7承租方在承租期内要求解除合同

——陕西凤林商业有限公司诉陕西吉宝佳实业有限公司房屋租赁合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

陕西省宝鸡市中级人民法院(2017)陕03民终1566号民事判决书

2.案由:房屋租赁合同纠纷

3.当事人

原告(上诉人):陕西凤林商业有限公司

被告(被上诉人):陕西吉宝佳实业有限公司

【基本案情】

原告(反诉被告)作为乙方与被告(反诉原告)作为甲方,于2015年8月15日签订了《宝鸡市云鼎·金龙湾超市商业租赁合同》,合同约定甲方将其所属的位于宝鸡市宝平路38号8幢××号超市用房,租赁标的为“规划超市范围内的场地”,租赁房屋的建筑面积为3000平方米,使用面积不少于2989.78平方米(具体以房管局实测面积报告为准)的房屋出租给乙方。租赁合同约定了具体的租金计算标准及支付方式。租赁期限为15年,自2016年1月1日起至2030年12月31日止。违约责任约定:甲方疏于履行本合同义务造成乙方不能正常使用房屋,不能正常供给乙方约定的水、电,按不能正常使用的天数免除乙方相应的租金或费用,并由甲方赔偿由此给乙方造成的损失,若因上述原因导致本合同无法继续履行时,乙方有权解除合同。

在租赁合同履行期间,因被告方需施工,为确保施工安全在原告承租的房屋周围搭了架子。2016年10月1日,经被告单位申请,宝鸡市公安消防支队作出建设工程消防验收意见书,该意见书载明:综合评定云鼎金龙湾1#-3#住宅楼及地下室建设工程消防验收合格。2017年6月9日,宝鸡市金台区公安消防大队对原告公司宝平路金龙湾店发出责令限期改正通知书,该通知书载明:金龙湾店未依法进行消防设计备案,竣工验收备案擅自投入使用,并责令该店于2017年6月16日前改正。2017年6月12日,宝鸡市金台区公安消防大队对原告公司宝平路金龙湾店以:1.自动喷水灭火系统无水;2.火灾自动报警系统故障;3.排烟、卷帘等自动设施无法正常联动,基于上述三点理由,作出对该店收银机配电柜进行查封的临时查封决定书。涉案的租赁场地系被告云鼎金龙湾工程地下室的一部分,该场地原告现仍在使用。

原告主张被告未经原告同意擅自在原告拥有使用权的承租房前的广场大面积搭建施工架,遮挡住原告的超市门头和商业宣传广告,严重影响原告经营,给原告造成重大经济损失及其所承租的房屋消防不过关为由,请求法院判令:1.解除原、被告双方的房屋租赁合同;被告赔偿原告经济损失380万元。被告(反诉原告)不同意原告(反诉被告)的所有诉讼请求,并以原告起诉本案的目的是原告没有达到经营该超市的预期效果,具有单方撕毁合同的恶意行为为由向本院提出反诉请求,请求判令:1.反诉原告与反诉被告之间签订的租赁合同继续履行;2.反诉被告向反诉原告支付2017年第二、三季度租金共计人民币538160元。

【案件焦点】

1.合同解除的条件;2.出租的房屋未通过消防验收是否必然导致租赁合同的解除。

【法院裁判要旨】

陕西省宝鸡市金台区人民法院经审理认为:本案原、被告双方在平等自愿基础上签订租赁合同,该合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的规定,系合法有效合同,对该合同的效力依法予以认定。该合同对双方当事人均具有约束力,双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。现原告以涉案租赁房屋消防不过关,以及被告在其租赁的场地周围搭架子影响其使用为由请求解除该租赁合同。依据合同法的规定合同的解除有两种形式,即《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除及第九十四条规定的法定解除,本案原告所主张的解除的理由既不符合约定解除的条件,也不具备法定解除的情形,原告称该租赁房屋的消防不过关,被告提供的证据证实2016年10月1日经被告单位申请,宝鸡市公安消防支队作出建设工程消防验收意见书载明,涉案的租赁房屋消防验收合格。对原告提出的2017年6月9日宝鸡市金台区公安消防大队对原告公司宝平路金龙湾店发出责令限期改正通知书,以及2017年6月12日宝鸡市金台区公安消防大队作出临时查封决定,该两次消防检查针对原告公司金龙湾店的消防不过关,但并不能证明被告给原告出租的租赁场地的消防不符合规定,故对原告的意见不予支持。对原告提出的在租赁物周围搭建,因为搭建有可能影响原告的正常经营,但不足以导致合同目的不能实现,原告要求解除合同无事实及法律依据,对原告请求解除租赁合同及赔偿原告经济损失380万元的诉请,不予支持。

