10已交付精装修房屋水管冻裂后的赔偿责任认定

——陆某远、顾某夷诉无锡苏宁置业有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省无锡市中级人民法院(2017)苏02民终1645号民事裁定书

2.案由:房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告(被上诉人):陆某远、顾某夷

被告(上诉人):无锡苏宁置业有限公司(以下简称苏宁公司)

【基本案情】

2014年4月29日,陆某远、顾某夷与苏宁公司签订《商品房买卖合同》一份,约定:由陆某远、顾某夷向苏宁公司购买无锡市悦园C区11单元××号预售精装修房屋。合同签订后,陆某远、顾某夷按约支付了房款,苏宁公司亦在约定时间内向陆某远、顾某夷交付了已通过竣工验收的房屋。陆某远、顾某夷收取房屋后于2015年9月16日与案外人无锡市苏可装饰设计工程有限公司签订《样板房租赁合作协议》一份,将房屋出租用于样板房展示,自2015年9月17日至2016年4月30日,每月租金3500元。2016年1月26日,涉案房屋阳台处隐蔽于墙砖后的供水管冻裂致使房屋漫水,地板、柜体、墙纸等均存在不同程度的毁损。无锡市苏可装饰设计工程有限公司于2016年1月29日与陆某远、顾某夷解除租赁合同,陆某远、顾某夷退还自2016年1月27日起三个月零五天的租金11000元。

2016年7月1日,法院组织双方,就涉案房屋漏水部位及漏水原因至现场确认,经现场勘察,发现供水管因低温爆裂,室内地板及墙角、柜体、部分家具均出现发霉,案涉小区阳台均采用开放式、均未封闭,户内供水仅有总阀一个,向阳台供水的管道没有单独控水阀。因对房屋修复及损失赔偿,双方未能达成一致意见,遂由陆某远、顾某夷向本院提出鉴定申请。无锡诚益价格事务有限公司于2016年11月16日至涉案房屋现场对现场装潢、物品损失价格进行评估,并于2016年11月30日出具评估报告,损失总计49685.6元。另经双方确认一把价值600元的受损梳妆椅未列入评估报告。

事发期间,无锡为寒潮天气,且相关部门频繁预警,事发时最低气温为零下7.1℃。自1955年有气象记录以来,无锡最低气温是1969年2月6日的零下12.5℃。同时期,涉案房屋所在苏宁公司开发的同一小区约有十余户出现类似阳台供水管爆管情况。

庭审中,对涉案房屋的租金损失,苏宁公司确认按3000元每月计算;陆某远、顾某夷对2016年4月30日前的坚持要求按照3500元每月计算,之后的同意按3000元每月计算。

【案件焦点】

苏宁公司交付陆某远、顾某夷的涉案房屋是否存在质量问题,苏宁公司是否应当承担赔偿责任。

【法院裁判要旨】

江苏省无锡市滨湖区人民法院经审理认为:出卖人交付的标的物,应当符合双方合同约定及国家、行业标准,且能够保证买受人在正常使用的情况下不发生事故损失。本案中,苏宁公司作为开发商,向陆某远、顾某夷提供的是精装修房屋。房屋的设计施工均由苏宁公司负责,苏宁公司在房屋设计施工过程中应就可能出现的特殊情况予以充分考虑。结合本案,阳台在没有封闭的状况下,相应水管处与室外空间直接接触的环境,且相关管道内置于墙砖,又无专门的控水阀。结合无锡本地情况,绝大多数年份冬季均会出现零下结冰天气,低于零下五摄氏度的寒冷天气亦不鲜见。结合同小区多达十余户存在同样情况的事实,苏宁公司提供的供水管明显没能经受正常气候条件下环境的考验,是导致此次事故发生的根本原因,对相关损失负有直接责任。但陆某远、顾某夷将涉案房屋交于承租人使用,在相关部门提前多次发布寒潮预警的情况下,未能对其所有的房屋履行谨慎注意的义务,未采取诸如采暖、开启开关续滴等可以避免此次事故发生的任何措施,且在日间房屋漏水后亦未能及时发现,导致房屋大面积漫水,对于最终损失,也有相应过错。结合上述情况,本院认定陆某远、顾某夷对其损失自行承担30%的责任,由苏宁公司承担70%的责任。

关于装潢物品方面的损失,根据评估及双方确认情况,本案认定为50285.6元。关于租金方面的损失,2016年4月30日前,11000元的可得利益损失实际发生,予以认可。之后双方一致认可按3000元每月计算,予以准许。对于计算期间,因苏宁公司不认可其责任导致受损房屋迟迟未能恢复原状,房屋现场在2016年11月16日才经评估机构现场勘察,此后陆某远、顾某夷要求给予合理的修复期至2016年12月31日,法院认为合情合理,予以支持。故租金方面损失认定为35000元。综上,苏宁公司应向陆某远、顾某夷赔偿59700元(取整)。

江苏省无锡市滨湖区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定,判决如下:

一、被告无锡苏宁置业有限公司于本判决生效之日五日内立即向原告陆某远、顾某夷支付赔偿款59700元;

二、驳回原告陆某远、顾某夷的其他诉请。

苏宁公司持原审抗辩意见提起上诉但未预交二审案件受理费,且经催交后,仍未交纳。江苏省中级人民法院裁定如下:

本案按无锡苏宁置业有限公司自动撤回上诉处理,一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。

【法官后语】

本案系寒潮天气引发精装修房屋供水管破裂而产生的纠纷。本案中开发商提供的房屋各项验收均已通过,相关供水管道质量也达标,且事故系因较为特殊的天气原因引起。不论从合同约定的交付标准来看还是从国家、行业标准来看,涉案房屋均不存在违反标准的情形。但符合相应标准,并不等于不存在质量问题。商品之所以在市场上具有交换价值,是源于其自身的使用价值。因此,判断标的物是否具有质量问题,首先要判断其存在的问题是否影响了其应有的使用价值。进而,判断该标的物是否能够胜任正常的使用所需。若不能胜任正常使用所需,则应认定存在质量问题,出卖人应承担由此带来的损失。

本案中,苏宁公司作为开发商,提供了可以拎包入住的精装修房屋。故而判断该房屋是否存在质量问题,需将整个房屋作为一个整体对待。即便各个部分都符合质量标准,但不恰当的组合,或对如寒潮、梅雨等非一般性使用条件的欠缺考虑,导致房屋在正常使用情况下出现诸如管道被冻裂或墙纸大面积发霉等情况的,均应认定为质量问题。此种意义上的违约责任之约定,并不必须详见于合同文本,而是来源于常识层面的约定俗成。考虑到房屋已交付给业主使用,相应控制权利已移交。作为所有权人,陆某远在使用房屋时,在遇到较为极端的寒潮天气时,在气象部门及广播电视等多种媒体的宣传告知下,并未采取任何注意或防范措施。若陆某远采取开启空调等供暖设备或将水龙头打开小水流动等成本极小的措施,均不会发生此次漏水事故。故而,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定,法院援引侵权责任中的过失相抵原则,判决陆某远对其损失的30%承担责任。该小区发生管道破裂的其余十余户,亦按该规则由开发商与业主自行处理了赔偿事宜。

编写人:江苏省无锡市滨湖区人民法院 吴传杰