第三章 房地产开发
第二十五条 【房地产开发基本原则】房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条 【开发土地期限】以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
应用要点
【裁判规范】
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条规定，土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
【案由选择】
房地产开发经营合同纠纷
(1)委托代建合同纠纷
(2)合资、合作开发房地产合同纠纷
(3)项目转让合同纠纷
该案由中的房地产开发经营是狭义的，仅指建设前期的经营活动，特别是房地产经营者之间进行项目转让、合作开发、委托代建的活动。房地产经营者之间因项目的转让、合作开发、委托代建等形成的合同，就是此处所称的房地产开发经营合同。
案例解读
案例11.闲置土地收回应履行何种程序?
1995年9月1日，被告定安县政府根据原告某芦荟公司的申请做出批复，同意将200亩土地安排给芦荟公司作为芦荟综合开发项目用地，同时约定，芦荟公司应于1997年11月8日以前完成项目建设。同年9月8日，原定安县土地管理局将上述200亩土地使用权分为四块出让给芦荟公司，并颁发了第360号《国有土地使用证》(以下简称360号土地证)。1997年6月，芦荟公司因资金不足停工。2005年1月4日，县政府发布公告，拟无偿收回芦荟公司的360号土地证项下的土地使用权。对此，第三人中国农业银行海南省分行营业部以芦荟公司已将该地抵押给省农业发展银行并办理了抵押登记，芦荟公司取得贷款后已对该地投入建设为由，于同年1月24日书面向定安县国土环境资源局提出异议，又于同年2月28日向定安县国土环境资源局递交一份对县政府拟无偿收回芦荟公司土地使用权的盘活方案。县政府和定安县国土环境资源局对该盘活方案不予采纳。县政府根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，于同年6月30日做出第53号决定，决定无偿收回芦荟公司360号土地证项下的土地使用权并注销其土地证。省分行营业部不服，向省人民政府申请行政复议，省人民政府维持了县政府做出的53号决定。同年12月14日，芦荟公司以县政府作为被告向法院提起行政诉讼。
一审法院认为:根据《闲置土地处置办法》第十三条规定，市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。闲置土地设有抵押权的，市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人。县政府做出53号决定，没有通知土地使用者即芦荟公司，且明知该地设有抵押权的情况下，未通知抵押权人参与该闲置土地的处置工作，属违反法定程序。依法应予撤销。被告县政府不服，上诉。
二审法院经审理，撤销一审判决，维持53号决定。
认为:本案中，一、2005年1月4日县政府发布公告，第三人省分行营业部于同年1月20日和2月24日分别向上诉人县政府提出处置该宗土地的异议材料和盘活方案，上诉人县政府经讨论认为该地属于闲置土地，不予采纳其该意见。虽然上诉人未直接将无偿收回土地使用权告知通知书送达给第三人省分行营业部，但是省分行营业部实际参与了处置，只是在实体权益上得不到上诉人的支持而已，事实上已经行使了《闲置土地处置办法》第十三条所规定的土地抵押权人能够行使的权利。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定，本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。根据上述规定，并不排除工业用地。因此，53号决定适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条是正确的。据此，撤销一审判决，维持53号决定。
第二十七条 【房地产开发项目设计、施工和竣工】房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
条文注释
房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
应用要点
【案由选择】
建设工程合同纠纷
(1)建设工程勘察合同纠纷
(2)建设工程设计合同纠纷
(3)建设工程施工合同纠纷
(4)建设工程价款优先受偿权纠纷
(5)建设工程分包合同纠纷
(6)建设工程监理合同纠纷
(7)装饰装修合同纠纷
(8)铁路修建合同纠纷
(9)农村建房施工合同纠纷
《合同法》第269条规定:建设工程合同是指承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。其中，发包人是指具有工程发包主体资格和支付工程价款能力的当事人，一般是投资建设该项工程的单位，也就是所谓“业主”;承包人是指被发包人接受的具有工程施工承包主体资格的当事人，也就是实施建设工程的勘察、设计、施工等业务的单位，包括对建设工程实行总承包的单位和承包分包工程的单位。
【证据规则】
建设工程合同纠纷需要提交的证据材料:
1.合同及有关修改合同的设计变更文件、洽商记录、会议纪要及资料、图表;
2.提供建筑许可证、资质证书等证明其合法主体资格的有关证据;
3.工程预算、决算书;
4.拨付、收取工程款凭证;
5.施工图纸;
6.施工记录;
7.发包方供应材料和设备的证明;
8.承包方采购材料和设备的证明;
9.工程竣工验收手续;
10.有关部门的鉴定结论;
11.国家机关的有关文件;
12.其他证据。
案例解读
案例12.日照时间不足是否可以成为撤销房屋买卖合同的理由?
