三、违约责任
13居间行为不当作为违约金调整的考量因素
——王敏诉敬红房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2017)京01民终7731号民事判决书
2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):王敏
被告(反诉原告、上诉人):敬红
第三人:北京尚诚置地房地产经纪有限公司(以下简称尚诚公司)
【基本案情】
2016年5月12日,王敏(买受人、乙方)与敬红(出卖人、甲方)签订房屋买卖合同,约定王敏将位于海淀区某小区某号楼809号(以下简称809号)房屋出售给敬红,成交价格为146万元,其中房屋价格为103万元;房屋装饰、装修等作价43万元,并约定了定金给付及产权过户时间、违约责任及税费承担问题。
同日,王敏(乙方)、敬红(甲方)与北京尚诚置地房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订补充协议,约定乙方先支付定金10万元并应于2016年6月14日前以建委资金监管的方式支付给甲方首付款103万元;于2016年6月20日过户前以银行托管的方式支付给甲方32万元。乙方从购房款中留存2万元作为物业交割保证金于办理物业交割当日交付给甲方。任何一方逾期履行上述义务,每逾期1日,支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方如逾期履行付款义务超过15日的,构成根本违约,甲方有权解除合同。双方委托丙方作为代理人协助办理网签手续。
签约后,王敏依约支付定金。尚诚公司以45万元的房屋成交价格办理网上签约手续,形成了《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称网签合同),但该份合同的纸质打印版未经双方签字确认。2016年6月2日,王敏以45万元为基数交纳了印花税、契税,敬红在《个人销售已购房屋涉税申报核定表》上签字。2016年6月17日,王敏将45万元房款存入建委监管账户,尚诚公司未通知敬红前往。2016年6月19日,三方相约办理银行托管手续,敬红未办理即离开,之后拒绝协助办理上述手续。王敏、尚诚公司主张敬红对网签金额变更知情且同意,敬红表示确实配合王敏办理了纳税手续,但对网签价格不知情,是在办理资金监管时发现并提出质疑。发生争议后,王敏向敬红表示可以一次性支付房款至敬红账户,并致函要求继续履行合同。敬红以存在交易风险、王敏违约在先为由拒绝办理后续事宜。王敏起诉要求敬红协助继续履行买卖合同及补充协议,敬红承担违约责任。敬红则认为王敏构成根本违约,要求解除买卖合同及补充协议,由王敏承担违约责任。
【案件焦点】
在居间方存在服务瑕疵的情况下,王敏未依约支付首付款的行为是否构成根本违约,敬红是否因此享有单方解除合同并拒绝履行合同的权利。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为:王敏与敬红签订的买卖合同及补充协议合法有效。买卖合同及补充协议中前后不一致之处,应以补充协议内容为准。网签合同未经王敏、敬红协商一致并签字确认,不应作为规范双方权利义务关系的依据。
合同履行中,双方因网签合同价格及首付款支付金额产生争议。因税费由王敏承担,仅以敬红在2016年6月2日的纳税材料上签字,没有其他证据佐证的情况下,无法证实敬红曾同意按45万元的价格办理网签手续。王敏于2016年6月17日将45万元存入建委资金监管账户,在办理时间和支付金额上均违反了双方合同约定,应属违约。但逾期时间未超过15日,并在15日内要求敬红协助办理银行托管手续以履行自身付款义务,未构成根本违约。敬红仅享有主张逾期付款违约金的权利,无权解除合同,亦无权拒绝履行后续的协助义务。敬红以担心购房款项安全为由拒绝履行后续义务,无事实及法律依据。后王敏提出未实质损害敬红获得房款利益的支付方案后,敬红仍拒绝履行配合义务并明确表示不出售房屋,构成违约。综上,法院对敬红主张的反诉请求均不予支持。考虑王敏逾期未足额支付房款的违约行为在先,敬红系在对合同条款理解偏差的情况下出现拒绝履行后续义务的违约行为,故法院对违约金金额酌情予以判定。
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定,作出如下判决:
