9租赁合同解除的审查

——萧群友诉曾宪杰房屋租赁合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省云浮市中级人民法院(2017)粤53民终459号民事判决书

2.案由:房屋租赁合同纠纷

3.当事人

原告(上诉人):萧群友

被告(被上诉人):曾宪杰

【基本案情】

2013年7月29日,萧群友作为甲方与曾宪杰作为乙方签订《租赁合同》。合同约定:甲方将四卡商铺租给乙方使用,租期自2013年8月1日至2016年7月31日,租金为2600元/月。乙方租用两年期间甲方不得加租、转租、转让,第三年开始租金2800元/月。签订租赁合同时,乙方需交押金2200元给甲方。合同签订后,萧群友依约将商铺交付给曾宪杰使用。曾宪杰依约支付了押金2200元给萧群友,租金则支付至2015年6月31日。双方因租金支付及合同解除事宜发生争议,萧群友遂提起诉讼,要求曾宪杰支付从2015年7月1日起至2017年7月31日的租金34000元,并要求曾宪杰返还商铺。

曾宪杰认为其已于2015年7月2日在承租的商铺前张贴《告知书》,告知萧群友提前解除合同,并在搬离前口头告知萧群友及其儿子,双方已提前解除合同,自己不需要再支付租金给萧群友。对此,萧群友予以否认。曾宪杰提供商铺照片,认为萧群友已于2016年2月25日前在商铺门前张贴了招租公告,反映其取回了商铺。双方在诉讼中均确认商铺内现尚有少量铁架,商铺内的货物早已搬清。

【案件焦点】

如何根据当事人的行为判定租赁合同已经解除。

【法院裁判要旨】

广东省云浮市云城区人民法院经审理认为:曾宪杰认为2015年7月2日在承租的商铺前张贴《告知书》,告知萧群友提前解除合同,并在搬离前口头告知对方,但没有证据予以佐证。据此,双方签订的《租赁合同》在2015年7月2日并未解除。曾宪杰提供证据证明萧群友已于2016年2月25日前在商铺门前张贴了招租公告,视为萧群友同意提前解除租赁合同。曾宪杰应当支付从2015年7月1日起至2016年2月25日止的租金22200元给萧群友,扣减了曾宪杰支付的押金2200元,曾宪杰仍应支付20000元给萧群友。萧群友要求曾宪杰返还商铺,合理合法,予以支持。

广东省云浮市云城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,作出如下判决:

一、曾宪杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金20000元给萧群友;

二、曾宪杰应于本判决发生法律效力之日起十日内将商铺返还给萧群友;

三、驳回萧群友的其他诉讼请求。

一审判决后,萧群友不服,提起上诉,认为商铺的租赁期限至2016年7月31日止,双方并没有协商提前解除合同,曾宪杰一直在租赁商铺内堆放铁架,反映其还在使用该商铺。

广东省云浮市中级人民法院经审理认为:曾宪杰提供证据证明萧群友已于2016年2月25日前在商铺门前张贴了招租公告,原审认为双方的租赁合同在2016年2月25日已经协商解除,并无不当。曾宪杰租用涉案商铺堆放建材,其已将建材全部搬出,至于商铺中的铁架,属于承租人曾宪杰的遗弃物,萧群友可以自由处分。萧群友以商铺尚存铁架为由,在事隔数月后还认为对方在使用商铺,其主张缺乏理据。

广东省云浮市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,作出如下判决:

驳回上诉,维持原判。

【法官后语】

本案是出租人萧群友要求承租人曾宪杰支付租金引起的租赁合同纠纷,双方因合同是否在租赁期满前解除发生争议。对此,关键要解决好以下两个问题。

第一,承租人在租赁期满前搬离租赁的商铺租赁合同是否解除?租赁期限属于租赁合同的重要条款,当事人一般会在合同中作明确的约定。除存在法定或约定事由,一方如要提前解除租赁合同,应与对方协商。而在司法实践中发现,商铺、厂房等不动产租赁合同的承租人在租赁期满前撤出了租赁场所,但没有与出租方确立书面的协议,因而对于是否解除合同发生争议。对此,一般可根据相关情况进行判定。承租方搬离了租赁场所,而出租人表示接受的,双方合同解除。承租方搬离了租赁场所,并明确告知了出租方,而出租方又接手了租赁场所的,租赁合同解除。承租方搬离租赁场所,但没有告知出租方的,出租方也未接管租赁场所的,租赁合同并未解除。而对于承租方是否实际接管租赁物的认定,除承租方自己使用了租赁物或将租赁物租给了他人外,招租行为也应成为重要的判断依据。因为只有在租赁期满或提前解除租赁合同时,出租人才可能将租赁物出租他人,即使为了使新旧承租人的租赁期更紧密衔接,出租人会提前发布招租的公告,但也应发生在租赁期即将届满时。本案中,曾宪杰于2015年7月2日搬离了租赁的商铺,但其没有告知出租方,故此时合同尚未解除。双方租赁合同期限至2016年7月底,萧群友于2016年2月25日的招租行为显然不是因约定的租赁期即将届满而为新的租赁合同所作的准备,这一行为反映了萧群友已接手了商铺。据此,可认定双方的租赁合同在2016年2月25日已经协商解除。

第二,商铺尚存的少量铁架是否影响承租人搬离租赁商铺的认定。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定:“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”从上述规定反映,承租人返还租赁物,如双方有约定返还标准的依约定,如没有约定的租赁物应按其正常使用后的状态。不动产租赁活动中,租赁物的返还实质上是承租人撤离租赁场所。对于承租人是否撤出租赁场所的认定,在没有合同规定的情况下,一般交易活动的要求是,承租人将因经营、储放等所需之物搬离租赁的场所,以保证出租人对租赁物进行正常使用的一种状态。承租人撤离后,除了租赁期间有添附行为的,租赁的场所与原来出租时的状态基本一致。但是,这种状态也非绝对的。一方面,由于租赁物的折旧是客观存在的,租赁物不可能完全回复到原来的状态,对于正常的折旧、损耗是允许的。另一方面,承租人撤离,只要达到出租人正常使用租赁场所之要求即可。如现场有少量遗弃物,通过简单处理后可正常使用的,符合一般商业活动中撤离租赁场所的要求。本案中,双方当事人对撤出租赁场所的标准没有进行约定,曾宪杰租赁萧群友的商铺堆放建材,其已将建材全部搬出,虽然商铺中的少量铁架属于承租人曾宪杰的遗弃物,但萧群友可以自由处分。曾宪杰的行为已达到了返还租赁物的要求。萧群友以商铺尚存少量铁架为由,在事隔数月后还认为对方仍在使用商铺,其主张缺乏理据。

由于曾宪杰在租赁合同期满前搬出了租赁的商铺,且萧群友已于2016年2月接手了商铺,故一、二审认定双方的租赁合同于此时解除,并以此作为计算租金的期限。

编写人:广东省云浮市中级人民法院 李艳徽