土局以福康公司应支付延期付款违约金为由拒绝交付案涉土地,系对合同履行的正当抗辩,并不构成违约。根据《出让须知》第十二条规定:“竞得人应在约定时限内支付全部成交价款和佣金。如果竞得人不能按时全部支付,从期满次日起每日按欠缴款额的万分之五加收滞纳金,滞纳超过60天仍未全部支付的,以及竞得人不在约定的时间内签订《国有土地使用权出让合同》,均被视为违约,挂牌人有权取消竞得人的竞得,没收定金,竞得人必须赔偿出让国有土地使用权挂牌出让所支出的全部费用,并承担由此造成的相应损失。”按照约定,福康公司应于2007年1月30日前付清全部款项,但实际上福康公司于2014年1月16日才全部付清款项,远超过付款日期。因此,根据《出让须知》关于违约责任的约定,福康公司应向龙海国土局支付相应滞纳金。在福康公司未向龙海国土局支付滞纳金的情况下,福康公司履行合同义务并不符合约定,龙海国土局有权提出抗辩主张,故其未向福康公司交付案涉土地并不构成违约。原审法院认为双方系同时履行的双务合同,故龙海国土局应当在福康公司交清土地出让款时交付土地,系认定事实错误,应予纠正。根据《成交确认书》,福康公司除应当按照交纳土地出让金外,还应当支付延期付款滞纳金,这部分款项是作为国有土地出让时必须付清的款项。因此,在福康公司未按双方约定交付相应滞纳金时,龙海国土局拒绝交付土地,并不构成违约。

综上所述,龙海国土局未向福康公司交付案涉土地,系对合同履行的正当抗辩,并不构成违约,福康公司主张龙海国土局应当承担未交付案涉土地的违约赔偿责任,于法无据,本院不予支持。原审判决对于龙海国土局违约之认定系适用法律错误,应予改正,但原审判决未支持福康公司要求龙海国土局支付迟延交付地块违约金诉讼请求的结果正确,本院予以维持。

三、关于福康公司是否应当支付逾期付款滞纳金的问题

本案中,龙海国土局主张福康公司未按《出让须知》及《成交确认书》中约定的时间支付土地出让款,应当按照双方约定支付滞纳金。本院认为,龙海国土局在函件中要求福康公司支付延期付款滞纳金,并以此为由拒绝与福康公司签订国有土地出让合同,且未向福康公司交付案涉土地,系在事实上要求福康公司支付延期付款滞纳金,构成诉讼时效中断,故龙海国土局要求福康公司支付滞纳金并未超过诉讼时效,原审法院认定龙海国土局该项诉讼请求超过诉讼时效错误,本院予以改正。具体理由如下:

(一)龙海国土局要求福康公司支付延期付款滞纳金符合双方约定。《出让须知》第十二条违约责任中约定:“竞得人应在约定时限内支付全部成交价款和佣金。如果竞得人不能按时全部支付的,从期满次日起每日按欠缴款额的万分之五加收滞纳金,滞纳超过60天仍未全部支付的,以及竞得人不在约定的时间内签订《国有土地使用权出让合同》,均被视为违约,挂牌人有权取消竞得人的竞得资格,没收定金,竞得人必须赔偿出让国有土地使用权挂牌出让所支出的全部费用,并承担由此造成的相应损失。”按照上述约定,福康公司在签订《成交确认书》后,未按照约定准时支付土地出让款,按照双方约定应当支付滞纳金。

(二)龙海国土局要求福康公司支付延期付款滞纳金符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”福康公司未按照双方约定支付土地出让金,未按约定履行合同义务,应当承担违约责任。福康公司认可在《出让须知》中约定的违约损失计算方法,故龙海国土局的该项诉讼请求于法有据,本院予以支持。