一、王敏与敬红于2016年5月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》《补充协议》继续履行;
二、王敏与敬红、北京尚诚置地房地产经纪有限公司于2016年5月12日签订的《补充协议》继续履行;
三、王敏于本判决生效后七日内支付敬红房款89万元,敬红于收到上述房款当日协助王敏办理上述房屋的产权过户手续,将上述房屋过户至王敏名下,办理该权属转移登记手续所需的费用由王敏负担;
四、敬红于办理本判决第二项过户手续当日,将809号房屋交付王敏使用;
五、敬红于办理本判决第二项过户手续当日,协助王敏办理809号房屋的物业交割手续,王敏于物业交割手续办理完毕当日支付敬红剩余房款2万元;
六、敬红于本判决生效后七日内支付王敏违约金2万元;
七、驳回王敏的其他诉讼请求;
八、驳回敬红的全部反诉请求。
敬红持原审反诉请求提起上诉,北京市第一中级人民法院经审理认为:王敏未依约支付首付款的行为构成违约。但在迟延付款后,其在15日内积极要求继续履行付款义务,因敬红原因导致逾期付款超过15日,故王敏不构成根本违约,敬红不具有单方解除合同的权利,其拒绝继续履行合同的行为构成违约。法院将对一审判决主文第三项要求敬红“协助王敏办理上述房屋的产权过户手续”中的“上述房屋”予以明确。敬红的上诉请求不能成立,应予驳回;一审法院判决双方合同继续履行,敬红支付违约金的结果是正确的;一审判决主文存在笔误,法院予以纠正。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条之规定,判决如下:
一、维持北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初23469号民事判决第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项;
二、变更北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初23469号民事判决第一项为王敏与敬红于2016年5月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》继续履行;
三、变更北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初23469号民事判决第三项为王敏于本判决生效后七日内支付敬红房款89万元,敬红于收到上述房款当日协助王敏办理809号房屋的产权过户手续,将上述房屋过户至王敏名下,办理该权属转移登记手续所需的费用由王敏负担。
【法官后语】
本案为因居间方服务瑕疵导致房屋买卖合同纠纷案件中的典型案例。尚诚置地公司在未将打印合同交由买卖双方签字的情况下,自行在网上签约系统中将网上签约手续办理完备,违反了《北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》的要求,导致王敏无法按合同约定金额办理资金监管,进一步引发合同履行争议。双方基于对房地产经纪机构的行业依赖,对合同订约行为及履约行为存有截然相反的认识。此时在认定买卖双方的违约行为时不仅要考虑签约情况、合同约定、买卖双方履约情况,还要结合居间方的居间行为对买卖双方履行行为造成的影响等因素,具体至本案,在认定违约情况时审理步骤如下:
一是根据签约情况确定履约依据。本案涉及买卖合同、补充协议及网签合同三份文件,其中买卖合同与补充协议应为当事人真实意思表示,因补充协议签订在后,故两份文件中约定不一致的以补充协议约定为准。网签合同未经王敏、敬红协商一致并签字确认,无法作为履约依据。
二是根据合同约定审查当事人具体履约行为。本案中根据买卖合同及补充协议的约定,王敏未按时、足额支付购房款,存在违约在先。
三是需结合居间方提供的居间服务,审查当事人双方违约行为是否成立,若成立其是否构成根本违约。本案中,居间服务中的瑕疵对买卖双方的违约行为认定均有影响。一方面,王敏虽违约在先,但考虑到王敏违约行为出现在居间服务瑕疵之后,且其在争议产生后积极补救,综合上述情况,其行为不构成合同约定的根本违约,不必然导致合同解除;另一方面,敬红拒不履行配合义务,构成违约,但上述违约行为亦源于对居间服务瑕疵后果的错误理解,进而对合同条款理解偏差,因此对其违约责任予以酌减。若在本案中将居间行为与房屋买卖履约行为割裂,则亦产生违约行为认定的错误及实质的不公,亦不利于居间行业的规范化发展。
编写人:北京市海淀区人民法院 刘雪琳 张慧聪