6开发商因“政策不明,正在协调”逾期办理房屋权属证书是否构成违约

——孔某英诉福建省直房地产开发公司商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省福州市鼓楼区人民法院(2017)闽0102民初2462号民事判决书

2.案由:商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告:孔某英

被告:福建省直房地产开发公司

【基本案情】

2011年10月11日,原、被告签订了《商品房买卖合同》,合同约定:原告向被告购买坐落于福州市鼓楼区福飞路省直湖前小区广厦三期工程第5号、第8号、第×号楼地下室【幢】-1【层】10车位号房;车位总价款为150000元;原告付款方式:一次性付款合同签订当日付购房款人民币150000元;被告应当在2011年12月31日前将车位交付买受人使用;被告应当在车位交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告,因被告原因,无法实现上述约定的,经双方协商一致同意,被告应当在商品房使用后365日内办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因,原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的,双方同意按下述方式处理:原告不退房的,被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后,原告向被告支付了全部价款。庭审中,被告称诉争车位实际交付时间是2011年12月31日,并非在签订合同的当日即2011年10月11日。

被告于2012年7月9日办理了诉争车位产权初始登记(总登记)。被告并于2016年8月25日告知购买车位的业主可以办理产权证书。

原告分别于2013年3月27日、2015年3月25日通过EMS特快专递向被告邮寄《催告函》,称由于被告原因,诉争车位至今无法进行产权登记,要求赔偿违约金。

2016年8月25日,被告通知原告及其他业主带上相关办证所需资料到房产交易中心办证。

被告在庭审中陈述,诉争车位无法办理权属登记并非被告的原因造成的,而系政府相关政策调整变更等原因所致,在此期间被告一直积极与相关政府部门协调处理此事。被告提供了相关部门的协调函予以证明。

【案件焦点】

被告因政府关于经济适用房的相关政策不明晰,正在协调处理而逾期办理过户登记手续,是否构成违约。

【法院裁判要旨】

福建省福州市鼓楼区人民法院经审理认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告的真实意思表示,不违反法律禁止性规定,该合同真实有效。根据双方合同的约定,被告应当在车位交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告,因被告原因,无法实现上述约定的,经双方协商一致同意,被告应当在商品房使用后365日内办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因,原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的,双方同意按下述方式处理:原告不退房的,被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金,原告已依约支付了全部购房款,被告应协助原告在约定的期限内向房地产产权登记机关办理相关权属登记手续。因被告原因导致原告未能及时取得房屋权属证书,已构成违约。依据诉争合同的约定,被告应于车位交付使用时间即2011年12月31日后365日即2012年12月31日起向原告支付逾期办证违约金。被告称诉争车位无法办理权属登记并非被告的原因造成的,而系政府相关政策调整变更等原因所致,并提供相关部门协调函予以证明,本院认为,被告与相关部门协调问题,不足以排除被告自身的原因,故被告该辩称本院不予采纳。被告称原告的起诉已超过两年的诉讼时效,因原告分别于2013年3月27日、2015年3月25日通过EMS特快专递邮寄催告函给被告,根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定,诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。故被告该辩称本院亦不予采纳。原告诉请逾期办证违约金,因被告于2016年8月25日告知原告诉争车位可以办理产权证书,故原告该项主张合理部分本院予以支持。

综上所述,福建省福州市鼓楼区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定,判决如下:

一、被告福建省直房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期办证违约金(每日按已付款15万元的0.01%计算,从2012年12月31日起算至2016年8月25日止);

二、驳回原告的其他诉讼请求。

【法官后语】

经济适用房在开发、销售的过程中,通常会涉及一系列的政府政策。有时候这些政策的实施将直接影响经济适用房销售合同的履行,甚至导致一方或多方当事人违约,此时,违约一方当事人可否以不可抗力或情势变更为由主张不承担违约责任呢?对此应当结合具体情况分析,不可一概而论。

通常来讲,政策可以作为不可抗力的一种,或者成为情势变更的原因,但并不是所有的政策都是不可抗力,或可以作为情势变更的原因。能够成为免责事由的政策,通常都具有突发性,并且适用对象较为广泛。对于不符合法定免责事由构成要件的政策,不能将其认定为不可抗力或情势变更的事由,进而免除违约一方的违约责任。

本案中,被告辩称其之所以逾期为原告办理案涉车位的权属登记,是因为政府关于经济适用房的相关政策不明晰,因而无法为原告按约定办理权属登记。被告认为其没有过错,不应当承担违约责任。实践中确实有法院认定政府的政策构成不可抗力,进而认定相关当事人不承担违约责任。但与这些案件不同,本案中尚未形成完整明确的政策内容。从被告的抗辩来看,其之所以逾期办理权属证书,是因为当地政府政策不明晰,并且一直处于协调处理的过程中。但“政策不明”与通常的“政策”不同,“政策不明”不能成为违约免责的事由。

在政策不明的情况下,其实并没有完整明确的政策形成,在这种情况下当事人无法以未定的政策指导自己的行为,法官也不可能以不确定的内容作为司法判断的依据。本案被告虽然辩称其一直在与政府协调处理,但由于没有确定的内容可供判断,因此被告的辩称不能被支持。

此外,被告认为本案情形属于因行政部门或者非出卖人原因导致买受人无法及时取得权属证书,被告不应当承担违约责任。被告辩称的依据为《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第十五条,但被告对该条解答的内容理解有误。福建省高级人民法院的该条答复以当事人是否有明确约定为标准,将内容分为两部分,第一部分为当事人明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的情形,第二部分为当事人没有明确约定的情形。被告的辩称断章取义,只截取了第二部分的最后一句作为依据,得出因行政部门的原因导致买受人无法及时取得权属证书时出卖人不承担违约责任的结论,这是错误的。该句话只适用于当事人没有明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的情形,本案中当事人对此已有明确约定,因此被告的该项抗辩不能成立。

被告还认为其签订合同后一直积极与政府协调处理,其在整个过程中没有过错,因此被告不应当承担违约责任。但由于我国的违约责任是严格责任,即便被告本身没有过错,其逾期为原告办理权属证书的行为仍然构成违约,需要承担违约责任。

政策在有的情况下可以作为不可抗力或构成情势变更,但政策不明并不能成为违约免责的事由。因政策不明导致合同一方当事人违约时,就算其没有过错,仍然要承担违约责任。

编写人:福建省福州市鼓楼区人民法院 林玉萍 张喜荣