第一章　总则

第一条　【立法宗旨】[1]为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条　【适用范围】在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条　【国有土地有偿、有限期使用制度】国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条　【国家扶持居民住宅建设】国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

第五条　【房地产权利人的义务和权益】房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

条文注释

【房地产权利人可能涉及到的税收】在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当缴纳土地使用税。

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。

房地产权利人领取房屋所有权证书、土地使用权证书，应当缴纳印花税。

在城市、县城、建制镇和工矿区内，产权所有人应当缴纳房产税。

个人租赁房屋、转让房地产，应当缴纳个人所得税。

案例解读

案例1.通过司法拍卖取得房屋所有权是否确定的成为房地产权利人?

1975年之前上诉人吕秀香(原审被告)一家在现住房的西北角有房屋两间。1979年7月23日，漯河市衡器厂给吕秀香出具证明一份，证明:因衡器厂1975年9月扩建，经厂部研究，指定支部委员关玉淼、会计赵玉林二人做刘德才及其爱人吕秀香的思想工作，将该同志的住房两间及其附属建筑转给衡器厂扩建使用，该同志全家搬入戏楼东街14号厂内房屋三间居住，房产归刘德才同志。从此吕秀香全家在此居住至今。2007年8月被上诉人刘海利(原审原告)在漯河市国土资源局举办的国有资产挂牌出让活动中，以100.6万元的价位竞得了位于源汇区东大街(包括吕秀香房产在内)的2007－15号土地的国有使用权(面积2094.4平方米)和建筑面积4505.16平方米的混合住宅用地一处。2008年3月，漯河市中级人民法院向漯河市房管局送达协助执行通知书，要求漯河市房管局将原登记在漯河市鞋业集团名下的上述房产(证号漯更字第23949号)过户到刘海利名下。同年3月24日和4月28日办理了国有土地使用权和房屋所有权证。庭审中吕秀香认可其现在居住的房屋未进行房改，该房屋系公房。吕秀香现居住的房屋被登记在原所有权人为漯河市鞋业集团股份有限公司的漯更字第23949号房屋所有权证范围内，而漯河市中级人民法院(2004)漯民二经字第29号协助执行通知书明确要求漯河市房管局将登记在漯更字第23949号房屋所有权证范围内的房产过户给刘海利。该房屋吕秀香一直居住拒不搬出，刘海利诉至法院请求依法判令吕秀香停止侵权、立即搬出刘海利所有的房屋，并承担本案诉讼费用。另查明:2009年12月16日，吕秀香以不服漯河市房产管理局为刘海利颁发房产证的具体行政行为，到漯河市源汇区人民法院提起行政诉讼，2010年3月13日，漯河市源汇区人民法院作出(2010)源行初字第4号行政裁定书，以行政机关协助人民法院执行行为不属于行政诉讼受案范围，吕秀香对此提起行政诉讼与法无据，裁定驳回了吕秀香的起诉。吕秀香不服，向漯河市中级人民法院提起上诉，2010年6月28日，漯河市中级人民法院作出(2010)漯行终字第39号行政裁定书，驳回上诉，维持了源汇区人民法院(2010)源行终字第4号行政裁定书。

原审法院认为，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占。本案中刘海利通过司法拍卖取得房屋所有权，应当受到法律保护。吕秀香没有任何法律依据占有刘海利的房屋，其应当返还刘海利的房屋，所以刘海利要求吕秀香停止侵权，搬出其所有的房屋的诉讼请求予以支持。吕秀香如果认为清算组侵犯了其合法权益，可以另行主张权利，本案不予处理。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决被告吕秀香于判决生效后三十日内返还原告刘海利的房屋。

二审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条规定:“房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第六十条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权发证制度。”《中华人民物权法》第四条规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中诉争房产系刘海利通过拍卖程序竞得，且漯河市房产管理局和漯河市国土资源局为刘海利办理了房屋所有权证和土地使用权证，该房产已发生了物权变动的法律效果。故刘海利现在系诉争房产的合法所有权人，原审判决吕秀香返还刘海利诉争房屋符合法律规定，并无不当。吕秀香与清算组等的纠纷，其可以另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。

第六条　【房屋征收】为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

条文注释

为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

应用要点

【案由选择】房屋拆迁安置补偿合同纠纷

房屋拆迁安置补偿合同，是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。

案例解读

案例2.政府征收国有土地上房屋应依据何种标准和程序?