对被告(反诉原告)主张的继续履行合同的意见,根据上述的分析意见该合同可继续正常履行,故对该项反诉请求予以支持。对被告(反诉原告)主张的反诉被告向其支付2017年第二、三季度租金共计人民币538160元的要求,因双方合同约定按实测面积计算租金,反诉原告未提交证据证实实测面积,致使租金金额无法确定,该项主张租金的诉请待反诉原告明确该项实测面积后,可另案主张。

陕西省宝鸡市金台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,作出如下判决:

一、驳回原告(反诉被告)陕西凤林商业有限公司的诉讼请求;

二、被告(反诉原告)陕西吉宝佳实业有限公司与原告(反诉被告)陕西凤林商业有限公司于2015年8月15日签订的《宝鸡市云鼎·金龙湾超市商业租赁合同》继续履行;

三、驳回被告(反诉原告)陕西吉宝佳实业有限公司的其他诉讼请求。

原告(反诉被告)陕西凤林商业有限公司不服一审判决,提出上诉。陕西省宝鸡市中级人民法院经审理认为:合同当事人应当全面履行各自合同义务,依法行使合同权利,寻求司法救济保护亦应符合法律规定。本案中,双方签订的《宝鸡市云鼎·金龙湾超市商业租赁合同》为有效合同,应作为解决双方纠纷的合同依据。本案涉案的租赁场地租赁用途明确,位置唯一,没有歧义。原审依据原告所举证据和查明案件的事实,结合《中华人民共和国合同法》第九十三条(约定解除条款)及第九十四条(法定解除条款)规定,认定原告要求解除合同无事实及法律依据,未达到合同约定的解除条件的论理正确,判决结论正确,对此论理并无新解,不再赘述。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条明确规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据,其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确,处理结果正确,应予维持。

陕西省宝鸡市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

【法官后语】

本案原告以被告在其租赁的场地周围搭架子影响使用为由请求解除该租赁合同,双方在租赁合同中未约定搭架子造成损失如何承担的问题,该行为属于租赁合同签订后,在履行过程中情形发生变化,搭建架子只是暂时的,但搭建行为会给原告的经营造成一定影响或损失,该损失原告可通过要求被告减少租金或者要求被告方承担侵权赔偿来救济,搭建架子的行为并不导致合同目的不能实现,故原告不能以此为由要求解除合同。

承租方能否以消防验收未通过而请求解除合同?出租的房屋未通过消防验收的,仅涉及行政责任,如果该行为未对双方合同目的实现造成根本性影响,则承租方不能以此为由要求解除合同。此观点在2003年《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中就已经明确:关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经验收合格为由而认定合同无效。第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。本案涉案房屋不属于公安消防机构必须验收的房屋,所以原、被告之间签订的租赁合同系有效合同。本案涉案的房屋系原告承租来开设超市,符合租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,也即在本案中应向公安消防机构申报消防安全检查的义务人为商场的实际经营人原告而非被告义务,若被告的消防未通过检查而被责令停业的情况下,原告可以以此为由认为无法实现合同目的为由而要求提前解除合同,本案中被告举证证实其在向原告出租时消防安全是验收合格的,而原告所举的证据证实其所经营的宝平路金龙湾店(系从被告处租赁场地所开设)消防安全不过关,而该店的消防不过关依据法律规定责任在于原告自身,而非被告,故本案原告不能以该理由请求解除合同。

编写人:陕西省宝鸡市金台区人民法院 罗小玲