2001年6月5日，原告王甲、吴某、王乙与被告远方公司签订《商品房出售合同》。合同中未约定房屋连续日照时间，也未对日照问题作特别告知，但合同中附有小区平面布局图。交房后，三原告于2001年8月24日取得产权证。2002年6月，三原告发现相邻处将建造三十层以上的新楼。为了不使自己房屋的日照受到遮蔽，三原告等业主向市城市规划管理局反映，并向消费者协会投诉，无果，遂诉至法院。
原告王甲等认为被告远方公司在出售时隐瞒了该房屋在冬至日连续满窗日照不足一小时的事实。由于被告远方公司开发的房屋自身设计不符合规范，造成系争房屋日照严重不足，该行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十六条第一款，要求被告远方公司赔偿损失。
被告远方公司辩称，系争房屋通过规划、质检等有关部门审批、检验，只有符合规划的设计和符合规范的建筑质量，才能通过检验，只有通过检验合格的房屋才能取得入住许可证和产权证。系争房屋已取得上述证书，可见房屋是符合国家有关规范的，据此不同意原告王甲等的诉讼请求。
本案经一审、二审及再审，终审法院经再审查明，系争房屋所在的“东新苑”1号高层的建造，取得了上海市普陀区规划土地管理局颁发的《建设工程规划许可证》。王甲、吴某、王乙向远方公司购买系争房屋，并向房地产管理部门领取了产权证。原审中，王甲、吴某、王乙提供《日照分析报告》用以证明系争房屋在冬至日连续日照不足1小时。但在王甲、吴某、王乙与远方公司签订的《上海市内销商品房出售合同》中并无房屋日照条件的具体约定，相关法律和行政法规对于冬至日连续日照不足1小时是否属房屋质量问题没有规定，对于此类房屋的买卖亦无禁止性规定，且王甲、吴某、王乙所购房屋为现房，其在购房时可通过实地查看等方式，对包括房屋朝向、日照时间在内的房屋状况进行判断和比较。原审中，远方公司主张系争房屋因朝向不佳，故其每平方米的售价比同层的其他房屋低数百元。王甲、吴某、王乙对系争房屋售价相对较低没有异议，同时否认降价是由于房屋朝向差，但未提供证据证明。故原审法院判决对王甲、吴某、王乙要求远方公司赔偿损失5万元的诉讼请求不予支持，并无不当。王甲、吴某、王乙的上诉理由不能成立，本院难以支持。判决如下:维持原判。
由于王甲、吴某、王乙在原审中既未提供充分证据证明远方公司存在违约或侵权行为，又明确表示放弃行使合同的撤销权，而本案所涉《上海市内销商品房出售合同》已履行完毕，双方在发生争议后又无法协商一致所以原告的诉讼请求无法得到支持。故原审法院判决对王甲、吴某、王乙要求远方公司赔偿损失5万元的诉讼请求不予支持，并无不当。王甲、吴某、王乙的上诉理由不能成立，本院难以支持。判决如下:维持本院作出的(2003)沪二中民二(民)终字第1561号民事判决。本判决为终审判决。
第二十八条 【土地使用权作价】依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
案例解读
案例13.医院以土地使用权出资的行为是否有效?
Y医院以已经取得土地使用权的土地作为投资与J公司签订联合开发房地产《合同书》，约定Y医院负责办理土地使用权出让手续，负责减免开发商住楼的有关费用和缴纳土地拆迁费用。双方签订《补充协议》约定，商住楼建设规模不论增加多少面积，都归J公司所有，J公司为了解决Y医院来院工作的国内外专家教授的用车，同意向Y医院无偿赠送一辆(五缸)新奥迪牌轿车。《合同书》签订后，J公司已完成了拆迁安置工作，将商住楼建成并已部分销售，Y医院也履行了部分合同义务，办理了土地使用权出让手续。后双方就Y医院迁移围墙、Y医院将分得的房屋委托J公司销售以及J公司将赠车款折价支付给Y医院的问题达成了相关《补充协议》。双方因未按补充协议履行而发生纠纷，Y医院以J公司未按协议履行义务为由提起诉讼。
一审法院认为:Y医院与J公司签订的合同书及补充协议是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同。Y医院以土地使用权作为投资与J公司合作建房，已经政府有关部门同意，Y医院与J公司均应按合同履行义务，并承担相应的民事责任。Y医院与J公司签订关于赠车的《补充协议》系J公司在实际中对房屋建筑面积超过合作开发合同约定后对Y医院应得利益的补偿。Y医院在规划红线内必须拆除的建筑物，应予拆除，因Y医院未依约拆除自行车棚，导致J公司造成的损失，Y医院应按J公司所得利益的比例给予赔偿。J公司主张双方签订的《合同书》及《补充协议》为无效合同及要求Y医院返还已给付Y医院的房屋价款70万元的理由不能成立。J公司不服一审判决，提出上诉。二审法院维持原判。Y医院不服二审判决，向二审法院申请再审。后双方当事人达成调解协议。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定:“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”Y医院以已经取得土地使用权的土地作为投资与J公司签订联合开发房地产《合同书》，依据合同关于办理土地使用权出让手续、交纳相关费用及房产分配的约定内容，应认定有效。《合同书》签订后，J公司已实际履行了合同约定的部分义务，完成了拆迁安置工作，将商住楼建成并已部分销售;Y医院亦履行了部分合同义务，亦对土地使用权出让手续进行了办理。后双方达成的相关《补充协议》，符合有关法律规定，亦应认定有效。J公司未依补充协议的约定全部支付Y医院委托销售房屋款，应依约支付并承担相应利息损失;Y医院未按补充协议约定按期拆除自行车棚，亦应承担相应的民事责任。
第二十九条 【开发居民住宅的鼓励和扶持】国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
第三十条 【房地产开发企业的设立】房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件:
(一)有自己的名称和组织机构;
(二)有固定的经营场所;
(三)有符合国务院规定的注册资本;
(四)有足够的专业技术人员;
(五)法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十一条 【房地产开发企业注册资本与投资总额的比例】房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。