实务难题2如何确定阴阳合同的效力？

典型案例

本案诉争房屋位于北京市东城区东四小区×号楼×单元402号，以下简称涉诉房屋。

2015年12月27日，周国华、罗薇通过某某房地产经纪公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：罗薇（出卖人）将涉诉房屋以580万元价格出售给周国华（买受人）。买受人以自行交接方式支付定金100万元，该笔定金作为购房款的一部分，具体时间为：签订涉诉合同的附件二当日支付5万元，剩余定金95万元分期支付，即分别于2015年12月29日前（含当日）支付25万元、于2016年2月28日前支付70万元。购房款中10万元作为物业交割保证金，于物业交接完毕当日支付；购房款中2万元作为户口迁出保证金，于原有户籍（若有）迁出后当日支付出卖人。买受人于2016年4月10日前支付出卖人剩余购房款468万元，支付方式为银行资金监管。

合同签订后，周国华按期支付定金100万元。

在周国华按合同约定履行了付款义务后，罗薇却无故未按约定办理过户登记手续。无奈，周国华只能将罗薇、罗薇丈夫姜鹏及第三人某某房地产经纪公司起诉到法院。

周国华的诉讼请求为：1.请求判令罗薇继续履行合同，并协助将涉诉房屋变更登记至周国华名下，办理产权过户的税费由周国华承担；2.罗薇按合同成交价格580万元的日万分之五向周国华支付自2016年4月11日至判决生效之日的逾期办理过户相关手续的违约金；3.诉讼费、保全费由罗薇承担。

罗薇的反诉请求为：1.要求解除双方于2015年12月27日签订的房屋买卖合同；2.判令周国华向罗薇支付导致合同无法履行的根本违约行为产生的违约金116万元；3.案件受理费由周国华负担。

诉讼中，罗薇申请对2015年12月27日《网签授权委托书》落款出卖人处的“罗薇”签字是否与罗薇的签名字迹一致进行笔迹鉴定。经鉴定，2015年12月27日《网签授权委托书》落款出卖人处的“罗薇”签字与样本上的罗薇的签名笔迹是同一人书写的。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据已查明的事实，周国华、罗薇经协商一致所签订的涉诉合同系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务。周国华、罗薇以签署《网签授权委托书》的形式对网签价格等进行了约定并委托某某房地产经纪公司办理相关手续。因此，罗薇对网签一事明知并作出授权的情况下，以网签备案合同与双方签署涉诉合同不一致为由，未履行配合办理网签的义务，致使涉诉合同无法继续履行，以致引起讼争。对此，罗薇应承担相应责任。现周国华已将剩余购房款交至法院，要求罗薇协助其办理涉诉房屋的产权过户手续，法院予以支持。周国华关于罗薇违约，应支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。罗薇反诉确认涉诉合同于2015年12月27日解除，要求周国华支付违约金的诉讼请求，于法无据。综上所述，判决如下：一、周国华向罗薇给付剩余购房款480万元（已交纳）；二、罗薇继续履行合同，并于判决生效后七日内协助周国华将房屋变更登记至周国华名下所有，房屋过户相关税款由周国华按580万元房屋成交价缴纳；三、罗薇于判决生效后七日内按五百八十万元的日万分之五标准向周国华给付自2016年4月11日至判决生效之日的逾期履行违约金；四、驳回罗薇的全部反诉请求。

罗薇不服一审判决提出上诉。

二审法院认为，根据双方的诉辩意见，本案双方争议的主要问题有三：一是周国华与罗薇是否曾就以290.6万元的房屋价格进行网签达成约定；二是周国华是否存在违约行为；三是罗薇是否应就其行为承担违约责任。

关于问题一，根据一审庭审笔录记载，《网签授权委托书》原件已经当庭质证，鉴定样本亦经过双方确认。经审查，鉴定机构鉴定程序合法，其所作鉴定结论亦合法，可以认定双方曾就以290.6万元的房屋价格进行网签达成约定。

关于问题二，罗薇称周国华存在逾期支付剩余房款的违约行为。根据已查明的事实，双方在附件二中约定，买受人于2016年4月10日前支付出卖人剩余购房款468万元，支付方式为银行资金监管；若剩余购房款的支付时间与缴纳税费日期为同一日，则买受人应于税费缴纳完毕后，办理房屋权属转移登记手续前支付；买卖双方应于2016年4月10日前办理税费缴纳手续。另，根据现有证据，中介公司工作人员在发生纠纷前并未组织双方进行剩余房款支付。综上，可以确认周国华支付剩余购房款的时间应在办理网签以及税费缴纳完毕之后。双方在办理网签过程中即发生纠纷，周国华支付剩余购房款的条件尚未成就，故周国华不存在违约行为。