(三)龙海国土局要求福康公司支付延期付款滞纳金,福康公司以该请求超过诉讼时效为由进行抗辩没有法律依据。根据查明的事实,2007年1月5日,福康公司与龙海国土局签订《成交确认书》,福康公司应于2007年1月30日前付清全部土地出让金,但福康公司直至2014年1月16日才付清该款项。在此期间, 2009年7月16日龙海国土局向福康公司出具《通知》,要求其在2009年7月31日前与龙海国土局签订土地出让合同,并付清拖欠的土地出让金及滞纳金。2012年6月13日,龙海国土局再次向福康公司出具《催缴函》,要求福康公司付清尚欠出让金并滞纳金。此后,福康公司于2014年1月16日付清全部土地出让金,但仍未交纳任何滞纳金。福康公司付清土地出让金后,双方确未进一步签订土地出让合同,对此双方虽未提交证据证明系何原因未签订土地出让合同,但结合以上龙海国土局一直以来催收土地出让金并同时要求支付滞纳金的事实,再结合龙海国土局一直未与福康公司签订土地出让合同且并未向其交付案涉土地之事实,并至本案诉讼时龙海国土局提起反诉要求福康公司支付延期付款滞纳金,足可看出龙海国土局一以贯之要求福康公司支付滞纳金的抗辩与主张。因此,龙海国土局拒绝签订土地出让合同及交付案涉土地,既是对福康公司要求交付土地的抗辩,更是以此行为表明不放弃对福康公司支付滞纳金的主张。原审法院认定龙海国土局并未向福康公司主张支付滞纳金,与本案事实显然不符,亦不合常理。故龙海国土局一直以福康公司未支付延期付款滞纳金为由拒绝与福康公司签订土地出让合同并拒交土地的事实,符合《中华人民共和国民法通则》中关于诉讼时效中断的规定,龙海国土局本案中要求福康公司支付滞纳金的主张并未超过诉讼时效,原审判决认定龙海国土局该主张超过诉讼时效,于法无据,应予纠正。

(四)龙海国土局主张福康公司按《出让须知》支付延期付款滞纳金,符合双方约定,亦不违反公平原则,应当予以支持。首先,关于延期付款滞纳金的计算标准及具体金额,《出让须知》对福康公司违约应当承担的责任具有明确约定,福康公司对此应有预期且未提出异议,双方应按约定履行。《出让须知》中明确约定如果竞得人不能按时全部支付的,从期满次日起每日按欠缴款额的万分之五加收滞纳金,因此,福康公司未按约定支付全部款项,应当按照该条约定支付相应的滞纳金。龙海国土局按其收到款项的日期计算福康公司延期付款滞纳金,本院不持异议,但龙海国土局主张2013年5月14日收到5000万元与福康公司提交的付款凭证不符,龙海国土局亦未提交证据证明其于5月14日才收到,因此,应按照2013年5月13日收到款项计算。对此,根据本院查明及双方认可的事实,福康公司应交纳的延期付款滞纳金为1.775425亿元。其次,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”福康公司虽在庭审中要求降低违约金,但其并未举证证明该违约金明显高于龙海国土局的损失,故对于福康公司要求降低违约金的请求,本院不予支持。最后,根据公平原则,福康公司向龙海国土局支付延期付款滞纳金并不构成显失公平。福康公司以2.14亿元竞拍取得181.33亩土地,按照现有地价,案涉土地的价值将远高于该地价。另,按现有相关土地出让金延期后的违约标准,龙海国土局按日万分之五所主张的违约金数额亦明显不高。因此,福康公司向龙海国土局支付滞纳金并不构成显失公平。

综上,福康公司的上诉请求与理由无事实与法律依据,本院不予支持,龙海国土局的上诉请求与理由符合法律规定,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、维持福建省高级人民法院(2016)闽民初110号民事判决第一项、第二项、第三项;

二、撤销福建省高级人民法院(2016)闽民初110号民事判决第四项;

三、厦门福康经济发展有限公司于本判决生效后十五日内支付龙海市国土资源局滞纳金1.775425亿元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费1635565元,减半收取为817782.5元,反诉受理费929637.5元,减半收取为464819元,均由厦门福康经济发展有限公司负担。

二审案件受理费1495202.5元,由厦门福康经济发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长:虞政平;审判员:王展飞、汪军;法官助理:夏根辉;书记员:杨九如

二○一八年六月二十七日