为改善昌吉市民乐社区旧城区基础设施和居民生活环境，2011年7月18日，民乐社区召开了民乐社区两委班子、居民代表会议，讨论民乐社区整体改造事宜。之后，在广泛征求民乐社区居民和相关职能部门意见的基础上，被告昌吉市人民政府决定对民乐社区(14号小区、12号小区部分)进行旧城改造。2013年1月28日，在民乐社区召开了由市发改委、国土资源局、规划局、房管局、征收办、延北街道办等部门和民乐社区居民代表参加的听证会，对民乐社区改造项目进行了介绍，宣读了拟定补偿方案，就居民征收方面问题进行解答。2013年1月30日，在征收区域内对《昌吉市民乐社区旧城改造房屋征收补偿方案(征求意见稿)》进行了公示，征求被征收范围内有关单位和被征收人的意见。2013年3月15日，召开八届昌吉市人民政府会议，听取了政府职能部门的报告，对征收有关问题进行专题研究和部署。2013年3月18日，昌吉市人民政府公布了《昌吉市政府昌市征字(2013)005号房屋征收决定》、《昌吉市民乐社区旧城改造房屋征收补偿方案》。2013年5月10日，昌吉市人大常委会批准将昌吉市旧城改造项目纳入2013年国民经济和社会发展计划。原告贺文智不服《昌吉市政府昌市征字(2013)005号房屋征收决定》，向昌吉回族自治州人民政府申请行政复议。2013年6月8日，昌吉回族自治州人民政府作出昌州政复决字(2013)64号行政复议决定书，维持了昌吉市人民政府作出的《昌吉市政府昌市征字(2013)005号房屋征收决定》。原告仍不服，在法定期限内向法院提起行政诉讼。

法院认为:《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条规定，为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋;《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条5项规定，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城改建，并由市、县人民政府作出房屋征收决定。本案中，被告昌吉市人民政府作出房屋征收决定具体行政行为的主体符合法律的规定;被告昌吉市人民政府为改善民乐社区基础设施和居民生活环境，经调研后，决定对民乐社区进行旧城改造，该项改造项目经昌吉市人大批准并纳入了2013国民经济和社会发展计划。同时被告在作出《征收决定》前，召开了听证会，就征收方面问题向所在的社区的居民进行调查、询问、介绍及解答，依法对房屋征收补偿方案征求意见稿进行了公示，征求公众意见。在公示期满后，对相关问题进行了研究，在此基础上公布了《征收决定》，故被告征收决定具体行政行为的作出符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，原告提出政府《征收决定》公布在前，人大批准文件在后问题，并不能改变被告的征收行为得到人大批准的事实，故被告昌吉市人民政府作出的征收决定具体行政行为的主体适格，作出此具体行政行为有事实和法律依据，且适用法律正确，作出的程序亦符合法律、法规的规定，原告起诉要求撤销征收决定具体行政行为的理由不能成立，不予支持。

第七条　【管理机构设置】国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

条文注释

【机构分工说明】本条对分则(即第二章至第六章)和附则具有统领和规范的作用。因此，第四章规定的“房地产交易”应当由建设行政主管部门(或房产管理部门)和土地管理部门按照各自的职权划分，各司其职，密切配合，共同管理。

【管理机构分工】具体来说，房地产交易中凡涉及到房产方面的管理，如房屋估价、办理房屋产权过户手续等应由房产管理部门负责;凡涉及到土地方面的管理，如地价评估、办理土地使用权变更登记手续等，应由土地管理部门负责。

案例解读

案例3.房屋变更登记行政诉讼如何确定被告?

张甲在大东区东顺城街128号拥有房产一处，于2001年出卖给原告丁某，双方办理交接、入住事宜，原告使用此房至今。2004年4月，张甲又将此房过户给张乙，被告大东区房产局为两人间“交易过户”行为进行了变更登记，张乙取得了诉争房屋的产权证书。现原告以大东区房产局为被告诉至法院，请求依法撤销该变更登记行为。

一审法院认为，根据《城市房地产管理法》第7条、《城市房屋权属登记管理办法》(《城市房屋权属登记管理办法》已被《房屋登记办法》(2008年7月1日实施)废止，本案审判时尚在生效。)第8条第3款、《沈阳市城市房产管理条例》(《沈阳城市房产管理条例》已被《沈阳市人大常委会关于废止〈沈阳城市房产管理条例〉的决定》(2010年3月1日实施)废止，本案审判时尚在生效。)第3条和沈房［2003］183号《关于市、区、县(市)房产管理业务分工的通知》的规定，被告大东区房产局不具有对城市私有房屋所有权变更登记的法定职权，原告也未能提供证据证明诉争房屋所有权变更登记行为系大东区房产局实施，原告错列被告且拒绝变更，裁定驳回丁某的起诉。原告不服，提起上诉。二审法院维持原判，驳回起诉。

房产转让申请的审批与房屋权属登记并非同一概念。交易审批是登记发证的一个步骤，它本身不是一个完整、独立的具体行政行为，故不能单独诉讼。本案中，上诉人丁某的诉讼请求是:请求法院撤销大东区房产局2004年4月作出的诉争房屋变更登记行为，并非请求法院撤销房产转让申请的审批。根据沈阳市房产局文件沈房［2003］183号《关于市、区、县(市)房产管理业务分工的通知》，市内五区房屋权属登记工作，由沈阳市房产局负责，故被上诉人大东区房产局不具有对诉争房屋进行权属登记的职权。上诉人丁某在诉讼中也未能向法院递交证据证明诉争房屋变更登记行为系被上诉人大东区房产局实施。