关于问题三，针对周国华指出的罗薇的违约行为，首先，在周国华与罗薇签订房屋买卖合同时，姜鹏在场，罗薇提供了电话号码作为联系方式交由中介公司留存，此后中介公司工作人员张震利用该号码与姜鹏进行沟通合同履行事宜。在双方就网签价格发生争议前，周国华及张震均未对上述联系方式的有效性提出质疑，而是在协商解决网签价格过程中后期，方对姜鹏的代理权限提出质疑并要求罗薇本人出面，故可以认定罗薇已提供了有效的联系方式。其次，根据现有证据不足以确认罗薇有不再将涉诉房屋出售给周国华，不再同意继续履行双方所签订的存量房屋买卖合同的意思表示。最后，我国对存量房屋交易进行税收管理，对个人转让房屋所得征收个人所得税，存量房屋交易中的纳税义务人将远低于实际成交价的房屋价格作为网签合同的房屋价格进行备案，违反了如实向相关部门提供房屋转让价格等交易信息的纳税申报义务，会损害国家的税收利益，且不利于房地产宏观调控政策发挥作用，故存量房屋交易中以规避国家税收为目的的协议，应属无效。鉴于此，罗薇拒绝配合周国华做避税网签，要求按照双方签订的房屋买卖合同的实际房屋成交价格进行网签，虽对周国华来讲有违诚实信用原则，对纠纷的发生存在过错，但不构成违约。

综上所述，罗薇的上诉请求部分成立，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2016）京0101民初×号民事判决第一、四项；二、撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初×号民事判决第三项；三、变更北京市东城区人民法院（2016）京0101民初×号民事判决第二项为罗薇于本判决生效后十日内协助周国华将北京市东城区东四小区×号楼×单元402号房屋权属转移登记至周国华名下。

裁判要点

通过“阴阳合同”将远低于实际成交价格的房屋价格作为网签合同的房屋价格进行备案，以达到减少应缴纳个人所得税等税费数额的目的，损害了国家的税收利益，故存量房屋交易中以规避国家税收为目的的协议，应属无效，当事人拒绝配合做避税网签不构成违约。

律师分析

二手房买卖中，“阴阳合同”司空见惯，二者主要是价格上的差异，“阴合同”约定的价格较高，为房屋买卖人之间真实意思表示的合同，“阳合同”约定的价格较低，为到房产部门办理过户登记时使用的合同，目的是到房产部门过户登记时少缴税费。

当事人为了同一合同标的先后签署多份内容约定不同的合同时，应探求当事人的真实意思，以当事人的真实意思表示确定合同内容。判断当事人真实意思表示应遵循如下原则：第一，后合同优先于前合同原则；第二，如有证据证明后订立合同是虚假、非真实的，则应以先前订立的合同为准；第三，经行政机关备案的合同，在判断当事人真实意思表示上没有必然的效力优先性。

一般“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力，同时由于“阳合同”的内容损害了国家利益，根据我国法律规定，这种合同是自始、确定、当然无效的。而“阴合同”通常是当事人的真实意思表示而被认定为有效合同，“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护。然而，如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此，对“阴阳合同”要慎之又慎。

另外还要注意，订立“阴阳合同”一旦被税务机关发现，可根据《税收征收管理法》对双方偷逃税款的行为予以行政处罚；交易双方的行为如触犯《刑法》，有可能构成逃税罪，根据《刑法》规定有可能被判处拘役甚至有期徒刑。

一、法律限制

对于一笔交易，法律从两方面来调整，一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制，另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。

最终以真实意思为依据，在“阴阳合同”效力上形成了两条对立的规范：1.为保护国家、社会公共利益，恶意串通损害国家利益的合同无效，即全部无效；2.为促成交易，即使现售合同上的价格条款无效，但其他条款与真实合同不抵触的仍有效，即部分无效。

法院对“阴阳合同”效力的认定都是结合案情基于这两条规范考量，最终确定一条，要么认定合同全部无效，要么仅避税价格条款无效而其他条款仍有效。

二、法院态度

“阴阳合同”在相当长的时间里都是一种客观现象，短期内也不可能完全消除，法院审判尺度也相对比较宽松，除非差价太大，一般而言，法院往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形：1.对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效；2.对于差价太大，一般会认定无效；3.对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效；4.对于买方不想买而主张卖方避税，或者签现售合同后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效；5.对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，法院多会选择调解，调解不成则认定合同不成立；6.没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

三、中介责任

首先，法律上要有证据证明中介参与了阴阳合同，才会有责任问题，证据主要指中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章，或者同时在预约和现售合同上盖章但两份合同差价悬殊。

其次，即便有证据证明中介参与阴阳合同，但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业规范和行政性处罚规范，故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任，最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。

最后，行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。