6 因不可归责于当事人双方的事由造成合同不能履行的责任承担

——楚聪诉北京润地置业有限公司商品房预约合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第12521号民事判决书

2.案由：商品房预约合同纠纷

3.当事人

原告：楚聪

被告：北京润地置业有限公司

【基本案情】

2012年11月9日，北京润地置业有限公司（以下简称润地置业）（甲方）与楚聪（乙方）签订《认购协议》，协议约定：乙方要求认购甲方开发的“玉树临枫锦园”项目三区8号楼3单元。乙方于2012年11月9日交定金50万元，作为乙方认购该房的定金。经双方共同确认：建筑面积386.92平方米，总价为1932万元。乙方应于2012年11月30日之前交齐全款并签约。如乙方未按照此约定执行，定金不退。如乙方已按照此约定执行，甲方在协议有效期内将房转售第三方，则甲方双倍返还乙方定金。自乙方交纳定金之日起，该协议生效；自签约之日起，定金转为购房款，该协议自动作废。协议签订当日，楚聪支付了购房款定金50万元。

定金交纳后，双方就签订房屋买卖合同发生争议。对于未签订房屋买卖合同的理由，原告楚聪称：在进一步磋商时，被告润地置业才透露该房尚有抵押等信息，并要求先付款、后解押、再办证。故其决定不购买，并要求被告退还已付款50万元。被告润地置业称：原告楚聪的购房时看过大产权证知道抵押情况，并称此种抵押不影响销售，办理完购房手续就去解押，这也是一个销售惯例。原告楚聪到了11月30日经催告说没钱了，认购协议无法履行。原告楚聪也没有再找过被告润地置业，且两年后才提出返还定金，诉讼时效已过。原告楚聪否认在签订认购合同前看过大产权证，并称对抵押不知情。润地置业就原告楚聪看过大产权证并知晓抵押一节，未能提供证据支持。

原告楚聪称其起诉未过诉讼时效，一直与被告润地置业售楼员杜宇联系，并提供了名片及2013年1月起与杜宇联系退款的短信记录。在2013年1月25日的短信中，原告楚聪代理人问：退款进展如何？杜宇回短信：还没批呢，估计要等到节后了。在2013年3月1日的短信内容为：退款事怎样了？杜宇回答：经理说没批呢，你让她找人说一下吧，我这说不上话了。原告楚聪另提供了录音，主要内容为：2014年12月3日，原告楚聪到“玉树临枫售楼处，得知杜宇离职一年了。且被告润地置业经理告知定金不退。”庭审中，润地置业称杜宇是其公司销售人员，但已于2012年12月离职。手机号是杜宇个人的。对于诉争房屋，润地置业因银行贷款已抵押给银行。润地置业称诉争房屋现已出售给他人。

【案件焦点】

不影响房屋销售的抵押行为造成合同不能履行的责任承担。

【法院裁判要旨】

北京市海淀区人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，合同的双方均应按合同约定履行各自的义务。认购协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

本案中，对于《认购协议》签订后，未签订房屋买卖合同的原因，双方所述不一。原告称系被告润地置业未事先告知其房屋存在抵押事实，通过庭审调查，本案诉争房屋确存在抵押的事实。但被告润地置业称已在签订《认购协议》时将此出示给原告，但被告润地置业就此未能提供证据。虽在房屋销售过程中，此种抵押并不影响销售，但作为购房者，房屋抵押系影响其购房判断的重大事实，售房者应当在签订合同前充分告知。因现被告润地置业并无证据证明已向原告进行了告知，故原告不再签订购房合同，系因不可归责于当事人双方的事由，被告应当将定金返还买受人。因现房屋已售他人，原告亦不再主张购买，现原告要求解除《认购协议》并退还定金的诉讼请求，本院予以支持。

对于被告主张的诉讼时效一节，根据原告提供的短信等证据可见，原告事后一直与售楼人员联系退款事宜，虽后该售楼人员离开被告公司，但原告并未怠于行使权利，至起诉时未过诉讼时效。故被告润地置业此项辩解，本院不予采信。

北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：

一、解除原告楚聪与被告北京润地置业有限公司于二○一二年十一月九日签订的《认购协议》；

二、被告北京润地置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告楚聪定金五十万元。

【法官后语】

本案处理重点主要在于对“不可归责于当事人双方的事由”的理解。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

具体到本案中，润地置业的抵押并不影响销售，其将诉争楼房销售本身并无过错；作为购房者，房屋抵押系影响其购房判断的重大事实，售房者应当在签订合同前充分告知。润地置业并无证据证明已向楚聪进行了告知，故楚聪不再签订购房合同，双方均无过错。此系因不可归责于当事人双方的事由，润地置业应当将定金返还买受人。故法院作出了上述判决。

编写人：北京市海淀区人民法院 刘冬辉